木蘭項(xiàng)目前期可行性研究簡(jiǎn)述-文庫吧
2025-07-02 10:38 本頁面
【正文】 和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。在保證質(zhì)量前提下，加快普通商品住房建設(shè)。 解讀： 增加普通住宅供應(yīng)的說法較為籠通，中低價(jià)位、中小套型實(shí)質(zhì)上 是限價(jià)房的概念，與? 70/90?密切相關(guān)， 預(yù)計(jì)后期有可能會(huì)重新嚴(yán)格執(zhí)行 ? 70/90?政策。 [公報(bào)原文 ] 二是繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。 解讀： 這條 是此次?國四條?中 較 為 重要 的 。溫家寶總理在上海視察時(shí)只提到 “ 抑制投機(jī)性購房 ” ，國家發(fā)改委主任 9 日也這么說，此處又加上 “ 投資性購房 ” ， 可以看出 抑制的力度將加大。 就 具體方式 而言 ，營業(yè)稅優(yōu)惠已明確 2 年改5 年， 二套房貸明年 可能 還要進(jìn)一步緊縮 。 [公報(bào)原文 ] 三要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。繼續(xù)整頓房地產(chǎn) 市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度 ； 加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。 解讀： 這條意在整治囤地、捂盤、假 按揭、亂收定金、哄抬房?jī)r(jià)等 行為 。 預(yù)計(jì) 接下來，商品房預(yù)售將被嚴(yán)格執(zhí)行，可能會(huì)提高預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)。 [公報(bào)原文 ] 四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。力爭(zhēng)到 2020 年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭 的住房問題。 解讀： 2020 年? 131 號(hào)文 ? 中的計(jì)劃是到 2020 年末解決 747 萬戶，現(xiàn)在激增至 1540 萬戶， 可以看出 住房保障又要提速，其中主要是廉租房 建設(shè) 提速 。 ? 12 月 17 日，財(cái)政部、國土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》 —— 明確開發(fā)商以后拿地時(shí)， “ 分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清 ； 首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%； 如果開發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易 ?！? 解讀： 這則文件實(shí)質(zhì)上就是 全國統(tǒng)一并普遍提高了開發(fā)商拿地的首付款，由 此 會(huì)擠出開發(fā)商手中的部分資金， 會(huì)對(duì)其資金鏈形成壓力，進(jìn)而 遏制部分炒地、囤地行為 ；同時(shí)亦 促進(jìn)開發(fā)商加快商品房供應(yīng)和銷售，回籠資金。 ? “國十一條” —— 2020 年 1 月 10 日 國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通 知 。 涉及內(nèi)容包括： 一、增加保障性住房和普通商品住房有效 供給； 二、合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購房需求 ；三、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管 ； 四、加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè) ； 五、落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任 等。 整體評(píng)價(jià) ： ? 國十一條? 從內(nèi)容、措辭上面，緊縮程度明顯加砝。 12 月 14日 “ 國四條 ” ，對(duì)于住宅需求，主要是 “ 有保有壓 ” ，屬中性略偏空 。 而 “ 國11 條 ” 則著重強(qiáng)調(diào) “ 壓 ” 的一面 。 其中， 有一條重要內(nèi)容與 “ 國四條 ” 中的界定不一致，那就是二套房貸政策。 “ 國四條 ” 中規(guī)定 “ 繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房。 ” 也就是說繼續(xù)執(zhí)行 2020 年 “ 131 號(hào)文 ” 中的優(yōu)惠政策：改善需求可以按首套享受最低二成首付，利率七折的最大優(yōu)惠。但 “ 國 11 條 ” 卻將其調(diào)整為：“ 對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套 (含 )以上住房的家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女 )，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。 ? 很明顯，房貸政策已退回到 “ 131 號(hào)文 ” 出臺(tái)之前，也即 2020 年 12 月 “ 二套房貸政策 ” 的 “ 補(bǔ)丁文件 ” 出臺(tái)后的嚴(yán)格程度：所有二套及以上都嚴(yán)格化，且以家庭為界定標(biāo)準(zhǔn)。 這一轉(zhuǎn)變意味著包括改善需求在內(nèi)的二套及以 上購房需求，都將不再享受貸款優(yōu)惠。由此可見國家抑制高房?jī)r(jià)的決心 ， 這對(duì)市場(chǎng)的利空性，明顯大于 “ 國四條 ” 。 具體解讀 1—— 防炒房，二套房貸首付比例不得低于 40% 【政策】 《通知》要求 ,對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套 (含 )以上住房的家庭 (包括借款人、配偶及未 成年子女 ),貸款首付款比例不得低于 40%,貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)?！锻ㄖ芬?,加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。另外 ,繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。 【解讀】 —— 提高二套房首付對(duì)抑制炒房有作用 《通知》的明確規(guī)定也讓猜測(cè)多時(shí)的二套房貸政策塵埃落定。這是國家貨幣政策在 房產(chǎn) 領(lǐng)域由寬松轉(zhuǎn)為緊縮的信號(hào)。提高二套房首付比例 ,也就是提高了購房門檻 ,對(duì)于炒房有一定抑制作用。 具體解讀 2—— 防越權(quán) ， 省級(jí)政府負(fù)總責(zé)國務(wù)院將督查 【政策】 《通知》要求 ,各地要結(jié)合本地區(qū) 房地產(chǎn) 市場(chǎng)情況 ,認(rèn)真落實(shí)差別化的土地、金融、稅收等政策 ,抓緊清理和糾正地方出臺(tái)的越權(quán)減免稅以及其他與中央調(diào)控要求不相符合的規(guī)定。通知明確 ,進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決低收入家庭住房困難問題由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé) ,市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。 【解
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