【正文】 入低于平均水平的老年人根本無法問津，政府由于資金限制也不可能完全滿足他們的要求；第二，這種做法把老年人同社會、經濟和文化的主流無形地隔開，老年人成天見到的都是體力不 支或病魔纏身的老人，生活失去了朝氣和活力。 （ 2）混合的演變式住宅 專門為老年人設計和建造住房的想法很難實現，于是就想，可否在一棟一般住宅里，拿出幾個單元來做老齡住宅，同時在住棟內設有專門為老人服務的設施，并可向附近的老齡住宅提供服務（圖 1b）。這個方案的缺點是，人到老了要搬家，而且不能同子孫在一起生活。如果子孫也在同一棟樓里，則比住在單獨的老齡 住宅里有更多的優(yōu)越性。 （ 3）適應老齡社會的通用住宅 大多數人都不喜歡在自己的一生中頻繁搬家，都希望在自己從年青時代就擁有的家里度過晚年，再加上老齡人口的日益增多， 相當一部分住宅必須考慮老齡人的生活需求。所以，住宅設計要適應變化，要盡可能滿足人的一生的需要。于是，一種從生到死都可以享用的“通用住宅”遂應運而生。所謂通用住宅（圖1c），就是在設計和建造時，就把老年人的需要考慮進去，讓老年人能自己照顧自己，但并不需要在一開始就把這些考慮全部做上去，而是逐步地來實現。所有這些考慮的實現當然要增加投資，但據日本估計，全部考慮這些要求，所增費用不會超過房屋造價的 10%。如在開始時只考慮基本要求，則所增費用不會超過房屋造價的 1%。日本 1986 年公布了“長壽社會對策大綱”。隨后，從 住宅，建筑和城市三個方面開展工作。因為建筑和城市是針對各種人的，所以 20 年前就已經考慮，住宅是針對具體人的，所以考慮較晚。“長壽社會對應住宅設計指針”的草案于 1992 年 3 月頒布，正式文本則于 1995 年 6 月施行。住宅如果按這個指針設計，貸款時可享受優(yōu)惠，公營住宅還可獲得補助金。這種能適應人的一生各個階段的住宅最能適應老齡社會。 反映老年住宅市場的指標和維度 借鑒對象：日本 宏觀政策 解決老年人的住房問題，對每個國家穩(wěn)定國民民心，參與經濟建設都具有重大的意義。日本在發(fā)展老年住宅的過程中，通過政府的資 金支持和政策支持等方 面的配合，制定并執(zhí)行有效的住房政策，保證每個家庭包括低收入家庭都能獲得住房得機會，使國民得居住生活能充分體現與日本的經濟實力相吻合的優(yōu)質住宅和良好的住宅環(huán)境。這些與目前中國的情況比較相似，其最值得借鑒的有幾個方面： （ 1）立法規(guī)范 日本頒布了《住宅建設規(guī)劃法》、《公營住宅法》、《地方住宿共給公社法》等，明確了中央政府和地方政府在住宅供應方面的責任。法律規(guī)定地方政府要經常注意管轄地區(qū)的住宅狀況。為解決低收入者住房問題建設公營住宅，國家在必要時，必須從財政上、金融上及技術上給予援助。中央成立 住宅都市整備公團，通過財政融資撥款，民間融資，以綜合開發(fā)的形式，成片改造舊城區(qū)和開發(fā)新區(qū)，推進城市建設與住宅建設一體化。 （ 2）財政、金融支持 日本運用財政和金融手段，創(chuàng)造了獨特的住宅金融公庫模式，向普通居民提供長期低息的住宅資金，為解決日本國民的住房問題，特別是對穩(wěn)定金融市場的利率和資金，發(fā)揮了巨大作用，金融公庫與住宅公團、公營住宅被稱為日本住宅經濟的三大支柱。在日本，凡是居民建造或購買的住宅在國家規(guī)定的標準內，均可向住宅金融公庫申請低息貸款，平均利率比商業(yè)銀行貸款低 30%左右。貼息由財政部門承擔。 財政 補貼和融資制度是日本建設省指導和管理住宅建設的重要途徑，不僅個人能申請，地方政府如住宅建設資金短缺也可向公庫或公團申請，而且民營企業(yè)也可以通過公庫的中長期低息貸款進行各種項目的住宅建設。對一些特殊性質 的住宅如老齡住宅、節(jié)能住宅、新結構體系的住宅等，還可以申請?zhí)厥獾呢斦a貼或低息貸款。財政提供的融資資金來源主要有三個方面： 郵政儲蓄歸集的資金； 各種退休金、保險費； 政府債券。 （ 3）稅收的支持 日本規(guī)定居民購建符合國有政策及技術規(guī)范要求的住宅，不僅可申請低息貸款，而且在還貸期內的數額可在個人所得中扣除 ，個人住宅取得的定期收益免征所得稅，日本對住宅交易征收的稅種有：印花稅、登記稅、不動產取得稅、固定資產稅、都市規(guī)劃稅等，其中四種稅對日本公民購買住宅，都給予了減稅優(yōu)惠。 支持條件 （ 1）推進住宅產業(yè)工業(yè)化 日本推行住宅產業(yè)工業(yè)化的進程： 一是政府調控和指導的力度大，通產省負責住宅產業(yè)結構方面的工作，建設省側重住宅產業(yè)技術開發(fā)方面的協(xié)調，對涉及多部門需要協(xié)調和決策的，則先由政府的決策咨詢機構提出意見，由通產大臣拍板。 二是突出重點，每個五年計劃都確定了一兩個住宅產業(yè)技術開發(fā)研究的重點方向和目標，從高層 住宅工業(yè)化體系、節(jié)能化體系到現在的智能化住宅體系和生態(tài)住宅體系，集中優(yōu)勢兵力協(xié)同攻關，各個擊破，可以在較短的時間內達到目標。 三是財政金融強有力的支持，調動企業(yè)開發(fā)應用新產品和新技術的積極性，降低風險，增強市場競爭力。 四是始終把住宅標準化，模數化放在優(yōu)先位置，為企業(yè)實現住宅產品規(guī)模化、 商品化生產和供應創(chuàng)造良好的條件，日本對住宅材料、設備、部品、性能、結構、安全性等方面的標準非常詳細和配套。 五是建立優(yōu)良住宅部品的認證制度；促進技術進步，獎優(yōu)罰劣。 （ 2）住宅產品的質量規(guī)范 日本的住宅區(qū)，在規(guī)劃設計方面，非 常重視居住生態(tài)和環(huán)境建設，公益設施配套都比較齊全。在住宅單體設計、平面布局上注重多樣化，滿足不同住戶的需求，在小區(qū)管理上突出安全與服務到位。在住宅生產的各個環(huán)節(jié)，每個產品、部件都非常完善的質量保證體系。 為了全面提升住宅產品的質量，日本創(chuàng)立了優(yōu)良住宅部品認定制度，這一制度的核心就是對住宅部品的外觀、質量、安全性、耐久性、使用性、易施工安全性、價格及供應條件等，由建設省指定的日本住宅優(yōu)良部品認定中心進行綜合審查。為了保證認證的公正性、權威性，優(yōu)良部品認定有一套從產品標準、性能測試、專家評價、機構認定、推廣普及 、售后服務、保險賠償等方面的方法和程序。在筑波還專門投資新建了檢測中心，配備了先進的檢測儀器和設備。每個受檢產品都要在該中心經過嚴格測試，如對一個普通的門鎖的性能測試，就要由機器人作 20 萬次的模擬開啟試驗。住宅的材料，需要在仿真的惡劣氣候條件下，經受聲、熱、光、風雪雨霜長時間的實驗。 老年住宅的可行性參考指標 宏觀指標： 國家的醫(yī)療技術水平； 國家關于老年人權利義務的法律法規(guī)； 國家對老年人的醫(yī)療保障制度； 國家對老年人的生活保障制度； 國家相關的財政、金融、稅收政策； 中觀指標： 住宅產業(yè)的發(fā)展程 度； 科技型住宅的大眾化程度； 各地區(qū)對開發(fā)老年住宅優(yōu)惠措施的制定； 支持老年人購房的金融工具的運用； 微觀指標： 老年人的收入與消費水平； 老年人的消費偏好和精神追求； 老年人的生活娛樂方式和時間分配； 老年人的文化教育水平； 老年住宅市場的準入條件 我國的老齡化進程與經濟發(fā)展不同步，未富先老，所以，解決老齡問題，做好老年社會工作創(chuàng)造良好的物質基礎成為全面實施社會主義現代化建設的第三步發(fā)展戰(zhàn)略，實現老年人“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂”的目標。 這里，首先提到的是“老有所 養(yǎng)”，然而，目前的情況是：一方面，國內的養(yǎng)老設施無論是從數量還是從質量、服務上都無法滿足老年人；另外一方面，國家無法提供如此巨大的一筆資金來進行養(yǎng)老設施的修建。所以，當我國進入到真 正的老齡社會的時候，社會將會尋找合適的資金來投資養(yǎng)老設施。 當資金與需求之間出現非常大的差異時，為了保證社會的穩(wěn)定，政府將會大力支持資金投向老年住宅的建設，并根據區(qū)域市場對老年住宅產品需求的大小來調整優(yōu)惠政策的力度。 目前，老年住宅的建設是業(yè)界研究的一個課題，雖然國家建設部和民政部已經出臺《老年人建筑設計規(guī)范》來規(guī)范新建或是改建的 老年公寓，但還沒有一個具體的措施來限制開發(fā)商的進入。 ６、國外老年住宅市場的狀況 歐美各國由于傳統(tǒng)個人主義的影響注重發(fā)展社會養(yǎng)老設施，特別是美國迅速發(fā)展老年社區(qū)。而在東方受到儒家思想影響下的一些已開發(fā)或開發(fā)中國家，為避免重蹈西方福利國家所經歷的沉重財政負擔，試圖尋求維系傳統(tǒng)的家庭倫理觀念及尊老愛幼的社會風尚。因此，為了消除現代社會生活方式的改變、家庭觀念的變化和家庭結構小型化的趨勢對家庭養(yǎng)老環(huán)境的沖擊與功能的削弱，亞洲國家對維護和改善家庭養(yǎng)老環(huán)境及創(chuàng)造新的居住模式方面作了許多的努力。 亞洲國家的老年 住宅 （ 1）日本的老年住宅 從居住模式上來說，日本為適應家庭核心化傾向，采取老少兩代在生活上適度分離，而研發(fā)建造了一批供老年人與家人同居的新型住宅。這種“兩代居”形態(tài)的親子家庭住房空間關系大致可分為： A、同居寄宿型：同戶門、同廚房及起居室，老人居室僅附廁所或簡易烹調設備。 B、同居分住型：同戶門，廚房、浴廁及起居室全部分開各自配套。 C、鄰居合住型：分戶門，同起居室，浴廁及廚房分用。 D、完全鄰居型：分戶門，起居室相通，浴廁及廚房分用。 隨著親子居室和輔助使用空間獨立成套程度的提高，兩代家庭的獨立性也逐步增強，因而上述四種形式其獨立性隨序增加，如此可適合于不同年齡和健康狀況的老年家庭使用。 從居住形式上來說，日本的老年住宅又分為： A、國家建設地方管理的老年人住宅； B、押金式老年人住宅； 國家建設地方管理的老年人住宅屬于福利型養(yǎng)老機構，由民間房產主建設的專供老年人使用的集合住宅，由政府出資征用后，租給老年人居住并給予房租補貼。押金式老年人住宅由地方住宅供給公社出資建設，專供 60 歲以上的老年家庭使用，并以押金方式提供使用權。 日本在老人福利與居住問題之對策上均表現了“先進”的姿態(tài)與成果。一方面是因為人口老化 較嚴重，而且“家庭主義”在西化、都市化的沖擊下比其它亞洲地區(qū)似乎提早渙散。日本除了社福設施網絡較完善外，其最值得敬佩之處就是日本政府單位如東京都老人總合研究所，以及私人企業(yè)如積水社，均對老人居住的住宅設計花了相當的工夫，設想其設備依老人體能變化而彈性改變，以及與子孫家庭合住時，生活歷程與住宅室內空間設備的彈性適應。 （ 2）新加坡的老年住宅 新加坡的住宅數量以建屋發(fā)展局所建的組屋最多。據統(tǒng)計， 1990 年已有 87%的人口住在公共組屋內，而自有率達 %，租賃的僅 %。新加坡政府透過建 屋局以及眾多的組屋， 對于鼓勵子女與老年父母合住提出了不少辦法，其作用、效果不可忽視，簡要說明如下： A、多代家庭組屋辦法（ MultiTier Family Housing Scheme）：此辦法意在優(yōu)先分配組屋給與父母同住之已婚子女，并給予其它各種優(yōu)惠，如貸款可達售價的90%、較長的償還期、訂金額度減少、提前三年之優(yōu)先權等。 B、合選組屋辦法（ Joint Selection Scheme）：此辦法在使已婚子女與父母（或兄弟姐妹）分別申請組屋，但得一起抽簽，使兩家人可以住在隔壁或是同一棟或在鄰近地區(qū)，亦可貸款售價之 90%。自 1978 年開始實施，反應甚佳。 C、與父母鄰居補助辦法（ Housing Grant for FamilyStaying Near Parents/Married Child）：首次購買組屋者若想在與父母（或已婚子女）同一地區(qū)或 2 公里距離內購置二手組屋時，便可申請此項補助款。 建屋局有鑒于一般民眾購買力增強，推出的組屋面積與房間數便愈大愈多，有四房、五房、 Executive 型及上下二樓型，面積約為 105 ㎡、 120 ㎡、 145 ㎡、 165㎡，附有二套至二套半的浴廁設備。這些大單元均可供三代同堂家庭居住。因為組屋價格 比一般房屋市場的價格便宜很多，目前很受歡迎。除此之外，建屋局更與政府社會福利部、社區(qū)發(fā)展部密切合作，在提供老人社區(qū)活動中心，社區(qū)老人服務及設施網絡上不遺余力。社區(qū)發(fā)展部在社區(qū)提供了以下多項老人服務項目： a、交友服務 b、輔導與顧問服務 c、日間中心 d、餐食服務 e、老人俱樂部 f、健康教育╱健康檢查 g、家庭護理 h、老人優(yōu)待 i、居住照顧 以上這些居住照顧之設施及社區(qū)服務，新加坡政府及學者專家均不斷在檢討，并且對未來的需求，以及各設施、服務未來發(fā)展亦有預測，并訂定相關計劃。 （ 3）香港的老年住宅 香港 是東亞人口老化第二高的地區(qū)，一方面其經濟發(fā)展蓬勃，另一方面英國社會福利制度的部分移植，亦促使其在老人問題上的應對經驗僅次于日本。二次大戰(zhàn)后香港社會急遽變遷，隨著現代化、工業(yè)化、西方文化觀念的輸入，中國傳統(tǒng)的家庭主義被淡化，老人的地位低落，核心家庭愈來愈多。而另一方面，因為政府支配了房屋市場底層的結果，存在著 50%的香港老人居住于公屋內的特殊現象，公屋每個單元的居住面積僅 16 至 33 平方公尺，這樣的面積大致也只能容許核心家庭居住。 香港政府在鼓勵年輕人照顧長者的前提下又希望能使長者老得其所，能夠在熟悉的地方安享 晚年，推出下列措施： A、提供長者更多的公屋 香港近年來興建了一系列專為老者而設的單位，包括新式的小單位大廈和附翼大廈，把這些大廈納入新屋內，讓長者可與他們成年的子女分別于同但不同的 單位里居住。同時進一步發(fā)展“長者住屋”大廈，這類大廈的設計可容納多類社會服務設施，例如政府其