【正文】 為本項(xiàng)目施工質(zhì)量要求較高，建議建設(shè)方采用公開招標(biāo)的方式擇優(yōu)選取有資質(zhì)施工單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)施工，聘請(qǐng)信譽(yù)良好的監(jiān)理公司對(duì)工程施工全過程進(jìn)行 監(jiān)理，在嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)、保證工程質(zhì)量的前提下，合理科學(xué)的控制建設(shè)成本，努力降低造價(jià)，確保工程建設(shè)按期完成。 （ 2）營(yíng)業(yè)稅及附加 按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》，營(yíng)業(yè)稅按照營(yíng) 46 業(yè)收入的 6％計(jì)算，其中營(yíng)業(yè)稅稅率為 5％，附加稅率（包括：教育費(fèi)附加、城建稅、塘堤維護(hù)建 設(shè)費(fèi)）約為營(yíng)業(yè)收入的 1%。 44 稅前利潤(rùn)（萬元） 4000 3000 售價(jià)與利潤(rùn)變化關(guān)系 2700 2000 1000 5％ 10％ 15％ 20％ 25％ 30％ 售價(jià)變動(dòng) 盈虧平衡分析圖（一） 當(dāng)售價(jià)變動(dòng)率為－ ％時(shí)，稅前利潤(rùn)為零。 根據(jù)項(xiàng)目計(jì)算期選取原則，并接合該項(xiàng)目特點(diǎn)，該項(xiàng)目計(jì)算期取 30 個(gè)月。 銷售費(fèi) 用 銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中 39 發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。 建安工程費(fèi) 1樓高層建筑、 2樓多層建筑測(cè)算按 850元 /平方米 (含人防地下層 )。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 (橫線圖 )（見附表 61） 工作 階段 2020 年 2020 年 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期 準(zhǔn)備 階 段 基礎(chǔ)工程施工 建筑 安裝工程施工 輔助配套設(shè)施施工 竣工 驗(yàn)收 37 第七章 投資估算及資金籌措 第一節(jié) 建設(shè)投資估算 土地費(fèi)用估算 土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。 對(duì)合理化建議的科學(xué)性、合理性、可行性及具體 措施要進(jìn)行論證、評(píng)審。公司具體錄用原則為： 旺盛的精力； 表達(dá)能力強(qiáng)； 具有高超的社會(huì)技能； 服從指揮； 腳踏實(shí)地； 適合顧 客； 有沖勁、有創(chuàng)意； 具有與他人共同合作的能力。 副總經(jīng)理在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)工程的開發(fā)和對(duì)下屬部門的監(jiān)督。公共綠地應(yīng)符合居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范要求。 第五節(jié) 綠化工程 ●本項(xiàng)目采用一幢一綠地景觀系統(tǒng)。 30 規(guī)范管理技術(shù)質(zhì)量文件的制訂和實(shí)施，以保證硬件設(shè)施充分發(fā)揮效能。 (6) 給排水起疲乏道設(shè)于管道井內(nèi) ,管徑按經(jīng)濟(jì)流速采用。 所有住宅及公建電氣保護(hù)的接地制式均采用 TT制。小區(qū)內(nèi)配置有線電視雙向傳輸網(wǎng)，采用HFC 接入方式，向用戶提供電視寬帶上網(wǎng)。發(fā)電機(jī)電源采用自動(dòng)投入方式?？照{(diào)通風(fēng)設(shè)備均就地控制、排煙 設(shè)備由消防中心控制。 第十節(jié) 空調(diào)及通風(fēng)系統(tǒng) 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 1．《采暖通風(fēng)與空調(diào)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ19－ 87， 2020版； 2.《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB50045－ 95， 2001版； 3.《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBJ16－ 87； 4.《民用建筑防排煙技術(shù)規(guī)程》 DGJ08－ 88－ 2000/35－ 2000； 5.《汽車庫、修車庫、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB50067－ 97； 6.《住宅建筑設(shè)計(jì)防火暫行規(guī)定》［ 1999］ 133號(hào)； 7.《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》 GB3096－ 93。每個(gè)濕式報(bào)警閥后接噴頭不超過 800 個(gè)，不同防火分區(qū)不同樓層均設(shè)水流指示器，噴頭作用溫度均為 24 680C。地下車庫、商場(chǎng)市政水壓供水，設(shè)水表計(jì)量。設(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)依據(jù)建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，保證建筑節(jié)能設(shè)計(jì)質(zhì)量。 ●砌體材料：框架填充外墻采用 MU10KPI型多孔粘土磚，M5混合砂漿砌筑，厚度 240mm。 三、地基與基礎(chǔ) 根據(jù)周邊場(chǎng)地資料，商住樓宜選用靜壓預(yù)應(yīng)力管樁，以保 21 證相鄰建筑的安全及基樁施工質(zhì)量，具體情況根據(jù)詳勘地質(zhì)資料確定。供電：每戶安裝分時(shí)電表，每戶電負(fù)荷 5KW，電線接至套內(nèi)空開箱； （ 10）內(nèi)墻：公共樓梯間采用高級(jí)乳膠漆； （ 12）外墻：外墻為高級(jí)涂料和面磚裝飾 （ 13）屋頂：坡面屋頂，歐式頂窗設(shè)計(jì)； 20 （ 14）陽臺(tái)：造型獨(dú)特的歐式觀景陽臺(tái)，配以雕花欄桿； （ 15）能源：除了煤氣，電能外，最主要的能源是具有環(huán)保性能的太陽能。 （ 2）二層至九層住宅，建筑面積 2914 平方米，二房一廳戶型 ,平均 /套 ,計(jì) 43 套 . 三、 2樓建筑面積合計(jì) 16996平方米（其中地下層面積 1786 平方米、商鋪面積 2824 平方米、住宅面積 12243平方米計(jì) 184單元套、物業(yè)及其它用房 143 平方米）。地下層設(shè)有變配電房、 180 噸消防水池、緊急發(fā)電機(jī)房、濾毒室、擴(kuò)散室、消防控制室、停車場(chǎng)（機(jī)動(dòng)車 38 輛、摩托車 69輛）及人防的相應(yīng)設(shè)施。單體垂直交通除樓梯外， 1號(hào)樓三部電梯直通地下室停車場(chǎng)。 電力、電信、給排水、燃?xì)?、消防、防洪、安全、環(huán)保、 人防 等應(yīng)符合有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求。 二、價(jià)格預(yù)測(cè)及認(rèn)購買意向 在總價(jià)方面，超過 6成半的人選擇了 30 萬以下，另有3成半的人選擇了 3040 萬之間，因此，過高的總價(jià)將成為制約本項(xiàng)目熱銷的最大障礙。急需改變生活者占到絕大多數(shù)，潛在需求強(qiáng)烈。住宅銷售面積 萬平方米 ,銷售額 25986 10 萬元 ,住宅平均單價(jià) 1751 元（其中：現(xiàn)房平均售價(jià)為 1592 萬元 /平方米，期房平均售價(jià)為 1802 元 /平方米） ,比上年同期每平方米上漲 381元 ,比增 %。一季度，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 25796 萬元，同比下降 %，降幅比上年同期回升 個(gè)百分點(diǎn) 。 ● 地域地震烈 度為 6度區(qū)。 蒸發(fā)量：最大月蒸發(fā)量 ，九月平均蒸發(fā)量。全市共有海外僑胞和港、澳、臺(tái)同胞近 30 萬人 ,并且還是全國(guó)最大的畬族聚居區(qū)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和銷售，將有效地帶動(dòng)消費(fèi)需求的回升，有利于促進(jìn)寧德市居民消費(fèi)的增長(zhǎng)。隨著福寧、羅寧高速公路的建成通車，拉近了寧德市與長(zhǎng)三角、珠三角的距離；福溫鐵路開工建設(shè)、城澳萬噸碼頭建成、大唐寧德裝機(jī)容量 360萬千瓦的火電廠第一臺(tái)機(jī)組投產(chǎn)發(fā)電，這些大型基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，將極大地改善寧德市的投資環(huán)境，帶動(dòng)寧德人流、物流和資金流。 寧德市規(guī)劃局提供《建設(shè)用地項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》 寧德市國(guó)土局提供《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《國(guó)有土地使用權(quán)證》 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 2 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 1《城市道路綠化規(guī)劃 及設(shè)計(jì)規(guī)范》 第二節(jié) 項(xiàng)目概況 一、地塊位置 寧德“雅家達(dá)”商品房建設(shè)項(xiàng)目位于寧德蕉城區(qū)南面 (寧德一中正對(duì)面 ),位于寧德市蕉城南路與閩東西路交匯處。 六、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù) 寧德市建筑設(shè)計(jì)院提供《 寧德市純銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雅家達(dá)商品房 2樓設(shè)計(jì)方案 》 寧德市規(guī)劃局提供的規(guī)劃用地紅線圖。 寧德市是一個(gè)新興的地級(jí)市，是閩東政治、經(jīng)濟(jì)、文化和金融中心，加快城市化建設(shè)是閩東社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要戰(zhàn)略措施。據(jù)世界銀行的一項(xiàng)研究，每增加 100 億元住房，將帶動(dòng)130～ 150 億元的其他商品銷售。全區(qū)共有 10 個(gè)鎮(zhèn) ,4 個(gè)鄉(xiāng) ,2 個(gè)街道辦事處 ,12 個(gè)居委會(huì)， 290 個(gè)村委會(huì)）。 氣壓：歷年平均氣壓 。 ● 場(chǎng)地類別： 根據(jù)地質(zhì)勘探報(bào)告，場(chǎng)地類別為 2類。 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，寧德市 2020 年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行呈現(xiàn)以下特征： 9 房地產(chǎn)開發(fā)投資回落，但降幅逐步回升。一季度，全市商品房銷售面積 萬平方米，商品房銷售額 36034萬元，商品房平均單價(jià)為每平方米 2180元（其中：現(xiàn)房平均售價(jià)為 2483萬元 /平方米，期房平均售價(jià)為 2073元 /平方米），比上年同期每平方米上漲 497元，比增 %。 表 1： 現(xiàn) 在住的住宅面 積 60 以下 60~90 90~120 120~150 150~200 200~300 300~500 500 以上 11 人 數(shù) 4 8 33 42 13 19 24 9 152 比例 % % % % % % % % % 近期購房需求大：從目前居所的自住時(shí)間方面，住滿 15年者達(dá) %，住滿 5年以上者達(dá) %。但普遍上居住面積都偏大。項(xiàng)目建設(shè) 方案 應(yīng) 符合寧德市總體規(guī)劃，具有完善的道路、交通和城市配套設(shè)施，適合現(xiàn)代居住生活及經(jīng)商。 小區(qū)沿閩東 17 西路南側(cè)沿街面設(shè)置地面停車位，在小區(qū) 內(nèi) 1＃樓地下層設(shè)置機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)，既滿足停車需要，又做到人車分流，小區(qū)交通井然有序。該建筑樓設(shè)有： （ 1）地下層：總建筑面積為 1786 平方米，層高 米。該建筑樓設(shè)有： （ 1）首層為商鋪，建筑面積 457平方米。 第六節(jié) 裝飾標(biāo)準(zhǔn) （ 1）門窗：塑鋼窗，陽臺(tái)門為塑鋼門； （ 2）廚房：設(shè)排煙道、并預(yù)留下水接口、管道煤氣接口； （ 3）衛(wèi)生間：預(yù)留下水接口； （ 4）門扇：每戶大門采用高級(jí)防盜門； （ 5）空調(diào)：預(yù)留空調(diào)穿墻管，統(tǒng)一設(shè)置冷凝水排水管； （ 6）樓梯：公共樓梯間鋪高級(jí)釉面防滑地磚 （ 7）網(wǎng)絡(luò)：有線電視線、電話線 、寬帶網(wǎng)線進(jìn)戶； （ 8）安保：?jiǎn)卧T采用高級(jí)可視對(duì)講門； （ 9）供水：采用變頻供水，一戶一表，抄表到戶。對(duì)于基坑圍護(hù)，設(shè)計(jì)和施工時(shí)應(yīng)考慮基坑開挖對(duì)鄰近建筑物的影響。 ●鋼材：現(xiàn)澆樓板、梁、柱鋼筋采用 HPB235(ф )、 HRB335(ф )熱軋鋼筋。項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)先用環(huán)保型建材。水箱水池儲(chǔ)水量為日用水量的 40％。 四、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng) 1樓商場(chǎng)、地下車庫內(nèi)均設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，按中危險(xiǎn)級(jí)Ⅱ級(jí)考慮，所需水量按 30L/s，由地下泵房的自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)增壓泵向系統(tǒng)供水，消防初期 10min 用水量由 1樓屋面水箱提供，屋面水箱的供水管相應(yīng)的減壓閥后再接到濕式報(bào)警閥前，以避免系統(tǒng)水壓過高；室外設(shè)兩套水泵接合器在報(bào)警閥前與系統(tǒng)相連。 住宅地下室及消防電梯排水由潛水泵排至室外以保證排水通暢。送、排風(fēng)風(fēng)機(jī)均采用低噪聲風(fēng)機(jī)箱 。 在 1樓地下室設(shè)置柴油發(fā)電機(jī)作為備用電源。 (2) 有線電視：在小區(qū)管理中心設(shè)－ 12 ㎡左右的有線電視機(jī)房，光纜進(jìn)小區(qū)。利用柱內(nèi)主筋作避雷引下線應(yīng)與基礎(chǔ)底部主筋作接地裝置，防雷接地和其它多種接地共用接地裝置，接地電阻要求不大于 1Ω。 (5) 水泵的底座均設(shè)防震墊，各種設(shè)備的接管都有采用柔性聯(lián)接。施工設(shè)備還應(yīng)注意噪聲的控制，產(chǎn)生不可避免的噪聲作業(yè)，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)施工，盡量減少對(duì)周圍環(huán)境的影響。提高文明施工、文明經(jīng)營(yíng)水平。 盡量滿足環(huán)境質(zhì)量要求。 圖 5－ 1 工程項(xiàng)目機(jī)構(gòu)組織與人力資源配置圖 33 總經(jīng)理 副總經(jīng)理