【正文】 人員應(yīng)將財(cái)務(wù)費(fèi)用和不可預(yù)見成本嚴(yán)格控制在不可預(yù)見成本指標(biāo)范圍內(nèi)； 項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理的部門及人員應(yīng)將直接成本、管理費(fèi)用和總成本嚴(yán)格控制在直接成本、管理費(fèi)用和總成本合計(jì)指標(biāo)范圍內(nèi)； 項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售的部門及人員應(yīng)將銷售費(fèi)用嚴(yán)格控制在成本指標(biāo)范圍內(nèi)； 指標(biāo)的審計(jì) 負(fù)責(zé)審計(jì)部門： 該指標(biāo)主要下達(dá)項(xiàng)目公司相應(yīng)部門或人員負(fù)責(zé)填寫本制度 表中負(fù)責(zé)部門及負(fù)責(zé)人，并由總部相關(guān)部門負(fù)責(zé)審計(jì)。 [ 項(xiàng)目 ]： 本制度所指的項(xiàng)目是公司總部和各項(xiàng)目公司 2020 年后新獲取并簽訂了項(xiàng)目合作或開發(fā)協(xié)議，可進(jìn)行操作的項(xiàng)目。 7. 注意事項(xiàng) 無 8. 附件 無 《鵬房 總部項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督制度 版》 1. 目的： 為保證集團(tuán)公司發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)真貫 徹，建立良好的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制體系、審計(jì)指標(biāo)體系和規(guī)范項(xiàng)目開發(fā)的作業(yè)流程，特制定本辦法。如有特殊情況，可通過董事會(huì)決議，方可簡(jiǎn)化； 設(shè)立部門內(nèi)部信息庫(kù)使用權(quán)限，明確項(xiàng)目責(zé)任人，內(nèi)部研討及傳遞由專人登記管理，確保數(shù)據(jù)使用安全； 項(xiàng)目責(zé)任人應(yīng)嚴(yán)格按照項(xiàng)目工作計(jì)劃時(shí)間表，明確內(nèi)部傳遞、研討、審批時(shí)限要求，明確責(zé)任部門、責(zé)任人，如有變更由總經(jīng)理辦公會(huì)議審議通過； 參與項(xiàng)目的工作人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《談判工作制度》、《中介管理制度》、《項(xiàng)目評(píng)價(jià)制度》等制度與參照作業(yè)指導(dǎo)說明，完成相關(guān)工作。 項(xiàng)目拓展部門 負(fù)責(zé)按公司規(guī)定與規(guī)范完成項(xiàng)目 拓展過程的相關(guān)作業(yè)； 接受總部發(fā)展中心指導(dǎo)、監(jiān)督、核查，及時(shí)修正不符合公司規(guī)定、規(guī)范的作業(yè)。 管理中心 接收項(xiàng)目拓展過程重要文件，進(jìn)行備案與管理； 配合發(fā)展中心發(fā)展中心進(jìn)行項(xiàng)目拓展后評(píng)價(jià)； 建立完善公司監(jiān)督、檢舉制度與機(jī)制。 廉正風(fēng)險(xiǎn)防范 公司內(nèi)部或外部人員可向公司相關(guān)管理部門檢舉項(xiàng)目拓展過程中公司工作人員的欺詐行為，經(jīng)調(diào)查屬實(shí)，參照公司規(guī)定處罰； 嚴(yán)格按照《項(xiàng)目談判工作制度》規(guī)定，重要談判必須由公司兩個(gè)或兩個(gè)以上工作人員共同參與。 2. 范圍： 適用范圍： 鵬潤(rùn)房地產(chǎn)公司總部下屬各個(gè)項(xiàng)目公司 發(fā)布范圍： 鵬潤(rùn)房地產(chǎn)公司總部下屬各個(gè)項(xiàng)目公司 3. 名詞解釋： [前期開發(fā)手續(xù)流程 ]：指項(xiàng)目從立項(xiàng)到工程施工許可證為止，各個(gè)階段、環(huán)節(jié)涉及的各項(xiàng)手續(xù)的辦理流程。 [項(xiàng)目公司 ]：指獲取新項(xiàng)目后負(fù)責(zé)操作該項(xiàng)目的公司。 土地及大配套費(fèi)指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)。 獎(jiǎng)勵(lì)的兌現(xiàn) 獎(jiǎng)勵(lì)采取資金方式兌現(xiàn)的， 由集團(tuán)財(cái)務(wù)部門向獎(jiǎng)勵(lì)主體發(fā)放獎(jiǎng)勵(lì)資金 ,接受獎(jiǎng)勵(lì)主體提供銀行存款帳號(hào)； 團(tuán)隊(duì)獲得的獎(jiǎng)，金可以由團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行分配和安排，但應(yīng)將分配或資金使用安排上報(bào)管理中心； 個(gè)人獲得獎(jiǎng)金，應(yīng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。 一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目： 是指取得土地后，須經(jīng)過一級(jí)開發(fā)，再通過“招拍掛”取得一級(jí)開發(fā)收益或自掛自摘進(jìn)行二級(jí)開發(fā)的項(xiàng)目。在經(jīng)過深入談判后，各項(xiàng)目公司判斷是否繼續(xù)深入，若有必要，可以進(jìn)入可研階段；若沒必要，須向發(fā)展中心上報(bào)立項(xiàng)項(xiàng)目結(jié)案報(bào)告及相關(guān)資料。 各立項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)入項(xiàng)目決策程序后，應(yīng)向決策委員會(huì)上報(bào)詳細(xì)可研報(bào)告及項(xiàng)目操作方案，并抄送發(fā)展中心。 談判工作小組應(yīng)本著高效談判的原則，將談判進(jìn)展及時(shí)反饋給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。 談判工作程序 初選階段 項(xiàng)目初選階段談判工作主要內(nèi)容是調(diào)查項(xiàng)目：規(guī)劃情況、現(xiàn)狀 、 市政配套、政府批準(zhǔn)的有效文件 、稅收 優(yōu)惠政策等情況，并取回相關(guān)紙版及電子版資料。 該階段應(yīng)簽訂合作協(xié)議 ，由法律部配合完成。 綠化率： 是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比 。 ：指項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)間所發(fā)生的費(fèi)用，包括工程招標(biāo)費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)用、工程監(jiān)理費(fèi)用等 。 ： 是能使項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率 。 各位委員獨(dú)立進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)，只需在評(píng)價(jià)等級(jí)中打“√”，并說明評(píng)價(jià) 理由； 評(píng)價(jià)等級(jí)分為“不合格、合格、良好、優(yōu)秀”。 投資額 :本辦法所稱的投資額為購(gòu)買土地支付的費(fèi)用，以簽署的合同標(biāo)的額為準(zhǔn)（關(guān)于非土地直接轉(zhuǎn)讓的合作，投資額以合作雙方或多方共同協(xié)商確認(rèn)的土地總價(jià)值為準(zhǔn)）。 由研發(fā)中心將獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)?zhí)峤豢偨?jīng)理辦公會(huì)通過后 ,報(bào)請(qǐng)董事長(zhǎng)審批確定具體獎(jiǎng)勵(lì)金額 和獎(jiǎng)勵(lì)方式。 項(xiàng)目所有方是指土地使用權(quán)人、房地產(chǎn)在建項(xiàng)目中土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人形成的共同體。 二類項(xiàng)目中介是指擁有 房地產(chǎn)項(xiàng)目信息資源，能在我方與項(xiàng)目所有方之間進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通，且對(duì)拓展項(xiàng)目合作能夠起輔助性作用的個(gè)人或單位。若確有必要簽訂保密協(xié)議的，須經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)同意并授權(quán)執(zhí)行人，方可執(zhí)行； 項(xiàng)目拓展人員不應(yīng)向中介方承諾給付中介費(fèi)用的額度； 中介費(fèi)用額度的最終審定權(quán)歸集于集團(tuán)副總級(jí)別以上人員； 與項(xiàng)目中介接洽過程中，要注意保守公司機(jī)密，不得泄露公司機(jī)密。甲方應(yīng)在與 項(xiàng)目所有方 訂立合同后的＿＿＿日內(nèi)支付報(bào)酬。 （四） 在合同有效期內(nèi)，若無 不可抗拒因素發(fā)生，甲乙雙方中的任何一方都不得終止合同，終止合同方視為違約。雙方經(jīng)協(xié)商一致可以對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行變更或?qū)ξ幢M事項(xiàng)做出補(bǔ)充規(guī)定。 第十三條 本合同未作規(guī)定的，按《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定執(zhí)行。 （四） 中介方在 中介服務(wù) 期間所遭受的經(jīng)濟(jì)損失或其他損失，與委托方無關(guān)。 第四條 中介 費(fèi)用的負(fù)擔(dān)：乙方促成合同成立的，居間活動(dòng)的費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān) 。 從項(xiàng)目中介渠道獲取項(xiàng)目信息的操作流程： 前期接洽 獲取項(xiàng)目信息資料及法律文件 完成初步分析報(bào)告 獲取詳細(xì)資料 項(xiàng)目備案 與項(xiàng)目所有方接觸、溝通、談判 初步 可行 項(xiàng)目中介 項(xiàng)目中介 項(xiàng)目中介 中介認(rèn)定 中介備案 溝通協(xié)調(diào) 簽訂合作協(xié)議 簽訂中介服務(wù)協(xié)議 中介服務(wù)協(xié)議： 中介服務(wù)協(xié)議的簽訂以我方與項(xiàng)目所有方簽訂合作協(xié)議為前提； 中介服務(wù)協(xié)議的簽訂須經(jīng)由集團(tuán)審批方生效，任何以個(gè)人名義簽訂的中介服務(wù)協(xié)議均屬無效。 項(xiàng)目中介的認(rèn)定 : 可提供土地或在建房地產(chǎn)項(xiàng)目信息 ,并提供項(xiàng)目基礎(chǔ)資料及相關(guān)法律文件 ,達(dá)到總部發(fā)展中心項(xiàng)目備案標(biāo)準(zhǔn)的，即可認(rèn)定其為該項(xiàng)目的中介； 不能提供項(xiàng)目所有方信息并進(jìn)行切實(shí)溝通和協(xié)調(diào)的 ,不能認(rèn)定其為該項(xiàng)目的中介； 提供項(xiàng)目信息不完整或有明顯不真實(shí)的不能認(rèn)定其為 該項(xiàng)目的中介； 項(xiàng)目中介以項(xiàng)目為單位，就同一項(xiàng)目而言，項(xiàng)目中介只有一個(gè)；中介為多人或多級(jí)時(shí)，視為一個(gè)中介團(tuán)體； 拓展項(xiàng)目在總部發(fā)展中心進(jìn)行項(xiàng)目備案時(shí)，信息來源屬項(xiàng)目中介的，須同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目中介備案，項(xiàng)目中介信息由該拓展項(xiàng)目實(shí)際負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)核實(shí)并解釋。 項(xiàng)目責(zé)任人是指獲取中介項(xiàng)目信息的第一人、拓展項(xiàng)目小組的牽頭人。 獎(jiǎng)勵(lì)采取資金方式兌現(xiàn)的，由集團(tuán)財(cái)務(wù)部門向獎(jiǎng)勵(lì)主體發(fā)放獎(jiǎng)勵(lì)資金 ,接受獎(jiǎng)勵(lì)主體提供銀行存款帳號(hào)。 執(zhí)行團(tuán)隊(duì)由發(fā)展中心負(fù)責(zé)組織相關(guān)機(jī)構(gòu)人員參與，以發(fā)展中心備案文件為準(zhǔn)。 決策因素評(píng)價(jià)等級(jí)所對(duì)應(yīng)的分?jǐn)?shù)為＂２、３、４、５”，重要因素評(píng)價(jià) 等級(jí)所對(duì)應(yīng)的分?jǐn)?shù)為“１、２、３、４”，一般因素評(píng)價(jià)等級(jí)所對(duì)應(yīng)的 分?jǐn)?shù)為“０、１、２、３”； 項(xiàng)目得分為每位評(píng)委打分值的算術(shù)平均值，得分低于 70 分，項(xiàng)目被淘 汰；得分在 7080 之間 ,需按意見進(jìn)行補(bǔ)充完善或作為備選項(xiàng)目； 80 分 以上為通過； 決策因素具有一票否決權(quán)，即只要有其中一項(xiàng)因素所有評(píng)委都評(píng)價(jià)為 “不合格”，則無論其它情況如何，該項(xiàng)目均將淘汰。 專有名詞 初選：獲得項(xiàng)目信息，參照 《項(xiàng)目初選評(píng)價(jià)系統(tǒng)》分析項(xiàng)目是否有投資潛力的過程； 立項(xiàng)：經(jīng)過初選的項(xiàng)目按照《土地儲(chǔ)備工作管理制度》，到發(fā)展中心備案，并取得立項(xiàng)； 可研決策：按照公司規(guī)定完成項(xiàng)目調(diào)查、分析、談判后，編寫《項(xiàng)目可研報(bào)告》，通過決策委員會(huì)決策的過程。 ：指項(xiàng)目銷售過程中所發(fā)生的市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)策劃、銷售傭金等費(fèi)用 。 土地費(fèi)用：指取得土地的所有費(fèi)用，包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、契稅 。 6. 獎(jiǎng)懲條例 : 談判中要注意廉潔奉公、遵紀(jì)守法，不得接受對(duì)方人員或其他人員的賄賂或回扣，按公司相關(guān)制度給予獎(jiǎng)懲。 立項(xiàng)、可研階段 談判小組出具《項(xiàng)目建議書》，報(bào)總部發(fā)展中心立項(xiàng)審批后，談判小組提出立項(xiàng)項(xiàng)目工作計(jì)劃，并組織相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及部門召開立項(xiàng)項(xiàng)目工作會(huì)議，匯報(bào)立項(xiàng)項(xiàng)目工作計(jì)劃及項(xiàng)目的談判要點(diǎn)，并按會(huì)議精神與對(duì)方進(jìn)行談判。 具體按《員工手冊(cè)》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 通過決策委員會(huì)的 項(xiàng)目， 按照決策建議與意見進(jìn)行相關(guān)法律文件簽署。 由 總部發(fā)展中心 在可行性報(bào)告及實(shí)施方案的基礎(chǔ)上提出 審核 意見。 4. 職責(zé)： 發(fā)展中心職責(zé) : 項(xiàng)目拓展： 總部發(fā)展中心可根據(jù)總部年度項(xiàng)目拓展戰(zhàn)略，獨(dú)立開展項(xiàng)目拓展工作。 懲罰 的兌現(xiàn) 懲罰通知下達(dá)的當(dāng)月，從被懲罰人員工資中直接扣除相當(dāng)于懲罰金額的工資； 如果是懲罰相關(guān)部門，部門負(fù)責(zé)人承擔(dān) 50%懲罰金額，其他部門員工平均承擔(dān) 50%懲 罰金額； 如果金額較大，可以考慮每月扣除一部分工資作為懲罰，連續(xù)扣除部分工資幾個(gè)月，直至扣除工資總額達(dá)到懲罰金額。 建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo) 由總部發(fā)展中心配合總工辦、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)； 不可預(yù)見費(fèi)用指標(biāo)、財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo) 由總部發(fā)展中心配合總部財(cái)務(wù)中心、成本中心負(fù)責(zé) 審計(jì)； 直接成本合計(jì)指標(biāo)、管理費(fèi)用指標(biāo)、總成本合計(jì)指標(biāo) 由總部發(fā)展中心配合總部管理中心、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)。 出讓金可以分解為住宅出讓金、商業(yè)出讓金、綜合配套級(jí)人防出讓金等； 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用一般指地上物的拆遷物的補(bǔ)償，如房屋、廠房和其他設(shè)施等，主要以拆遷協(xié)議 為主要依據(jù)； 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)，主要是根據(jù)土地獲取方式的不同和談判條件來制定的； 契稅，按合同金額繳納； 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，按北京市政府規(guī)定繳納； 征地費(fèi)用，主要是項(xiàng)目用地如果是集體土地或一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目涉及集體用地的項(xiàng)目要按北京市規(guī)定繳納征地各項(xiàng)費(fèi)用，主要有復(fù)墾費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)用等； 土地使用費(fèi)按北京市政府規(guī)定繳納； 土地其他費(fèi)用，包括各項(xiàng)因獲取土地而需要花費(fèi)地支出，如中介費(fèi)用等； 紅線外供電費(fèi)用、給水費(fèi)用 、排水費(fèi)用按項(xiàng)目相關(guān)規(guī)定繳納； 代征綠化用地建設(shè)費(fèi)用，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定，進(jìn)行評(píng)估測(cè)算； 代征道路用地建設(shè)費(fèi)用，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定，進(jìn)行評(píng)估測(cè)算； 代征市政用地建設(shè)費(fèi)用，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定，進(jìn)行評(píng)估測(cè)算； 前期費(fèi)用指標(biāo)： 主要包含三通一平費(fèi)用、各種設(shè)計(jì)費(fèi)用、招投標(biāo)費(fèi)用、勘測(cè)費(fèi)、審圖費(fèi)用、各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)用和其他費(fèi)用 三通一平費(fèi)用主要指項(xiàng)目場(chǎng)地平整，通水，通電。 4. 職責(zé)： 總部發(fā)展中心風(fēng)險(xiǎn)控制部人員： 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程； 負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo)；