【正文】 項(xiàng)目運(yùn)行期間負(fù)責(zé)跟蹤和審 計(jì)項(xiàng)目土地及大配套費(fèi)用指標(biāo)； 積極配合總部總部管理中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營(yíng)銷中心人員對(duì)項(xiàng)目成本基礎(chǔ)指標(biāo)的審計(jì) 總部管理中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營(yíng)銷中心人員： 配合發(fā)展中心制訂投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)； 配合發(fā)展中心下達(dá)投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)； 項(xiàng)目運(yùn)行期間管理中心主要跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目直接成本合計(jì)指標(biāo)、管理費(fèi) 用指標(biāo)和總成本合計(jì)指標(biāo)； 項(xiàng)目運(yùn)行期間成本中心應(yīng)跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目的各項(xiàng)成本指標(biāo)； 項(xiàng)目運(yùn)行 期間財(cái)務(wù)中心主要跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo)和不可預(yù)見費(fèi)用指標(biāo)； 項(xiàng)目運(yùn)行期間總工辦主要跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo)； 項(xiàng)目運(yùn)行期間營(yíng)銷中心主要跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目銷售費(fèi)用指標(biāo)； 各項(xiàng)目公司相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員： 負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的成本控制和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警； 按要求填報(bào)項(xiàng)目投資成本指標(biāo)審核表； 及時(shí)和總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通； 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和需要，及時(shí)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)控 制措施； 如遇到特殊項(xiàng)目或特殊情況，需調(diào)整指標(biāo)，及時(shí)上報(bào)發(fā)展中心或總部其他相關(guān)中心部門； 各項(xiàng)目公司下屬項(xiàng)目部相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員： 負(fù)責(zé)自身項(xiàng)目的成本控制和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警； 按要求填報(bào)項(xiàng)目投資成本指標(biāo)審核表； 及時(shí)和項(xiàng)目公司或總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通； 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和需要，及時(shí)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)控制措施； 如遇到特殊項(xiàng)目或特殊情況，需調(diào)整指標(biāo)，及時(shí)上報(bào)個(gè)項(xiàng)目公司或發(fā)展中心及總部其他相關(guān)中心部門； 5. 作業(yè)內(nèi)容： 項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)構(gòu)成如下：（祥見附件《 投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)分解構(gòu)成表》 ） 項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo) 成本指標(biāo) 總額 單方成本 責(zé)任部門 責(zé)任人 備注 土地及大配套費(fèi) 前期費(fèi)用 建安工程費(fèi)用 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公用配套費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi) 直接成本合計(jì) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 總成本合計(jì) 土地及大配套費(fèi)指標(biāo)： 土地費(fèi)用主要包含土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、契稅、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、征地費(fèi)用、土地使用費(fèi)和其他費(fèi)用； 大配套費(fèi)用主要包含紅線外的供電、給水、排水；代征綠化、代征道路和代征市正用地的建設(shè)費(fèi)用。 指標(biāo)的制定和下達(dá) 由發(fā)展中心風(fēng)險(xiǎn)控制部根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和可行性研究報(bào)告，在項(xiàng)目操作前期制定項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)。 前期費(fèi)用指標(biāo) 由總部發(fā)展中心配合總部總工辦、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)。 6. 獎(jiǎng)懲條例 : 超額完成指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)辦法 獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn) 總指標(biāo)超額完成 出色的將各項(xiàng)成本費(fèi)用都控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi)，并成本總額節(jié)約超過 20%以上； 單項(xiàng)指標(biāo)超額完成 出色的將單項(xiàng)成本費(fèi)用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi)，單項(xiàng)成本指標(biāo)節(jié)約超過 20%以上； 總額和單項(xiàng)指標(biāo)都超額完成 出色的將各項(xiàng)成本費(fèi)用都控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi)，成本總額和一些單項(xiàng)成本指標(biāo)節(jié)約都超過 20%以上。 未完成指標(biāo)懲罰辦法 懲罰標(biāo)準(zhǔn) 總指標(biāo)未完成 未能將各項(xiàng)成本費(fèi)用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi)，并成本總額超出總成本合計(jì)指標(biāo) 20%以上； 單項(xiàng)指標(biāo)未完成 未能將單項(xiàng)成本費(fèi)用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi)，單項(xiàng)成本超出指標(biāo)20%以上； 懲罰 金額 對(duì)于符合本制度成罰標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定的，公司給于相應(yīng)部門或個(gè)人進(jìn)行資金懲罰，金額的相當(dāng)于超出成本 %； 懲罰 審核 懲罰審核負(fù)責(zé)部門主要是本制度 條規(guī)定的各項(xiàng)指標(biāo)的審計(jì)負(fù)責(zé)部門，包括管理 中心、發(fā)展中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營(yíng)銷中心； 負(fù)責(zé)審核的部門要根據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)的審計(jì)內(nèi)容，進(jìn)行詳細(xì)的審核和調(diào)查，確實(shí)達(dá)到懲 罰標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)形成書面懲罰通知單，通知管理中心上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審議； 懲罰通知單經(jīng)總 經(jīng)理辦公會(huì)審議通過，并批準(zhǔn)具體的懲罰金額和方式， 由管理中心 向被懲罰部門下達(dá)懲罰執(zhí)行的通知書。 8. 附件 : 投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)分解構(gòu)成表 《鵬潤(rùn)地產(chǎn)投資發(fā)展審核管理制度 版》 1. 目的： 規(guī)范 總部項(xiàng)目投資 管理 工作 ， 為總部戰(zhàn)略發(fā)展提供土地儲(chǔ)備支撐 ，實(shí)現(xiàn) 投資決策的科學(xué)化和經(jīng)營(yíng)管理的規(guī)范化、制度化，使本公司在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，穩(wěn)健發(fā)展，贏取良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益， 2. 范圍： 適用范圍：鵬潤(rùn)地產(chǎn)總部及各項(xiàng)目公司。 二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目： 是指取得土地后，不需要進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，直接進(jìn)行二級(jí)開發(fā)的項(xiàng)目。 各項(xiàng)目公司職責(zé) 各項(xiàng)目公司按各自負(fù)責(zé)的區(qū)域獨(dú)自開展項(xiàng)目拓展工作，并接受總部發(fā)展中心的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。 可研 ，認(rèn)為可以進(jìn)行可研階段的項(xiàng)目， 由下屬 各項(xiàng)目 公司編制 詳細(xì) 可行性報(bào)告及實(shí)施方案，報(bào)送 總經(jīng)理辦公會(huì)并抄報(bào)總部發(fā)展中心。 總部公司發(fā)展中心 對(duì)項(xiàng)目的合法性和前期工作內(nèi)容的完整性，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性， 投資分析 的可行性及項(xiàng)目規(guī)模、時(shí)機(jī)等因素均應(yīng)進(jìn)行全面審核 ，并獨(dú)立完成 審核 報(bào)告 。發(fā)展中心依據(jù)獨(dú)立完成的審核報(bào)告發(fā)表意見與建議，決策委員會(huì)決定項(xiàng)目投資與否。 2. 范圍： 適用范圍：鵬房總部發(fā)展中心 發(fā)布范圍：鵬房總部發(fā)展中心 3. 名詞解釋： 談判工作小組 項(xiàng)目談判必須成立談判小組，談判小組應(yīng)由二名及以上成員組成，其中至少一人為經(jīng)理或副經(jīng)理級(jí)別及以上人員。 4. 職責(zé)： 總部發(fā)展中心負(fù)責(zé)該制度的制定及修改 5. 作業(yè)內(nèi)容： 談判禮儀 談判代表要有良好的綜合素質(zhì)，談判前應(yīng)整理好自己的儀容儀表，穿著要整潔正式、莊重。談判大綱包括但不限于 : 合作方式 合作條件 項(xiàng)目操作方案 雙方?jīng)Q策程序及時(shí)間 談判后一定要做談判紀(jì)要，并報(bào)相關(guān)人員備案。 該階段招待飯店原則上安排在 星級(jí)，招待費(fèi)用控制在 元 /餐。 招待飯店原則上安排在 星級(jí)，招待費(fèi)用控制在 元 /餐。 該階段飯店原則上安排在 星級(jí)，招待費(fèi)用控制在 元 /餐。 《總部項(xiàng)目評(píng)價(jià)系統(tǒng) 版》 1. 目的： 根據(jù)總部土地儲(chǔ)備管理相關(guān)制度，為科學(xué)規(guī)范地評(píng)價(jià)項(xiàng)目，特制定本評(píng)價(jià)體系，提高項(xiàng)目評(píng)價(jià)效率，全面考慮各種因素，減少偏差增加準(zhǔn)確性。 建筑限高： 地塊內(nèi)所有建筑物室外地坪到其最高點(diǎn)不得超過的最大高度限值 。 紅線外市政工程費(fèi)：指從市政接口到項(xiàng)目紅線所發(fā)生的工程費(fèi)用，包括供電、供水、排水、煤氣、熱力、道路、通訊等 。 ：指項(xiàng)目開發(fā)過程所發(fā)生的人員工資、辦公、公關(guān)等費(fèi)用 。 ：指稅后利潤(rùn) /總投資 。 ：指收回投資所需的時(shí)間，以月份表示。 5. 作業(yè)內(nèi)容： 項(xiàng)目初選評(píng)價(jià) 項(xiàng)目責(zé)任人根據(jù)附件 1《項(xiàng)目初選評(píng)價(jià)系統(tǒng)》所列因素對(duì)項(xiàng)目信息進(jìn)行 初步評(píng)價(jià)。 不合格：是指“不看好、反對(duì)、沒把握、有較大風(fēng)險(xiǎn)”； 合格：是指“一般、 還行、有風(fēng)險(xiǎn)”； 良好：是指“看好、可行、比較贊成、風(fēng)險(xiǎn)較小”； 優(yōu)秀：是指“很好、有把握、沒風(fēng)險(xiǎn)、贊成”。 2. 范圍： 適用范圍：總部及各公司 發(fā)布范圍：發(fā)展中心 3. 名詞解釋： 土地開發(fā)資源 : 本辦法所稱的土地開發(fā)資源是指可供公司房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)的一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目、二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目土地信息及資源。 、 4. 職責(zé)： 引薦人職責(zé)：引薦人負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目信息協(xié)助談判 執(zhí)行團(tuán)隊(duì)職責(zé)：執(zhí)行團(tuán)隊(duì)由公司相關(guān)部門人員組成 ,實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制 ,執(zhí)行團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)完成從項(xiàng)目初判到簽署協(xié)議的全過程 . 5. 作業(yè)內(nèi)容： 獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)象確認(rèn)（引薦人、執(zhí)行團(tuán)隊(duì)） 引薦人是向本公司提供項(xiàng)目信息的所有員工 ,以在發(fā)展中心立項(xiàng)備案記錄為準(zhǔn)，同一項(xiàng)目出現(xiàn)兩個(gè)不同渠道時(shí)，以登記最早的人為引薦人。 獎(jiǎng)勵(lì)執(zhí)行流程 引薦人的登記及執(zhí)行團(tuán)隊(duì)的確定。 獎(jiǎng)勵(lì)的兌現(xiàn)。 7. 附件 : 無 《項(xiàng)目中介管理制度 版》（試行草案） 1. 目的： 為規(guī)范集團(tuán)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備運(yùn)作和管理，為集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展提供項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的支撐，拓寬項(xiàng)目信息獲取渠道，規(guī)范總部及各公司項(xiàng)目拓展部門與項(xiàng)目中介溝通過程中的 工作，特制定本制度。 項(xiàng)目拓展部門是指總部發(fā)展中心項(xiàng)目拓展部及各項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展的部門或項(xiàng)目公司下屬項(xiàng)目部負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓 展的工作人員。 項(xiàng)目公司主管領(lǐng)導(dǎo) /發(fā)展中心拓展部經(jīng)理： 負(fù)責(zé)督促拓展部門項(xiàng)目責(zé)任人及時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目備案； 協(xié)助拓展部門項(xiàng)目責(zé)任人進(jìn)行項(xiàng)目的溝通和談判。 三類項(xiàng)目中介是指擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目信息資源，但不具備溝通和協(xié)調(diào)能力及資源的個(gè)人或單位。 項(xiàng)目備案標(biāo)準(zhǔn)： 項(xiàng)目簡(jiǎn)介清楚明確，應(yīng)包含如下內(nèi)容 :項(xiàng)目座落、四至范圍、占地面積、 規(guī)劃建筑面積、規(guī)劃容積率 、各類建設(shè)產(chǎn)品及其規(guī)劃面積、地塊現(xiàn)狀、項(xiàng)目所有方的基本情況及意向轉(zhuǎn)讓價(jià)格。 中介服務(wù)報(bào)酬及費(fèi)用： 中介服務(wù)報(bào)酬的給付以項(xiàng)目中 介提供中介服務(wù)，使我方與項(xiàng)目所有方的合作達(dá)成，且合作協(xié)議正式生效為前提； 若項(xiàng)目成交總額款項(xiàng)是分期給付的，則相應(yīng)的，項(xiàng)目中介服務(wù)報(bào)酬也同比例分期給付； 三類項(xiàng)目中介的信息服務(wù)報(bào)酬付費(fèi)區(qū)間為 :1—— 10 萬元人民幣； 二類項(xiàng)目中介的中介服務(wù)報(bào)酬按市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)以項(xiàng)目成交合同額的 13‰（含稅）累時(shí)比例額度給付，該中介服務(wù)報(bào)酬須中介費(fèi)出具正規(guī)發(fā)票； 項(xiàng)目中介付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目成交總價(jià) 付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 10 億元以上 % 8— 10 億元 % 5— 8 億元 % 2— 5 億元 % 2 億元以下 % 一類項(xiàng)目中介的中介服務(wù)報(bào)酬參照二類項(xiàng)目中介的付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，上浮 30—50%，或視項(xiàng)目具體情況，由雙方協(xié)商另行商定，經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后確定； 中介服務(wù)報(bào)酬額度中已包含項(xiàng)目中介應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)，我方不負(fù)責(zé)代繳任何稅費(fèi)； 無論項(xiàng)目合作達(dá)成與否，項(xiàng)目中介在服務(wù)期間內(nèi)所發(fā)生的費(fèi)用自行承擔(dān)，我方不予負(fù)擔(dān)； 若項(xiàng)目中介方發(fā)生如下情形，視情節(jié)輕重，予以核減中介費(fèi)給付額： 在合作過程中溝通協(xié)調(diào)不利的； 在合作過程中有弄虛作假情節(jié)的； 在合作過程中發(fā)現(xiàn)有意向我方工作人員進(jìn)行賄賂的； 在合作過程中泄露我方公司機(jī)密的。至甲方和項(xiàng)目所有方 訂立任何形式合作協(xié)議書后，乙方 中介 事項(xiàng)視為完成。未促成合同成立的，乙方不得要求支付報(bào)酬。 第七條 違約責(zé)任 ： （一） 提供虛假信息、隱瞞重要事實(shí)或有惡意串通行為的，甲方除 可拒絕 支付 中介服務(wù) 報(bào)酬外，還 保留 對(duì) 甲方 造成的損失 向乙方 進(jìn)行 追 償 的權(quán)利 。 第八條 其他約定事項(xiàng)： （一） 中介方不得從事違反國(guó)家法律法規(guī)的活動(dòng)； （二） 中介方不得以委托方的名義從事未經(jīng)委托方書面許可的活動(dòng)； （三） 中介方在委托有效期間的費(fèi)用開支由中介方自行承擔(dān)；其他費(fèi)用另行商議。 第十一條 本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。變更或補(bǔ)充規(guī)定應(yīng)當(dāng)采取書面形式，與本合同具有同