【正文】 承重墻為 24 墻或 18 墻，非承重墻為 12 墻，有完好門窗，水電配套設(shè)施齊全，內(nèi)墻為大白漿，外墻有適當(dāng)裝飾的房屋 元～元 非住宅房 臨街門面 臨近路或路門面 元～元 非臨街門面 元～元 （二）過渡費(fèi)發(fā)放 （根據(jù)房產(chǎn)局要求就確定） 1．合法住宅房實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的每月 元 /平方米 ，一戶不足元 /月的按元 /月計發(fā)，首期計發(fā)六個月過渡費(fèi)，然后按每季度發(fā)放。其標(biāo)準(zhǔn)為：普通多層住宅房元 /平方米 ，高層住宅 房 為元 /平方米 ，非住宅房元 /平方米 。建筑物、構(gòu)筑物的勘查登記要登記造冊。 2．對具有合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)的房屋附屬物，根據(jù)其結(jié)構(gòu)和 使用年限 等情況實行一次性貨幣補(bǔ)償。 表 33 項目銷售額月度回款表 （根據(jù)政府銷售，具體數(shù)字略） 時間 均價 總價值 銷售率 回款額 累計回款額 38 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～ 年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 三、 渭濱苑 項目投資平衡分析 綜合上述分析測算結(jié)果， 渭濱苑 工程預(yù)期投資運(yùn)用（現(xiàn)金流出 /流入）平衡表如 表 34 所示。 （三）完成 渭濱苑項目 項目 一期 的銷售工作 渭濱苑項目項目一期 全部竣工完成，為了迅速實現(xiàn)資金回流，結(jié)合項目所處地段及同類項目的價格，可以考慮采取適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠措施，提高成交量。 10 月份工程正式開工建設(shè)。市委、市政府對其寄予了殷切的期望。 編制日期 審核日期 批準(zhǔn)日期 修改標(biāo)記 修改處數(shù) 修改日期 3． 2 項目投資與開發(fā)管理操作工具 3． 2． 1 項目階段投資回收分析表 項目名稱 建設(shè)性質(zhì) 建設(shè)期 建設(shè)規(guī)模 投資額（萬元） 投資回收期 項目生命周期 一、基礎(chǔ)設(shè)施 1．道路 2．給排水 3．供電 4．通信 二、交通設(shè)施 1．入口停車場 2．內(nèi)部停車場 三、綠化工程 1．近期 2．遠(yuǎn)期 ?? 3． 2． 2 企業(yè) 年度總體經(jīng)營計劃書 1．戰(zhàn)略規(guī)劃概述 年戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo) 分企業(yè) 分企業(yè) 分企業(yè) 分企業(yè) 總計 31 銷售收入 毛利 費(fèi)用 現(xiàn)金流 ?? 經(jīng) 營計劃實現(xiàn)的主要舉措 （ 1） （ 2） 2．各部門具體目標(biāo)實施時間 目標(biāo) 舉措 時間表（月份） 負(fù)責(zé)人 / 部門 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 3．差異分析 現(xiàn)有舉措 設(shè)定目標(biāo) 差異 差異解釋 彌補(bǔ) 差異方式 4．經(jīng)營計劃實施風(fēng)險與規(guī)避方法 主要風(fēng)險 風(fēng)險來源 規(guī)避方法 3． 2． 3 投資項目 競爭分析調(diào)研表 項目 名稱因素及權(quán)重 樓盤名稱 樓盤名稱 樓盤名稱 樓盤名稱 備注 位置 價格 配套設(shè)施 32 物業(yè)管理質(zhì)量 建筑質(zhì)量 交通狀況 樓盤規(guī)模 外觀設(shè)計 城市規(guī)劃 朝向 室內(nèi)布置 環(huán)保 發(fā)展商信譽(yù) 付款方式 戶型設(shè)計 銷售情況 廣告效果 停車位數(shù)量 合計 3． 2． 4 項目開發(fā)成本費(fèi)用估算表 建設(shè)內(nèi)容 費(fèi)用項目 建設(shè)內(nèi)容Ⅰ 建設(shè)內(nèi)容Ⅱ 合計 單價（元 /平方米 ） 總價 （萬元） 單價（元 /平方米 ） 總價 （萬元） 單價（元 /平方米 ） 總價 （萬元） 一、土地費(fèi)用 1．土地出讓金 2．城市建設(shè)配套費(fèi) 3．征地、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 二、前期工程費(fèi) 1．可行性研究費(fèi) 2．勘查設(shè)計費(fèi) 3． “ 七通一平 ” 費(fèi) 三、房屋開發(fā)費(fèi) 33 1．建安工程費(fèi) 2．附屬工程費(fèi) 3．室外工程費(fèi) 四、開發(fā)間接費(fèi) 五、管理費(fèi)用 六、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 七、財務(wù) 費(fèi)用 八、不可預(yù)見費(fèi) 成本費(fèi)用總計 3． 3 項目投資與開發(fā)管理工作流程 3． 3． 1 企業(yè)經(jīng)營決策管理流程 流程名稱 企業(yè)經(jīng)營決策管理流程 文件受控狀態(tài) 文件管理部門 董事會 總經(jīng)理 投資發(fā)展部 各主管副總 相關(guān)部門 相關(guān)制度 /表單 《 決策建議表 》 《 相關(guān)建議書 》 《 會議記錄表 》 《 會議記錄表 》 《 評審記錄表 》 相關(guān)決策文件 提出要求 決策的事項 組織協(xié)調(diào)相 關(guān)意見或建議 做好召開決策 會議的準(zhǔn)備 主持召開 決策會議 是否開董事會 編制決策文件 審批 開始 董事會討論 是 否 34 工作方 案 編制日期 審核日期 生效日期 3． 3． 2 年度經(jīng)營計劃編制流程 流程名稱 年度經(jīng)營計劃編制流程 文件受控狀態(tài) 文件管理部門 總經(jīng)理 投資發(fā)展部 各主管副總 相關(guān)部門 相關(guān)制度 /表單 《年度經(jīng)營計劃編制規(guī)定》 《年度經(jīng)營計劃草案》 《年度經(jīng)營計劃》 《 評審記錄表 》 各分項計劃文件 《 分 項 計劃 》 編制細(xì)則 否 下發(fā)文件 決策執(zhí)行 結(jié)束 開始 提出《年度 經(jīng)營目標(biāo)》 召開計劃 啟動大會 匯總各 部門建議 編制《年度 經(jīng)營計劃》 組織分 解計劃 編制《分 項計劃》 提出經(jīng)營 計劃建議 審批 審核 否 否 是 35 《 審核記錄表 》 《 計劃備案書 》 編制日期 審核日期 生效日期 3． 4 項目投資與開發(fā) 風(fēng)險 管理方案設(shè)計 （渭濱苑項目） 3． 4． 1 年度經(jīng)營計劃方案 咸陽中房金鼎 房地產(chǎn)公司 2021 年度經(jīng)營計劃 咸陽中房金鼎房地產(chǎn)公司 在 總經(jīng)理 的領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過全體員工的努力， 2021 年的各項工作取得了豐碩的成果，“ 渭濱苑項目 ”品牌得到了社會的初步認(rèn)同。特殊事項需要縮短報告周期的，由總經(jīng)理辦公會決定。 （ 3）每月月初，由總經(jīng)理批準(zhǔn) ， 投資發(fā)展部下達(dá)下個月度經(jīng)營計劃 和 各部門工作計劃。 第 三 章 年度經(jīng)營計劃的分解 第 8 條 每年年底由投資發(fā)展部組織各部門采用滾動編制、逐步細(xì)化的方式對整體經(jīng)營計劃進(jìn)行分解，形成季度和月度的各部門分解計劃。 第 3 條 本制度適用于企業(yè)各類經(jīng)營計劃的編制、執(zhí)行和監(jiān)督。 第 25 條 項目按批準(zhǔn)的內(nèi)容已經(jīng)完成，具備投產(chǎn)和使用條件，達(dá)到竣工文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)后，企業(yè)應(yīng)及時申請項目竣工后驗收報告，編寫竣工資料，報集團(tuán)總部投資發(fā)展委員會。 27 （ 2）根 據(jù) 《 竣工決算書 》 和工程款以及其他項目撥付情況，由財務(wù)部編制 《 項目財務(wù)決算書 》 ， 交 總會計師審核。 第 18 條 施工階段的投資控制 （ 1）根據(jù)施工合同，依據(jù)工程當(dāng)月實際完成工作量， 由 施工單位提出申請 ， 報監(jiān)理單位認(rèn)可簽字蓋章后，轉(zhuǎn)項目管理部核實當(dāng)月實際完成工程量，項目管理部經(jīng)理審定工程量，再 轉(zhuǎn) 給造價部。 （ 4）造價部審核設(shè)計概算，若概算造價突破估算 時，應(yīng)分析突破原因。 （ 4）立項后，依據(jù)投資估算和項目實施計劃，財務(wù)部編制詳細(xì)的項目投資計劃及籌資計劃。 （ 4）提出項目 的 最終決策 和 建議等。 （ 8）項目執(zhí)行人的資格及能力 等。 第 9 條 按規(guī)定必須上報審批的項目，由投資單位在 未 簽訂任何具有法律效力的合同、協(xié)議及未進(jìn)行任何實際投資之前，備齊以下資料，上報集團(tuán)企業(yè)投資發(fā)展部。 （ 5）投資在 3 000 萬元以上的項目，由投資發(fā)展部論證審查，報董事會討論后由董事長審批。 第 二 章 投資的審批權(quán)限 24 第 5 條 集團(tuán)控股企業(yè)的投資審批權(quán)歸集團(tuán)企業(yè)，非控股企業(yè)由其董事會確定。 第 2 條 使用范圍 本制度適用于本企業(yè)所有 開發(fā)項目的投資控制。 第 4 條 管理職責(zé) （ 1）投資發(fā)展部負(fù)責(zé)編制投資計劃，對投資項目進(jìn)行評估與選擇。 （ 2） 投資在 300 萬 ～ 600 萬元的項目，由投資發(fā)展部調(diào)研、論證、審查后審批，報企業(yè)總經(jīng)理辦公 室備案。 （ 4）企業(yè) 的資源包括人力、物力、財力、管理能力能否滿足新的投資需要 。 （ 5）資金來源及投資企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債情況 。 第 12 條 投資審議會的內(nèi)容 （ 1）查詢項目基本情況，比較選擇不同的投資方案。 第 三 章 投資控制 第 16 條 策劃階段的投資控制 （ 1）投資發(fā)展部負(fù)責(zé)市場調(diào)查和項目情況調(diào)查，進(jìn)行項目定位，擬 訂 最佳開發(fā)規(guī)模和銷售策略。評審?fù)ㄟ^后，由總經(jīng)理簽署意見，提交董事會審批。 （ 7）在接到施工圖紙、圖紙會審記錄、材料設(shè)備價格一覽表、甲供材料清單后，造價咨詢單位 需在 一個月內(nèi)做出 《 預(yù)算書 》 或標(biāo)底， 由 造價部審核。 （ 3）項目開發(fā)部最終審定 《 竣工決算書 》 ，確定工程造價，雙方簽字、 蓋 章。 第 23 條 總經(jīng)理批準(zhǔn) 《 項 目分析報告 》 ，報送董事會備案。 第 29 條 本制度經(jīng)企業(yè)董事會討論決定后，自公布之日起實施。 （ 4）投資發(fā)展部根據(jù)總經(jīng)理辦公會討論的意見對年度經(jīng)營計劃進(jìn)行修改，并經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。 第 11 條 審核批準(zhǔn)企業(yè)年度經(jīng)營計劃分解結(jié)果 由總經(jīng)理辦公會討論、審核各季度、各部門的分解計劃 和 各部門月度工作計劃，由總經(jīng)理批準(zhǔn)。 第 15 條 調(diào)整計劃一 律以書面批復(fù)為準(zhǔn)，在未接 到 書面批復(fù)以前，一律按原計劃執(zhí)行。投資發(fā)展部組織考核并提出初步意見， 30 總經(jīng)理辦公會討論后 做 出考核結(jié)論。 3. 完成 二期 土地 招拍賣 。 （ 1）土地征拆工作 下達(dá)計劃 執(zhí)行計劃 計劃備案 審批 審核 結(jié)束 是 是 36 春節(jié)前后務(wù)必完成第 二 期工程的土地征拆工作 一 月份完成征地摸底調(diào)查， 五 月份完成征地范圍內(nèi)的無證房 屋 拆遷 十 月份完成征地范圍內(nèi)有證房屋拆遷及國土儲備中心土地和集體土地的征收工作。該工作開展 得 順利與否，也直接影響企業(yè)的樓盤銷售。 表 32 項目 一、二期 月度投資計劃 單位：萬元 日期 2021 年 8 月 2021 年 9 月 2021 年 10 月 2021 年 11 月 2021 年 12 月 2021 年 元 月 投資 5000 10000 5000 5000 10000 3000 累計 二、 一期 項目銷售分析與預(yù) 測 1. 項目定價 根據(jù)對與我企業(yè)項目相近的項目的調(diào)研及其市場反映，可以將我企業(yè)的項目定價在 2800 元 /平米～ 2900 元 /平米之間（保守估計，不計地下停車場出租收入）。 （三）主要工作及部署 1．項目開發(fā)部負(fù)責(zé)拆遷安置工作的組織管理及協(xié)調(diào)、監(jiān)督 。 1. 準(zhǔn)備階段 該階段 的 主要工作是成立拆遷安置組織機(jī)構(gòu)和工作部門，確認(rèn)拆遷范圍，召開拆遷工作協(xié)調(diào)會。 9 月 1日起，開始分階段組織土方工程，其他拆遷地段的土方工程可隨拆遷工程的完成跟進(jìn)實施。 2． 有 合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)的非住宅房。 （ 2）住宅房、非住宅房（營業(yè)房、庫房、生產(chǎn)用房、辦公用房）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按拆一還一的原則還房，同時等面積部分