【正文】 物業(yè)管理前期介入應(yīng)制備哪些物業(yè)入住的各種文件？ 新建房的接管驗(yàn)收條件是什么 ？ 樓地面的接管標(biāo)準(zhǔn)是什么？ 參考答案： （ 1） 、 招標(biāo)人名稱、住址、聯(lián)系方式 （ 2） 招標(biāo)物業(yè)情況介紹：包括物業(yè)名稱、用地面積、建筑面積、建筑密度、綠地比例、居住戶數(shù)、附屬設(shè)施、主要設(shè)備等情況。（ 3）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)（ 4）投標(biāo)人條件要求：包括企業(yè)資質(zhì)等級(jí)、物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)、物業(yè)管理業(yè)績(jī)等（ 5）投標(biāo)要求：包括投標(biāo)書的格式及主要內(nèi)容、投標(biāo)時(shí)間與地點(diǎn)；投標(biāo)保證金標(biāo)準(zhǔn)及交納方式、時(shí)間；（ 6）、開標(biāo)時(shí)間、地點(diǎn)；決標(biāo)、定標(biāo)規(guī)則、中標(biāo)通知格式及通知時(shí)間。（ 7）物業(yè)管理委托合同格式、主要內(nèi)容、簽定說(shuō) 明 （ 1）招標(biāo)物業(yè)條件分析：①物業(yè)情況：位置、面積、戶數(shù)、價(jià)位、銷售情況、業(yè)主層次（文化層次及收入層次）、封閉情況、配套情況、開工竣工時(shí)間、各項(xiàng)批文是否齊備。②物業(yè)招標(biāo)背景；首次招標(biāo)的地域范圍；二次招標(biāo)應(yīng)包括原來(lái)解聘原由、存在什么遺留問(wèn)題、主要問(wèn)題在哪里。③開發(fā)商情況：經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、信譽(yù)能力，已開發(fā)、正開發(fā)規(guī)模、銷售情況、物業(yè)管理情況對(duì)物管重視、協(xié)作、支持力度，尤其是有無(wú)遺留問(wèn)題，對(duì)遺留問(wèn)題是否處理得當(dāng)。（ 2）對(duì)本公司投標(biāo)條件分析：在對(duì)潛在對(duì)手的分析的基礎(chǔ)上分析本公司的條件：①有無(wú)類似物管經(jīng)驗(yàn)②人力、技術(shù) 優(yōu)勢(shì)分析：人才、設(shè)備、專業(yè)協(xié)作隊(duì)伍③財(cái)務(wù)管理優(yōu)勢(shì)分析：資金運(yùn)管，成本控制④劣勢(shì)分析及規(guī)避劣勢(shì)辦法（ 3）預(yù)測(cè)預(yù)期收益：評(píng)價(jià)同等物業(yè)中等收費(fèi)、合理收繳比率、目前最佳成本控制可能獲得的收益情況下能否達(dá)到預(yù)期收益，決定是否投標(biāo)。 （ 1）介紹本公司概況及經(jīng)歷：名稱、成立時(shí)間、注冊(cè)資本、經(jīng)濟(jì)技術(shù)人員清單及資質(zhì)復(fù)印件，所管物業(yè)清單及主要業(yè)績(jī)證明。（ 2）投標(biāo)物業(yè)管理要點(diǎn)分析：①業(yè)主服務(wù)需求分析②物業(yè)條件分析③管理重點(diǎn)分析（ 3）服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)第 7 頁(yè) 共 16 頁(yè) 用①入住前管理：開發(fā)設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收的事項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容及費(fèi)用②日常管理：裝 修期間及正常使用后的服務(wù)內(nèi)容與費(fèi)用（ 4）傭金（酬金）標(biāo)準(zhǔn) （ 1）總則（ 2）委托管理事項(xiàng)（ 3）期限（ 4）雙方權(quán)利義務(wù)①甲方權(quán)利義務(wù)②乙方權(quán)利義務(wù)（ 5）物業(yè)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)（ 6）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（ 7）違約責(zé)任（ 8）附則 解除合同一旦發(fā)生，原有物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)遵循職業(yè)道德規(guī)范的要求，本著對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)的精神，做好有關(guān)物業(yè)移交前的各項(xiàng)工作，整理全部檔案資料，清理帳目，做好移交準(zhǔn)備。具體應(yīng)做好如下工作：（ 1）要善始善終做好管理工作、要盡量減少遺留問(wèn)題。在接到撤管通知和正式實(shí)施撒管階段，這段時(shí)間仍然要履行物業(yè)管 理服務(wù)合同中的約定，需要做的工作應(yīng)該繼續(xù)進(jìn)行，避免業(yè)主的利益受到損害。原來(lái)在工程、設(shè)備設(shè)施等方面存在的問(wèn)題要抓緊解決，不要給新選聘的物業(yè)管理企業(yè)留下后遺癥。（ 2）物管企業(yè)應(yīng)在解除合同決定生效之日起 20 日向業(yè)主委員會(huì)辦移交并退場(chǎng)。未如期辦結(jié)移交的，經(jīng)業(yè)委會(huì)同意可先退場(chǎng)。未經(jīng)業(yè)委會(huì)同意，擅自退場(chǎng)造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)依法賠償。物管企業(yè)必須向業(yè)主委員會(huì)辦理好如下移交工作：①移交維修基金和物管收費(fèi)帳目和資金。②移交管理用房③移交相關(guān)檔案資料： A：規(guī)劃圖、竣工總平面圖、單位建筑與結(jié)構(gòu)設(shè)備竣工圖、附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程 竣工圖和竣工驗(yàn)資料 B：設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料：（電梯、扶梯、泵房、電房、中央空調(diào)等） C：物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件。物業(yè)管理企業(yè)移交全部檔案和有關(guān)資料、用房和本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，包括管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn)可以交給業(yè)主委員會(huì)，也可以在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下直接交給新選聘的物業(yè)管理企業(yè)，交接雙方要認(rèn)真清點(diǎn)資料并簽字。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行審計(jì)。原有物業(yè)管理企業(yè)有義務(wù)配合業(yè)主委員會(huì)幫助新選聘的物業(yè)管理企業(yè)盡快熟悉情況，安排好管理工作。 物業(yè)管理前 期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用前的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收階段就提前介入實(shí)施的管理活動(dòng)。 （ 1）審查建筑項(xiàng)目批文是否齊備（ 2）審查竣工資料是否齊全：具體資料包括：竣工工程項(xiàng)目一覽表、圖紙會(huì)審記錄、竣工圖、隱蔽工程驗(yàn)收單、工程質(zhì)量故事發(fā)生記錄單、材料及未成品的試驗(yàn)和檢驗(yàn)記錄、永久性的水準(zhǔn)點(diǎn)坐標(biāo)記錄；建筑或構(gòu)筑物沉降觀測(cè)記錄材料、構(gòu)件和設(shè)備的質(zhì)量合格證；土建施工的試驗(yàn)記錄、土建施工記錄、設(shè)備安裝施工和檢驗(yàn)記錄、建筑商和設(shè)計(jì)單位提供的建筑物使用注意事項(xiàng)、該工程的有關(guān)技術(shù)決定、工程結(jié)算資料、文件 和鑒證；各主管部門驗(yàn)收合格意見(jiàn)書（ 3）協(xié)助開發(fā)商進(jìn)行設(shè)備的單位試車，無(wú)負(fù)荷和有負(fù)荷聯(lián)動(dòng)試車（ 4）檢查工程環(huán)境衛(wèi)生：窗明、地凈、水通、燈亮、建筑物周圍 2 米以內(nèi)場(chǎng)地清理完畢（工完料盡場(chǎng)地清） （ 1）草擬業(yè)主公約、入住合約：業(yè)主公約或入住合約是業(yè)主對(duì)成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)、共用設(shè)備設(shè)施、場(chǎng)地的使用和維護(hù)及公共環(huán)境維護(hù)等的共同約定，是物業(yè)區(qū)域業(yè)主處理物管事務(wù)的“憲法”，其一經(jīng)簽定就對(duì)所有業(yè)主產(chǎn)生效力。法律規(guī)定，業(yè)主公約或入住合約經(jīng) 50%以上業(yè)主簽定就對(duì)所有業(yè)主生效。（ 2）起草入住及裝修的相關(guān)文書①入住通 知書 ②入住須知 ③入住手續(xù)書 第 8 頁(yè) 共 16 頁(yè) ④驗(yàn)樓情況表 ⑤樓宇交接書 ⑥物業(yè)裝修申請(qǐng)表、施工人員登記表、小區(qū)（或大廈）臨時(shí)出入證、動(dòng)用明火同意書、施工許可書 ⑦裝修管理協(xié)議 ⑧裝修安全責(zé)任書 （ 1）建設(shè)工程全部施工完畢，并業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。（ 2）供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。（ 3）房屋幢、戶編號(hào)業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。 (1)面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，等缺陷：塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角。不允許有裂縫、脫皮和起砂。 (2)衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗間地面與相鄰 地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。 (3)木樓地面應(yīng)平整牢固、接縫密合。 1： [論述題 ] 水、衛(wèi)生、消防設(shè)施的接管條件是什么 ? 物業(yè)接管建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)哪些責(zé)任 ? 入住文件包括哪些 ? 物業(yè)移交中物業(yè)管理企業(yè)主要應(yīng)做好哪些工作 ? 業(yè)主物業(yè)裝修申請(qǐng)應(yīng)提交哪些資料？ 如何加強(qiáng)裝修施工現(xiàn)場(chǎng)管理 ? 如何裝修管理人員行為管理 ? 如何加強(qiáng)裝修安全管理 ? 哪些裝修行為應(yīng)當(dāng)制止 ? 《裝修責(zé)任書》的主要內(nèi)容是什么 ? 參 考答案： (1)管道安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無(wú)滴漏。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。 (2)高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。 (3)衛(wèi)生間、廚