【正文】 排水、煤氣、熱力、道路、通訊、小區(qū)景觀、綠化等 。 ：指為完成該項(xiàng)目， 在項(xiàng)目自身獲得融資能力之前，公司所需投入的最小資金 。 立 項(xiàng)審批評價 項(xiàng)目責(zé)任人在立項(xiàng)前編寫《項(xiàng)目建議書》，報(bào)告對附件 2《項(xiàng)目立項(xiàng)審批 評價系統(tǒng)》所列因素應(yīng)有清楚、完整分析與闡述； 總部發(fā)展中心立項(xiàng)審核主要評價因素根據(jù)附件 2《項(xiàng)目立項(xiàng)審批評價系 統(tǒng)》所列。 引薦人 : 本辦法所稱的引薦人是指將具有投資潛力的土地開發(fā)資源引薦到公司，并直接參與對投資行為的聯(lián)系、介紹、咨詢、協(xié)調(diào)等工作、促使投資成功的組織和個人。 引薦人應(yīng)于項(xiàng)目立項(xiàng)后由發(fā)展中心辦理引薦人登記； 項(xiàng)目推進(jìn)部門由總經(jīng)理辦公會確定 ,由發(fā)展中心備案登記； 獎勵的申請。 2. 范圍： 適用范圍：總部發(fā)展中心及各項(xiàng)目公司項(xiàng)目拓展部門 發(fā)布范圍：總部發(fā)展中心及各項(xiàng)目公司項(xiàng)目拓展部門 3. 名詞解釋： 項(xiàng)目儲備包括土地儲備和在建房地產(chǎn)項(xiàng)目儲備。 項(xiàng)目公司 拓展部門項(xiàng)目責(zé)任人 /發(fā)展中心拓展項(xiàng)目責(zé)任人： 負(fù)責(zé)厘清項(xiàng)目關(guān)系，認(rèn)定所拓展項(xiàng)目的中介； 負(fù)責(zé)向總部發(fā)展中心及時進(jìn)行項(xiàng)目備案及中介信息的備案； 及時通報(bào)項(xiàng)目中介變更或變動的信息； 負(fù)責(zé)解釋與項(xiàng)目中介有關(guān)的信息和情況； 依制度中的中介服務(wù)協(xié)議范本，草擬中介服務(wù)協(xié)議書。 項(xiàng)目法律文件，應(yīng)有以下法律文件中的一個或多個：立項(xiàng)批復(fù)、土地使用權(quán)證或土地出讓合同、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程用地許可證、建筑工程施工許可證等； 項(xiàng)目中介信息的備案內(nèi)容包括聯(lián)系人姓名、聯(lián)絡(luò)方式及通訊地址等基本信息。 第二條 中介服務(wù) 期限： （一） 中介服務(wù) 期限至甲方與項(xiàng)目所有方訂立正式合作協(xié)議之日止； （二） 若最終未 達(dá)成合作協(xié)議的，合作談判中止之日即為中介服務(wù)期限截止日。 （二） 乙方不得擅自轉(zhuǎn)讓甲方的經(jīng)濟(jì)成果，不得隱瞞合作方的真實(shí)情況，否則應(yīng)支付違約金或者賠償損失費(fèi)。經(jīng)雙方簽字蓋章后生效。 甲方： 乙方： 代表 人 ： 代表 人 ： 聯(lián)絡(luò)電話： 聯(lián)絡(luò)電話： 年 月 日 年 月 日 。 第十條 合同爭議的解決方式：本合同在履行過 程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人 協(xié)商解決；協(xié)商不成的，依法向乙方住所地人民法院起訴 。 第六條 本合同解除的條件 ： （一） 當(dāng)事人就解除合同協(xié)商一致； （二） 因 不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的； （三） 在委托期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要義務(wù)； （四） 當(dāng)事人一方遲延履行主要義務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行； （五） 當(dāng)事人一方遲延履行義務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。 7. 注意事項(xiàng) : 無 8. 附件 : 中介服務(wù)協(xié)議（試行草案） 項(xiàng)目 中介服務(wù)協(xié)議（試行草案） 委托 方 （以下簡稱甲方）： 通訊地址 ： 法定代表人： 中介方 （以下簡稱乙方）： 通訊地址 ： 法定代表人： 第一條 委托事項(xiàng)及具體要求： （一） 僅提供 項(xiàng)目的 相關(guān)信息資料及法律文件，并根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展及甲方要求提供深入的情況資料； （二） 除提供 項(xiàng)目的相關(guān)信息資料和法律文件外，提供該項(xiàng)目談判過程中， 甲方與 項(xiàng)目所有方 進(jìn)行項(xiàng)目談判過程中的溝通、協(xié)調(diào)等其它中介服 務(wù)。 若同一項(xiàng)目出現(xiàn)多個中介時，可視如下不同情況進(jìn)行選擇： 同一項(xiàng)目拓展部門內(nèi)，若針對同一項(xiàng)目出現(xiàn)多個中介，且多個中介互無關(guān)系時，選擇能夠提供較詳盡資料和信息的，溝通和協(xié)調(diào)能力強(qiáng)的； 同一項(xiàng)目拓展部門內(nèi)，若針對同一項(xiàng)目出現(xiàn)多個中介，且多個中介同屬一個服務(wù)機(jī)構(gòu)時，視其為一個中介團(tuán)體； 不同項(xiàng)目拓展部門間，針對同一項(xiàng)目出現(xiàn)不同多個中介，以項(xiàng)目備案時間先后為準(zhǔn)，確定項(xiàng)目歸屬及項(xiàng)目中介，或以上級領(lǐng)導(dǎo)意見確定為準(zhǔn)。 4. 職責(zé)： 總部發(fā)展中心 : 負(fù)責(zé)督促各項(xiàng)目公司項(xiàng)目拓展部門對拓展項(xiàng)目及項(xiàng)目中介信息進(jìn)行備案； 審定中介服務(wù)協(xié)議的內(nèi)容； 負(fù)責(zé)已簽訂中介服務(wù)協(xié)議的備案工作。 本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋。 引薦人及團(tuán)隊(duì)獎勵的內(nèi)部分配由引薦人主體及團(tuán)隊(duì)內(nèi)部自行分配 ,因特定原因或組織與個人做出突出貢獻(xiàn)的 ,其獎勵標(biāo)準(zhǔn)與方法由董 事長特批。 6. 獎懲條例 : 無 7. 注意事項(xiàng) : 無 8. 附件 : 《項(xiàng)目初選評價系統(tǒng)》 《項(xiàng)目立項(xiàng)審批評價系統(tǒng)》 《項(xiàng)目決策評價系統(tǒng)》 《決策項(xiàng)目信息表》 《鵬潤地產(chǎn)項(xiàng)目拓展獎勵制度 版》 1. 目的： 為保證集團(tuán)公司土地儲備滿足公司發(fā)展戰(zhàn)略需要，建立長效的土地儲備工作制度與激勵機(jī)制，鼓勵公司內(nèi)部引薦土地開發(fā)資源、推進(jìn)土地儲備工作，對引薦人及執(zhí)行團(tuán)隊(duì)對進(jìn)行獎勵。 項(xiàng)目公司拓展部門 按照《土地儲備管理制度》參照項(xiàng)目評價體系完成項(xiàng)目初選、立項(xiàng)、可 研等相關(guān)工作； 項(xiàng)目評價體系所列因素，要在相關(guān)報(bào)告過程有清晰、完整論述與說明。 ：指稅前利潤 /銷售收入 。主要包括可研、設(shè)計(jì)勘察、交評環(huán)評等前期報(bào)建費(fèi)用 。 該制度首先適用于總部發(fā)展中心，其他各部門及項(xiàng)目公司可參照。 該階段 該階段應(yīng)簽訂合作意向，由法律部配合完成。 談判前 應(yīng)制定談判大綱，談判大綱應(yīng)規(guī)范化，成為談判完成的考評標(biāo)準(zhǔn)和獎懲標(biāo)準(zhǔn)。為了規(guī)范集團(tuán)談判工作，特制定此制度。 各投資項(xiàng)目均應(yīng)經(jīng)過充分調(diào)查研究，并提供準(zhǔn)確、詳細(xì)資料及分析，以確保資料內(nèi)容的可靠性、真實(shí)性和有效性。 投資管理： 總 部發(fā)展中心對各項(xiàng)目公司的項(xiàng)目拓展工作負(fù)有管理職責(zé)，各項(xiàng)目公司上報(bào)的項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)備案，并在總經(jīng)理辦公會和投資決策會上參與投資項(xiàng)目審核工作，發(fā)表獨(dú)立意見。 本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋。 審計(jì)方式 總部各中心制訂審計(jì)計(jì)劃； 各項(xiàng)目公司配合總部各中心工作，填報(bào)各總審計(jì)考核報(bào)表等； 審計(jì)周期 一般以項(xiàng)目操作周期為準(zhǔn)，根據(jù)項(xiàng)目公司上報(bào)的計(jì)劃，由審計(jì)負(fù)責(zé)部 門制定。 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指標(biāo)主要包括供水、排水、中水、供電、供暖、智能化、燃?xì)?、綠化等各項(xiàng)項(xiàng)目必須的市政條件建設(shè)費(fèi)用； 公用配套費(fèi)指標(biāo)主要指項(xiàng)目相應(yīng)的公用配套建設(shè)費(fèi)用，如小區(qū)配套的學(xué)校、會所等等； 不可預(yù)見費(fèi)指標(biāo)指項(xiàng)目實(shí)施操作過程中不可估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)存在，可能產(chǎn)生一些費(fèi)用；該費(fèi)用高低直接和項(xiàng)目 管理水平相關(guān)聯(lián)，一般為項(xiàng)目扣除此項(xiàng)后直接成本的 % 直接成本合計(jì)指標(biāo) 直接成本是項(xiàng)目操作過程中必須和直接發(fā)生在項(xiàng)目上的費(fèi)用；直接成本合計(jì)指標(biāo)指的就是 土地及大配套費(fèi)指標(biāo)、 前期費(fèi)用指標(biāo)、建安工程費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公用配套費(fèi)指標(biāo)、不可預(yù)見費(fèi)指標(biāo)之和； 財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo)主要是就項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)利息支出； 管理費(fèi)用指標(biāo)主要包括項(xiàng)目操作過程中人員、行政、辦公等日常費(fèi)用支 出，一般在前期測算階段按直接成本的 2%估算； 銷售費(fèi)用指標(biāo)是為了 項(xiàng)目銷售，所支出的推廣、宣傳、活動等各項(xiàng)費(fèi)用；一般住宅為計(jì)劃銷售額的 2%，而別墅和商業(yè)就要略高；但是由于項(xiàng)目具體定位和銷售手法的不同，要根據(jù)具體項(xiàng)目具體制定該指標(biāo)； 總成本合計(jì)指標(biāo)是項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)之和，反映了整個項(xiàng)目措作的全部成本費(fèi)用支出，也體現(xiàn)的項(xiàng)目操作和投資成本風(fēng)險(xiǎn)控制的整體能力。 本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋。 6. 獎懲條例 : 獎懲依據(jù) 根據(jù)《項(xiàng)目拓展工作評價報(bào)告》對項(xiàng)目拓展過程中作業(yè)完成的時間節(jié)點(diǎn)、數(shù)量、質(zhì)量、工作人員表現(xiàn)等方面評價，對參與項(xiàng)目拓展過程工作人員給出綜合得分。 競爭風(fēng)險(xiǎn)防范 項(xiàng)目責(zé)任人組織調(diào)查競爭手企業(yè)背景、合作條件、與合作方管理者“利害”關(guān)系； 項(xiàng)目責(zé)任人提交競爭方案或意見，做為談判策略重要依據(jù)。 《總部項(xiàng)目拓展風(fēng)險(xiǎn)管理制度 版》 1. 目的： 規(guī)范公司項(xiàng)目拓展工作，預(yù)防并規(guī)避項(xiàng)目拓展過程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，為保證項(xiàng)目后期順利開發(fā)建設(shè)，達(dá)到既定經(jīng)營目標(biāo)提供保障。 5. 作業(yè)內(nèi)容： 外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防范 政策風(fēng)險(xiǎn)防范 發(fā)展中心每季度完成房地產(chǎn)宏觀政策分析報(bào)告； 項(xiàng)目責(zé)任人要針對項(xiàng)目涉及房地產(chǎn)國家政策及地方實(shí)施細(xì)則、行業(yè) 管制情況等前期工作進(jìn)行調(diào)查分析；作為項(xiàng)目分析材料組成部分； 合約擬定中，將與合作方約定前期工作責(zé)任與分工，寫入合作協(xié)議或相 關(guān)法律合約； 融資風(fēng)險(xiǎn)防范 項(xiàng)目責(zé)任人對當(dāng)期地方資本市場融資方法、融資條件、融資成本進(jìn)行調(diào)查分析 項(xiàng)目責(zé)任人根據(jù)調(diào)查結(jié)合公司財(cái)務(wù)計(jì) 劃制定融資方案及預(yù)案，做為提交決策委員會議文件組成部門之一； 市場風(fēng)險(xiǎn)防范 發(fā)展中心市場研究部門每季度編寫戰(zhàn)略重點(diǎn)城市市場報(bào)告，作投資潛力評估； 項(xiàng)目所在地為非戰(zhàn)略重點(diǎn)城市，項(xiàng)目工作小組人員應(yīng)在項(xiàng)目所在城市考查 7 天以上，并完成城市及區(qū)域市場投資潛力分析報(bào)告。 控制后評價 拓展項(xiàng)目簽署合作合約后，由發(fā)展中心對簽約項(xiàng)目拓展過程工作進(jìn)行評價，對參與人員工作表現(xiàn)進(jìn)行評價，并編寫《項(xiàng)目拓展工作評價報(bào)告》； 評價結(jié)果報(bào)送管理中心，作為修正工作方法及流程的依據(jù)，作為獎勵激勵的依據(jù)。 e) 以上手續(xù)及其它手續(xù)（如立項(xiàng)、用地規(guī)劃等手續(xù)）準(zhǔn)備齊全后，獲取 工程規(guī)劃許可證； 土地手續(xù) —— 國有土地使用證 a) 繳納土地出讓金，支付土地補(bǔ)償費(fèi)； b) 準(zhǔn)備好公司執(zhí)照、立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、征地批復(fù)、出讓合同和出讓金、補(bǔ)償費(fèi)繳款發(fā)票等手續(xù)，辦理國有土地使用證； 工程手續(xù) —— 工程施工許可證 a) 準(zhǔn)備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地征（或相關(guān)證明）和施工圖審查通知書； b) 進(jìn)行招投標(biāo)工作， 標(biāo)底制作；與中標(biāo)的工程公司和監(jiān)理公司簽訂合同； c) 交納四源費(fèi)、準(zhǔn)備建設(shè)資金落實(shí)證明和人防施工圖備案回執(zhí)等手續(xù)； d) 到市建委辦理工程施工許可證； 其他手續(xù) 主要是在辦理以上主要證件需要準(zhǔn)備和辦理的其他手續(xù)，如注冊公司手續(xù)、資質(zhì)級別證明、審定方案通知單、環(huán)境影響評估、交通影響評估、地震安全性評估報(bào)告、勘測設(shè)計(jì)招投標(biāo)備案、 人防設(shè)計(jì)審核批準(zhǔn)、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設(shè)計(jì)審核意見、 工程檔案登記證明、 “七通 ”服務(wù)協(xié)議等手續(xù)； 項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)流程標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)（針對二級開發(fā) ） 立項(xiàng)手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo) 如果是公開市場通過招、拍、掛獲取的項(xiàng)目，直接從土地中心轉(zhuǎn)立項(xiàng)只需要 12 個工作日； 非公開市場獲取的項(xiàng)目辦理各項(xiàng)立項(xiàng)手續(xù)，獲取立項(xiàng)批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)時間為45 個工作日； 規(guī)劃手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo) 項(xiàng)目辦理用地規(guī)劃許可證所需標(biāo)準(zhǔn)時間為 45 個工作日，但是不包含辦理手續(xù)所需的總體設(shè)計(jì)圖紙的出圖時間，這需要根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求情況而定； 項(xiàng)目辦理 工程規(guī)劃許可證所需標(biāo)準(zhǔn)時間為 30 個工作日， 但是不包含辦理手續(xù)所需的施工 圖設(shè)計(jì)圖紙的出圖時間，這需要根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求情況而定； 土地手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo) 國有土地使用在獲得用地規(guī)劃許可證后標(biāo)準(zhǔn)時間為 20 個工作日； 辦理國有土地使用需要交納土地出讓金和補(bǔ)償費(fèi)，故具體辦理