天泰馥香谷項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略與執(zhí)行方案(doc27)-營(yíng)銷策劃(已修改)
2025-08-24 18:25 本頁(yè)面
【正文】 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 1 頁(yè) 共 28 頁(yè) 目目 錄錄 前 言 一、周邊樓盤(pán)價(jià)格調(diào)查 1. 價(jià)格調(diào)查匯總 2. 說(shuō)明 3. 一次評(píng)估與加權(quán) 二、天泰馥香谷與調(diào)查樓盤(pán)評(píng)估 1. 樹(shù)圖解析與權(quán)重系數(shù)計(jì)算 天泰馥香谷 銀都景園 金帝山莊 頤景園 名仕花園 錦園 千禧龍?jiān)? 蔚蘭海岸 新貴都 綠島花園 礦泉花園 三、評(píng)估與價(jià)格修正 1. 修正公式 2. 修正過(guò)程 3. 修正結(jié)果 四、天泰馥香谷價(jià)格定位建議 五、價(jià)格策略與執(zhí)行方案 價(jià)格策略 價(jià)格是消費(fèi)者購(gòu)房最敏感因素 戶型統(tǒng)計(jì)與總價(jià)分析 發(fā)揮差價(jià)原則 執(zhí)行方案 單元評(píng)估 樓層評(píng)估 樓層差價(jià)率與差價(jià)系數(shù) 各單元平均價(jià)計(jì)算 價(jià)格明細(xì)表 六、價(jià)格執(zhí)行反饋控制系統(tǒng) 附表 1：開(kāi)盤(pán)期首推戶型價(jià)格明細(xì)表 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 2 頁(yè) 共 28 頁(yè) 價(jià)格是公司效益與客戶之間的一座橋梁 高了，能走過(guò)這座橋的人就少 —— 沒(méi)有市場(chǎng) 低了，公司損失利潤(rùn) —— 沒(méi)有效益 如何在兩者之間達(dá)到一種平衡 如何讓我們的樓盤(pán)即叫好又叫座 這永遠(yuǎn)是我們解析的重心?? 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 3 頁(yè) 共 28 頁(yè) 第二部分：天泰馥香谷項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略與執(zhí)行方案 一、周邊樓盤(pán)價(jià)格調(diào)查 價(jià)格調(diào)查匯總 單 位 樓盤(pán)名稱 統(tǒng) 計(jì) 面 積 M2 最 高 標(biāo) 價(jià) 元 /M2 最 低 標(biāo) 價(jià) 元 /M2 平 均 標(biāo) 價(jià) 元 /M2 折 實(shí) 均 價(jià) 修正均價(jià)元 /M2 備 注 一次性 % 銀行按揭 % 銀都景園 52020 6030 5080 5600 0 +1% 5644 不僅不打折，如不是一次性付款還要 +10% 金帝山莊 66000 4800 3800 4500 98折 0 4482 頤 景 園 72020 4500 3200 3840 0 0 3820 名仕花園 30248 4800 4000 4500 97折 98折 4410 錦 園 110000 5700 3800 4880 97折 0 4850 千禧龍?jiān)? 50000 6300 3900 4800 97折 98折 4694 蔚藍(lán)海洋 120200 8000 4700 5600 95折 97折 5409 新 貴 都 470000 4600 4000 4280 98折 0 4262 綠島花園 37216 7000 4300 5560 0 0 5550 礦泉花園 73776 7800 6000 6910 96折 0 6854 說(shuō)明 ◆ 11 月 6 日 — 11 月 10 日在天泰同仁的配合下，我們對(duì)青島市樓市進(jìn)行了廣泛調(diào)查，本表只是調(diào)查中的幾個(gè)重點(diǎn)樓盤(pán)。 ◆修正均價(jià)主要根據(jù)統(tǒng)計(jì)面積所占比例、銷售時(shí)間、實(shí)際成交時(shí)大都再給優(yōu)惠、大多數(shù)采用按揭付款方式等 因素。 ◆參照樓盤(pán)以周邊可比性樓盤(pán)為主，兼顧其他區(qū)域樓盤(pán)。 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁(yè) 共 28 頁(yè) 一一 次次 評(píng)評(píng) 估估 與與 加加 權(quán)權(quán) (平平 均均 分分 ) 樓盤(pán) 評(píng)估項(xiàng) 銀都景園 金帝 山莊 頤景園 名仕 花園 錦 園 千禧龍?jiān)? 蔚蘭 海岸 新貴都 綠島 花園 礦泉 花園 馥香谷 區(qū)域地段 周邊社區(qū) 交通條件 價(jià)格與付款方式 營(yíng)銷水平 小區(qū)內(nèi)綠化情況 小區(qū)內(nèi)規(guī)劃情況 小區(qū)公共配套設(shè)施 顧問(wèn)代理水平 物業(yè)管理水平 合 計(jì) （加權(quán)分） 樓盤(pán) 評(píng)估項(xiàng) 銀都景園 金帝山莊 頤景園 名仕花園 錦 園 千禧龍?jiān)? 蔚蘭海岸 新貴都 綠島花園 礦泉花園 馥香谷 加權(quán)評(píng)估 加權(quán)因素 包含：開(kāi)盤(pán)時(shí)間、目前執(zhí)行價(jià)格、銷售率 評(píng)估加權(quán)： （ 1） H=馥香谷 =+= 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 5 頁(yè) 共 28 頁(yè) （ 2）加權(quán)修正： 銀都花園 =H1=+= 金 帝 =H2=+= 頤 景 園 =H3=+= 名仕花園 =H4=+= 錦 園 =H5=+= 千禧龍?jiān)?=H6=+= 蔚蘭海岸 =H7=+= 新 貴 都 =H8=+= 綠島花園 =H9=+= 礦泉花園 =H10=+= 三、評(píng)估與價(jià)格修正 修正公式 天泰馥香谷評(píng)估得分比較樓盤(pán)評(píng)估得分 *比較樓盤(pán)均價(jià) 修正過(guò)程 銀都花園： *4644= 金帝山莊： *4482= 頤 景 園： *3820= 名仕花園： *4410= 錦 園： *4850= 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁(yè) 共 28 頁(yè) 千禧龍?jiān)罚? *4694= 蔚蘭海岸： *4409= 新 貴 都： *4262= 綠島花園： *4550= 礦泉花園： *= 修正結(jié)果 ++++++++4+ 10 = 即：天泰馥香谷市場(chǎng)已然形成并且能夠接受的平均價(jià)格是： 4850元 /平 方米 四、天泰馥香谷價(jià)格定位建議 ? 天泰馥香谷平均價(jià)格應(yīng)是： 4850 元 /平方米，正負(fù)出入不宜超過(guò)200 元。 ? 為配合分批銷售和低開(kāi)高走的價(jià)格策略，第一批提出價(jià)格定位如下： 平均價(jià)格： 4700～ 4900元 /平方米； 本案設(shè)定均價(jià)： 4800 元 /平方米 (如賣精裝修房每平米加價(jià) 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 7 頁(yè) 共 28 頁(yè) )； 最低價(jià)與最高價(jià)差設(shè)計(jì)幅度： 3980～ 61800 元 /平方米 (如賣精裝修房每平米加價(jià) 元 )。 ? 本案設(shè)計(jì)的是銷售實(shí)價(jià)，銷售價(jià)格表將根據(jù)付款方式上浮后再折回。 五、定價(jià)策略與執(zhí)行方案 （一） 定價(jià)策略 價(jià)格是 消費(fèi)者購(gòu)房最敏感因素 根據(jù)對(duì)青島市調(diào)查樓盤(pán)及天泰馥香谷銷售情況的了解，我們感到價(jià)格的高低直接左右著項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)，制定合理的銷售價(jià)格必須是慎重研究的。針對(duì)青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格現(xiàn)狀，我們此次采用的定價(jià)技巧，一方面是針對(duì)同行的競(jìng)爭(zhēng)，另一方面
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