【正文】 江蘇蘇浙皖物流中心工程可行性研究報(bào)告江蘇蘇浙皖現(xiàn)代物流有限公司常州峰潤工程咨詢有限公司二〇〇九年十月目 錄一 項(xiàng)目建設(shè)單位及項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)目建設(shè)的可能性三、市場調(diào)研四、項(xiàng)目發(fā)展定位 五、 項(xiàng)目建址及建設(shè)條件 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件 自然地理?xiàng)l件 基礎(chǔ)設(shè)施條件六、項(xiàng)目建設(shè)方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo) 建筑設(shè)計(jì) 結(jié)構(gòu)工程 給排水工程 電氣工程 暖通工程七、項(xiàng)目信息系統(tǒng)規(guī)劃八、節(jié)能方案分析 能源管理與保障九、環(huán)境和生態(tài)影響分析十、 投資估算與資金籌措十一 、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)十二 、項(xiàng)目建設(shè)管理與招投標(biāo)十三 、 結(jié)論一、項(xiàng)目建設(shè)單位及項(xiàng)目概況 項(xiàng)目建設(shè)單位概況 項(xiàng)目建設(shè)單位名稱：江蘇蘇浙皖現(xiàn)代物流有限公司 項(xiàng)目建設(shè)單位地址：溧陽市溧城鎮(zhèn)平陵東路388號(hào) 項(xiàng)目建設(shè)單位主營業(yè)務(wù)：許可經(jīng)營項(xiàng)目：搬運(yùn)裝卸 ，貨運(yùn)代理（代辦），貨物配載，普通貨運(yùn)，煤炭批發(fā)經(jīng)營。一般經(jīng)營項(xiàng)目：貨物倉儲(chǔ)，設(shè)備租賃服務(wù)，包裝加工，電子信息咨詢服務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)，經(jīng)銷金屬材料、建筑材料、五金材料。 法定代表人：唐聞遙 項(xiàng)目建設(shè)單位注冊(cè)資本金：25000萬元人民幣 項(xiàng)目聯(lián)系人：朱群電話：051980990099傳真：051980990099 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱：江蘇蘇浙皖物流中心項(xiàng)目 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：項(xiàng)目位于溧陽市溧城鎮(zhèn)新聯(lián)村。具體位于104國道以北，蕪申運(yùn)河以南，溧戴河以東，溧陽市界以西。 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模：江蘇蘇浙皖物流中心項(xiàng)目旨在通過對(duì)現(xiàn)有市場的改造升級(jí)和擴(kuò)建打造蘇浙皖三省交界區(qū)的區(qū)域性專業(yè)物流集聚區(qū)，本次規(guī)劃蘇浙皖物流中心分為倉儲(chǔ)區(qū)（金屬倉儲(chǔ)、生產(chǎn)生活資料倉儲(chǔ)）、交易區(qū)（金屬交易區(qū)、生活生產(chǎn)資料交易區(qū)、綜合交易區(qū)）、綜合配套區(qū)及商務(wù)信息區(qū)4大區(qū)；具有交易、港口作業(yè)、信息化服務(wù)、倉儲(chǔ)、加工和配送（配載）六大功能?！罱灰讌^(qū)：主要是進(jìn)行金屬材料、生活生產(chǎn)資料和再生資源利用物資的交易，也可以提供金屬材料的展示活動(dòng)?！顐}儲(chǔ)區(qū)：主要有室內(nèi)公共倉儲(chǔ)、露天堆場和貨棚、碼頭堆場等?！罱饘俨牧霞庸^(qū)：包括金屬材料和利用材加工區(qū)。金屬材料加工區(qū)主要為入駐物流中心的金屬材料經(jīng)營企業(yè)提供材料檢驗(yàn)、加工以及其他相關(guān)加工服務(wù)?！钆渌团漭d區(qū)：除了商品采購、商品存儲(chǔ)外，配送配載區(qū)還可以提供訂單管理、貨品檢驗(yàn)、分拆包裝、重新包裝、貼標(biāo)簽、貨品分揀、運(yùn)輸配送、貨品回收、越庫作業(yè)、信息統(tǒng)計(jì)等功能?！罡劭谧鳂I(yè)區(qū)：河岸長1000米，設(shè)各類型行車、吊車20臺(tái)套，千噸噸位船舶的內(nèi)港池（50米長、18米寬）一只，碼頭貨物日吞吐量10000噸?！罹C合服務(wù)區(qū)：主要由商務(wù)信息化大廈（內(nèi)部設(shè)辦公區(qū)、信息服務(wù)中心、商務(wù)服務(wù)中心等）、綜合服務(wù)中心和商業(yè)服務(wù)區(qū)組成。本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地299999平方米，（其中商業(yè)服務(wù)區(qū)94765平方米、辦公交易區(qū)136272平方米、信息與商務(wù)區(qū)198135平方米、），及地下建筑面積58857平方米。停車位：1759輛。分區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)商業(yè)服務(wù)區(qū)：用地面積：34134平方米 容積率：建筑基底面積：13684平方米 建筑密度：%建筑面積：94765平方米 綠地率：% 其中：商業(yè)服務(wù)區(qū)：94765平方米 停車位：533輛（地上78輛、地下455輛）地下室：29083平方米辦公交易區(qū)：用地面積：52727平方米 容積率：建筑基底面積：20288平方米 建筑密度：%建筑面積：136272平方米 綠地率：24% 其中：市場區(qū)：55750平方米 綜合服務(wù)區(qū)：80522平方米 停車位：421輛（地上190輛、地下231輛）地下室：11615平方米信息與商務(wù)區(qū)用地面積：95120平方米 容積率：建筑基底面積：36779平方米 建筑密度：%建筑面積：198135平方米 綠地率：27% 其中：市場區(qū)：118685平方米 綜合服務(wù)區(qū)：79450平方米 停車位：805輛（地上340輛、地下465輛） 地下室：18159平方米（局部二～三層）金屬倉儲(chǔ)區(qū)：用地面積：34024平方米 容積率：建筑面積：34024平方米 其中：單層倉庫：34024平方米 生產(chǎn)資料倉儲(chǔ)區(qū)：用地面積： 容積率：建筑面積： 其中：單層倉庫： 辦公： 生產(chǎn)生活資料倉儲(chǔ)區(qū)：用地面積： 容積率：建筑面積： 其中：單層倉庫： 辦公： 項(xiàng)目建設(shè)背景：改革開放以來，中國經(jīng)濟(jì)取得了舉世矚目的成就，經(jīng)過30多年的發(fā)展，中國已經(jīng)由一個(gè)工業(yè)基礎(chǔ)相對(duì)落后的國家發(fā)展成為世界制造業(yè)大國，被稱為“世界工廠”。但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重不合理。國家多次提出鼓勵(lì)和扶持第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。 2008年年末的次貸危機(jī)，中央迅速出臺(tái)了總額4萬億的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，物流產(chǎn)業(yè)被列入十大產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃之一。為了配合國家物流產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃，江蘇省很快出臺(tái)了本省的物流產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃綱要。江蘇蘇浙皖物流中心項(xiàng)目就是在這種大背景下應(yīng)運(yùn)而生。物流中心或物流園區(qū)是物流企業(yè)、物流基礎(chǔ)設(shè)施資源在空間上的積聚，有利于放大區(qū)位優(yōu)勢、承載現(xiàn)代流通、有機(jī)結(jié)合實(shí)物物流與信息物流。2004年8月，國家發(fā)改委、商務(wù)部、交通部等九部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見》中明確指出加快物流設(shè)施整合和區(qū)域物流中心建設(shè)，由此規(guī)劃和建設(shè)江蘇蘇浙皖物流中心符合我國現(xiàn)代物流的發(fā)展趨勢。江蘇蘇浙皖物流中心具有良好的區(qū)位、交通、土地、市場優(yōu)勢。同時(shí)，在該物流中心同步規(guī)劃建設(shè)為溧陽市及周邊地區(qū)提供金屬材料和生活生產(chǎn)資料的倉儲(chǔ)、加工及交易、信息服務(wù)、商務(wù)服務(wù)等綜合物流服務(wù)功能，可改變溧陽當(dāng)前大型物流節(jié)點(diǎn)缺失的現(xiàn)狀，全面提升溧陽市的物流服務(wù)水平，可有力推進(jìn)蘇浙皖邊界地區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、制造業(yè)及城市化建設(shè)的發(fā)展。 中國物流園區(qū)發(fā)展概況面對(duì)中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展現(xiàn)狀，國家“十一五”規(guī)劃綱要明確提出“大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)”，中央和地方政府相繼建立了推進(jìn)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，出臺(tái)了支持現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的規(guī)劃和政策及一系列發(fā)展文件：《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)流通業(yè)發(fā)展的若干建議》（）；《國家發(fā)展和改革委員會(huì)等9部委印發(fā)關(guān)于促進(jìn)我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見和通知》（）；《物流園區(qū)分類與基本要求（GB/T213342008）》()《（國務(wù)院）物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》（）。截至2008年7月，中國物流園區(qū)(基地)約為475個(gè)。其中已經(jīng)運(yùn)營的122個(gè)，％；在建的219個(gè)，％；規(guī)劃中的134個(gè)，％。出現(xiàn)了貨運(yùn)服務(wù)型、生產(chǎn)服務(wù)型、商業(yè)服務(wù)型、國際貿(mào)易服務(wù)型和綜合服務(wù)型的物流園區(qū)，優(yōu)化城市交通、生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，努力提高城市的物流服務(wù)水平，帶動(dòng)周邊所輻射區(qū)域物流業(yè)的發(fā)展，形成全國性、區(qū)域性和地區(qū)性物流中心和三級(jí)物流節(jié)點(diǎn)城市網(wǎng)絡(luò)，促進(jìn)大中小城市物流業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。加快發(fā)展物流企業(yè)，擴(kuò)大對(duì)外開放步伐，多渠道增加對(duì)物流業(yè)的投入。力爭在2009年改善物流企業(yè)經(jīng)營困難的狀況，保持產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。到2011年，培育一批具有國際競爭力的大型綜合物流企業(yè)集團(tuán)。中國物流園區(qū)的開發(fā)方式主要?jiǎng)澐譃檎?guī)劃、工業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)模式；政府規(guī)劃、企業(yè)主導(dǎo)模式以及政府政策支持、主體企業(yè)引導(dǎo)模式三種形式。在上述三種模式中，前兩種模式是一種自上而下的模式，政府在園區(qū)建設(shè)中始終起著關(guān)鍵作用，往往由政府牽頭成立專門的園區(qū)經(jīng)營管理公司或委托專業(yè)公司進(jìn)行運(yùn)作，在一些園區(qū)的股東結(jié)構(gòu)上國有資產(chǎn)往往占有很大比例。第三種模式是一種自下而上的模式，由市場自發(fā)形成、企業(yè)自行發(fā)起成立。物流園區(qū)的贏利主要來自四個(gè)方面，即出租收入、服務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目投資收益及其他收益，其中又包括倉庫租賃費(fèi)用、設(shè)備租賃費(fèi)用、房屋租賃費(fèi)用、停車場收費(fèi)、其他管理費(fèi)用、信息服務(wù)費(fèi)用、培訓(xùn)服務(wù)費(fèi)用、融資中介費(fèi)用、其他服務(wù)費(fèi)用等等。 長三角地區(qū)物流園區(qū)概況長三角地區(qū)已成為全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平最高，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的地區(qū)之一，隨著長三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，區(qū)域物流一體化已成為進(jìn)一步推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、降低產(chǎn)品總成本、提升市場競爭力的必由之路。(1)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速、外向型經(jīng)濟(jì)模式以及技術(shù)貿(mào)易的發(fā)展提升物流園區(qū)發(fā)展水平。(2)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)促使物流模式由大宗型向時(shí)效型轉(zhuǎn)變。(3)交通網(wǎng)絡(luò)的完善提升物流產(chǎn)業(yè)向外輻射能力。長三角物流圈已形成以蘇錫常、杭嘉湖、南京、上海和寧波物流圈為主的物流產(chǎn)業(yè)體系。根據(jù)市場需求、產(chǎn)業(yè)布局、商品流向、資源環(huán)境、交通條件、區(qū)域規(guī)劃等因素，國家重點(diǎn)發(fā)展九大物流區(qū)域，其中就包括以上海、南京、寧波為中心的長江三角洲物流區(qū)域。目前長三角地區(qū)已建或規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)近70多個(gè)，幾乎是珠三角園區(qū)規(guī)劃的2倍，占全國目前規(guī)劃建設(shè)中的物流園區(qū)的五分之一。按區(qū)域輻射分類，長三角城市物流園區(qū)以綜合型和國際貨運(yùn)樞紐居多，占74%；按服務(wù)對(duì)象分，貨運(yùn)服務(wù)型占59%；按行業(yè)導(dǎo)向分類，綜合型占了87%長三角地區(qū)物流園區(qū)發(fā)展特點(diǎn) ： （1）城市之間物流園區(qū)的規(guī)模已呈現(xiàn)梯度關(guān)系，上海作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭、國際物流的接口，其規(guī)模等級(jí)最高。（2）功能已體現(xiàn)一定的專業(yè)特色性、開始呈現(xiàn)“錯(cuò)位發(fā)展”的特點(diǎn)。（3）布局選址與產(chǎn)業(yè)和綜合運(yùn)輸通道規(guī)劃基本一致，但鏈?zhǔn)姐暯雨P(guān)系還有待形成。 可行性報(bào)告編制依據(jù)國家經(jīng)貿(mào)委、鐵道部、信息產(chǎn)業(yè)部、外經(jīng)貿(mào)部和民航總局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干建議》，2001年3月2日；國家計(jì)委《“十五”綜合交通體系發(fā)展重點(diǎn)專項(xiàng)規(guī)劃》；國家發(fā)改委、商務(wù)部、交通部的九部委聯(lián)合制定的《關(guān)于促進(jìn)我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見》，2004年8月；國家發(fā)改委頒布的《鋼鐵產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略》，2005年8月；《江蘇省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，2002年6月；《江蘇省委省政府關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的若干政策》，2005年8月；《常州現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃》，2002年；《溧陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》；溧陽市歷年統(tǒng)計(jì)年鑒；《內(nèi)河通航標(biāo)準(zhǔn)》，2004年5月；11《省發(fā)展改革委關(guān)于加快建設(shè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)的意見》（蘇發(fā)改服務(wù)發(fā)[2007]52 號(hào)） 可行性報(bào)告內(nèi)容和范圍本可行性報(bào)告是對(duì)項(xiàng)目在建設(shè)必要性、市場分析、建設(shè)規(guī)模及布局、經(jīng)濟(jì)效益等諸方面的可行性研究，并得出結(jié)論。研究范圍包括：252。 必要性分析252。 市場分析和項(xiàng)目定位252。 建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模和總體布局252。 信息系統(tǒng)規(guī)劃252。 生態(tài)環(huán)境保護(hù)252。 組織機(jī)構(gòu)和運(yùn)行機(jī)制252。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度252。 投資估算與資金籌措252。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)目建設(shè)的必要性隨著全國區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化和城鎮(zhèn)化的加快，溧陽現(xiàn)代制造業(yè)基地建設(shè)進(jìn)程的推進(jìn)，溧陽及整個(gè)華東地區(qū)對(duì)高效、快速和安全的社會(huì)物流服務(wù)體系的需求日益增加，需率先建設(shè)和形成若干個(gè)具有現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施條件、功能區(qū)域布局合理、服務(wù)功能完善和信息化層次高的物流中心或物流園區(qū)來成為區(qū)域綜合物流和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展的助推器和發(fā)動(dòng)機(jī)，促進(jìn)華東地區(qū)物流業(yè)自身平穩(wěn)較快發(fā)展和產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級(jí)，服務(wù)和支撐其他產(chǎn)業(yè)的調(diào)整與發(fā)展、擴(kuò)大消費(fèi)和吸收就業(yè)，對(duì)于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和增強(qiáng)國民經(jīng)濟(jì)競爭力具有重要意義。 項(xiàng)目實(shí)施是常州及溧陽應(yīng)對(duì)區(qū)域競爭，實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展的客觀需要。制造業(yè)一直是常州地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支柱之一。隨著常州地區(qū)現(xiàn)代制造業(yè)的發(fā)展與城市化進(jìn)程的加快，對(duì)金屬、生活生產(chǎn)資料等物資的需求量正逐年增加，但常州地區(qū)“兩頭”在外的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)決定了要增加常州生產(chǎn)制造企業(yè)的競爭力，迫切需要有高效、低成本的流通體系做支撐，需要通過發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，來推動(dòng)常州地區(qū)現(xiàn)代物流體系的建設(shè)。 項(xiàng)目建設(shè)是溧陽市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的客觀需要。作為常州地區(qū)的重要中心城市，溧陽乃至常州還缺乏現(xiàn)代意義上的物流中心，迫切需要建設(shè)一個(gè)集金屬及生活生產(chǎn)資料倉儲(chǔ)、加工、配載配送、信息服務(wù)、商務(wù)服務(wù)等一體化的現(xiàn)代化物流中心。加快生產(chǎn)性服務(wù)行業(yè)發(fā)展的主要內(nèi)容之一是加速發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。為此，常州市政府為了促進(jìn)現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展， 2003年頒發(fā)了《常州市現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃》，制定了常州市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策和保障措施。同時(shí)，將常州現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展功能定位為：長江三角洲區(qū)域物流自中心之一及江蘇省現(xiàn)代物流中心城市。2005年，《溧陽市加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實(shí)施綱要》提出“加大物流資源整合，推動(dòng)工業(yè)企業(yè)物流業(yè)務(wù)外包，培育第三方物流，有步驟、有重點(diǎn)地引進(jìn)國內(nèi)外知名現(xiàn)代物流企業(yè)，推動(dòng)本土物流企業(yè)與其開展多種形式的合作，催生一批具有先進(jìn)理念、掌握現(xiàn)代物流技術(shù)的本土現(xiàn)代物流企業(yè)”?！朵嚓柺袊窠?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》中明確表明：在“十一五”期間，“依托寧杭高速和蕪申運(yùn)河兩條運(yùn)河主干道，逐步建立一個(gè)物流園區(qū)，三個(gè)物流中心，兩個(gè)物流站，從而形成多種層次、快捷準(zhǔn)時(shí)、經(jīng)濟(jì)合理的社會(huì)化、專業(yè)化