【正文】 300 300~500 500 以上 11 人 數(shù) 4 8 33 42 13 19 24 9 152 比例 % % % % % % % % % 近期購房需求大：從目前居所的自住時間方面，住滿 15年者達 %，住滿 5年以上者達 %。 第三節(jié) 目標(biāo)客戶群體需求及組合研究 A：自建房，其居住的建筑面積多 300 平方米以上；如果是購買商品房居住的其居住的建筑面積多在 110 平方米以上；說明家境較為殷實，存在二次置業(yè)的基礎(chǔ)。一季度，全市商品房銷售面積 萬平方米，商品房銷售額 36034萬元，商品房平均單價為每平方米 2180元（其中：現(xiàn)房平均售價為 2483萬元 /平方米，期房平均售價為 2073元 /平方米），比上年同期每平方米上漲 497元，比增 %。 商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，但交易量減少。 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，寧德市 2020 年一季度房地產(chǎn)市場運行呈現(xiàn)以下特征： 9 房地產(chǎn)開發(fā)投資回落，但降幅逐步回升。隨著城市化進程的加速，按每年增加城市人口 2萬的目標(biāo)計算，至 2020年底就需增商品住房 90 萬平方米（按 100 平方米 / 人計算），考慮到現(xiàn)市區(qū)人均居住面積只有 平方米，住房的改善升級及自然人口的增長，預(yù)測到 2020年底實際需求量為 180萬平方米左右。 ● 場地類別： 根據(jù)地質(zhì)勘探報告，場地類別為 2類。 ● 地貌地質(zhì) 蕉城區(qū)地處鷲峰山脈東南延伸的支脈，區(qū)內(nèi)山脈縱橫交錯，峰巒疊嶂，丘陵起伏連綿，山間盆地，河谷平原、山前沖洪積平原、濱海平原相間錯落，海岸線婉蜒曲折，灘涂廣布，屬我國沿?；鹕綆r帶，巖漿侵入活動均沿著地質(zhì)構(gòu)造軟弱帶侵入充填，以巖基、巖侏、巖盤、巖墻和巖脈等形狀產(chǎn)出，侵入巖以中生代的燕山期為主。 氣壓：歷年平均氣壓 。 ● 氣象條件 蕉城區(qū)屬中亞熱帶海洋性季風(fēng)濕潤氣候，溫暖濕潤，降水豐富，四季分明，夏長冬短，光熱充足。全區(qū)共有 10 個鎮(zhèn) ,4 個鄉(xiāng) ,2 個街道辦事處 ,12 個居委會， 290 個村委會）。目前該地塊開發(fā)的時機已經(jīng)成熟，公司抓住當(dāng)前房地產(chǎn)市場升溫的契機，開 發(fā)該項目將取得良好的經(jīng)濟利益。據(jù)世界銀行的一項研究，每增加 100 億元住房，將帶動130～ 150 億元的其他商品銷售。因此，寧德市純銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)雅家達商品房項目，對繁榮寧德房地產(chǎn)業(yè)、擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長、帶動人口聚集、產(chǎn)業(yè)聚集是非常必要的。 寧德市是一個新興的地級市，是閩東政治、經(jīng)濟、文化和金融中心，加快城市化建設(shè)是閩東社會經(jīng)濟發(fā)展的重要戰(zhàn)略措施。 項目所在地是市民公認的居住和發(fā)展事業(yè)的理想地段。 六、可行性研究報告的編制依據(jù) 寧德市建筑設(shè)計院提供《 寧德市純銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雅家達商品房 2樓設(shè)計方案 》 寧德市規(guī)劃局提供的規(guī)劃用地紅線圖。 寧德市純銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 雅家達商品房 2樓建設(shè)項目 可 行 性 研 究 報 告 寧德市經(jīng)濟開發(fā)咨詢公司 二○○六年六月 項目名稱 : 寧德市純銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雅家達商品房 2樓建設(shè)項目可行性研 究報告 編制單位：寧德市經(jīng)濟開發(fā)咨詢公司 設(shè)計等級：乙級 設(shè)計證號：工咨乙 1030116011 發(fā)證機關(guān)：中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會 法人代表：王岳琪 建設(shè)單位：寧德市純銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 編制日期：二○○六年六月 1 目 錄 第一章 總 論 第一節(jié) 項目背景 第二節(jié) 項目概況 第三節(jié) 項目建設(shè)緣由 第二章 市場分析 第一節(jié) 寧德市概況 第二節(jié) 寧德市房地產(chǎn)市場基本特點分析 第三節(jié) 目標(biāo)客戶群體需求及組合研究 第四節(jié) 項目市場分析 第三章 建設(shè)規(guī)模與設(shè)計方案 第一節(jié) 設(shè)計原則 第二節(jié) 建筑和設(shè)備主要規(guī)范選用 第三節(jié) 項目總體規(guī)劃 第四節(jié) 建筑平面布置 第五節(jié) 單體建筑造型設(shè)計 第六節(jié) 裝飾標(biāo)準(zhǔn) 第七節(jié) 結(jié)構(gòu)設(shè)計 第八節(jié) 節(jié)能設(shè)計 第九節(jié) 給排水系統(tǒng) 第十節(jié) 空調(diào)及通風(fēng)系統(tǒng) 第 十一節(jié) 電氣系統(tǒng) 第 四 章 環(huán)境保護與綠化工程 2 第一節(jié) 環(huán)保分析依據(jù) 第二節(jié) 環(huán)境狀況 第三節(jié) 環(huán)境治理方案 第四節(jié) 綠化工程 第 五 章 組織機構(gòu)、勞動定員及人員培訓(xùn) 第 六 章 項目工程建設(shè)組織管理與進度安排 第一節(jié) 項目組織管理 第二節(jié) 工程建設(shè)進度安排 第七章 投資估算 第一節(jié) 建設(shè)投資估算 第二節(jié) 資金籌措 第八章 財務(wù)評價 第一節(jié) 項目財務(wù)評價 第二節(jié) 財務(wù)評價報表 第九章 效益分析 第一節(jié) 經(jīng)濟效益分析 第十章 研究結(jié)論與建議 第一節(jié) 研究結(jié)論 第二節(jié) 項目建議 附表 財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 附表 資本金現(xiàn)金流量表 附表 損益和利潤分配表 1 第一章 總 論 第一節(jié) 項目背景 一、 項目名稱： 雅家達 商品房 2樓 二、承辦單位： 寧德市純銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 三、項目負責(zé)人： 四、 工程性質(zhì)： 為商住樓，分為 1號樓和 2號樓， 1號樓為 15層和 11 層， 2號樓為 9層和 5層。 寧德市規(guī)劃局提供《建設(shè)用地項目規(guī)劃設(shè)計條件》 寧德市國土局提供《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《國有土地使用權(quán)證》 《民用建筑設(shè)計通則》 2 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 1《城市道路綠化規(guī)劃 及設(shè)計規(guī)范》 第二節(jié) 項目概況 一、地塊位置 寧德“雅家達”商品房建設(shè)項目位于寧德蕉城區(qū)南面 (寧德一中正對面 ),位于寧德市蕉城南路與閩東西路交匯處。 二、建設(shè)規(guī)模 總用地面積 3529 ㎡（ 畝），建筑面積 15210 ㎡ (其中商業(yè)用房面積 2824M2,住宅面積 12243M2，門衛(wèi)及物業(yè)用房面積 143M2)。隨著福寧、羅寧高速公路的建成通車，拉近了寧德市與長三角、珠三角的距離；福溫鐵路開工建設(shè)、城澳萬噸碼頭建成、大唐寧德裝機容量 360萬千瓦的火電廠第一臺機組投產(chǎn)發(fā)電，這些大型基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，將極大地改善寧德市的投資環(huán)境，帶動寧德人流、物流和資金流。該項目的建設(shè)也是改善舊區(qū)生活居住條件，美化城市環(huán)境的需要，是合理有效地利用城市用地和發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的需要。房地產(chǎn)項目的建設(shè)和銷售，將有效地帶動消費需求的回升，有利于促進寧德市居民消費的增長。 5 第二章 市場分析 第一節(jié) 寧德市概況 一、寧德市概況 寧德俗稱閩東，位于福建省東北部，臺灣海峽西岸，長三角、珠三角、臺灣省三大經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的中心，我國“黃金海岸”中段，南連福州、北接溫州、西臨南平，東與臺灣隔海相望。全市共有海外僑胞和港、澳、臺同胞近 30 萬人 ,并且還是全國最大的畬族聚居區(qū)。 氣溫：年平均氣溫 19℃，最熱月（七月）平均氣溫 ℃，最冷月（一月）平均氣溫 ℃，極端最高氣溫 ℃，極端最低氣溫 ℃。 蒸發(fā)量：最大月蒸發(fā)量 ，九月平均蒸發(fā)量。區(qū)內(nèi)地勢自西向東依次降低至城區(qū)南北一線以東，地勢轉(zhuǎn)為南北兩側(cè)向中間下降，構(gòu)成西，北南三面高，東部低的地勢特征，地勢呈現(xiàn)三級階梯下降，階梯開頭為向西半弧形，總體地形如口小腹大的土箕形狀，地形地勢特征大致控制地貌類型的展布 。 ● 地域地震烈 度為 6度區(qū)。由此可見短期內(nèi)寧德市土地有效供應(yīng)不足，存在著較大的住宅市場，后市看好。一季度，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 25796 萬元，同比下降 %，降幅比上年同期回升 個百分點 。一季度，全市批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積 萬平方米，其中商品住房 萬平方米，商業(yè)用房 萬平方米，占寫字樓 萬平方米，分別占批準(zhǔn)預(yù)售商品房總量的 ％、 ％和%；全市商品房銷售面積 萬平方米，其中商品住房，商業(yè)用房 萬平方米，辦公樓及其他 萬平方米，分別占商品房銷售總量的 ％、 10％和 %。住宅銷售面積 萬平方米 ,銷售額 25986 10 萬元 ,住宅平均單價 1751 元（其中：現(xiàn)房平均售價為 1592 萬元 /平方米，期房平均售價為 1802 元 /平方米） ,比上年同期每平方米上漲 381元 ,比增 %。 B：自建房比例高： 近 5成的被調(diào)查者在寧德有自建房。急需改變生活者占到絕大多數(shù)，潛在需求強烈。 在已購房的消費者中，購房時主要征求了配偶的意見（ 25%），近 1成的人選擇與父母 及兄弟姐妹交流，向房地產(chǎn)專業(yè)以及中介服務(wù)機構(gòu)意見的很少。 二、價格預(yù)測及認購買意向 在總價方面，超過 6成半的人選擇了 30 萬以下，另有3成半的人選擇了 3040 萬之間，因此，過高的總價將成為制約本項目熱銷的最大障礙。 四 經(jīng)營計劃 付款方式 一次付清 建設(shè)期分期付款 銀行按揭 人數(shù) 4 27 119 150 比例 % % % % 14 項目經(jīng)營計劃表 表 9— 1 項 目 經(jīng)營方式 面 積 備 注 住 宅 銷 售 12243 平方米 商業(yè)用房 銷 售 2824 平方米 合 計 第三章 工程建設(shè)方案 第一節(jié) 設(shè)計原則 本項目計劃建設(shè)成有良好的生態(tài)環(huán)境，優(yōu)美的環(huán)境空間，力求營造舒適，安全，宜人的居住空間，體現(xiàn)一種人與環(huán)境的和諧暨“以人為本”的主題，注重現(xiàn)代城市生活空間形象的營建，體現(xiàn)簡約、精致的現(xiàn)代城市風(fēng)格。 電力、電信、給排水、燃氣、消防、防洪、安全、環(huán)保、 人防 等應(yīng)符合有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求。建筑布置順應(yīng)城市肌理，滿足城市規(guī)劃的退距要求。單體垂直交通除樓梯外， 1號樓三部電梯直通地下室停車場。主要居住空間朝南，結(jié)合景觀，爭取全明的設(shè)計和良好的通風(fēng)， 平面戶型上采用北梯，戶型平面動靜分區(qū)明確，流線組織合理，使用率高。地下層設(shè)有變配電房、 180 噸消防水池、緊急發(fā)電機房、濾毒室、擴散室、消防控制室、停車場（機動車 38 輛、摩托車 69輛）及人防的相應(yīng)設(shè)施。 （ 3）二層至十五層為寫字樓 ,建筑面積 10533平方米，其 18 中二、三層 1軸至 4軸建筑面積合計 1061 平方，物業(yè)用房 143平方米，住宅面積 9329 平方 米，二房一廳戶型 ,平均 平方米 /套，計 141套。 （ 2）二層至九層住宅，建筑面積 2914 平方米，二房一廳戶型 ,平均 /套 ,計 43 套 . 三、 2樓建筑面積合計 16996平方米（其中地下層面積 1786 平方米、商鋪面積 2824 平方米、住宅面積 12243平方米計 184單元套、物業(yè)及其它用房 143 平方米）。 在建筑的造型設(shè)計上力圖創(chuàng)造一個充滿文化蘊涵又能體現(xiàn)時尚風(fēng)情的建筑群體，立面處理豐富而不繁雜，體形富有韻律而不呆板，感觀大方，樸素挺拔，使該建筑群形成較為鮮明 19 的個性，充分體現(xiàn)了當(dāng)代建筑與時尚前沿對人文居住環(huán)境的不懈追求，努力實現(xiàn)居民