【正文】 f)手續(xù)準(zhǔn)備齊全向市規(guī)委申請用地規(guī)劃許可證； 工程規(guī)劃許可證 a) 準(zhǔn)備 人防設(shè)計審核批準(zhǔn)、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設(shè)計審核意見、 工程檔案登記證明、 “七通 ”服務(wù)協(xié)議等； b) 向市發(fā)改委和市建委申報年度開工計劃；此時要交納一定比例（一般 20%以上）的綜合地價款； c) 進行全套建設(shè)施工 圖設(shè)計，包括 總平面設(shè)計，各層平面、各向立面設(shè)計、各層剖面設(shè)計和基礎(chǔ)平面、基礎(chǔ)剖面圖； d) 上報市規(guī)劃局進行施工圖審查。 e) 以上手續(xù)及其它手續(xù)（如立項、用地規(guī)劃等手續(xù)）準(zhǔn)備齊全后，獲取 工程規(guī)劃許可證； 土地手續(xù) —— 國有土地使用證 a) 繳納土地出讓金，支付土地補償費； b) 準(zhǔn)備好公司執(zhí)照、立項批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、征地批復(fù)、出讓合同和出讓金、補償費繳款發(fā)票等手續(xù)，辦理國有土地使用證； 工程手續(xù) —— 工程施工許可證 a) 準(zhǔn)備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地征（或相關(guān)證明）和施工圖審查通知書； b) 進行招投標(biāo)工作， 標(biāo)底制作；與中標(biāo)的工程公司和監(jiān)理公司簽訂合同； c) 交納四源費、準(zhǔn)備建設(shè)資金落實證明和人防施工圖備案回執(zhí)等手續(xù)； d) 到市建委辦理工程施工許可證； 其他手續(xù) 主要是在辦理以上主要證件需要準(zhǔn)備和辦理的其他手續(xù)，如注冊公司手續(xù)、資質(zhì)級別證明、審定方案通知單、環(huán)境影響評估、交通影響評估、地震安全性評估報告、勘測設(shè)計招投標(biāo)備案、 人防設(shè)計審核批準(zhǔn)、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設(shè)計審核意見、 工程檔案登記證明、 “七通 ”服務(wù)協(xié)議等手續(xù)； 項目開發(fā)手續(xù)流程標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)（針對二級開發(fā) ） 立項手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo) 如果是公開市場通過招、拍、掛獲取的項目，直接從土地中心轉(zhuǎn)立項只需要 12 個工作日； 非公開市場獲取的項目辦理各項立項手續(xù)，獲取立項批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)時間為45 個工作日； 規(guī)劃手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo) 項目辦理用地規(guī)劃許可證所需標(biāo)準(zhǔn)時間為 45 個工作日，但是不包含辦理手續(xù)所需的總體設(shè)計圖紙的出圖時間，這需要根據(jù)項目設(shè)計要求情況而定； 項目辦理 工程規(guī)劃許可證所需標(biāo)準(zhǔn)時間為 30 個工作日， 但是不包含辦理手續(xù)所需的施工 圖設(shè)計圖紙的出圖時間，這需要根據(jù)項目設(shè)計要求情況而定； 土地手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo) 國有土地使用在獲得用地規(guī)劃許可證后標(biāo)準(zhǔn)時間為 20 個工作日； 辦理國有土地使用需要交納土地出讓金和補償費，故具體辦理時間也要根據(jù)項目資金安排和運營需要進行調(diào)整； 工程手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo) 項目施工圖審查標(biāo)準(zhǔn)時間為 35 個工作日；這些工作與土地手續(xù)辦理可同時進行； 項目招投標(biāo)工作標(biāo)準(zhǔn)時間為 30 個工作日；這些工作與土地手續(xù)辦理可同時進行 辦理 工程施工許可證標(biāo)準(zhǔn)時間為 10 個工作日； 項目前期開發(fā)手續(xù)流程整體辦理標(biāo)準(zhǔn)時間應(yīng)為 180 個工作日，折合 240個自然日，大約 8 個月的時間； . 項目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督部門 項目的立項手續(xù)和土地手續(xù)的辦理主要由發(fā)展中心針對項目情況進行監(jiān)督控制； 項目的規(guī)劃手續(xù)和工程手續(xù)的辦理主要由發(fā)展中心配合總部總工辦針對項目情況進行監(jiān)督控制； 項目開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督方法 項目公司針對項目具體情況，制定項目前期開發(fā)手續(xù)流程的辦理計劃，包括辦理流程、時 間、責(zé)任部門及責(zé)任人，上報發(fā)展中心審批； 經(jīng)發(fā)展中心審核通過的項目開發(fā)手續(xù)流程的辦理計劃，總部發(fā)展中心風(fēng)險控制部和總工辦安排專門人員組成項目監(jiān)督小組； 監(jiān)督小組至少 3 人構(gòu)成，其組員至少 1 個發(fā)展中心風(fēng)險控制部人員， 1個總工辦工程人員， 1 個總工辦設(shè)計人員； 監(jiān)督小組根據(jù)項目具體情況和運營要求，制定針對性的詳細(xì)的監(jiān)督辦法，并進行監(jiān)督控制； 6. 獎懲條例 : 超額完成指標(biāo)獎勵辦法 獎勵標(biāo)準(zhǔn)：能夠保證前期開發(fā)手續(xù)流程的各項質(zhì)量下，以最短的時間獲取 了各項開發(fā)手續(xù)，為項目操作節(jié)約大量時間，從而使項目運營獲得更 好的現(xiàn)金流和收益； 獎勵金額：根據(jù)項目手續(xù)超額完成情況和給項目帶來的間接收益情況，由項目公司負(fù) 責(zé)人申報； 獎勵申請和審核： 項目公司辦理前期開發(fā)手續(xù)的相應(yīng)部門和責(zé)任人，工作達到獎勵標(biāo)準(zhǔn)，可以提交書面的獎勵申請書； 獎勵申請書經(jīng)項目公司部門經(jīng)理和項目總經(jīng)理簽字確認(rèn)后，上報總部發(fā)展中心或總工辦，經(jīng)審核合格，上報總經(jīng)理辦公會審議； 獎勵的兌現(xiàn) 獎勵采取資金方式兌現(xiàn) 的，由集團財務(wù)部門向獎勵主體發(fā)放獎勵資金 ,接受獎勵主體提供銀行存款帳號； 團隊獲得的獎，金可以由團隊負(fù)責(zé)人進行分配和安排，但應(yīng)將分配或資金使用安排上報管理中心； 未完成指標(biāo)懲罰辦法 懲罰標(biāo)準(zhǔn)：未能按時按質(zhì)完成項目前期開發(fā)各項手續(xù)，加大了項目操作周期時間，從而使項目運營遭受損失； 懲罰 金額：根據(jù)項目手續(xù)未完成情況和給項目帶來的間接損失情況，由項目公司負(fù) 責(zé)人申報； 懲罰審核： 項目公司辦理前期開發(fā)手續(xù)的相應(yīng)部門和責(zé)任人，為 完成工作達到懲罰標(biāo)準(zhǔn)，總部發(fā)展中心或總工辦組成的監(jiān)督小組下達懲罰通知單，上報總經(jīng)理辦公會審議； 懲罰 的兌現(xiàn) 懲罰通知單經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議，決定懲罰的金額和方式， 發(fā)展中心風(fēng)險控制部和總工辦組成的監(jiān)督小組下達相關(guān)部門執(zhí)行； 7. 注意事項 : 此制度各項指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)流程和時間指標(biāo)，各開發(fā)項目要根據(jù)項目實 際情況隨時調(diào)整監(jiān)督審核的指標(biāo)。 本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋。 8. 附件 : 一級開發(fā)前期手續(xù)流程圖 二級開發(fā)前期手續(xù)流程圖 《鵬房總部項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)管理制度 版》 1. 目的： 為保證公司發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)真貫徹，建立良好的項目風(fēng)險控制體系和審計指標(biāo)體系，特制定本辦法。 2. 范圍： 適用范圍： 鵬潤房地產(chǎn)公司總部下屬各個項目公司 發(fā)布范圍： 鵬潤房地產(chǎn)公司總部下屬各個項目公司 3. 名詞解釋： [ 項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo) ]：指項目在前期可行性研究階段，以投資估算為依據(jù)的，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo)。 [ 項目 ]： 本制度所指的項目是公司總部和各項目公司 2020 年后新獲取并簽訂了項目合作或開發(fā)協(xié)議，可進行操作的項目。 [項目公司 ]：指獲取新項目后負(fù)責(zé)操作該項目的公司。 4. 職責(zé)： 總部發(fā)展中心風(fēng)險控制部人員： 負(fù)責(zé)編制指標(biāo)的依據(jù)，項目投資測算和可行性研究報告； 負(fù)責(zé)制定項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)； 負(fù)責(zé)充分與總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心溝通項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)； 項目運行期間負(fù)責(zé)跟蹤和審 計項目土地及大配套費用指標(biāo)； 積極配合總部總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心人員對項目成本基礎(chǔ)指標(biāo)的審計 總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心人員： 配合發(fā)展中心制訂投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)； 配合發(fā)展中心下達投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)； 項目運行期間管理中心主要跟蹤和審計項目直接成本合計指標(biāo)、管理費 用指標(biāo)和總成本合計指標(biāo)； 項目運行期間成本中心應(yīng)跟蹤和審計項目的各項成本指標(biāo)； 項目運行 期間財務(wù)中心主要跟蹤和審計項目財務(wù)費用指標(biāo)和不可預(yù)見費用指標(biāo)； 項目運行期間總工辦主要跟蹤和審計項目建安工程費用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實施費用指標(biāo)和公用配套費用指標(biāo)； 項目運行期間營銷中心主要跟蹤和審計項目銷售費用指標(biāo)； 各項目公司相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員： 負(fù)責(zé)本項目的成本控制和風(fēng)險預(yù)警； 按要求填報項目投資成本指標(biāo)審核表； 及時和總部各相應(yīng)中心進行指標(biāo)控制工作的交流和溝通； 根據(jù)項目進展和需要，及時調(diào)整風(fēng)險控 制措施； 如遇到特殊項目或特殊情況，需調(diào)整指標(biāo)，及時上報發(fā)展中心或總部其他相關(guān)中心部門； 各項目公司下屬項目部相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員： 負(fù)責(zé)自身項目的成本控制和風(fēng)險預(yù)警； 按要求填報項目投資成本指標(biāo)審核表； 及時和項目公司或總部各相應(yīng)中心進行指標(biāo)控制工作的交流和溝通； 根據(jù)項目進展和需要，及時調(diào)整風(fēng)險控制措施； 如遇到特殊項目或特殊情況，需調(diào)整指標(biāo)，及時上報個項目公司或發(fā)展中心及總部其他相關(guān)中心部門； 5. 作業(yè)內(nèi)容： 項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)構(gòu)成如下：（祥見附件《 投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)分解構(gòu)成表》 ） 項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo) 成本指標(biāo) 總額 單方成本 責(zé)任部門 責(zé)任人 備注 土地及大配套費 前期費用 建安工程費用 市政基礎(chǔ)設(shè)施費 公用配套費 不可預(yù)見費 直接成本合計 財務(wù)費用 管理費用 銷售費用 總成本合計 土地及大配套費指標(biāo)： 土地費用主要包含土地出讓金、拆遷補償費、土地轉(zhuǎn)讓費、契稅、市政基礎(chǔ)設(shè)施費、征地費用、土地使用費和其他費用； 大配套費用主要包含紅線外的供電、給水、排水；代征綠化、代征道路和代征市正用地的建設(shè)費用。 出讓金可以分解為住宅出讓金、商業(yè)出讓金、綜合配套級人防出讓金等； 拆遷補償費用一般指地上物的拆遷物的補償，如房屋、廠房和其他設(shè)施等，主要以拆遷協(xié)議 為主要依據(jù)； 土地轉(zhuǎn)讓費，主要是根據(jù)土地獲取方式的不同和談判條件來制定的； 契稅，按合同金額繳納； 市政基礎(chǔ)設(shè)施費，按北京市政府規(guī)定繳納； 征地費用，主要是項目用地如果是集體土地或一級開發(fā)項目涉及集體用地的項目要按北京市規(guī)定繳納征地各項費用，主要有復(fù)墾費、青苗補償費用等； 土地使用費按北京市政府規(guī)定繳納； 土地其他費用，包括各項因獲取土地而需要花費地支出，如中介費用等； 紅線外供電費用、給水費用 、排水費用按項目相關(guān)規(guī)定繳納； 代征綠化用地建設(shè)費用，根據(jù)項目實際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定，進行評估測算； 代征道路用地建設(shè)費用，根據(jù)項目實際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定，進行評估測算； 代征市政用地建設(shè)費用，根據(jù)項目實際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定，進行評估測算； 前期費用指標(biāo)： 主要包含三通一平費用、各種設(shè)計費用、招投標(biāo)費用、勘測費、審圖費用、各項手續(xù)費用和其他費用 三通一平費用主要指項目場地平整，通水，通電。通路的費用； 各種設(shè)計費用，主要包含規(guī)劃設(shè)計費、施工圖設(shè)計費、綜合網(wǎng)管設(shè)計費、景觀設(shè)計費、人防設(shè)計費等； 招投標(biāo)費用主要用于工程的招標(biāo)工作，如招投標(biāo)代理、標(biāo)底制作等費用； 勘測費是對項目地塊的測繪等費用，主要用于拿地、設(shè)計前的勘測； 審圖費用主要是施工圖審查費用； 建安工程費用指標(biāo) 該費用是項目建設(shè)成本的核心，主要包含土建工程費、安裝工程費、監(jiān)理費和工程預(yù)算編制費用等； 、安裝工程費在制定指標(biāo)時，主要 以北京市定額為依據(jù)，制定估算的指標(biāo)； ，最終以和監(jiān)理單位的合同為準(zhǔn)； ，是在工程前后必須作的預(yù)算和決算費用。 市政基礎(chǔ)設(shè)施費指標(biāo)主要包括供水、排水、中水、供電、供暖、智能化、燃?xì)?、綠化等各項項目必須的市政條件建設(shè)費用； 公用配套費指標(biāo)主要指項目相應(yīng)的公用配套建設(shè)費用，如小區(qū)配套的學(xué)校、會所等等；