【正文】 負(fù)責(zé)充分與總部管理中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營(yíng)銷(xiāo)中心溝通項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)各個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)間指標(biāo)； 項(xiàng)目運(yùn)行期間負(fù)責(zé)跟蹤和監(jiān)督項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)的完成時(shí)間和辦理情況； 總部管理中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營(yíng)銷(xiāo)中心人員： 配合發(fā)展中心制訂項(xiàng)目前 期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間； 配合發(fā)展中心下達(dá)項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間指標(biāo)； 項(xiàng)目運(yùn)行期間配合發(fā)展中心跟蹤和監(jiān)督項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)手續(xù)的完成時(shí)間和 辦理情況； 各項(xiàng)目公司相關(guān)負(fù)責(zé)部門(mén)和人員： 負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的前期手續(xù)辦理； 按要求填報(bào)項(xiàng)目前期手續(xù)辦理計(jì)劃； 及時(shí)和總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通； 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和需要，及時(shí)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)控制措施； 如遇到特殊項(xiàng)目或特殊情況，需調(diào)整指標(biāo)，及 時(shí)上報(bào)發(fā)展中心或總部其他相關(guān)中心部門(mén)； 各項(xiàng)目公司下屬項(xiàng)目部相關(guān)負(fù)責(zé)部門(mén)和人員： 負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的前期手續(xù)辦理； 按要求填報(bào)項(xiàng)目前期手續(xù)辦理計(jì)劃； 及時(shí)和項(xiàng)目公司或總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通； 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和需要，及時(shí)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)控制措施； 如遇到特殊項(xiàng)目或特殊情況，需調(diào)整指標(biāo)，及時(shí)上報(bào)項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)或發(fā)展中心及總部其他相關(guān)中心部門(mén)； 5. 作業(yè)內(nèi)容： 一級(jí)開(kāi)發(fā)前期手續(xù)流程（祥見(jiàn)附件 一 一 級(jí)開(kāi)發(fā)前期手續(xù)流程圖） 一級(jí)開(kāi)發(fā)授權(quán) 簽訂意向書(shū) a) 土地現(xiàn)狀調(diào)研、釘樁、測(cè)繪、評(píng)估； b) 初步征地補(bǔ)償方案； c) 與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府簽訂意向書(shū)； 規(guī)劃可研編制 a) 向規(guī)委申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，編制控制性詳細(xì)規(guī)劃； b) 編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告； 一級(jí)開(kāi)發(fā)授權(quán) a) 提交一級(jí)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)和實(shí)施方案 b) 市國(guó)土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委等舉行聯(lián)席會(huì)議，預(yù)審項(xiàng)目可研、規(guī)劃和征地補(bǔ)償方案等； c) 預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)后獲得一級(jí)開(kāi)發(fā)授權(quán)，并簽訂一級(jí)開(kāi)發(fā)合同； 立項(xiàng)批復(fù) 到計(jì)委提交立項(xiàng)報(bào)告；計(jì)委函 之規(guī)劃局審核； 規(guī)劃局會(huì)簽返計(jì)委；計(jì)委統(tǒng)一立項(xiàng)，下發(fā)立項(xiàng)批復(fù)； 規(guī)劃意見(jiàn)書(shū) 做好整體詳細(xì)規(guī)劃，向市規(guī)委申請(qǐng)規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)； 征地批復(fù) 編制一級(jí)開(kāi)發(fā)的一書(shū)四方案，報(bào)國(guó)土局審議； a） 建設(shè)項(xiàng)目承包說(shuō)明書(shū) b） 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案 c） 補(bǔ)充耕地方案 d） 征地方案 e） 供地方案 向國(guó)土局、規(guī)劃局、建委、鄉(xiāng)政府、村公所等部門(mén)征求意見(jiàn)，結(jié)果報(bào)市政府； 是政府下文批地 拆遷許可證 凍結(jié)戶(hù)口、入戶(hù)調(diào)查、 拆遷協(xié)議談判等工作； 制定拆遷安置方案，并報(bào)地方政府相關(guān)部門(mén)審查； 審查通過(guò)，獲取拆遷許可證； 土地上市 核算一級(jí)開(kāi)發(fā)成本； 驗(yàn)收土地； 在土地中心入市交易； 二級(jí)開(kāi)發(fā)前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程（祥見(jiàn)附件 二級(jí)開(kāi)發(fā)前期開(kāi)發(fā)手續(xù)流程圖） 立項(xiàng)手續(xù) —— 立項(xiàng)批復(fù) 首先要選定項(xiàng)目，洽談合同或協(xié)議；也可以是考察準(zhǔn)備掛牌或已掛牌的項(xiàng)目； 申請(qǐng)規(guī)劃要點(diǎn)的規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)，（已掛牌項(xiàng) 目不需要）向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)報(bào)告； 計(jì)委函至規(guī)劃局，規(guī)劃局會(huì)簽反計(jì)委； 計(jì)委下立項(xiàng)批復(fù)，要求進(jìn)行可行性研究； 如果是公開(kāi)市場(chǎng)招、拍、掛獲取的項(xiàng)目，可以直接從土地中心轉(zhuǎn)立項(xiàng)； 規(guī)劃手續(xù) 主要包括用地規(guī)劃許可證和工程規(guī)劃許可證； 用地規(guī)劃許可證 a） 項(xiàng)目立項(xiàng)后應(yīng)及時(shí)申報(bào)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，經(jīng)建委和規(guī)委審核會(huì)簽； b） 進(jìn)行畫(huà)樁，并獲取《用地釘樁成果通知單》； c) 進(jìn)行整體的規(guī)劃設(shè)計(jì)，主要是總平面設(shè)計(jì)，層面、立面設(shè)計(jì) 和重要剖面設(shè)計(jì)； d）準(zhǔn)備環(huán)境影響評(píng)估、交通影響評(píng)估、地震安全性評(píng)估報(bào)告、勘測(cè)設(shè)計(jì)招投標(biāo)備案； e)如果是公開(kāi)市場(chǎng)招、拍、掛獲取的項(xiàng)目，需要準(zhǔn)備《土地出讓轉(zhuǎn)讓合同》； f)手續(xù)準(zhǔn)備齊全向市規(guī)委申請(qǐng)用地規(guī)劃許可證； 工程規(guī)劃許可證 a) 準(zhǔn)備 人防設(shè)計(jì)審核批準(zhǔn)、交通出入口及停車(chē)場(chǎng)、園林局綠地率和消防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)、 工程檔案登記證明、 “七通 ”服務(wù)協(xié)議等； b) 向市發(fā)改委和市建委申報(bào)年度開(kāi)工計(jì)劃；此時(shí)要交納一定比例（一般 20%以上）的綜合地價(jià)款； c) 進(jìn)行全套建設(shè)施工 圖設(shè)計(jì)，包括 總平面設(shè)計(jì)，各層平面、各向立面設(shè)計(jì)、各層剖面設(shè)計(jì)和基礎(chǔ)平面、基礎(chǔ)剖面圖； d) 上報(bào)市規(guī)劃局進(jìn)行施工圖審查。 合約風(fēng)險(xiǎn)防范 法律文本要求規(guī)范化，法律文書(shū)的擬定應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行公司法律文本規(guī)范，如有特殊情況需要變動(dòng)、更改，需要向公司法律部門(mén)批準(zhǔn)許可； 內(nèi)部審查與外部咨詢(xún)相結(jié)合，按照公司規(guī)定完成法律文書(shū)編寫(xiě)后，根據(jù)公司規(guī)定完成內(nèi)部審批，向公司法律顧問(wèn)單位進(jìn)行法律咨詢(xún)，書(shū)面咨詢(xún)意見(jiàn)與合約共同備案。 財(cái)務(wù)部 配合項(xiàng)目拓展工作過(guò)程中融資計(jì)劃與方案制定； 配合項(xiàng)目拓展過(guò)程中對(duì)合作 方企業(yè)財(cái)務(wù)審查。 2. 范圍： 適用范圍：制度執(zhí)行單位 (宋體小四兩端對(duì)齊 ) 發(fā)布范圍：制度發(fā)放單位 (宋體小四兩端對(duì)齊 ) 3. 名詞解釋?zhuān)? 項(xiàng)目拓展是為獲得必要的土地儲(chǔ)備支撐公司戰(zhàn)略發(fā)展，本風(fēng)險(xiǎn)制度控制過(guò)程為從取得信息到項(xiàng)目合作簽約； 競(jìng)爭(zhēng)者主要指公司在拓展項(xiàng)目過(guò)程中遇到其它的競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)； 信息處理是指公司獲取項(xiàng)目信息，對(duì)信息確認(rèn) 、核實(shí)、調(diào)查的過(guò)程； 后評(píng)價(jià)是指在成功拓展某個(gè)項(xiàng)目后，對(duì)本項(xiàng)目拓展過(guò)程作業(yè)操作、工作人員能力表現(xiàn)等進(jìn)行評(píng)估。 內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)防范 信息處理風(fēng)險(xiǎn)防范 項(xiàng)目備案信息必須包含如下方面：合作者信息、土地性質(zhì)與用途、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（如無(wú)，以地籍材料為準(zhǔn)）、合作條件、以取得前期手續(xù)及權(quán)證等； 項(xiàng)目責(zé)任人應(yīng)在拓展項(xiàng)目立項(xiàng)前，核實(shí)前期手續(xù)文件及權(quán)證發(fā)布日期、發(fā)布機(jī)關(guān)，確定其時(shí)效性、有效性，如有過(guò)期，應(yīng)根據(jù)最新法規(guī)核定其申請(qǐng)延期、更新等合法性，在報(bào)告材料中注明核實(shí)人、核實(shí)日期； 項(xiàng)目責(zé)任人應(yīng)在拓展項(xiàng)目立項(xiàng)前，通過(guò)公開(kāi)信息渠道或相關(guān)機(jī)構(gòu)核實(shí)項(xiàng)目相關(guān)信息，確保項(xiàng)目住處準(zhǔn)確性、真實(shí)性，在報(bào)告材料中注明核實(shí)人、核實(shí)日期； 項(xiàng)目責(zé)任人在進(jìn)行項(xiàng)目考察時(shí)，要對(duì)項(xiàng)目用地的建設(shè)限制條件、施工條件、干擾因素等方面做完整清楚記錄，要求注明規(guī)劃特殊要求與規(guī)范、圖象與視頻等說(shuō)明資料齊全； 項(xiàng)目小組須盡職調(diào)查如下內(nèi)容，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織完成，并提交《項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告》； 項(xiàng)目調(diào)查主要包括：場(chǎng)地鄰里關(guān)系、前期工作可行、區(qū)域規(guī)劃動(dòng)態(tài)等； 合作方企業(yè)調(diào)查主要包括：財(cái)務(wù)、法律、主體受權(quán)等方面。 獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)《土地儲(chǔ)備獎(jiǎng)勵(lì)制度》結(jié)合參與項(xiàng)目拓展工作人員 綜合評(píng)價(jià)得分進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)； 項(xiàng)目拓展過(guò)程中出現(xiàn)廉政問(wèn)題，通過(guò)監(jiān)督、檢舉發(fā)現(xiàn)，由管理中心按照公司規(guī)定處罰； 項(xiàng)目拓展過(guò)程中出現(xiàn)重大失職、特殊貢獻(xiàn)，由發(fā)展中心向總經(jīng)理辦公會(huì)提出獎(jiǎng)懲報(bào)告，經(jīng)批準(zhǔn)執(zhí)行。 8. 附件 : 一級(jí)開(kāi)發(fā)前期手續(xù)流程圖 二級(jí)開(kāi)發(fā)前期手續(xù)流程圖 《鵬房總部項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)管理制度 版》 1. 目的： 為保證公司發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)真貫徹，建立良好的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制體系和審計(jì)指標(biāo)體系，特制定本辦法。 指標(biāo)的制定和下達(dá) 由發(fā)展中心風(fēng)險(xiǎn)控制部根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和可行性研究報(bào)告，在項(xiàng)目操作前期制定項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)。 6. 獎(jiǎng)懲條例 : 超額完成指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)辦法 獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn) 總指標(biāo)超額完成 出色的將各項(xiàng)成本費(fèi)用都控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi)，并成本總額節(jié)約超過(guò) 20%以上； 單項(xiàng)指標(biāo)超額完成 出色的將單項(xiàng)成本費(fèi)用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi)，單項(xiàng)成本指標(biāo)節(jié)約超過(guò) 20%以上； 總額和單項(xiàng)指標(biāo)都超額完成 出色的將各項(xiàng)成本費(fèi)用都控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi)，成本總額和一些單項(xiàng)成本指標(biāo)節(jié)約都超過(guò) 20%以上。 8. 附件 : 投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)分解構(gòu)成表 《鵬潤(rùn)地產(chǎn)投資發(fā)展審核管理制度 版》 1. 目的： 規(guī)范 總部項(xiàng)目投資 管理 工作 ， 為總部戰(zhàn)略發(fā)展提供土地儲(chǔ)備支撐 ，實(shí)現(xiàn) 投資決策的科學(xué)化和經(jīng)營(yíng)管理的規(guī)范化、制度化，使本公司在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，穩(wěn)健發(fā)展，贏取良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益， 2. 范圍： 適用范圍：鵬潤(rùn)地產(chǎn)總部及各項(xiàng)目公司。 各項(xiàng)目公司職責(zé) 各項(xiàng)目公司按各自負(fù)責(zé)的區(qū)域獨(dú)自開(kāi)展項(xiàng)目拓展工作，并接受總部發(fā)展中心的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。 總部公司發(fā)展中心 對(duì)項(xiàng)目的合法性和前期工作內(nèi)容的完整性，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性， 投資分析 的可行性及項(xiàng)目規(guī)模、時(shí)機(jī)等因素均應(yīng)進(jìn)行全面審核 ，并獨(dú)立完成 審核 報(bào)告 。 2. 范圍： 適用范圍：鵬房總部發(fā)展中心 發(fā)布范圍：鵬房總部發(fā)展中心 3. 名詞解釋?zhuān)? 談判工作小組 項(xiàng)目談判必須成立談判小組，談判小組應(yīng)由二名及以上成員組成，其中至少一人為經(jīng)理或副經(jīng)理級(jí)別及以上人員。談判大綱包括但不限于 : 合作方式 合作條件 項(xiàng)目操作方案 雙方?jīng)Q策程序及時(shí)間 談判后一定要做談判紀(jì)要，并報(bào)相關(guān)人員備案。 招待飯店原則上安排在 星級(jí)，招待費(fèi)用控制在 元 /餐。 《總部項(xiàng)目評(píng)價(jià)系統(tǒng) 版》 1. 目的： 根據(jù)總部土地儲(chǔ)備管理相關(guān)制度，為科學(xué)規(guī)范地評(píng)價(jià)項(xiàng)目，特制定本評(píng)價(jià)體系，提高項(xiàng)目評(píng)價(jià)效率，全面考慮各種因素，減少偏差增加準(zhǔn)確性。 紅線外市政工程費(fèi)：指從市政接口到項(xiàng)目紅線所發(fā)生的工程費(fèi)用，包括供電、供水、排水、煤氣、熱力、道路、通訊等 。 ：指稅后利潤(rùn) /總投資 。 5. 作業(yè)內(nèi)容： 項(xiàng)目初選評(píng)價(jià) 項(xiàng)目責(zé)任人根據(jù)附件 1《項(xiàng)目初選評(píng)價(jià)系統(tǒng)》所列因素對(duì)項(xiàng)目信息進(jìn)行 初步評(píng)價(jià)。 2. 范圍： 適用范圍：總部及各公司 發(fā)布范圍：發(fā)展中心 3. 名詞解釋?zhuān)? 土地開(kāi)發(fā)資源 : 本辦法所稱(chēng)的土地開(kāi)發(fā)資源是指可供公司房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、二級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地信息及資源。 獎(jiǎng)勵(lì)執(zhí)行流程 引薦人的登記及執(zhí)行團(tuán)隊(duì)的確定。 7. 附件 : 無(wú) 《項(xiàng)目中介管理制度 版》（試行草案） 1. 目的： 為規(guī)范集團(tuán)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備運(yùn)作和管理，為集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展提供項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的支撐，拓寬項(xiàng)目信息獲取渠道，規(guī)范總部及各公司項(xiàng)目拓展部門(mén)與項(xiàng)目中介溝通過(guò)程中的 工作，特制定本制度。 項(xiàng)目公司主管領(lǐng)導(dǎo) /發(fā)展中心拓展部經(jīng)理： 負(fù)責(zé)督促拓展部門(mén)項(xiàng)目責(zé)任人及時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目備案； 協(xié)助拓展部門(mén)項(xiàng)目責(zé)任人進(jìn)行項(xiàng)目的溝通和談判。 項(xiàng)目備案標(biāo)準(zhǔn)： 項(xiàng)目簡(jiǎn)介清楚明確，應(yīng)包含如下內(nèi)容 :項(xiàng)目座落、四至范圍、占地面積、 規(guī)劃建筑面積、規(guī)劃容積率 、各類(lèi)建設(shè)產(chǎn)品及其規(guī)劃面積、地塊現(xiàn)狀、項(xiàng)目所有方的基本情況及意向轉(zhuǎn)讓價(jià)格。至甲方和項(xiàng)目所有方 訂立任何形式合作協(xié)議書(shū)后，乙方 中介 事項(xiàng)視為完成。 第七條 違約責(zé)任 ： （一） 提供虛假信息、隱瞞重要事實(shí)或有惡意串通行為的，甲方除 可拒絕 支付 中介服務(wù) 報(bào)酬外，還 保留 對(duì) 甲方 造成的損失 向乙方 進(jìn)行 追 償 的權(quán)利 。 第十一條 本合同一式二份，甲乙雙方各