【正文】 是一種變質(zhì)巖，系由石灰?guī)r變質(zhì)而成，其主要礦物成分為方解石，白云石等，但結(jié)晶細(xì)小，結(jié)構(gòu)致密。大理石的顏色有純白、純黑、純灰等色澤和各種混雜花紋色彩。飾面板的品種常以其研磨拋光 后的花紋、顏色特征和產(chǎn)地名。 人造石飾面板是用天然大理石，花崗石之碎石，石屑、石粉作為填充材料，由不飽和聚酯樹脂為粘結(jié)劑（或用水泥為粘結(jié)劑）經(jīng)攪拌成型，研磨拋光等工序制作成與天然大理石、花崗石相似的材料。人造石飾面板材不僅花紋圖案可由設(shè)計控制確定，而且具有重量輕、強度高、厚度薄、耐腐蝕、抗污染、有較好的加工性，能制作成曲面、弧面，施工方便，裝飾效果好，是現(xiàn)代建筑理想的材料。 建筑涂料系指涂敷于建筑物表面，并能與建筑物表面材料很好地粘結(jié)；形成完整涂膜的材料。早期使用的涂料，其主 要原料是天然油脂和天然樹脂，如：亞麻仁油、桐油、松香、生漆等。故稱為油漆。隨著石油化工和有機合成工業(yè)的發(fā)展，許多涂料不再使用油脂，主要使用合成樹脂及其乳液，無機硅酸鹽和硅溶膠。故改為涂料工程。建筑裝飾涂料按習(xí)慣分類：有外墻涂料，內(nèi)墻涂料、地面涂料和頂棚涂料。 裱糊工程分壁紙裱糊和墻布裱糊，是廣泛用于室內(nèi)墻面、柱面及頂棚的一種面層裝飾，具有色彩豐富、質(zhì)感性強，既耐用，又易清洗的特點。 ：種類繁多，大體可分為：普通壁紙（紙基涂塑壁紙）、發(fā)泡壁紙（浮雕壁紙）、麻草壁紙和特種壁紙（專用壁低，具 有特殊功能的塑料面層壁紙） ：大體有以下幾類：玻璃纖維墻布，純棉裝飾墻布、化纖裝飾墻布和無紡墻布。 2． 2 建筑學(xué)術(shù)語 ： 又稱為建筑面積密度，指每公頃規(guī)劃用地上擁有的各建筑的建筑面積，即：地上總建筑面積 /規(guī)劃總用地面積 ，無單位，它反映城市土地利用的程度，容積率越高，土地開發(fā)強度越高。 ：規(guī)劃用地范圍內(nèi)建、構(gòu)筑物占地面積與規(guī)劃用地面積之比。一 般以百分比表示，它可以反映出一定用地范圍的空地率和建筑物的密集程度。建筑密度 =住宅、公共服務(wù)設(shè)施和其他建筑物占地面積總和 /規(guī)劃用地總面積 100% ：兩條橫向定位軸線之間的距離。 ： 兩條縱向定位軸線之間的距離。 （橫向 — 指建筑物的寬度方向 ； 縱向 — 指建筑物的長度方向）。 ： 指層間高度，上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。 ： 層間的凈空高度，樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g 的垂直距離。 ： 規(guī)劃紅線內(nèi)的所有用地面積，包括住宅用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地、與公共綠地構(gòu)成，也允許有無害小型工廠用地、市政工程設(shè)施用地、水面等其他用地。 ： 紅線內(nèi)由投資方出資供城市公用 的用地，包括代征綠地、代征道路等。 ： 紅線內(nèi)用于建設(shè)的用地。 ： 規(guī)劃用地的規(guī)劃控制線，由政府界定，劃分給地產(chǎn)商的用地范圍界線，此界線內(nèi)的用地歸地產(chǎn)商規(guī)劃建設(shè)。 ： 滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的。供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園，小游園和組團(tuán)綠地及其它塊狀帶狀綠地等。 =集中綠地 /小區(qū)內(nèi)總?cè)藬?shù) ： 以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的住宅。平面上縱橫向相差較小的住宅。例如，蝶形、方形。 ： 由多個住宅單元組合而成， 每單元均設(shè)有樓梯、電梯的住宅。平面上縱橫向相關(guān)懸殊。例如，長方形。 ： 平面形式象蝴蝶的點式住宅。 ： 平面布置相同的住宅樓層。 ： 平面布置不相同的各樓層。如，首層、頂層、躍層等。 ： 建筑中布置設(shè)備管線的空間，不做居住、辦公等功能。 ： 建筑內(nèi)各房間的標(biāo)高無變化的樓層。 ： 復(fù)式住宅不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投形面積只占底面積的一部分，夾層可作成房間，也可做成跑馬廊形式，和底層之間有視線上的交流和空間上的貫通。 ： 一套住宅占兩 個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。 ： 單位建筑內(nèi)標(biāo)高不同的幾層，交錯穿叉，建筑物縱向或橫向剖面中，房屋幾部分之間的樓地面，高低錯開。 ： 用一個假想的水平面在略高于窗臺的位置將房屋剖切開，移走剖切平面以上部分，對剖切平面以下部分作水平投影所得到的圖稱為建筑平面圖，簡稱平面圖。平面圖表示房屋的平面形狀，房間的布置、門窗位置、定位軸線、墻和柱的厚度、室內(nèi)外設(shè)施、標(biāo)高及尺寸標(biāo)注。 ： 對建筑物各個不同立面作直接正投形，所得到的投形圖稱為建筑立面圖，簡稱立面圖。例如，北立面、東立面。 1— 8軸立 面等。表示房屋外形上可見部分的全部內(nèi) 容，外立面的裝飾作法，標(biāo)高等。 ： 與平面相反，用假想垂直平面在建筑的任一位置剖斷，移走剖切下的部分，對剩余部分從剖切方向作垂直投影所得到的圖。 ： 高層建筑標(biāo)準(zhǔn)層以下的空間，象裙子狀，通常為一至三層。 ： 建筑物底部或裙房作商業(yè)用途，稱底商。 =地毯面積 +套內(nèi) 垟 體面積 +陽臺建筑面積 29．銷售建筑面積 =套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 銷售建筑面積 =套內(nèi)建筑面積＋公用建筑面積（公攤面積） 公攤面積 30. 公用建筑公 攤系 =公用建筑面積 /套內(nèi)建筑面積之和 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。 公用建筑面積 =整幢建筑的建筑面積 套內(nèi)建筑面積之和 不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e 公用建筑面積主要由兩部分組成： （ 1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； （ 2）各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50％。 ： 用于居住生活的建筑，含臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間等功能。 ： 用于出租、較長期居住的建筑，含臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間等功能。 ： 用于供辦公商務(wù)用的建筑。 ： 建筑外 垟 高出局面的部分，叫女兒 垟 ，具備組織排水，協(xié)助保護(hù)屋面保溫層、防水層的作用。 ： 為方便殘疾人活動，樓地面高差是靠坡道實現(xiàn)，而非樓梯。規(guī)范規(guī)定：坡度 1/12，寬度 ： 供居住者進(jìn)行室外活動，晾曬衣物的空間。分為凹陽臺和挑陽臺。 凹陽臺：陽臺凹在建筑外 垟 內(nèi) ，兩端有支撐，非懸挑。 挑陽臺：陽臺懸挑于建筑外 垟 外。 ： 窗臺很寬，挑出建筑外 垟 ，玻璃沿窗臺外側(cè)做的窗。 ： 建筑平臺，供居住者進(jìn)行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。 ： 沿街建筑首層凹進(jìn)，有柱子支撐上部建筑的廊子。 2． 3 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 房地產(chǎn)市場： 一級市場，是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場； 二級市場，是指土地使用權(quán)出讓結(jié)束，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易的 市場； 三級市場，是指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易市場。 國土局： 代表國家行使177。地所有者職權(quán)，以及對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個政府部門。 商品房： 是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)。它是可領(lǐng)獨立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。 發(fā)展商： 專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。 代理商： 經(jīng)政府批準(zhǔn)成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀(jì)、評估等業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機構(gòu)，接受委托代辦房地產(chǎn)的出售、購買、出租、承租 及物業(yè)咨詢評估報告、銷售策劃等業(yè)務(wù)提供有償服務(wù)的企業(yè)。 土地類型： 按其使用性質(zhì)劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資、微利房用地。 土地使用權(quán)年限： 是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該綜土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求，土地使用者可申請續(xù)用（經(jīng)批準(zhǔn)并補清地價后繼續(xù)使用），如果不符合則該綜土地使用權(quán)由政府無償收回?，F(xiàn)政府對土地使用權(quán)年限規(guī)定如下：居住用地 70 年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用 地為 50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為 40 年。 土地使用費 土地使用者因使用土地而按規(guī)定每年支付給予政府的費用。 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) ： 是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。房屋作為不動產(chǎn)與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時，必然是房地一體進(jìn)行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產(chǎn)項目銷售中，開發(fā)商擁有房屋、車庫等的產(chǎn)權(quán)并獨立出售，但像屬于小區(qū)綠地等部分的公建，對購房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。 如何辦理產(chǎn)權(quán)？ 每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在 整幢樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進(jìn)行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等先到房屋交易部門辦理契稅手續(xù)后，辦理過戶手續(xù)。也可以委托中介機構(gòu)或由開發(fā)商代辦。 1房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記 ： 指凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)，不論歸誰所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機關(guān)申請登記。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)實施有效管理，并確定房地產(chǎn)權(quán)利。房地產(chǎn)登記時要對權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、 權(quán)屬來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載，登記機關(guān)設(shè)置房地產(chǎn)登記冊，按編號對房地產(chǎn)登記事項作全面記載。 1產(chǎn)權(quán)證書： 是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證” 的二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證。 房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。 1商品房預(yù)售許可證： 按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國土局申 請，批準(zhǔn)后方可預(yù)售（現(xiàn)樓不需此證）。 1房地產(chǎn)買賣合同： 是由國土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。所有的商品房銷售都須簽訂此合同，內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。 1房屋所有權(quán)： 房屋的所有權(quán)為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了對該房屋在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利。 1房屋使用權(quán) ： 是指對房屋擁有的享用權(quán)。房屋租賃活動成交的是房屋的使用權(quán)。 1銀行接揭 ： 是指購房者購買商品 房時與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主會付一部分房款，余款由銀行代購房者支付，購房者的房屋所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后，房屋所有權(quán)歸己。 1七通一平： 是指上、下水通，排污通，路通，電訊通，煤氣通，電通，熱力通，場地平整。 1公共維修基金： 公共維修基金是指樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。 房屋買賣所需費用 (1)簽約時產(chǎn)生費用： A、房款（按揭為首付款，一般為房款的 20％或更多） B、印花稅（房款的萬分之五） （ 2）按揭時產(chǎn)生費用 A、 律師費 B、 保險 費 C、 抵押登記費 （ 3）入住時產(chǎn)生費用 A、契稅：住宅為總房款的 ％。根據(jù)產(chǎn)品類型而定 B、公共維修基金：總房款的 2％左右，根據(jù)產(chǎn)口類型和地方標(biāo)準(zhǔn)而定 2住宅設(shè)計規(guī)范和分析 (1)、日照： 大寒日、滿窗日照≥ 2 小時，有效日照時間帶 816小時，計算起點：底層窗臺面。 (2)、日照間距：根據(jù)地理位置不同而不同。北京：板樓 ，點樓 。 (3)、規(guī)范規(guī)室，戶內(nèi)各房間最小面積： 雙人臥室 10平方米，單人臥室 6平方米，兼起居的臥室（起居室） 12平方米。無直接采光的廳，使用面積不應(yīng)大于 10平方米 ，使用面積大于 68平方米的住宅，廚房不應(yīng)小于 5平方米，布置三件潔具的衛(wèi)生間不應(yīng)小于 。 2． 4 房地產(chǎn)銷售常識 均價： 將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。 起步價： 某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起步價。高層物業(yè)以最低層的銷售價為起步價。較低的起步價容易引起消費者的注意。 如何進(jìn)行戶型評判 整體而言：（ 1）景觀；（ 2）朝向；（ 3）單元戶數(shù)；（ 4）人文環(huán)境；（ 5）方正實用。 具體而言：（ 1）生理分居和功能分區(qū)；（ 2）動靜分離；（ 3）通風(fēng)與 采光；（ 4）廚房要按操作流程設(shè)計；（ 5）衛(wèi)生間面積要適宜；（ 6）注重私密性；（ 7）空間分布科學(xué)。 我們通常所說的一室一廳、兩室一廳、兩室兩衛(wèi)一廳、三室一廳，就是最為普通的平層戶型，此外還有躍式房屋、復(fù)式房屋、高檔的花園別墅等。在對戶型進(jìn)行評判時可從以下幾方面入手： 看居室的功能分區(qū)是否合理，應(yīng)避免斜角空間，盡可能減少不必要的“死角”面積和交通面積。從習(xí)慣上看，居住的空間應(yīng)給人以穩(wěn)定、寬闊感，所以房屋要方正，這樣不但有利于家具的擺設(shè)，對于居住者來說也有個良好的居室活動空間。 房門的開向是否合理，要不影響使用的 空間和居室的私密性。 戶型的節(jié)能要求，他可以減少不必要的日常生活開支。起居室、臥室、書房等人們經(jīng)?；顒拥目臻g采用直接采光，可以節(jié)約能源。 單元內(nèi)不同空間要有相對合理的面積。通常人們購房時所說的“三大一小”，就是“大廚房