【正文】 巨大的潛在市場(chǎng)，它預(yù)示著桂林房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。從購(gòu)買(mǎi)力分析，桂林城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在2000年達(dá)到6998元，％，比1996年增長(zhǎng) 27％；另外，截止到2000年9月。分別比98年、97年都有降低，而與之相對(duì)應(yīng)的則是桂林市商品房銷售收入的節(jié)節(jié)升高，這說(shuō)明隨著收入的增加和房改力度的加大，居民購(gòu)房置業(yè)的意識(shí)也在增強(qiáng)，更多居民把收入投入到房地產(chǎn)中。據(jù)桂林統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)最近對(duì)桂林城區(qū)近300戶家庭所做的生活意向調(diào)查顯示，桂林居民把住房看成是世紀(jì)末第四個(gè)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，％。（五）2002年桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)　　桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)多年的洗禮后，至2001年已變得越發(fā)的理性和成熟。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)已不再是先前的買(mǎi)塊地，造幾幢房子的情形了。市場(chǎng)的一個(gè)明顯特征便是物業(yè)銷售開(kāi)始向兩極分化，熱銷的物業(yè)銷售期限越來(lái)越短，滯銷的物業(yè)銷售舉步維艱。隨著中國(guó)正式加入WTO，以及桂林第二輪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高潮的到來(lái)，2002年的桂林房市將更加令人矚目。2002年與2001年相比，有那些特點(diǎn)，以及有那些變化，是我們關(guān)心和思考的。在此，我們憑著對(duì)桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，結(jié)合我們前期所做的大量的市場(chǎng)調(diào)研工作，略作簡(jiǎn)單的預(yù)測(cè)?！　?002新盤(pán)上市量明顯增多，區(qū)域整體預(yù)售量將有一個(gè)大的上升首先，受新的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)限制，桂林大多數(shù)房產(chǎn)企在2001年都有新項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始運(yùn)作，這些項(xiàng)目將大多在2002年正式面市，其次，現(xiàn)有桂林樓市的熱銷物業(yè)預(yù)售儲(chǔ)備量明顯不足。后繼開(kāi)發(fā)仍需較長(zhǎng)的時(shí)間；居民的購(gòu)房需求將進(jìn)一步釋放，商品住宅銷售面積將持續(xù)增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的態(tài)勢(shì)將持續(xù)全年。個(gè)別“短、平、快”的項(xiàng)目將增多，競(jìng)爭(zhēng)加劇　　由于上市新盤(pán)數(shù)量增多，購(gòu)房者選擇余地較大，勢(shì)必對(duì)目前的房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)格局造成影響，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮必將吸引一大批中小形房地產(chǎn)企業(yè)紛紛找項(xiàng)目，進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這部分企業(yè)實(shí)力和能力不足，其開(kāi)發(fā)物業(yè)將主要以短平快項(xiàng)目面目出現(xiàn)?！　「髀贰爸T侯”競(jìng)“住”桂林，樓市開(kāi)發(fā)有增無(wú)減　　桂林房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀是實(shí)力有限，營(yíng)銷和操作手法落伍，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不足，這為資金雄厚和操作手法老練的外資房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)疑提供了絕佳的機(jī)遇。我們預(yù)計(jì)，在2002年，肯定會(huì)有部分外地發(fā)展商進(jìn)入桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)，外地房產(chǎn)投資企業(yè)的進(jìn)駐，使得桂林總的開(kāi)發(fā)量定會(huì)有增無(wú)減，物業(yè)質(zhì)量、品位有望在此帶動(dòng)下進(jìn)一步得到提升。　　中低價(jià)位物業(yè)仍將是房產(chǎn)商的首選　　就目前的桂林樓市來(lái)看，除中心區(qū)和七星區(qū)的外，大部分地區(qū)受地理位置，周邊市政配套的影響，高價(jià)位物業(yè)難以讓購(gòu)房者接受，更何況高價(jià)值物業(yè)所需成本較高，并且桂林居民的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)承受力也有限，中低價(jià)位樓盤(pán)符合桂林的實(shí)際情況，目標(biāo)客戶群較廣，相對(duì)在銷售上也較為容易，因此中低價(jià)位物業(yè)開(kāi)發(fā)仍將是明年樓市的主流。　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的重心區(qū)域?qū)⒓性诠鹆种猩铰穬蓚?cè)，七星區(qū)甲天下廣場(chǎng)附近和象山區(qū)南部?！　≈猩铰犯脑旌?，已經(jīng)成為桂林市最為繁華的商業(yè)主干道，在這些地方投資房地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)性較小，利潤(rùn)不薄。象山區(qū)附近有著靠近漓江的自然風(fēng)光優(yōu)勢(shì)，同時(shí)地價(jià)成本不高，適宜建造滿足大多數(shù)桂林工薪階層的中檔商品住宅，并且周邊人口眾多，人氣較旺，在此開(kāi)發(fā)商品住宅極具市場(chǎng)；七星區(qū)區(qū)域發(fā)展前景可觀，符合城市發(fā)展方向，物業(yè)升值空間廣闊，現(xiàn)有的政府大配套都修建于此區(qū)，甲天下廣場(chǎng)的建成更堅(jiān)定了投資者的信心，政府資金的流向?qū)⑽笈康禺a(chǎn)商跟隨在此開(kāi)發(fā)商品住宅。價(jià)格仍然有一定的上升空間，但總體漲幅不大目前桂林市房地產(chǎn)的價(jià)格仍然較低，全市平均價(jià)格不足1750元/平方米，與桂林市商品房的歷史最高價(jià)仍然有一定的差距，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格仍然有一定的上升空間，并且由于目前開(kāi)發(fā)商品住宅無(wú)論是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，還是在建筑材料上，還有地價(jià)上都相比以往的住宅有所提高，市民對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的承受能力沒(méi)有超過(guò)其心理預(yù)警線，并且政府大規(guī)模的舊城改造和大面積的城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資必將帶動(dòng)整個(gè)桂林市的土地價(jià)值攀升，因此，在2002年，桂林市房地產(chǎn)價(jià)格仍然有一定的上漲空間。但是升幅估計(jì)不大。　　綜上所述，由于未來(lái)住宅新增供應(yīng)的加大和需求的旺盛，商品房?jī)r(jià)格將進(jìn)一步上漲，同時(shí)樓盤(pán)數(shù)量增多，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的重心將開(kāi)始進(jìn)入營(yíng)銷時(shí)代和物業(yè)綜合素質(zhì)時(shí)代，將使桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)入一個(gè)嶄新的階段。二、項(xiàng)目分析（一）、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地塊基本指標(biāo)：總規(guī)劃用地面積： 其中：住宅用地面積： 公頃公共建筑用地： 公頃公共綠地： 公頃道路用地面積： 公頃總建筑面積：478800M2其中：住宅建筑面積： 408300 M2公共建筑面積： 70500 M2 包括：小學(xué)及幼兒園： 12500 M2商 業(yè)： 48000 M2農(nóng) 貿(mào) 市 場(chǎng)： 3000 M2會(huì) 所： 5000 M2其 它 用 房： 2000 M2居住戶數(shù)：3200戶 居住人數(shù)：11200人 戶均人數(shù)：容積率： 建筑覆蓋率：28%綠化率： 42%車位數(shù)： 1166個(gè)第一期地塊基本指標(biāo)：用地面積： 10900平方米總建筑面積： 21251平方米其中： 住宅面積：17711平方米架空面積： 590平方米；商鋪面積： 1290平方米；車庫(kù)：1660平方米；車位：53輛容積率： 項(xiàng)目的規(guī)劃布局1 原設(shè)計(jì)整個(gè)地塊劃分約為七個(gè)組團(tuán)（其中有一個(gè)是別墅組團(tuán)），計(jì)劃分五期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，主要房子類型是以多層為主，另外有一些小高層和別墅。即擬建單體別墅57棟，聯(lián)體別墅33棟，小高層7棟，多層160棟，共計(jì)3200戶；別墅主要分布在沿漓江一線，小高層分布在小區(qū)的中心地帶。而多層分布就較為廣泛。小區(qū)有3個(gè)主出入口，實(shí)行封閉式管理，內(nèi)部分五個(gè)圍合，各圍合實(shí)行封閉式管理。2 第一期共開(kāi)發(fā)5棟多層住宅，采用排列式布局，所有單位均為南北朝向，通風(fēng)采光具佳。一期戶型多樣，從一房到五房和復(fù)式均有，主力戶型為三房二廳兩衛(wèi)。在戶型結(jié)構(gòu)上平面和躍式都占一定比例。相關(guān)市政規(guī)劃的影響力（1） 中山南路的改造：從目前的狀況來(lái)看，改造工作正在進(jìn)行，而且進(jìn)度也比較樂(lè)觀，估計(jì)年底可以改造完工，這對(duì)本項(xiàng)目建成后小區(qū)的業(yè)主出行提供極大的便利，有利于本項(xiàng)目的推廣，改變?nèi)藗儗?duì)本項(xiàng)目所在片區(qū)的認(rèn)識(shí)。（2） 市政路的擬建：根據(jù)市政府的“十五”計(jì)劃，從上海路到凈瓶山大橋，將修建一條市政路，用以緩解中山南路的交通壓力。該市政路正好由南往北穿過(guò)本項(xiàng)目所在地塊，該市政路在去年開(kāi)工后，目前由于種種原因而處于停工狀態(tài)，但估計(jì)不會(huì)影響“十五”計(jì)劃的執(zhí)行力度。由于本項(xiàng)目的建設(shè)周期至少五年，因此，市政路給本項(xiàng)目帶來(lái)了明顯的利好因素，將成為小區(qū)未來(lái)升值的明顯動(dòng)力。（二）、項(xiàng)目地盤(pán)解析地理位置及四至本項(xiàng)目地塊位于桂林市區(qū)南側(cè)，中山南路延伸段（崇信路）與同心路交匯東北處，地塊北面為斗雞山，東面為風(fēng)景秀麗的漓江，南面有同心村自然村落、漓江花園和將軍橋小學(xué)，西面緊靠正在改造之中崇信路。安廈世紀(jì)城位置示意圖目前擬開(kāi)發(fā)的一期地塊位于整個(gè)地塊的東北角，緊靠量具廠和斗雞山。由小區(qū)西面，本項(xiàng)目的次入口進(jìn)入約300米，既為一期地塊。第一期組團(tuán)規(guī)劃有兩個(gè)小區(qū)組團(tuán)入口，分別位于地塊的西端和東南。地塊北面為斗雞山，西面為量具廠，東面是本項(xiàng)目地塊預(yù)留的小區(qū)次干道，南面為正在拆遷的農(nóng)民房。地塊形狀 整個(gè)地塊呈不規(guī)則的多邊形，象一片楓葉，以計(jì)劃開(kāi)發(fā)的市政路為中心葉脈，把整個(gè)地塊分為東北和西南兩塊地，地塊東西方向最長(zhǎng)為650米，南北方向最長(zhǎng)為800米。形狀如圖所示； 項(xiàng)目地塊形狀圖第一期開(kāi)發(fā)的地塊也為不規(guī)則的多邊形，東西方向最長(zhǎng)寬度是100米，南北方向最長(zhǎng)140米。（如圖所示）其中：ab= bc=60m cd=34m de=22m ef=87m fg= ga=109m第一期開(kāi)發(fā)用地形狀地勢(shì) 該片區(qū)地勢(shì)現(xiàn)狀是南高北低，東高西低，落差大約2米。地貌 整個(gè)用地目前正在進(jìn)行土地平整階段，上有一些菜地、魚(yú)塘未處理，小區(qū)內(nèi)北端有一個(gè)原屬于量具廠的車間，目前拆除工作仍未進(jìn)行。而其中一期開(kāi)發(fā)的地塊平整工作正在進(jìn)行。第一期待開(kāi)發(fā)土地現(xiàn)狀圖片區(qū)自然景觀資源水景：片區(qū)以東緊臨聞名于世風(fēng)景優(yōu)美的漓江，漓江中部有一小洲，距江邊距離為十幾米遠(yuǎn)。小區(qū)東面漓江風(fēng)景一角漓江中迷人的小洲山景：地塊北面為斗雞山，山勢(shì)突兀，具有桂林眾多山峰的特點(diǎn)。一期地塊就正對(duì)斗雞山。沿寵信路北面不到500米，便是桂林有名的南溪山公園；而小區(qū)西南方向有風(fēng)箏山和國(guó)家山。本項(xiàng)目所在地塊可以說(shuō)是真正的山水環(huán)抱，風(fēng)光旖旎。小區(qū)北面的斗雞山小區(qū)東南方向的遠(yuǎn)景圖分析：從整個(gè)地塊看，對(duì)本小區(qū)有可能造成不利影響的應(yīng)該是未來(lái)市政路建成后的噪音粉塵污染和目前量具廠車間的機(jī)械操作的噪音污染，以及同心村自然村落的亂搭亂建，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃而形成的視野污染，特別是第一期住宅緊鄰量具廠和斗雞山，直接面隊(duì)同心村民房，更是對(duì)小區(qū)未來(lái)的素質(zhì)提升帶來(lái)消極影響。值得注意的是，本項(xiàng)目一期住宅所能享有的漓江景觀資源和整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)均為比較虛的遠(yuǎn)期概念，該社區(qū)要成為成熟的大型高尚社區(qū)尚需時(shí)日，在營(yíng)銷推廣中應(yīng)該注意分寸和把握尺度。不應(yīng)該盲目夸大小區(qū)的環(huán)境要素。片區(qū)周邊生活配套設(shè)施（1）外部配套設(shè)施市政配套：片區(qū)西部有郵電局、稅務(wù)局、陸軍學(xué)院、十六中、友誼賓館、北面還有南溪山醫(yī)院（桂林三甲醫(yī)院）生活配套：崇信路兩側(cè)分布有美容美發(fā)店、家電維修部、餐廳、小賣部等，在片區(qū)南面還有菜市場(chǎng)、工商銀行、秒秒鐘農(nóng)行。教育：將軍橋小學(xué)、桂林衛(wèi)校與片區(qū)南面相鄰。其中將軍小學(xué)占地約27畝，36個(gè)班，校舍建筑面積約9500平方米，教師宿舍約5000平方米。（2）項(xiàng)目?jī)?nèi)配套設(shè)施本項(xiàng)目擬建內(nèi)部配套設(shè)施有：小學(xué)、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、商場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、會(huì)所等。（3）區(qū)域交通狀況：緊臨小區(qū)的西面是桂林市最主要的一條交通干線——中山大道的延伸，交通比較便利。但是通往市中心的公共交通只有一個(gè)線路，既11公共巴士，略顯不足，乘公交車到達(dá)桂林市中心需二十分鐘左右。一期地塊由于距離寵信路仍有300米左右，居民出行不是太方便。（4）片區(qū)周圍人口及收入情況本項(xiàng)目所在地塊原為同心村集體用地，周邊多為同心村民，并有大量房屋出租給外來(lái)人口，結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜。同心村村民的主要經(jīng)濟(jì)收入之一為房屋出租，并有部分村民以經(jīng)商為主，另外，村委會(huì)還辦有部分工廠，目前的效益也一般。目同心村的家庭結(jié)構(gòu)多為4—6人，村民普遍有兩個(gè)以上小孩。具村委會(huì)主任介紹，該村村民年均人收入只有20003000元，收入偏低。另外，在本項(xiàng)目地塊周邊，為大量城鎮(zhèn)居民，所居住物業(yè)多為早期開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)，以工薪階層為主，這部分人收入狀況也一般。本項(xiàng)目地塊周邊還有部分工廠和學(xué)校，職工收入?yún)⒉畈积R。分析：由于片區(qū)內(nèi)住宅項(xiàng)目多為較早建成的老式住宅區(qū)，項(xiàng)目周邊配套較為缺乏，并普遍缺乏小區(qū)內(nèi)部環(huán)境，因此，在本片區(qū)建造商品住宅將吸引一大批有換房需求的人士，這對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)。（三）項(xiàng)目發(fā)展之SWOT分析 發(fā)展商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最重要的是要發(fā)揮地塊與項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，克服弱點(diǎn)，抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同時(shí)避免區(qū)域威脅。否則，很可能導(dǎo)致失敗。T（威脅） O（機(jī)會(huì)） W（劣勢(shì)） S（優(yōu)勢(shì)）優(yōu)勢(shì) （1）總體規(guī)模宏大 小區(qū)位于桂林市南側(cè)，是桂林市南部重點(diǎn)開(kāi)發(fā)大規(guī)模的住宅小區(qū)，也是目前桂林市開(kāi)發(fā)面積最大的住宅小區(qū)。具備建設(shè)成為規(guī)?；墒焐鐓^(qū)的條件。（2）區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，周圍環(huán)境和景觀優(yōu)美 小區(qū)東面緊靠漓江，北面近景有斗雞山，遠(yuǎn)景有南溪山；南面有風(fēng)箏山、國(guó)家山；依山傍水，風(fēng)景優(yōu)美。而且區(qū)域發(fā)展成熟，配套齊全，符合桂林市的城市發(fā)展方向和功能定位，區(qū)域前景可觀。 （3）內(nèi)部配套設(shè)施齊全 小區(qū)內(nèi)設(shè)有小學(xué)、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、商店、會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、游樂(lè)場(chǎng)等等，并且智能化設(shè)施一流，功能超前。 （4）小區(qū)內(nèi)部景觀豐富 綠化是提高生態(tài)環(huán)境質(zhì)量的必要條件和基礎(chǔ)，本項(xiàng)目規(guī)劃公共綠地面積達(dá)56000平方米，綠化率達(dá)到42%。住宅區(qū)內(nèi)除了大量的成片綠化之外，部分綠化還進(jìn)入了架空層內(nèi)，使綠化層次上更加豐富。 （5）人車分流 整個(gè)小區(qū)實(shí)行人車分流設(shè)計(jì)，最大限度的避免車輛對(duì)小區(qū)居民的干擾。 （6）發(fā)展商的良好背景 本項(xiàng)目發(fā)展商世紀(jì)地產(chǎn)公司是安廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司的下屬公司，安廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司原名是桂林市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資公司，是一個(gè)知名度很高的，歷史悠久的老牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。 （7）專業(yè)分工，知名專業(yè)策劃、物管公司全程服務(wù)本項(xiàng)目自建設(shè)初期就聘請(qǐng)專業(yè)策劃公司深圳安佳置業(yè)地產(chǎn)咨詢公司全程介入，為項(xiàng)目決策提供各種科學(xué)的市場(chǎng)依據(jù)和先進(jìn)的策劃理念，為項(xiàng)目成功打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。同時(shí)還擬聘請(qǐng)深圳中海物業(yè)管理公司作物業(yè)管理顧問(wèn)，實(shí)行人性化物業(yè)管理，切實(shí)滿足現(xiàn)代居民對(duì)物業(yè)管理的需求。（8）主力戶型順應(yīng)市場(chǎng)需求 通過(guò)消費(fèi)者調(diào)查可知，三房二廳倍受消費(fèi)者青睞，因此我們第一期戶型定為：%，其次是二房二廳的，%。%的是復(fù)式房，%的是四房二廳的大戶型，%的是一房一廳的小戶型。并且戶型設(shè)計(jì)方正使用，各功能空間布局合理，面積大小協(xié)調(diào)，真正滿足目標(biāo)客戶對(duì)戶型的需求。劣勢(shì) （1）周圍環(huán)境略顯雜亂 由于項(xiàng)目還是處于開(kāi)發(fā)初期，有大量拆遷戶待拆遷，環(huán)境正在改造的過(guò)程中，在一段時(shí)間內(nèi)，還難以達(dá)到理想效果。 （2）臨量具廠與市政路，噪音污染我們第一期開(kāi)發(fā)是緊臨量具廠的，與量具廠的一個(gè)車間距離不遠(yuǎn)，其噪音對(duì)小區(qū)的住宅有直接的影響。 （3）容積率過(guò)大，樓間距過(guò)近，明顯偏