【正文】 排水、煤氣、熱力、道路、通訊、小區(qū)景觀、綠化等 。 ：指為完成該項目， 在項目自身獲得融資能力之前，公司所需投入的最小資金 。 立 項審批評價 項目責任人在立項前編寫《項目建議書》，報告對附件 2《項目立項審批 評價系統(tǒng)》所列因素應有清楚、完整分析與闡述； 總部發(fā)展中心立項審核主要評價因素根據附件 2《項目立項審批評價系 統(tǒng)》所列。 引薦人 : 本辦法所稱的引薦人是指將具有投資潛力的土地開發(fā)資源引薦到公司，并直接參與對投資行為的聯系、介紹、咨詢、協調等工作、促使投資成功的組織和個人。 引薦人應于項目立項后由發(fā)展中心辦理引薦人登記； 項目推進部門由總經理辦公會確定 ,由發(fā)展中心備案登記； 獎勵的申請。 2. 范圍： 適用范圍：總部發(fā)展中心及各項目公司項目拓展部門 發(fā)布范圍：總部發(fā)展中心及各項目公司項目拓展部門 3. 名詞解釋： 項目儲備包括土地儲備和在建房地產項目儲備。 項目公司 拓展部門項目責任人 /發(fā)展中心拓展項目責任人： 負責厘清項目關系，認定所拓展項目的中介； 負責向總部發(fā)展中心及時進行項目備案及中介信息的備案； 及時通報項目中介變更或變動的信息； 負責解釋與項目中介有關的信息和情況； 依制度中的中介服務協議范本，草擬中介服務協議書。 項目法律文件，應有以下法律文件中的一個或多個：立項批復、土地使用權證或土地出讓合同、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程用地許可證、建筑工程施工許可證等； 項目中介信息的備案內容包括聯系人姓名、聯絡方式及通訊地址等基本信息。 第二條 中介服務 期限： （一） 中介服務 期限至甲方與項目所有方訂立正式合作協議之日止； （二） 若最終未 達成合作協議的，合作談判中止之日即為中介服務期限截止日。 （二） 乙方不得擅自轉讓甲方的經濟成果，不得隱瞞合作方的真實情況，否則應支付違約金或者賠償損失費。經雙方簽字蓋章后生效。 甲方： 乙方： 代表 人 ： 代表 人 ： 聯絡電話： 聯絡電話： 年 月 日 年 月 日 。 第十條 合同爭議的解決方式：本合同在履行過 程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人 協商解決；協商不成的，依法向乙方住所地人民法院起訴 。 第六條 本合同解除的條件 ： （一） 當事人就解除合同協商一致； （二） 因 不可抗力致使不能實現合同目的； （三） 在委托期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要義務； （四） 當事人一方遲延履行主要義務，經催告后在合理期限內仍未履行； （五） 當事人一方遲延履行義務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的。 7. 注意事項 : 無 8. 附件 : 中介服務協議（試行草案） 項目 中介服務協議（試行草案） 委托 方 （以下簡稱甲方）： 通訊地址 ： 法定代表人： 中介方 （以下簡稱乙方）： 通訊地址 ： 法定代表人： 第一條 委托事項及具體要求： （一） 僅提供 項目的 相關信息資料及法律文件，并根據項目進展及甲方要求提供深入的情況資料； （二） 除提供 項目的相關信息資料和法律文件外，提供該項目談判過程中， 甲方與 項目所有方 進行項目談判過程中的溝通、協調等其它中介服 務。 若同一項目出現多個中介時，可視如下不同情況進行選擇： 同一項目拓展部門內，若針對同一項目出現多個中介，且多個中介互無關系時，選擇能夠提供較詳盡資料和信息的，溝通和協調能力強的； 同一項目拓展部門內，若針對同一項目出現多個中介，且多個中介同屬一個服務機構時，視其為一個中介團體； 不同項目拓展部門間，針對同一項目出現不同多個中介，以項目備案時間先后為準，確定項目歸屬及項目中介，或以上級領導意見確定為準。 4. 職責： 總部發(fā)展中心 : 負責督促各項目公司項目拓展部門對拓展項目及項目中介信息進行備案； 審定中介服務協議的內容； 負責已簽訂中介服務協議的備案工作。 本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負責解釋。 引薦人及團隊獎勵的內部分配由引薦人主體及團隊內部自行分配 ,因特定原因或組織與個人做出突出貢獻的 ,其獎勵標準與方法由董 事長特批。 6. 獎懲條例 : 無 7. 注意事項 : 無 8. 附件 : 《項目初選評價系統(tǒng)》 《項目立項審批評價系統(tǒng)》 《項目決策評價系統(tǒng)》 《決策項目信息表》 《鵬潤地產項目拓展獎勵制度 版》 1. 目的： 為保證集團公司土地儲備滿足公司發(fā)展戰(zhàn)略需要，建立長效的土地儲備工作制度與激勵機制，鼓勵公司內部引薦土地開發(fā)資源、推進土地儲備工作，對引薦人及執(zhí)行團隊對進行獎勵。 項目公司拓展部門 按照《土地儲備管理制度》參照項目評價體系完成項目初選、立項、可 研等相關工作； 項目評價體系所列因素，要在相關報告過程有清晰、完整論述與說明。 ：指稅前利潤 /銷售收入 。主要包括可研、設計勘察、交評環(huán)評等前期報建費用 。 該制度首先適用于總部發(fā)展中心，其他各部門及項目公司可參照。 該階段 該階段應簽訂合作意向，由法律部配合完成。 談判前 應制定談判大綱，談判大綱應規(guī)范化，成為談判完成的考評標準和獎懲標準。為了規(guī)范集團談判工作，特制定此制度。 各投資項目均應經過充分調查研究，并提供準確、詳細資料及分析，以確保資料內容的可靠性、真實性和有效性。 投資管理： 總 部發(fā)展中心對各項目公司的項目拓展工作負有管理職責，各項目公司上報的項目進行立項備案，并在總經理辦公會和投資決策會上參與投資項目審核工作，發(fā)表獨立意見。 本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負責解釋。 審計方式 總部各中心制訂審計計劃； 各項目公司配合總部各中心工作，填報各總審計考核報表等； 審計周期 一般以項目操作周期為準，根據項目公司上報的計劃，由審計負責部 門制定。 市政基礎設施費指標主要包括供水、排水、中水、供電、供暖、智能化、燃氣、綠化等各項項目必須的市政條件建設費用； 公用配套費指標主要指項目相應的公用配套建設費用，如小區(qū)配套的學校、會所等等； 不可預見費指標指項目實施操作過程中不可估計風險存在，可能產生一些費用；該費用高低直接和項目 管理水平相關聯，一般為項目扣除此項后直接成本的 % 直接成本合計指標 直接成本是項目操作過程中必須和直接發(fā)生在項目上的費用；直接成本合計指標指的就是 土地及大配套費指標、 前期費用指標、建安工程費用、市政基礎設施費、公用配套費指標、不可預見費指標之和； 財務費用指標主要是就項目融資而發(fā)生的各項利息支出； 管理費用指標主要包括項目操作過程中人員、行政、辦公等日常費用支 出，一般在前期測算階段按直接成本的 2%估算； 銷售費用指標是為了 項目銷售，所支出的推廣、宣傳、活動等各項費用；一般住宅為計劃銷售額的 2%，而別墅和商業(yè)就要略高；但是由于項目具體定位和銷售手法的不同，要根據具體項目具體制定該指標； 總成本合計指標是項目各項指標之和，反映了整個項目措作的全部成本費用支出，也體現的項目操作和投資成本風險控制的整體能力。 本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負責解釋。 6. 獎懲條例 : 獎懲依據 根據《項目拓展工作評價報告》對項目拓展過程中作業(yè)完成的時間節(jié)點、數量、質量、工作人員表現等方面評價，對參與項目拓展過程工作人員給出綜合得分。 競爭風險防范 項目責任人組織調查競爭手企業(yè)背景、合作條件、與合作方管理者“利害”關系； 項目責任人提交競爭方案或意見，做為談判策略重要依據。 《總部項目拓展風險管理制度 版》 1. 目的： 規(guī)范公司項目拓展工作，預防并規(guī)避項目拓展過程中產生的風險，為保證項目后期順利開發(fā)建設，達到既定經營目標提供保障。 5. 作業(yè)內容： 外部環(huán)境風險防范 政策風險防范 發(fā)展中心每季度完成房地產宏觀政策分析報告； 項目責任人要針對項目涉及房地產國家政策及地方實施細則、行業(yè) 管制情況等前期工作進行調查分析；作為項目分析材料組成部分； 合約擬定中，將與合作方約定前期工作責任與分工，寫入合作協議或相 關法律合約； 融資風險防范 項目責任人對當期地方資本市場融資方法、融資條件、融資成本進行調查分析 項目責任人根據調查結合公司財務計 劃制定融資方案及預案，做為提交決策委員會議文件組成部門之一； 市場風險防范 發(fā)展中心市場研究部門每季度編寫戰(zhàn)略重點城市市場報告，作投資潛力評估； 項目所在地為非戰(zhàn)略重點城市，項目工作小組人員應在項目所在城市考查 7 天以上，并完成城市及區(qū)域市場投資潛力分析報告。 控制后評價 拓展項目簽署合作合約后，由發(fā)展中心對簽約項目拓展過程工作進行評價，對參與人員工作表現進行評價，并編寫《項目拓展工作評價報告》； 評價結果報送管理中心，作為修正工作方法及流程的依據，作為獎勵激勵的依據。 e) 以上手續(xù)及其它手續(xù)（如立項、用地規(guī)劃等手續(xù)）準備齊全后，獲取 工程規(guī)劃許可證； 土地手續(xù) —— 國有土地使用證 a) 繳納土地出讓金，支付土地補償費； b) 準備好公司執(zhí)照、立項批復、建設用地規(guī)劃許可證、征地批復、出讓合同和出讓金、補償費繳款發(fā)票等手續(xù)，辦理國有土地使用證； 工程手續(xù) —— 工程施工許可證 a) 準備建設用地規(guī)劃許可證、土地征（或相關證明）和施工圖審查通知書； b) 進行招投標工作， 標底制作；與中標的工程公司和監(jiān)理公司簽訂合同； c) 交納四源費、準備建設資金落實證明和人防施工圖備案回執(zhí)等手續(xù)； d) 到市建委辦理工程施工許可證； 其他手續(xù) 主要是在辦理以上主要證件需要準備和辦理的其他手續(xù)，如注冊公司手續(xù)、資質級別證明、審定方案通知單、環(huán)境影響評估、交通影響評估、地震安全性評估報告、勘測設計招投標備案、 人防設計審核批準、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設計審核意見、 工程檔案登記證明、 “七通 ”服務協議等手續(xù)； 項目開發(fā)手續(xù)流程標準時間指標（針對二級開發(fā) ） 立項手續(xù)標準時間指標 如果是公開市場通過招、拍、掛獲取的項目，直接從土地中心轉立項只需要 12 個工作日； 非公開市場獲取的項目辦理各項立項手續(xù)，獲取立項批復標準時間為45 個工作日； 規(guī)劃手續(xù)標準時間指標 項目辦理用地規(guī)劃許可證所需標準時間為 45 個工作日，但是不包含辦理手續(xù)所需的總體設計圖紙的出圖時間，這需要根據項目設計要求情況而定； 項目辦理 工程規(guī)劃許可證所需標準時間為 30 個工作日， 但是不包含辦理手續(xù)所需的施工 圖設計圖紙的出圖時間，這需要根據項目設計要求情況而定； 土地手續(xù)標準時間指標 國有土地使用在獲得用地規(guī)劃許可證后標準時間為 20 個工作日； 辦理國有土地使用需要交納土地出讓金和補償費，故具體辦理