【正文】 512 647130 3366 192 如圖所示，邕寧、武鳴兩縣人口分別占南寧市總?cè)丝诘?和 %；主要的五個城區(qū)中，城北區(qū)人口最多，占南寧 全市人口的 14%；其次是新城區(qū)，占全市總?cè)丝诘?11%；而江南區(qū)、永新區(qū)和興寧區(qū)人口數(shù)量相當，分別占全市人口的 6%、 9%和 5%。 通過考察南寧市各區(qū)的面積與人口數(shù)量兩項指標，可以看出，五大城區(qū)中，永新區(qū)人口密度最大，每平方公里人口數(shù)為 49875人；興寧區(qū)次之，人口密度為 23639 人 /平方公里；新城區(qū)人口密度為 13947 人 /平方公里；江南區(qū)人口密度相對較少，每平方公里人口數(shù)不到一萬人，每平方公里僅為 8186人，是南寧市城區(qū)中人口密度最小的區(qū)域，這與該區(qū)域所處的地理位置及以工業(yè)發(fā)展為主的區(qū)域經(jīng)濟有著較大的關系。 隨著國家、廣西區(qū)、南寧市經(jīng)濟態(tài)勢的強勁發(fā)展，未來全球一體化，以及南寧市戶籍管理制度改革、加快城鎮(zhèn)化政策實施，南寧市人口增長的數(shù)量、速度在“十五”期間將急速發(fā)展，為區(qū)域房地產(chǎn)投資發(fā)展帶來了巨大需求空間。 南寧市經(jīng)濟不斷發(fā)展，使市民的收入和消費得到較大的提高。 20xx年，南寧市城市居民人均可支配收入為 8796元，比 20xx年增加 890 元，增長 %，扣除價格因素，實際增長 13%；城市居民人均消費性支出 6970 元，比上年增加521元，增長 %，扣除價格因素，實際增長 %。城市居民人均收支節(jié)余額 為 526 元，節(jié)余率為 %，比上年降低 %，意味著城市居民消費觀念、消費意識均有所提高。 表 南寧市近十年城市居民人均收支統(tǒng)計 年份 城市居民人均可支配收入（元） 城市居民人均消費性支出（元） 1990 1454 1360 1991 1659 1667 1992 2106 1853 1993 3081 2624 1994 4543 4288 1995 5544 5055 1996 5973 5425 1997 5931 5456 1998 6570 5800 1999 6847 6321 20xx 7483 6953 20xx 7906 7107 20xx 8796 6970 今年南寧市整體經(jīng)濟狀況得到快速發(fā)展的同時，居民收入也相當豐厚， 13月南寧市個人所得稅入庫為 9400 萬元，同比增長 %,意味著職工收入有大幅度的提高。 考察南寧市居民的消費結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)恩格爾系數(shù)繼續(xù)下降，由 1998年的 %下降為 %。而設備用品及服務、醫(yī)療保健、娛樂文教支出、交通和通訊支出比重分別由 1998年的 %、 %、 %、 %上升為 %、 %、%、 %。城市居民家庭消費質(zhì)量顯著提高。 隨著福利分房的取消，住房消費逐步成為消費的熱點，并帶動住房裝修支出的上升。 20xx 年，南寧市居民人均購建房支出 元，比上年增長 %；年人均住房裝修服務支出 ，增長 %；年人均家具材料及室內(nèi)裝飾品支出 ，增長 倍。 表 20xx年南寧市居民家庭居住情況 指標名稱 調(diào)查戶數(shù)（戶） 家庭常住人口數(shù)（人） 總計 200 619 按居住面積分 4 平方米以下 1 4 46 平方米 3 12 68 平方米 9 36 810平方米 16 68 1012平方米 25 79 1214平方米 32 102 14平方米以上 114 318 按房屋產(chǎn)權(quán)分 公房 30 95 租賃私房 1 5 自有房 99 297 部分產(chǎn)權(quán)的自有房 69 219 其他 1 3 南寧市民收入穩(wěn)步增加，住房消費以及對居住要求的提高，為商品房項目開發(fā)提供了良好的契機與發(fā)展空間。 . 社會與文化因素 . 社會與文化因素 南寧市歷史悠久，自古就是我國南方的邊陲重鎮(zhèn)和著名商埠，有著特殊的戰(zhàn)略地位和厚實的文化歷史底蘊。南寧古屬百粵領地，新中 國成立后， 1950 年設南寧（省轄市）為廣西省會， 1958 年廣西壯族自治區(qū)成立，南寧為自治區(qū)的首府至今。 改革開放以來，南寧市不斷提高城市綜合實力、努力塑造城市新形象，經(jīng)濟建設和精神文明建設取得了前所未有的發(fā)展。南寧市民風淳樸，觀念開放，喜歡、愿意接受新鮮事物，隨著精神文明建設活動的深入開展，社會公德、職業(yè)道德、家庭美德的大力提倡，市民的文明素質(zhì)和城市的文明程度得以不斷提高。 了解南寧的民俗風情與文化特色，能夠為項目的定位及目標客戶的描述提供有力的依據(jù)，而地方語言及飲食習慣是一個城市眾多文化因素中兩項最具代表 性的因子，從它們身上往往能夠反映出當?shù)厝藗兊哪承┩怀龅纳盍晳T及行為特征。 南寧一帶的方言，主要有官話、壯話、平話、白話四種。隨著時代的發(fā)展，城里人已不講官話、壯話和平話了，白話（粵語）和普通話（漢語）是南寧人現(xiàn)時的日常用語。南寧白話是南寧代表性的地方語言，源于廣東話（據(jù)說是廣東商人傳入的），但由于地域的原因，南寧白話和廣東話在語調(diào)上還是有些區(qū)別。 南寧的菜肴屬于粵菜系列，以清淡為主，講究鮮、嫩、爽、滑，與廣東口味極為相似；南寧市設有多間民族餐館，提供侗族打油茶、壯族糍粑、瑤族竹板雞、苗族鐵板牛肉等菜式，體 現(xiàn)廣西各少數(shù)民族風情；南寧市具有地方特色的風味餐館較多，如野味餐館、海鮮館、香肉館、牛雜館、鵝餐館等這些以珍、奇、精、美取勝的食肆，深受食客的青睞；南寧的傳統(tǒng)風味小吃，有粉、面、糕、餅、甜品、油炸、酸品、冷食、雜食九大類，具有南方特色。而南寧人對“食”的追求并不亞于以“食在廣州”著稱的廣州人，他們往往會一家大小或與親朋好友一起，專程到某家餐館一嘗特色、一飽口福。 通過重點考察南寧市民的語言、飲食習慣，可以發(fā)現(xiàn)，南寧人與廣東人在生活習慣方面較為相似，而且南寧人普遍接受廣東的生活模式，承認廣東與其地區(qū)相比，具有 一定的先進性，以縮小南寧市與國內(nèi)先進城市差距作為城市發(fā)展目標。 . 政策與法律因素 國家及南寧市房地產(chǎn)相關政策法規(guī) 20xx－ 20xx年 6 月房地產(chǎn)法律法規(guī)對房地產(chǎn)的影響 20xx年 2 月 25日建設部下發(fā)了《關于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設行為的通知》，目的為加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理，確保工程質(zhì)量，保護購房者的利益。 20xx年 2 月 26日建設部出臺了《住宅室內(nèi)裝飾修理管理辦法》，原因在于“毛坯房”在一家一戶的住宅裝修暴露出許多問題，如管理難度大、違法違規(guī)現(xiàn)象多、危及建筑物性能、經(jīng)濟糾紛 增多、消費者合法權(quán)益不易保障、裝修施工擾民等，并存在偷、漏國家稅費的現(xiàn)象。 20xx 年 5月 23日建設部、國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委、財政部、國土資源、監(jiān)察部、國家工商行政管理總局七部下發(fā)了《關于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》目的規(guī)范房地產(chǎn)的管理，活躍房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)市場既活躍又有秩序，切實保障購房者的權(quán)益。 20xx年 7 月 1 日國土資源部正式發(fā)布了并從即日起施行《招標拍賣出讓國有土地使用權(quán)的規(guī)定》，《規(guī)定》共28條，主要明確了招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)的法律依據(jù)、原則、范圍、程序和法律責任等。 20xx年 8 月 1 日國土資源部下發(fā)了《關于進一步規(guī)范建設用地審查報批工作有關的通知》，目的為規(guī)范建設用地的審查工作，實行最嚴格的土地管理制度，提高建設用地審查報批質(zhì)量效率，為經(jīng)濟建設必須用地提供保障。 20xx年 10月 22日由建設部起草，國務院法制辦公室公布《物業(yè)管理條例（草案）》，向各界征求意見。條例共分 6 章 72條，內(nèi)容涉及業(yè)主、業(yè)主委員會和業(yè)主大會的職責