【正文】 體辦理標(biāo)準(zhǔn)時間應(yīng)為 180 個工作日，折合 240個自然日，大約 8 個月的時間； . 項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督部門 項(xiàng)目的立項(xiàng)手續(xù)和土地手續(xù)的辦理主要由發(fā)展中心針對項(xiàng)目情況進(jìn)行監(jiān)督控制； 項(xiàng)目的規(guī)劃手續(xù)和工程手續(xù)的辦理主要由發(fā)展中心配合總部總工辦針對項(xiàng)目情況進(jìn)行監(jiān)督控制； 項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督方法 項(xiàng)目公司針對項(xiàng)目具體情況，制定項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程的辦理計(jì)劃，包括辦理流程、時 間、責(zé)任部門及責(zé)任人，上報(bào)發(fā)展中心審批； 經(jīng)發(fā)展中心審核通過的項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)流程的辦理計(jì)劃，總部發(fā)展中心風(fēng)險控制部和總工辦安排專門人員組成項(xiàng)目監(jiān)督小組； 監(jiān)督小組至少 3 人構(gòu)成，其組員至少 1 個發(fā)展中心風(fēng)險控制部人員， 1個總工辦工程人員， 1 個總工辦設(shè)計(jì)人員； 監(jiān)督小組根據(jù)項(xiàng)目具體情況和運(yùn)營要求，制定針對性的詳細(xì)的監(jiān)督辦法，并進(jìn)行監(jiān)督控制； 6. 獎懲條例 : 超額完成指標(biāo)獎勵辦法 獎勵標(biāo)準(zhǔn)：能夠保證前期開發(fā)手續(xù)流程的各項(xiàng)質(zhì)量下，以最短的時間獲取 了各項(xiàng)開發(fā)手續(xù)，為項(xiàng)目操作節(jié)約大量時間，從而使項(xiàng)目運(yùn)營獲得更 好的現(xiàn)金流和收益； 獎勵金額：根據(jù)項(xiàng)目手續(xù)超額完成情況和給項(xiàng)目帶來的間接收益情況，由項(xiàng)目公司負(fù) 責(zé)人申報(bào)； 獎勵申請和審核： 項(xiàng)目公司辦理前期開發(fā)手續(xù)的相應(yīng)部門和責(zé)任人，工作達(dá)到獎勵標(biāo)準(zhǔn)，可以提交書面的獎勵申請書； 獎勵申請書經(jīng)項(xiàng)目公司部門經(jīng)理和項(xiàng)目總經(jīng)理簽字確認(rèn)后，上報(bào)總部發(fā)展中心或總工辦，經(jīng)審核合格，上報(bào)總經(jīng)理辦公會審議； 獎勵的兌現(xiàn) 獎勵采取資金方式兌現(xiàn) 的，由集團(tuán)財(cái)務(wù)部門向獎勵主體發(fā)放獎勵資金 ,接受獎勵主體提供銀行存款帳號； 團(tuán)隊(duì)獲得的獎，金可以由團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行分配和安排，但應(yīng)將分配或資金使用安排上報(bào)管理中心； 未完成指標(biāo)懲罰辦法 懲罰標(biāo)準(zhǔn)：未能按時按質(zhì)完成項(xiàng)目前期開發(fā)各項(xiàng)手續(xù)，加大了項(xiàng)目操作周期時間，從而使項(xiàng)目運(yùn)營遭受損失； 懲罰 金額：根據(jù)項(xiàng)目手續(xù)未完成情況和給項(xiàng)目帶來的間接損失情況，由項(xiàng)目公司負(fù) 責(zé)人申報(bào)； 懲罰審核： 項(xiàng)目公司辦理前期開發(fā)手續(xù)的相應(yīng)部門和責(zé)任人，為 完成工作達(dá)到懲罰標(biāo)準(zhǔn)，總部發(fā)展中心或總工辦組成的監(jiān)督小組下達(dá)懲罰通知單，上報(bào)總經(jīng)理辦公會審議； 懲罰 的兌現(xiàn) 懲罰通知單經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議，決定懲罰的金額和方式， 發(fā)展中心風(fēng)險控制部和總工辦組成的監(jiān)督小組下達(dá)相關(guān)部門執(zhí)行； 7. 注意事項(xiàng) : 此制度各項(xiàng)指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)流程和時間指標(biāo)，各開發(fā)項(xiàng)目要根據(jù)項(xiàng)目實(shí) 際情況隨時調(diào)整監(jiān)督審核的指標(biāo)。 7. 注意事項(xiàng) 無 8. 附件 無 《鵬房 總部項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督制度 版》 1. 目的： 為保證集團(tuán)公司發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)真貫 徹，建立良好的項(xiàng)目風(fēng)險控制體系、審計(jì)指標(biāo)體系和規(guī)范項(xiàng)目開發(fā)的作業(yè)流程，特制定本辦法。 控制后評價 拓展項(xiàng)目簽署合作合約后，由發(fā)展中心對簽約項(xiàng)目拓展過程工作進(jìn)行評價，對參與人員工作表現(xiàn)進(jìn)行評價，并編寫《項(xiàng)目拓展工作評價報(bào)告》； 評價結(jié)果報(bào)送管理中心，作為修正工作方法及流程的依據(jù)，作為獎勵激勵的依據(jù)。如有特殊情況，可通過董事會決議，方可簡化； 設(shè)立部門內(nèi)部信息庫使用權(quán)限，明確項(xiàng)目責(zé)任人，內(nèi)部研討及傳遞由專人登記管理，確保數(shù)據(jù)使用安全； 項(xiàng)目責(zé)任人應(yīng)嚴(yán)格按照項(xiàng)目工作計(jì)劃時間表，明確內(nèi)部傳遞、研討、審批時限要求，明確責(zé)任部門、責(zé)任人，如有變更由總經(jīng)理辦公會議審議通過； 參與項(xiàng)目的工作人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《談判工作制度》、《中介管理制度》、《項(xiàng)目評價制度》等制度與參照作業(yè)指導(dǎo)說明，完成相關(guān)工作。 5. 作業(yè)內(nèi)容： 外部環(huán)境風(fēng)險防范 政策風(fēng)險防范 發(fā)展中心每季度完成房地產(chǎn)宏觀政策分析報(bào)告； 項(xiàng)目責(zé)任人要針對項(xiàng)目涉及房地產(chǎn)國家政策及地方實(shí)施細(xì)則、行業(yè) 管制情況等前期工作進(jìn)行調(diào)查分析；作為項(xiàng)目分析材料組成部分； 合約擬定中，將與合作方約定前期工作責(zé)任與分工，寫入合作協(xié)議或相 關(guān)法律合約； 融資風(fēng)險防范 項(xiàng)目責(zé)任人對當(dāng)期地方資本市場融資方法、融資條件、融資成本進(jìn)行調(diào)查分析 項(xiàng)目責(zé)任人根據(jù)調(diào)查結(jié)合公司財(cái)務(wù)計(jì) 劃制定融資方案及預(yù)案，做為提交決策委員會議文件組成部門之一； 市場風(fēng)險防范 發(fā)展中心市場研究部門每季度編寫戰(zhàn)略重點(diǎn)城市市場報(bào)告，作投資潛力評估； 項(xiàng)目所在地為非戰(zhàn)略重點(diǎn)城市，項(xiàng)目工作小組人員應(yīng)在項(xiàng)目所在城市考查 7 天以上，并完成城市及區(qū)域市場投資潛力分析報(bào)告。 項(xiàng)目拓展部門 負(fù)責(zé)按公司規(guī)定與規(guī)范完成項(xiàng)目 拓展過程的相關(guān)作業(yè)； 接受總部發(fā)展中心指導(dǎo)、監(jiān)督、核查，及時修正不符合公司規(guī)定、規(guī)范的作業(yè)。 《總部項(xiàng)目拓展風(fēng)險管理制度 版》 1. 目的： 規(guī)范公司項(xiàng)目拓展工作，預(yù)防并規(guī)避項(xiàng)目拓展過程中產(chǎn)生的風(fēng)險，為保證項(xiàng)目后期順利開發(fā)建設(shè)，達(dá)到既定經(jīng)營目標(biāo)提供保障。 管理中心 接收項(xiàng)目拓展過程重要文件，進(jìn)行備案與管理； 配合發(fā)展中心發(fā)展中心進(jìn)行項(xiàng)目拓展后評價； 建立完善公司監(jiān)督、檢舉制度與機(jī)制。 競爭風(fēng)險防范 項(xiàng)目責(zé)任人組織調(diào)查競爭手企業(yè)背景、合作條件、與合作方管理者“利害”關(guān)系； 項(xiàng)目責(zé)任人提交競爭方案或意見，做為談判策略重要依據(jù)。 廉正風(fēng)險防范 公司內(nèi)部或外部人員可向公司相關(guān)管理部門檢舉項(xiàng)目拓展過程中公司工作人員的欺詐行為，經(jīng)調(diào)查屬實(shí)，參照公司規(guī)定處罰； 嚴(yán)格按照《項(xiàng)目談判工作制度》規(guī)定，重要談判必須由公司兩個或兩個以上工作人員共同參與。 6. 獎懲條例 : 獎懲依據(jù) 根據(jù)《項(xiàng)目拓展工作評價報(bào)告》對項(xiàng)目拓展過程中作業(yè)完成的時間節(jié)點(diǎn)、數(shù)量、質(zhì)量、工作人員表現(xiàn)等方面評價，對參與項(xiàng)目拓展過程工作人員給出綜合得分。 2. 范圍： 適用范圍： 鵬潤房地產(chǎn)公司總部下屬各個項(xiàng)目公司 發(fā)布范圍： 鵬潤房地產(chǎn)公司總部下屬各個項(xiàng)目公司 3. 名詞解釋： [前期開發(fā)手續(xù)流程 ]：指項(xiàng)目從立項(xiàng)到工程施工許可證為止，各個階段、環(huán)節(jié)涉及的各項(xiàng)手續(xù)的辦理流程。 本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋。 [項(xiàng)目公司 ]：指獲取新項(xiàng)目后負(fù)責(zé)操作該項(xiàng)目的公司。 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指標(biāo)主要包括供水、排水、中水、供電、供暖、智能化、燃?xì)?、綠化等各項(xiàng)項(xiàng)目必須的市政條件建設(shè)費(fèi)用； 公用配套費(fèi)指標(biāo)主要指項(xiàng)目相應(yīng)的公用配套建設(shè)費(fèi)用，如小區(qū)配套的學(xué)校、會所等等； 不可預(yù)見費(fèi)指標(biāo)指項(xiàng)目實(shí)施操作過程中不可估計(jì)風(fēng)險存在，可能產(chǎn)生一些費(fèi)用；該費(fèi)用高低直接和項(xiàng)目 管理水平相關(guān)聯(lián)，一般為項(xiàng)目扣除此項(xiàng)后直接成本的 % 直接成本合計(jì)指標(biāo) 直接成本是項(xiàng)目操作過程中必須和直接發(fā)生在項(xiàng)目上的費(fèi)用；直接成本合計(jì)指標(biāo)指的就是 土地及大配套費(fèi)指標(biāo)、 前期費(fèi)用指標(biāo)、建安工程費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公用配套費(fèi)指標(biāo)、不可預(yù)見費(fèi)指標(biāo)之和； 財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo)主要是就項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)利息支出； 管理費(fèi)用指標(biāo)主要包括項(xiàng)目操作過程中人員、行政、辦公等日常費(fèi)用支 出，一般在前期測算階段按直接成本的 2%估算； 銷售費(fèi)用指標(biāo)是為了 項(xiàng)目銷售，所支出的推廣、宣傳、活動等各項(xiàng)費(fèi)用；一般住宅為計(jì)劃銷售額的 2%，而別墅和商業(yè)就要略高；但是由于項(xiàng)目具體定位和銷售手法的不同，要根據(jù)具體項(xiàng)目具體制定該指標(biāo)； 總成本合計(jì)指標(biāo)是項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)之和，反映了整個項(xiàng)目措作的全部成本費(fèi)用支出，也體現(xiàn)的項(xiàng)目操作和投資成本風(fēng)險控制的整體能力。 土地及大配套費(fèi)指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)。 審計(jì)方式 總部各中心制訂審計(jì)計(jì)劃； 各項(xiàng)目公司配合總部各中心工作，填報(bào)各總審計(jì)考核報(bào)表等； 審計(jì)周期 一般以項(xiàng)目操作周期為準(zhǔn)，根據(jù)項(xiàng)目公司上報(bào)的計(jì)劃，由審計(jì)負(fù)責(zé)部 門制定。 獎勵的兌現(xiàn) 獎勵采取資金方式兌現(xiàn)的， 由集團(tuán)財(cái)務(wù)部門向獎勵主體發(fā)放獎勵資金 ,接受獎勵主體提供銀行存款帳號； 團(tuán)隊(duì)獲得的獎，金可以由團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行分配和安排，但應(yīng)將分配或資金使用安排上報(bào)管理中心； 個人獲得獎金，應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定繳納個人所得稅。 本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋。 一級開發(fā)項(xiàng)目： 是指取得土地后，須經(jīng)過一級開發(fā)，再通過“招拍掛”取得一級開發(fā)收益或自掛自摘進(jìn)行二級開發(fā)的項(xiàng)目。 投資管理： 總 部發(fā)展中心對各項(xiàng)目公司的項(xiàng)目拓展工作負(fù)有管理職責(zé)，各項(xiàng)目公司上報(bào)的項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)備案，并在總經(jīng)理辦公會和投資決策會上參與投資項(xiàng)目審核工作，發(fā)表獨(dú)立意見。在經(jīng)過深入談判后，各項(xiàng)目公司判斷是否繼續(xù)深入，若有必要，可以進(jìn)入可研階段；若沒必要，須向發(fā)展中心上報(bào)立項(xiàng)項(xiàng)目結(jié)案報(bào)告及相關(guān)資料。 各投資項(xiàng)目均應(yīng)經(jīng)過充分調(diào)查研究，并提供準(zhǔn)確、詳細(xì)資料及分析，以確保資料內(nèi)容的可靠性、真實(shí)性和有效性。 各立項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)入項(xiàng)目決策程序后，應(yīng)向決策委員會上報(bào)詳細(xì)可研報(bào)告及項(xiàng)目操作方案，并抄送發(fā)展中心。為了規(guī)范集團(tuán)談判工作，特制定此制度。 談判工作小組應(yīng)本著高效談判的原則，將談判進(jìn)展及時反饋給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。 談判前 應(yīng)制定談判大綱，談判大綱應(yīng)規(guī)范化，成為談判完成的考評標(biāo)準(zhǔn)和獎懲標(biāo)準(zhǔn)。 談判工作程序 初選階段 項(xiàng)目初選階段談判工作主要內(nèi)容是調(diào)查項(xiàng)目：規(guī)劃情況、現(xiàn)狀 、 市政配套、政府批準(zhǔn)的有效文件 、稅收 優(yōu)惠政策等情況，并取回相關(guān)紙版及電子版資料。 該階段 該階段應(yīng)簽訂合作意向，由法律部配合完成。 該階段應(yīng)簽訂合作協(xié)議 ，由法律部配合完成。 該制度首先適用于總部發(fā)展中心，其他各部門及項(xiàng)目公司可參照。 綠化率： 是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比 。主要包括可研、設(shè)計(jì)勘察、交評環(huán)評等前期報(bào)建費(fèi)用 。 ：指項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)間所發(fā)生的費(fèi)用，包括工程招標(biāo)費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)用、工程監(jiān)理費(fèi)用等 。 ：指稅前利潤 /銷售收入 。 ： 是能使項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率 。 項(xiàng)目公司拓展部門 按照《土地儲備管理制度》參照項(xiàng)目評價體系完成項(xiàng)目初選、立項(xiàng)、可 研等相關(guān)工作； 項(xiàng)目評價體系所列因素，要在相關(guān)報(bào)告過程有清晰、完整論述與說明。 各位委員獨(dú)立進(jìn)行項(xiàng)目評價，只需在評價等級中打“√”，并說明評價 理由； 評價等級分為“不合格、合格、良好、優(yōu)秀”。 6. 獎懲條例 : 無 7. 注意事項(xiàng) : 無 8. 附件 : 《項(xiàng)目初選評價系統(tǒng)》 《項(xiàng)目立項(xiàng)審批評價系統(tǒng)》 《項(xiàng)目決策評價系統(tǒng)》 《決策項(xiàng)目信息表》 《鵬潤地產(chǎn)項(xiàng)目拓展獎勵制度 版》 1. 目的： 為保證集團(tuán)公司土地儲備滿足公司發(fā)展戰(zhàn)略需要，建立長效的土地儲備工作制度與激勵機(jī)制，鼓勵公司內(nèi)部引薦土地開發(fā)資源、推進(jìn)土地儲備工作，對引薦人及執(zhí)行團(tuán)隊(duì)對進(jìn)行獎勵。 投資額 :本辦法所稱的投資額為購買土地支付的費(fèi)用，以簽署的合同標(biāo)的額為準(zhǔn)（關(guān)于非土地直接轉(zhuǎn)讓的合作，投資額以合作雙方或多方共同協(xié)商確認(rèn)的土地總價值為準(zhǔn)）。 引薦人及團(tuán)隊(duì)獎勵的內(nèi)部分配由引薦人主體及團(tuán)隊(duì)內(nèi)部自行分配 ,因特定原因或組織與個人做出突出貢獻(xiàn)的 ,其獎勵標(biāo)