【正文】 項(xiàng)目公司或負(fù)責(zé)獲取 項(xiàng)目的人員核實(shí)后下達(dá)； . 前期費(fèi)用指標(biāo) 由發(fā)展中心同總部總工辦及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)前期的人員核實(shí)后下達(dá)； . 建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo) 由發(fā)展中心同總部總工辦及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)工程的人員核實(shí)后下達(dá)； . 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用指標(biāo)、財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo) 由發(fā)展中心同總部財(cái)務(wù)中心及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目財(cái)務(wù)的人員核實(shí)后下達(dá)； . 直接成本合計(jì)指標(biāo)、管理費(fèi)用指標(biāo)、總成本合計(jì)指標(biāo) 由發(fā)展中心同總部管理中心及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理的人員核實(shí)后下達(dá)； . 銷(xiāo)售費(fèi)用指 標(biāo) 由發(fā)展中心同總部營(yíng)銷(xiāo)中心及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷(xiāo)售的人員核實(shí)后下達(dá)； 指標(biāo)的執(zhí)行 項(xiàng)目公司相應(yīng)部門(mén)和人員應(yīng)積極配合總部發(fā)展中心及總部其他各中心的審核工作，應(yīng)按各中心具體要求定期上報(bào)各項(xiàng)費(fèi)用的情況或提交指標(biāo)控制措施。 出讓金可以分解為住宅出讓金、商業(yè)出讓金、綜合配套級(jí)人防出讓金等； 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用一般指地上物的拆遷物的補(bǔ)償，如房屋、廠房和其他設(shè)施等，主要以拆遷協(xié)議 為主要依據(jù)； 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)，主要是根據(jù)土地獲取方式的不同和談判條件來(lái)制定的； 契稅，按合同金額繳納； 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，按北京市政府規(guī)定繳納； 征地費(fèi)用，主要是項(xiàng)目用地如果是集體土地或一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及集體用地的項(xiàng)目要按北京市規(guī)定繳納征地各項(xiàng)費(fèi)用，主要有復(fù)墾費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)用等； 土地使用費(fèi)按北京市政府規(guī)定繳納； 土地其他費(fèi)用，包括各項(xiàng)因獲取土地而需要花費(fèi)地支出，如中介費(fèi)用等； 紅線外供電費(fèi)用、給水費(fèi)用 、排水費(fèi)用按項(xiàng)目相關(guān)規(guī)定繳納； 代征綠化用地建設(shè)費(fèi)用，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定，進(jìn)行評(píng)估測(cè)算； 代征道路用地建設(shè)費(fèi)用，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定，進(jìn)行評(píng)估測(cè)算； 代征市政用地建設(shè)費(fèi)用，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定，進(jìn)行評(píng)估測(cè)算； 前期費(fèi)用指標(biāo)： 主要包含三通一平費(fèi)用、各種設(shè)計(jì)費(fèi)用、招投標(biāo)費(fèi)用、勘測(cè)費(fèi)、審圖費(fèi)用、各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)用和其他費(fèi)用 三通一平費(fèi)用主要指項(xiàng)目場(chǎng)地平整，通水，通電。 2. 范圍： 適用范圍： 鵬潤(rùn)房地產(chǎn)公司總部下屬各個(gè)項(xiàng)目公司 發(fā)布范圍： 鵬潤(rùn)房地產(chǎn)公司總部下屬各個(gè)項(xiàng)目公司 3. 名詞解釋： [ 項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo) ]：指項(xiàng)目在前期可行性研究階段，以投資估算為依據(jù)的，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo)。 4. 職責(zé)： 總部發(fā)展中心風(fēng)險(xiǎn)控制部人員： 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程； 負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo)； 負(fù)責(zé)充分與總部管理中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營(yíng)銷(xiāo)中心溝通項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)各個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)間指標(biāo)； 項(xiàng)目運(yùn)行期間負(fù)責(zé)跟蹤和監(jiān)督項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)的完成時(shí)間和辦理情況； 總部管理中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營(yíng)銷(xiāo)中心人員： 配合發(fā)展中心制訂項(xiàng)目前 期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間； 配合發(fā)展中心下達(dá)項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo)； 項(xiàng)目運(yùn)行期間配合發(fā)展中心跟蹤和監(jiān)督項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)的完成時(shí)間和 辦理情況； 各項(xiàng)目公司相關(guān)負(fù)責(zé)部門(mén)和人員： 負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的前期手續(xù)辦理； 按要求填報(bào)項(xiàng)目前期手續(xù)辦理計(jì)劃； 及時(shí)和總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通； 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和需要，及時(shí)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)控制措施； 如遇到特殊項(xiàng)目或特殊情況，需調(diào)整指標(biāo)，及 時(shí)上報(bào)發(fā)展中心或總部其他相關(guān)中心部門(mén)； 各項(xiàng)目公司下屬項(xiàng)目部相關(guān)負(fù)責(zé)部門(mén)和人員： 負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的前期手續(xù)辦理； 按要求填報(bào)項(xiàng)目前期手續(xù)辦理計(jì)劃； 及時(shí)和項(xiàng)目公司或總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通； 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和需要，及時(shí)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)控制措施； 如遇到特殊項(xiàng)目或特殊情況，需調(diào)整指標(biāo)，及時(shí)上報(bào)項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)或發(fā)展中心及總部其他相關(guān)中心部門(mén)； 5. 作業(yè)內(nèi)容： 一級(jí)開(kāi)發(fā)前期手續(xù)流程（祥見(jiàn)附件 一 一 級(jí)開(kāi)發(fā)前期手續(xù)流程圖） 一級(jí)開(kāi)發(fā)授權(quán) 簽訂意向書(shū) a) 土地現(xiàn)狀調(diào)研、釘樁、測(cè)繪、評(píng)估； b) 初步征地補(bǔ)償方案； c) 與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府簽訂意向書(shū)； 規(guī)劃可研編制 a) 向規(guī)委申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，編制控制性詳細(xì)規(guī)劃； b) 編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告； 一級(jí)開(kāi)發(fā)授權(quán) a) 提交一級(jí)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)和實(shí)施方案 b) 市國(guó)土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委等舉行聯(lián)席會(huì)議，預(yù)審項(xiàng)目可研、規(guī)劃和征地補(bǔ)償方案等； c) 預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)后獲得一級(jí)開(kāi)發(fā)授權(quán)，并簽訂一級(jí)開(kāi)發(fā)合同； 立項(xiàng)批復(fù) 到計(jì)委提交立項(xiàng)報(bào)告；計(jì)委函 之規(guī)劃局審核； 規(guī)劃局會(huì)簽返計(jì)委；計(jì)委統(tǒng)一立項(xiàng)，下發(fā)立項(xiàng)批復(fù)； 規(guī)劃意見(jiàn)書(shū) 做好整體詳細(xì)規(guī)劃，向市規(guī)委申請(qǐng)規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)； 征地批復(fù) 編制一級(jí)開(kāi)發(fā)的一書(shū)四方案，報(bào)國(guó)土局審議； a） 建設(shè)項(xiàng)目承包說(shuō)明書(shū) b） 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案 c） 補(bǔ)充耕地方案 d） 征地方案 e） 供地方案 向國(guó)土局、規(guī)劃局、建委、鄉(xiāng)政府、村公所等部門(mén)征求意見(jiàn)，結(jié)果報(bào)市政府； 是政府下文批地 拆遷許可證 凍結(jié)戶口、入戶調(diào)查、 拆遷協(xié)議談判等工作； 制定拆遷安置方案，并報(bào)地方政府相關(guān)部門(mén)審查； 審查通過(guò)，獲取拆遷許可證； 土地上市 核算一級(jí)開(kāi)發(fā)成本； 驗(yàn)收土地； 在土地中心入市交易； 二級(jí)開(kāi)發(fā)前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程（祥見(jiàn)附件 二級(jí)開(kāi)發(fā)前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程圖） 立項(xiàng)手續(xù) —— 立項(xiàng)批復(fù) 首先要選定項(xiàng)目，洽談合同或協(xié)議；也可以是考察準(zhǔn)備掛牌或已掛牌的項(xiàng)目； 申請(qǐng)規(guī)劃要點(diǎn)的規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)，（已掛牌項(xiàng) 目不需要）向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)報(bào)告； 計(jì)委函至規(guī)劃局，規(guī)劃局會(huì)簽反計(jì)委； 計(jì)委下立項(xiàng)批復(fù)，要求進(jìn)行可行性研究； 如果是公開(kāi)市場(chǎng)招、拍、掛獲取的項(xiàng)目，可以直接從土地中心轉(zhuǎn)立項(xiàng)； 規(guī)劃手續(xù) 主要包括用地規(guī)劃許可證和工程規(guī)劃許可證； 用地規(guī)劃許可證 a） 項(xiàng)目立項(xiàng)后應(yīng)及時(shí)申報(bào)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，經(jīng)建委和規(guī)委審核會(huì)簽； b） 進(jìn)行畫(huà)樁，并獲取《用地釘樁成果通知單》； c) 進(jìn)行整體的規(guī)劃設(shè)計(jì)，主要是總平面設(shè)計(jì)，層面、立面設(shè)計(jì) 和重要剖面設(shè)計(jì)； d）準(zhǔn)備環(huán)境影響評(píng)估、交通影響評(píng)估、地震安全性評(píng)估報(bào)告、勘測(cè)設(shè)計(jì)招投標(biāo)備案； e)如果是公開(kāi)市場(chǎng)招、拍、掛獲取的項(xiàng)目，需要準(zhǔn)備《土地出讓轉(zhuǎn)讓合同》； f)手續(xù)準(zhǔn)備齊全向市規(guī)委申請(qǐng)用地規(guī)劃許可證； 工程規(guī)劃許可證 a) 準(zhǔn)備 人防設(shè)計(jì)審核批準(zhǔn)、交通出入口及停車(chē)場(chǎng)、園林局綠地率和消防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)、 工程檔案登記證明、 “七通 ”服務(wù)協(xié)議等； b) 向市發(fā)改委和市建委申報(bào)年度開(kāi)工計(jì)劃；此時(shí)要交納一定比例（一般 20%以上）的綜合地價(jià)款； c) 進(jìn)行全套建設(shè)施工 圖設(shè)計(jì)，包括 總平面設(shè)計(jì)，各層平面、各向立面設(shè)計(jì)、各層剖面設(shè)計(jì)和基礎(chǔ)平面、基礎(chǔ)剖面圖； d) 上報(bào)市規(guī)劃局進(jìn)行施工圖審查。 獎(jiǎng)懲執(zhí)行 參照《土地儲(chǔ)備獎(jiǎng)勵(lì)制度》及公司其它相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 合約風(fēng)險(xiǎn)防范 法律文本要求規(guī)范化，法律文書(shū)的擬定應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行公司法律文本規(guī)范，如有特殊情況需要變動(dòng)、更改，需要向公司法律部門(mén)批準(zhǔn)許可； 內(nèi)部審查與外部咨詢相結(jié)合，按照公司規(guī)定完成法律文書(shū)編寫(xiě)后，根據(jù)公司規(guī)定完成內(nèi)部審批，向公司法律顧問(wèn)單位進(jìn)行法律咨詢，書(shū)面咨詢意見(jiàn)與合約共同備案。 作業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范 嚴(yán)格按照《土地儲(chǔ)備工作制度》完成初選、立項(xiàng)、 決策程序，依照項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系，進(jìn)行評(píng)估與決策。 財(cái)務(wù)部 配合項(xiàng)目拓展工作過(guò)程中融資計(jì)劃與方案制定； 配合項(xiàng)目拓展過(guò)程中對(duì)合作 方企業(yè)財(cái)務(wù)審查。 4. 職責(zé)： 發(fā)展中心 負(fù)責(zé)制定與修正項(xiàng)目拓展風(fēng)險(xiǎn)控制制度； 負(fù)責(zé)在公司內(nèi)部對(duì)項(xiàng)目拓展風(fēng)險(xiǎn)控制制度做出解釋； 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目拓展風(fēng)險(xiǎn)做出預(yù)警與識(shí)別； 負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展工作執(zhí)行、推進(jìn)、指導(dǎo)、監(jiān)督、核查、評(píng)價(jià)等工作； 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目公司項(xiàng)目拓展部門(mén)提供必要技術(shù)支持與協(xié)作。 2. 范圍： 適用范圍：制度執(zhí)行單位 (宋體小四兩端對(duì)齊 ) 發(fā)布范圍：制度發(fā)放單位 (宋體小四兩端對(duì)齊 ) 3. 名詞解釋： 項(xiàng)目拓展是為獲得必要的土地儲(chǔ)備支撐公司戰(zhàn)略發(fā)展，本風(fēng)險(xiǎn)制度控制過(guò)程為從取得信息到項(xiàng)目合作簽約； 競(jìng)爭(zhēng)者主要指公司在拓展項(xiàng)目過(guò)程中遇到其它的競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)； 信息處理是指公司獲取項(xiàng)目信息，對(duì)信息確認(rèn) 、核實(shí)、調(diào)查的過(guò)程； 后評(píng)價(jià)是指在成功拓展某個(gè)項(xiàng)目后，對(duì)本項(xiàng)目拓展過(guò)程作業(yè)操作、工作人員能力表現(xiàn)等進(jìn)行評(píng)估。 法律部 規(guī)范項(xiàng)目拓展過(guò)程中的法律文本； 建立完善法律合約審批、核查制度。 內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)防范 信息處理風(fēng)險(xiǎn)防范 項(xiàng)目備案信息必須包含如下方面：合作者信息、土地性質(zhì)與用途、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（如無(wú)，以地籍材料為準(zhǔn)）、合作條件、以取得前期手續(xù)及權(quán)證等； 項(xiàng)目責(zé)任人應(yīng)在拓展項(xiàng)目立項(xiàng)前，核實(shí)前期手續(xù)文件及權(quán)證發(fā)布日期、發(fā)布機(jī)關(guān)，確定其時(shí)效性、有效性，如有過(guò)期，應(yīng)根據(jù)最新法規(guī)核定其申請(qǐng)延期、更新等合法性，在報(bào)告材料中注明核實(shí)人、核實(shí)日期； 項(xiàng)目責(zé)任人應(yīng)在拓展項(xiàng)目立項(xiàng)前，通過(guò)公開(kāi)信息渠道或相關(guān)機(jī)構(gòu)核實(shí)項(xiàng)目相關(guān)信息，確保項(xiàng)目住處準(zhǔn)確性、真實(shí)性，在報(bào)告材料中注明核實(shí)人、核實(shí)日期； 項(xiàng)目責(zé)任人在進(jìn)行項(xiàng)目考察時(shí)，要對(duì)項(xiàng)目用地的建設(shè)限制條件、施工條件、干擾因素等方面做完整清楚記錄，要求注明規(guī)劃特殊要求與規(guī)范、圖象與視頻等說(shuō)明資料齊全； 項(xiàng)目小組須盡職調(diào)查如下內(nèi)容，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織完成，并提交《項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告》； 項(xiàng)目調(diào)查主要包括：場(chǎng)地鄰里關(guān)系、前期工作可行、區(qū)域規(guī)劃動(dòng)態(tài)等； 合作方企業(yè)調(diào)查主要包括：財(cái)務(wù)、法律、主體受權(quán)等方面。 決策風(fēng)險(xiǎn)防范 項(xiàng)目責(zé)任人要保證決策項(xiàng)目材料準(zhǔn)確、完整； 發(fā)展中心指定或決策委員會(huì)委派專人，對(duì)相關(guān)決策項(xiàng)目分析報(bào)告進(jìn)行核查或抽查，若發(fā)現(xiàn)有相關(guān)內(nèi)容與事實(shí)嚴(yán)重不符，責(zé)其改正； 項(xiàng)目責(zé)任人在項(xiàng)目決策前七天向參與決策領(lǐng)導(dǎo)提交可研報(bào)告，并對(duì)決策委員進(jìn)行問(wèn)題答疑； 所有參與決策人員在項(xiàng)目決策前，應(yīng)對(duì)呈報(bào)項(xiàng)目資料深入了解； 決策委員代表應(yīng)在項(xiàng)目決策前，進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)地考查，并完成與合作方的初期談判。 獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)《土地儲(chǔ)備獎(jiǎng)勵(lì)制度》結(jié)合參與項(xiàng)目拓展工作人員 綜合評(píng)價(jià)得分進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)； 項(xiàng)目拓展過(guò)程中出現(xiàn)廉政問(wèn)題，通過(guò)監(jiān)督、檢舉發(fā)現(xiàn)，由管理中心按照公司規(guī)定處罰； 項(xiàng)目拓展過(guò)程中出現(xiàn)重大失職、特殊貢獻(xiàn)，由發(fā)展中心向總經(jīng)理辦公會(huì)提出獎(jiǎng)懲報(bào)告，經(jīng)批準(zhǔn)執(zhí)行。 [流程的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間 ]：指項(xiàng)目從立項(xiàng)到工程施工許可證為止，各個(gè)階段、環(huán)節(jié)涉及的各 項(xiàng)手續(xù)的辦理，按政策法規(guī) 規(guī)定或行業(yè)慣例，正常的辦理時(shí)間。 8. 附件 : 一級(jí)開(kāi)發(fā)前期手續(xù)流程圖 二級(jí)開(kāi)發(fā)前期手續(xù)流程圖 《鵬房總部項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)管理制度 版》 1. 目的： 為保證公司發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)真貫徹，建立良好的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制體系和審計(jì)指標(biāo)體系，特制定本辦法。 4. 職責(zé)： 總部發(fā)展中心風(fēng)險(xiǎn)控制部人員： 負(fù)責(zé)編制指標(biāo)的依據(jù)，項(xiàng)目投資測(cè)算和可行性研究報(bào)告； 負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)； 負(fù)責(zé)充分與總部管理中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營(yíng)銷(xiāo)中心溝通項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)；