【正文】 房地產市場的供需兩旺。雖然近兩年房價已實現翻番，交易量年均增長六成，由于前期基數低，因此仍然存在較大的上漲空間。 從統計數據分析，寧德市 2020 年一季度房地產市場運行呈現以下特征： 9 房地產開發(fā)投資回落，但降幅逐步回升。一季度，全市完成房地產開發(fā)投資 25796 萬元，同比下降 %，降幅比上年同期回升 個百分點 。 施工面積基本持平，新開工面積和竣工面積雙雙下降。一季度全市房地產商品房施工面積 萬平方米，與去年同期 ，其中：新開工面積 萬平方米，同比下降 6%；商品房竣工面積 萬平方米，同比下降 %。 商品房供應結構基本合理，但交易量減少。一季度，全市批準預售商品房面積 萬平方米，其中商品住房 萬平方米，商業(yè)用房 萬平方米，占寫字樓 萬平方米，分別占批準預售商品房總量的 ％、 ％和%；全市商品房銷售面積 萬平方米，其中商品住房，商業(yè)用房 萬平方米，辦公樓及其他 萬平方米，分別占商品房銷售總量的 ％、 10％和 %。從供應結構看，商品住宅開發(fā)市場占絕對主流產品，而商業(yè)用房和寫字樓市場占有率明顯下降。 房價上漲較快。一季度，全市商品房銷售面積 萬平方米，商品房銷售額 36034萬元，商品房平均單價為每平方米 2180元（其中：現房平均售價為 2483萬元 /平方米，期房平均售價為 2073元 /平方米），比上年同期每平方米上漲 497元，比增 %。住宅銷售面積 萬平方米 ,銷售額 25986 10 萬元 ,住宅平均單價 1751 元（其中：現房平均售價為 1592 萬元 /平方米，期房平均售價為 1802 元 /平方米） ,比上年同期每平方米上漲 381元 ,比增 %。 資金來源狀況良好 ,但自籌能力降低。一季度，房地產投資本年資金來源合計 67076萬元，比去年同期增長 ％。 第三節(jié) 目標客戶群體需求及組合研究 A：自建房，其居住的建筑面積多 300 平方米以上；如果是購買商品房居住的其居住的建筑面積多在 110 平方米以上；說明家境較為殷實，存在二次置業(yè)的基礎。 B：自建房比例高： 近 5成的被調查者在寧德有自建房。 根據深度訪談的結果表明，自建房的面積一般在 300 ㎡左右，表 2 的數據正說明這一現象，即使如此，明確自建房在200 ㎡以下的群體也只有擁有自建房群體的 %。這表明被調查者再次置業(yè)的目的是改善居住的整體條件，全面提升生活品質，在一定的經濟承受范圍內，他們希望購買的社區(qū)是高品位、全新方式的。 表 1： 現 在住的住宅面 積 60 以下 60~90 90~120 120~150 150~200 200~300 300~500 500 以上 11 人 數 4 8 33 42 13 19 24 9 152 比例 % % % % % % % % % 近期購房需求大：從目前居所的自住時間方面，住滿 15年者達 %，住滿 5年以上者達 %。急需改變生活者占到絕大多數，潛在需求強烈。 第四節(jié) 項目市場分析 一、潛在消費者居住現狀 被訪問消費者自己擁有完全產權者（自購商品房 +自建私房）的比例高達 %，而住在非完全產權房（租房 +單位宿舍 +福利房 /微利房）的比例不足 18%，明顯是以二次置業(yè)為主 流。 目前住宅狀況 自買的商品房 自買的福利房 /微利房 自建的私房 單位宿舍 租用的 其他 人數 51 6 74 7 11 3 152 比例 % % % % % % % 從已購房者的使用時間來看，三成半的消費者是在五年內購買的，其中以 3年內購買的為主，而在 510 年這個時間段里也分布著 %的人群，這說明隨著住宅產品的不 12 斷升級，這部分人的購買可能性比較大。 在 現 住宅居住的 時間 1年 內 1~5年 6~10 年 11~20 年 20 年以上 人 數 15 56 46 20 4 141 比例 % % % % % % 從購房消費者反饋的數據表明，隨著傳播媒介的多樣化，消費者獲取樓盤信息的途徑不再是單一的，將近一半的消費者是通過兩種或兩種以上的渠道交叉了解相關信息的，通過親友介紹（近兩成）成為提及率最高的方式，占總體比例的%，緊接著就是樓盤的條幅廣告以及傳單宣傳（約占 8%）。 在已購房的消費者中，購房時主要征求了配偶的意見（ 25%），近 1成的人選擇與父母 及兄弟姐妹交流，向房地產專業(yè)以及中介服務機構意見的很少。 本項目潛在消費群體目前的住宅面積比較泛，但多數人的現有住房面積都在 90 ㎡以上，說明家境較為殷實，存在二次置業(yè)的基礎。 現在住的住宅面積 60 以下 60~90 90~120 120~150 150~200 200~300 300~500 500 以上 人數 4 8 33 42 13 19 24 9 152 比例 % % % % % % % % % 已有完 全產權的消費者中，近半的人目前居住的主要 13 以三房（ %）一廳（ %）二衛(wèi)（ %）為主，也有近 4成的人住在三房以上的房子，兩房以下的比例不到一成。但普遍上居住面積都偏大。 二、價格預測及認購買意向 在總價方面，超過 6成半的人選擇了 30 萬以下，另有3成半的人選擇了 3040 萬之間，因此，過高的總價將成為制約本項目熱銷的最大障礙。 付款方式中 ,選擇銀行按揭的人最多 ,有近 80%，其次是建設期分期付款，約兩成，選擇一次性付款的只有不到 3%。 三、 銷售價格預測 商品房銷售價格雖有差別，但總體上還保持相對穩(wěn)定。該項目開發(fā)的商品房位于寧德市閩東西路與蕉城南路交匯處，根據其區(qū)位優(yōu)勢以及寧德市房地產的銷售價格分析，預測項目各類商品房銷售價格為：商品房住宅 2200 元 /平方米，商業(yè)用房平均 4800元 /平方米。 四 經營計劃 付款方式 一次付清 建設期分期付款 銀行按揭 人數 4 27 119 150 比例 % % % % 14 項目經營計劃表 表 9— 1 項 目 經營方式 面 積 備 注 住 宅 銷 售 12243 平方米 商業(yè)用房 銷 售 2824 平方米 合 計 第三章 工程建設方案 第一節(jié) 設計原則 本項目計劃建設成有良好的生態(tài)環(huán)境，優(yōu)美的環(huán)境空間，力求營造舒適，安全，宜人的居住空間，體現一種人與環(huán)境的和諧暨“以人為本”的主題，注重現代城市生活空間形象的營建，體現簡約、精致的現代城市風格。 第二節(jié) 建筑和設備主要規(guī)范選用 ●《民用建筑節(jié)能設計標準》 JGJ2695 ●《民用建筑設計通則》（ JGJ3787） ●《建筑設計防火規(guī)范》（ GBJ1687） ●《建筑給 排水設計規(guī)范》（ GBJ1588） 15 ●《室外排水設計規(guī)范》（ BGJ1487） ●《民用建筑電氣設計規(guī)范》（ JGJ/T1692） ●《建筑物防雷設計規(guī)范》（ GB5005794） ●《智能化設計規(guī)范》（ GBJ183） ●《工程測量規(guī)范》（ GB5002693） ●《建筑地基基礎設計規(guī)范》（ GB500072002） ●《建筑樁基技術規(guī)范》（ JGJ9494） ●《電信工程設計手冊》 ●《建筑結構可靠度設計統一標準》 GB500682001 ●《砌體結構設計規(guī)范》 GB500032001 ●《建筑抗震設計 規(guī)范》 GB500112001 ●《混凝土結構設計規(guī)范》 GB500102002 ●《住宅建筑設計標準》 ● 《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（ GBJ5018093） ● 《建筑結構荷載規(guī)范》 GB50009— 2001 ● 《高層建筑混凝土結構技術規(guī)程》 JGJ3－ 2002 ●《福建省城市居住區(qū)技術經濟指標》（ FBJ131093） ● 《人民防空地下室設計規(guī)范》 GBJ50038－ 94 ●現行國家及地方的相關技術條例和強制性規(guī)范、法規(guī)。采用設計標準及技術規(guī)范 16 第三節(jié) 項目總體規(guī)劃 本項目總用地面積 3529 平方米 ，建筑以高層及小高層為主。項目建設 方案 應 符合寧德市總體規(guī)劃，具有完善的道路、交通和城市配套設施，適合現代居住生活及經商。 電力、電信、給排水、燃氣、消防、防洪、安全、環(huán)保、 人防 等應符合有關技術規(guī)范要求。 本項目共有九條室外管線：給水管、消防管、污水管、雨水管、閉路電視、電信通訊、高低壓電纜安防盜控、管道煤氣，上述管線在平面綜合時，應滿足一般技術要求和間距規(guī)定， 雅家達商品房項目由 1樓、 2樓二棟樓組成。二棟樓平行于閩東西路布置，建筑南北朝向，底層設有商鋪， 二幢樓之間的防火間距大于 9米。 1樓位于城市道路交 叉口上，為二個 11 層單元與一個 15 層單元組合的商住樓，地下層設地下車庫，其中靠東側二個單元一層為商業(yè)鋪面， 211 層為住宅；靠閩東西路一個單元 13層為商業(yè)， 415 層為住宅，以創(chuàng)造高大挺拔的建筑形象； 2樓為一個 9層單元與一個 層單元組合的住宅，沿街一層為商鋪。建筑布置順應城市肌理，滿足城市規(guī)劃的退距要求。 入口道路遵循“高效、清晰”的原則， 雅家達項目主入口位于 2樓間，次入口位于地塊西側閩東西路一側。主次出入口之間道路連通，與城市道路形成環(huán)路。 小區(qū)沿閩東 17 西路南側沿街面設置地面停車位，在小區(qū) 內 1＃樓地下層設置機動車停車場，既滿足停車需要，又做到人車分流，小區(qū)交通井然有序。單體垂直交通除樓梯外， 1號樓三部電梯直通地下室停車場。地下車庫入口設于 1號樓和 2號樓之間通道。消防通道滿足消防規(guī)范要求。 第四節(jié) 建筑平面布置 以市場營銷為導向，設計以小戶型為主，做到產品滿足不同住戶的要求。主要居住空間朝南，結合景觀，爭取全明的設計和良好的通風， 平面戶型上采用北梯，戶型平面動靜分區(qū)明確，流線組織合理，使用率高。 一、 1樓高層商住宅。建筑面積 13625 平方，層數 15 層，建筑高度 ，設計 3部電梯 。該建筑樓設有： （ 1）地下層：總建筑面積為 1786 平方米，層高 米。地下層設有變配電房、 180 噸消防水池、緊急發(fā)電機房、濾毒室、擴散室、消防控制室、停車場（機動車 38 輛、摩托車 69輛）及人防的相應設施。 地下室平戰(zhàn)結合，平時為停車庫，戰(zhàn)時改造為人防工程。本人防地下室設置一個人防物資庫，一個六級人員掩蔽所，滿足人防要求。 （ 2）首層為商鋪，建筑面積 1306平方。 （ 3）二層至十五層為寫字樓 ,建筑面積 10533平方米，其 18 中二、三層 1軸至 4軸建筑面積合計 1061 平方，物業(yè)用房 143平方米，住宅面積 9329 平方 米，二房一廳戶型 ,平均 平方米 /套，計 141套。 二、 2樓高層商住宅。建筑面積 3371 平方米，層數 9層，總建筑高度為 ，設計 3部電梯。該建筑樓設有： （ 1）首層為商鋪，建筑面積 457平方米。 （ 2）二層至九層住宅，建筑面積 2914 平方米，二房一廳戶型 ,平均 /套 ,計 43 套 . 三、 2樓建筑面積合計 16996平方米（其中地下層面積 1786 平方米、商鋪面積 2824 平方米、住宅面積 12243平方米計 184單元套、物業(yè)及其它用房 143 平方米）。 第五節(jié) 單體建筑造型設計及形象 創(chuàng)意 本小區(qū)位于閩東西路