【正文】 承重墻為 24 墻或 18 墻，非承重墻為 12 墻，有完好門窗，水電配套設(shè)施齊全，內(nèi)墻為大白漿，外墻有適當(dāng)裝飾的房屋 元～元 非住宅房 臨街門面 臨近路或路門面 元～元 非臨街門面 元～元 （二）過渡費(fèi)發(fā)放 （根據(jù)房產(chǎn)局要求就確定） 1．合法住宅房實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的每月 元 /平方米 ，一戶不足元 /月的按元 /月計(jì)發(fā)，首期計(jì)發(fā)六個(gè)月過渡費(fèi)，然后按每季度發(fā)放。其標(biāo)準(zhǔn)為：普通多層住宅房元 /平方米 ，高層住宅 房 為元 /平方米 ，非住宅房元 /平方米 。建筑物、構(gòu)筑物的勘查登記要登記造冊(cè)。 2．對(duì)具有合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)的房屋附屬物，根據(jù)其結(jié)構(gòu)和 使用年限 等情況實(shí)行一次性貨幣補(bǔ)償。 表 33 項(xiàng)目銷售額月度回款表 （根據(jù)政府銷售，具體數(shù)字略） 時(shí)間 均價(jià) 總價(jià)值 銷售率 回款額 累計(jì)回款額 38 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～ 年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 三、 渭濱苑 項(xiàng)目投資平衡分析 綜合上述分析測(cè)算結(jié)果， 渭濱苑 工程預(yù)期投資運(yùn)用（現(xiàn)金流出 /流入）平衡表如 表 34 所示。 （三）完成 渭濱苑項(xiàng)目 項(xiàng)目 一期 的銷售工作 渭濱苑項(xiàng)目項(xiàng)目一期 全部竣工完成，為了迅速實(shí)現(xiàn)資金回流，結(jié)合項(xiàng)目所處地段及同類項(xiàng)目的價(jià)格，可以考慮采取適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠措施，提高成交量。 10 月份工程正式開工建設(shè)。市委、市政府對(duì)其寄予了殷切的期望。 編制日期 審核日期 批準(zhǔn)日期 修改標(biāo)記 修改處數(shù) 修改日期 3． 2 項(xiàng)目投資與開發(fā)管理操作工具 3． 2． 1 項(xiàng)目階段投資回收分析表 項(xiàng)目名稱 建設(shè)性質(zhì) 建設(shè)期 建設(shè)規(guī)模 投資額（萬元） 投資回收期 項(xiàng)目生命周期 一、基礎(chǔ)設(shè)施 1．道路 2．給排水 3．供電 4．通信 二、交通設(shè)施 1．入口停車場(chǎng) 2．內(nèi)部停車場(chǎng) 三、綠化工程 1．近期 2．遠(yuǎn)期 ?? 3． 2． 2 企業(yè) 年度總體經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書 1．戰(zhàn)略規(guī)劃概述 年戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo) 分企業(yè) 分企業(yè) 分企業(yè) 分企業(yè) 總計(jì) 31 銷售收入 毛利 費(fèi)用 現(xiàn)金流 ?? 經(jīng) 營(yíng)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的主要舉措 （ 1） （ 2） 2．各部門具體目標(biāo)實(shí)施時(shí)間 目標(biāo) 舉措 時(shí)間表（月份） 負(fù)責(zé)人 / 部門 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 3．差異分析 現(xiàn)有舉措 設(shè)定目標(biāo) 差異 差異解釋 彌補(bǔ) 差異方式 4．經(jīng)營(yíng)計(jì)劃實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避方法 主要風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)來源 規(guī)避方法 3． 2． 3 投資項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)分析調(diào)研表 項(xiàng)目 名稱因素及權(quán)重 樓盤名稱 樓盤名稱 樓盤名稱 樓盤名稱 備注 位置 價(jià)格 配套設(shè)施 32 物業(yè)管理質(zhì)量 建筑質(zhì)量 交通狀況 樓盤規(guī)模 外觀設(shè)計(jì) 城市規(guī)劃 朝向 室內(nèi)布置 環(huán)保 發(fā)展商信譽(yù) 付款方式 戶型設(shè)計(jì) 銷售情況 廣告效果 停車位數(shù)量 合計(jì) 3． 2． 4 項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用估算表 建設(shè)內(nèi)容 費(fèi)用項(xiàng)目 建設(shè)內(nèi)容Ⅰ 建設(shè)內(nèi)容Ⅱ 合計(jì) 單價(jià)（元 /平方米 ） 總價(jià) （萬元） 單價(jià)（元 /平方米 ） 總價(jià) （萬元） 單價(jià)（元 /平方米 ） 總價(jià) （萬元） 一、土地費(fèi)用 1．土地出讓金 2．城市建設(shè)配套費(fèi) 3．征地、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 二、前期工程費(fèi) 1．可行性研究費(fèi) 2．勘查設(shè)計(jì)費(fèi) 3． “ 七通一平 ” 費(fèi) 三、房屋開發(fā)費(fèi) 33 1．建安工程費(fèi) 2．附屬工程費(fèi) 3．室外工程費(fèi) 四、開發(fā)間接費(fèi) 五、管理費(fèi)用 六、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 七、財(cái)務(wù) 費(fèi)用 八、不可預(yù)見費(fèi) 成本費(fèi)用總計(jì) 3． 3 項(xiàng)目投資與開發(fā)管理工作流程 3． 3． 1 企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策管理流程 流程名稱 企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策管理流程 文件受控狀態(tài) 文件管理部門 董事會(huì) 總經(jīng)理 投資發(fā)展部 各主管副總 相關(guān)部門 相關(guān)制度 /表單 《 決策建議表 》 《 相關(guān)建議書 》 《 會(huì)議記錄表 》 《 會(huì)議記錄表 》 《 評(píng)審記錄表 》 相關(guān)決策文件 提出要求 決策的事項(xiàng) 組織協(xié)調(diào)相 關(guān)意見或建議 做好召開決策 會(huì)議的準(zhǔn)備 主持召開 決策會(huì)議 是否開董事會(huì) 編制決策文件 審批 開始 董事會(huì)討論 是 否 34 工作方 案 編制日期 審核日期 生效日期 3． 3． 2 年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃編制流程 流程名稱 年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃編制流程 文件受控狀態(tài) 文件管理部門 總經(jīng)理 投資發(fā)展部 各主管副總 相關(guān)部門 相關(guān)制度 /表單 《年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃編制規(guī)定》 《年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃草案》 《年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃》 《 評(píng)審記錄表 》 各分項(xiàng)計(jì)劃文件 《 分 項(xiàng) 計(jì)劃 》 編制細(xì)則 否 下發(fā)文件 決策執(zhí)行 結(jié)束 開始 提出《年度 經(jīng)營(yíng)目標(biāo)》 召開計(jì)劃 啟動(dòng)大會(huì) 匯總各 部門建議 編制《年度 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃》 組織分 解計(jì)劃 編制《分 項(xiàng)計(jì)劃》 提出經(jīng)營(yíng) 計(jì)劃建議 審批 審核 否 否 是 35 《 審核記錄表 》 《 計(jì)劃備案書 》 編制日期 審核日期 生效日期 3． 4 項(xiàng)目投資與開發(fā) 風(fēng)險(xiǎn) 管理方案設(shè)計(jì) （渭濱苑項(xiàng)目） 3． 4． 1 年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃方案 咸陽中房金鼎 房地產(chǎn)公司 2021 年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 咸陽中房金鼎房地產(chǎn)公司 在 總經(jīng)理 的領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過全體員工的努力， 2021 年的各項(xiàng)工作取得了豐碩的成果，“ 渭濱苑項(xiàng)目 ”品牌得到了社會(huì)的初步認(rèn)同。特殊事項(xiàng)需要縮短報(bào)告周期的，由總經(jīng)理辦公會(huì)決定。 （ 3）每月月初，由總經(jīng)理批準(zhǔn) ， 投資發(fā)展部下達(dá)下個(gè)月度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 和 各部門工作計(jì)劃。 第 三 章 年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的分解 第 8 條 每年年底由投資發(fā)展部組織各部門采用滾動(dòng)編制、逐步細(xì)化的方式對(duì)整體經(jīng)營(yíng)計(jì)劃進(jìn)行分解，形成季度和月度的各部門分解計(jì)劃。 第 3 條 本制度適用于企業(yè)各類經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的編制、執(zhí)行和監(jiān)督。 第 25 條 項(xiàng)目按批準(zhǔn)的內(nèi)容已經(jīng)完成，具備投產(chǎn)和使用條件，達(dá)到竣工文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)項(xiàng)目竣工后驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，編寫竣工資料，報(bào)集團(tuán)總部投資發(fā)展委員會(huì)。 27 （ 2）根 據(jù) 《 竣工決算書 》 和工程款以及其他項(xiàng)目撥付情況，由財(cái)務(wù)部編制 《 項(xiàng)目財(cái)務(wù)決算書 》 ， 交 總會(huì)計(jì)師審核。 第 18 條 施工階段的投資控制 （ 1）根據(jù)施工合同，依據(jù)工程當(dāng)月實(shí)際完成工作量， 由 施工單位提出申請(qǐng) ， 報(bào)監(jiān)理單位認(rèn)可簽字蓋章后，轉(zhuǎn)項(xiàng)目管理部核實(shí)當(dāng)月實(shí)際完成工程量，項(xiàng)目管理部經(jīng)理審定工程量，再 轉(zhuǎn) 給造價(jià)部。 （ 4）造價(jià)部審核設(shè)計(jì)概算，若概算造價(jià)突破估算 時(shí)，應(yīng)分析突破原因。 （ 4）立項(xiàng)后，依據(jù)投資估算和項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，財(cái)務(wù)部編制詳細(xì)的項(xiàng)目投資計(jì)劃及籌資計(jì)劃。 （ 4）提出項(xiàng)目 的 最終決策 和 建議等。 （ 8）項(xiàng)目執(zhí)行人的資格及能力 等。 第 9 條 按規(guī)定必須上報(bào)審批的項(xiàng)目，由投資單位在 未 簽訂任何具有法律效力的合同、協(xié)議及未進(jìn)行任何實(shí)際投資之前，備齊以下資料，上報(bào)集團(tuán)企業(yè)投資發(fā)展部。 （ 5）投資在 3 000 萬元以上的項(xiàng)目，由投資發(fā)展部論證審查，報(bào)董事會(huì)討論后由董事長(zhǎng)審批。 第 二 章 投資的審批權(quán)限 24 第 5 條 集團(tuán)控股企業(yè)的投資審批權(quán)歸集團(tuán)企業(yè)，非控股企業(yè)由其董事會(huì)確定。 第 2 條 使用范圍 本制度適用于本企業(yè)所有 開發(fā)項(xiàng)目的投資控制。 第 4 條 管理職責(zé) （ 1）投資發(fā)展部負(fù)責(zé)編制投資計(jì)劃，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與選擇。 （ 2） 投資在 300 萬 ～ 600 萬元的項(xiàng)目，由投資發(fā)展部調(diào)研、論證、審查后審批，報(bào)企業(yè)總經(jīng)理辦公 室備案。 （ 4）企業(yè) 的資源包括人力、物力、財(cái)力、管理能力能否滿足新的投資需要 。 （ 5）資金來源及投資企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債情況 。 第 12 條 投資審議會(huì)的內(nèi)容 （ 1）查詢項(xiàng)目基本情況，比較選擇不同的投資方案。 第 三 章 投資控制 第 16 條 策劃階段的投資控制 （ 1）投資發(fā)展部負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目情況調(diào)查，進(jìn)行項(xiàng)目定位，擬 訂 最佳開發(fā)規(guī)模和銷售策略。評(píng)審?fù)ㄟ^后，由總經(jīng)理簽署意見，提交董事會(huì)審批。 （ 7）在接到施工圖紙、圖紙會(huì)審記錄、材料設(shè)備價(jià)格一覽表、甲供材料清單后，造價(jià)咨詢單位 需在 一個(gè)月內(nèi)做出 《 預(yù)算書 》 或標(biāo)底， 由 造價(jià)部審核。 （ 3）項(xiàng)目開發(fā)部最終審定 《 竣工決算書 》 ，確定工程造價(jià)，雙方簽字、 蓋 章。 第 23 條 總經(jīng)理批準(zhǔn) 《 項(xiàng) 目分析報(bào)告 》 ，報(bào)送董事會(huì)備案。 第 29 條 本制度經(jīng)企業(yè)董事會(huì)討論決定后，自公布之日起實(shí)施。 （ 4）投資發(fā)展部根據(jù)總經(jīng)理辦公會(huì)討論的意見對(duì)年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃進(jìn)行修改，并經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。 第 11 條 審核批準(zhǔn)企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃分解結(jié)果 由總經(jīng)理辦公會(huì)討論、審核各季度、各部門的分解計(jì)劃 和 各部門月度工作計(jì)劃，由總經(jīng)理批準(zhǔn)。 第 15 條 調(diào)整計(jì)劃一 律以書面批復(fù)為準(zhǔn)，在未接 到 書面批復(fù)以前，一律按原計(jì)劃執(zhí)行。投資發(fā)展部組織考核并提出初步意見， 30 總經(jīng)理辦公會(huì)討論后 做 出考核結(jié)論。 3. 完成 二期 土地 招拍賣 。 （ 1）土地征拆工作 下達(dá)計(jì)劃 執(zhí)行計(jì)劃 計(jì)劃備案 審批 審核 結(jié)束 是 是 36 春節(jié)前后務(wù)必完成第 二 期工程的土地征拆工作 一 月份完成征地摸底調(diào)查， 五 月份完成征地范圍內(nèi)的無證房 屋 拆遷 十 月份完成征地范圍內(nèi)有證房屋拆遷及國(guó)土儲(chǔ)備中心土地和集體土地的征收工作。該工作開展 得 順利與否，也直接影響企業(yè)的樓盤銷售。 表 32 項(xiàng)目 一、二期 月度投資計(jì)劃 單位：萬元 日期 2021 年 8 月 2021 年 9 月 2021 年 10 月 2021 年 11 月 2021 年 12 月 2021 年 元 月 投資 5000 10000 5000 5000 10000 3000 累計(jì) 二、 一期 項(xiàng)目銷售分析與預(yù) 測(cè) 1. 項(xiàng)目定價(jià) 根據(jù)對(duì)與我企業(yè)項(xiàng)目相近的項(xiàng)目的調(diào)研及其市場(chǎng)反映，可以將我企業(yè)的項(xiàng)目定價(jià)在 2800 元 /平米～ 2900 元 /平米之間（保守估計(jì)，不計(jì)地下停車場(chǎng)出租收入）。 （三）主要工作及部署 1．項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)拆遷安置工作的組織管理及協(xié)調(diào)、監(jiān)督 。 1. 準(zhǔn)備階段 該階段 的 主要工作是成立拆遷安置組織機(jī)構(gòu)和工作部門，確認(rèn)拆遷范圍，召開拆遷工作協(xié)調(diào)會(huì)。 9 月 1日起，開始分階段組織土方工程，其他拆遷地段的土方工程可隨拆遷工程的完成跟進(jìn)實(shí)施。 2． 有 合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)的非住宅房。 （ 2）住宅房、非住宅房（營(yíng)業(yè)房、庫(kù)房、生產(chǎn)用房、辦公用房）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按拆一還一的原則還房，同時(shí)等面積部分