【正文】 分”，如：住宅（或公寓）、辦公樓、商場、停車場、會(huì)所等。若業(yè)主公約規(guī)定須按物業(yè)的不同“部分”分別獨(dú)立核算，則在建賬時(shí)應(yīng)給予充分考慮。大部分的《財(cái)務(wù)軟件》已備有輔助核算功能，財(cái)務(wù)管理部應(yīng)盡量加以利用。 建賬后，日常操作的重點(diǎn)是清楚識(shí)別及界定各項(xiàng)費(fèi)用及收入的歸屬，按其所歸屬的“部分”準(zhǔn)確核算。正確的“部分”分類能準(zhǔn)確反映各“部分”的經(jīng)營損益情況，對了解各“部分”的財(cái)務(wù)狀 況，改進(jìn)管理極其重要。對于無法明確識(shí)別及界定其歸屬的費(fèi)用，則稱之為“公攤費(fèi)用”或“待攤費(fèi)用”，對于這些“待攤費(fèi)用”應(yīng)在各會(huì)計(jì)期間歸集后，合理分?jǐn)傊粮鳌安糠帧?。分?jǐn)偟姆椒ㄓ卸喾N，如：面積、管理份額、該項(xiàng)費(fèi)用總額、人員工資總額等，發(fā)生的費(fèi)用類型不同，選用的分?jǐn)傓k法也有所不同，但最基本的原則是合理性。必要時(shí)，分?jǐn)傓k法的選用應(yīng)征求有關(guān)部門意見，取得物業(yè)總經(jīng)理甚至委托方的認(rèn)可。 三、應(yīng)收賬管理 對于物業(yè)管理行業(yè)來說，應(yīng)收賬管理是其財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)之一，工作較為繁重。財(cái)務(wù)管理部須計(jì)算每一個(gè)業(yè)戶應(yīng)繳納的各種費(fèi)用，如水、電 費(fèi)等，亦要定期清理、核對和報(bào)告各項(xiàng)費(fèi)用的繳付情況。定期發(fā)出繳付通知書、催款通知書、對賬通知書，定期進(jìn)行銀行委托付款的劃款工作等。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 7 頁，共 29 頁 中國物業(yè)服 務(wù)教育網(wǎng) 進(jìn)行應(yīng)收賬款管理，需先行收集以下數(shù)據(jù)： 。 。 。 (如管理費(fèi) )的金額。 ／用戶／使用人的數(shù)據(jù)，如姓名、聯(lián)絡(luò)地址、電話、所擁有的單位編號(hào)。 ，收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)。 ，如起計(jì)日期、利率等。 ，水電費(fèi)的抄表日期、收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)等。 四、注意事項(xiàng) (1)用戶付款的方法 用戶在支付每月費(fèi)用時(shí)，可采用多種方法，如親自到管理處繳付現(xiàn)金或支票，或采用委托銀行自動(dòng)轉(zhuǎn)賬付款。財(cái)務(wù)人員應(yīng)在用戶收樓時(shí)，準(zhǔn)備一份詳細(xì)的付款方法說明書，并連同委托銀行自動(dòng)轉(zhuǎn)賬授權(quán)書交予用戶。付款方法說明書上應(yīng)列明： ①管理處的地址及辦公時(shí)間。 ②以支票付款時(shí)，支票抬頭的名稱。 ③辦理銀行轉(zhuǎn)賬的手續(xù)及各項(xiàng)須知。 (2)業(yè)主收樓時(shí)繳交的各項(xiàng)費(fèi)用及押金的賬務(wù)處理 通常業(yè)主在收樓前或收樓時(shí)已按發(fā)展商或物業(yè)管理公司的要求，預(yù)付了數(shù)月管理費(fèi)及各種押金、 初裝費(fèi)等。其中部分款項(xiàng)，如預(yù)付管理費(fèi)、管理費(fèi)按金等應(yīng)由管理處收取，電話、煤氣初裝費(fèi)等應(yīng)由發(fā)展商收取。當(dāng)財(cái)務(wù)管理部由開發(fā)商或物業(yè)部取得有關(guān)收費(fèi)資料，并收到已出售單元的數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)及時(shí)與開發(fā)商財(cái)務(wù)管理部溝通，明確各項(xiàng)收費(fèi)的歸屬及時(shí)入賬及時(shí)對賬。 (3)預(yù)收管理費(fèi)的處理 對于用戶于收樓時(shí)預(yù)繳的管理費(fèi)，應(yīng)自交納管理費(fèi)起計(jì)日起按月結(jié)轉(zhuǎn)收入。財(cái)務(wù)管理部應(yīng)對管理費(fèi)的起計(jì)日期的確定標(biāo)準(zhǔn)及特殊情況下的批準(zhǔn)程序有明確的了解，并以此標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，確定統(tǒng)一的起計(jì)當(dāng)月的管理費(fèi)計(jì)算方法。以免計(jì)算方法不統(tǒng)一引致的應(yīng)收賬混亂，以及與業(yè)主間的 糾紛。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 8 頁，共 29 頁 中國物業(yè)服 務(wù)教育網(wǎng) (1)繳款通知書 ①發(fā)出日期及截止日期 物業(yè)管理公司的經(jīng)費(fèi)，主要是來自管理費(fèi)收入。為確保有充裕的流動(dòng)資金，財(cái)務(wù)管理部必須在每月一號(hào) (或按公約規(guī)定的日期 )前發(fā)出繳款通知，使業(yè)戶能按時(shí)付款。由于打印通知書需時(shí)間，為確保業(yè)戶能如期收到發(fā)出的交款通知書，必須提前三天發(fā)出。如果業(yè)戶在截止日期后才付款，公司發(fā)出的通知書上將不會(huì)反映該項(xiàng)付款。為避免誤會(huì)，所有通知書須注明發(fā)出日期和截止日期，并明確告知用戶在該日期后支付的款項(xiàng)沒有包含滯納金在內(nèi)。 ②水、電費(fèi) 如各單位的水、電費(fèi)是由管理處負(fù)責(zé)收取 ，管理處每月須派員抄錄各儀表的讀數(shù)，然后按照每度的收費(fèi)及最低消費(fèi)計(jì)算應(yīng)收款項(xiàng)，并將各單位應(yīng)付的水電費(fèi)用和管理費(fèi)在每月付款通知書中分項(xiàng)，要求各單位在繳付管理費(fèi)時(shí)一并繳付。 因抄讀各儀表需時(shí)，財(cái)務(wù)管理部應(yīng)與有關(guān)部門訂定一個(gè)固定抄讀日期，并把結(jié)果在付款通知書截止日前交予財(cái)務(wù)管理部。 ③繳費(fèi)通知書的管理 繳款通知書最少要有兩聯(lián)，一聯(lián)給客戶，另一聯(lián)由管理處存檔。若除管理處外，還有其它機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)收款，便需要多一聯(lián)，供對方存檔作為收費(fèi)依據(jù)。 （ 2）催款通知書 業(yè)主公約通常對業(yè)戶繳納管理費(fèi)等的義務(wù)有詳細(xì)規(guī)定，管理處應(yīng)制定可操 作的催款流程。對未按期付款單位，便須按追收程序定期發(fā)出催款通知書，直至采取截停水、電供應(yīng)及發(fā)出律師信，進(jìn)行法律訴訟。財(cái)務(wù)管理部有責(zé)任定期將各單位的各項(xiàng)收費(fèi)情況通知物業(yè)部及物業(yè)總經(jīng)理，待其決定采取適當(dāng)措施。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 9 頁，共 29 頁 中國物業(yè)服 務(wù)教育網(wǎng) 電子文檔： CWGL004 財(cái)務(wù)報(bào)表 編制會(huì)計(jì)報(bào)表的目的，是向會(huì)計(jì)報(bào)表的使用者及時(shí)提供該核算單位的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果、現(xiàn)金流量等信息。因不同使用者有不同需要，所以報(bào)表的式樣及種類，亦應(yīng)按實(shí)際的需要編制。 國家對會(huì)計(jì)報(bào)表的格式有統(tǒng)一的規(guī)定，但該格式所表達(dá)的信息對各物業(yè)的管理決策、委托方及其用戶不一定足 夠及適合。因此，財(cái)務(wù)管理部有必要定期編制更為詳盡的內(nèi)部報(bào)表。這些報(bào)表的格式并沒有固定要求，較據(jù)靈活性，視各物業(yè)的具體情況而定，但應(yīng)以符合物業(yè)管理法規(guī)、用戶公約、管理合約要求，清楚表達(dá)各物業(yè)的財(cái)務(wù)狀況為原則。 以下是一些在內(nèi)部財(cái)務(wù)報(bào)表中應(yīng)予明確表述的事項(xiàng)： 一、收支表（損益表） ，已各自編制獨(dú)立收支表。 《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)施辦法》中物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和構(gòu)成列示。 ，合約性開支有專表說明。此舉可以提供決策 者更多有用數(shù)據(jù)，來處理資金調(diào)動(dòng)及制定預(yù)算。 ，已給予重點(diǎn)注釋，令使用者了解該等費(fèi)用的實(shí)際用途。 ，并對有重大差異的項(xiàng)目作出分析，便于有關(guān)部門有所了解以加強(qiáng)控制。 二、資產(chǎn)負(fù)債表 ，提供明細(xì)表。 。 ，特別是與開發(fā)商和物業(yè)公司之間的往來賬款。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 10 頁，共 29 頁 中國物業(yè)服 務(wù)教育網(wǎng) 、本期應(yīng)收賬款、本期實(shí)收賬款和本期末欠款明細(xì)表。 、 應(yīng)付款、預(yù)付款等明細(xì)表。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 11 頁，共 29 頁 中國物業(yè)服 務(wù)教育網(wǎng) 電子文檔： CWGL005 發(fā)票和收據(jù)管理 一、總則 《中華人民共和國發(fā)