【正文】 行 政 管 理 3 人 財 務(wù) 部 3 人 工 程 部 5 人 行 人 接 會 出 工 總 經(jīng) 景 經(jīng) 廣 營 政 事 待 計 納 程 工 理 觀 告 銷 審 驗 檔 預(yù) 總 總 結(jié) 理 文 策 批 收 案 決 師 監(jiān) 構(gòu) 案 劃 算 二、任務(wù)劃分 總經(jīng)理負責工程的總的規(guī)劃設(shè)計、方案確定、政策制定等總的任務(wù)。公司對招聘人員采用口試和筆試相結(jié)合的方式，一旦被公司錄用，公司將為其提供發(fā)展的空間和機會。 施工隊伍要有切實可行的技術(shù)安全組織措施，確保工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)。根據(jù)項目前期工作進度情況，建設(shè)方案及 項目單位具體情況，擬定項目建設(shè)為一年半 工期 （ 從 2020年 7 月 至 2020年 12 月 竣工） 。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物 2 米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、 38 供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費用。其中借款利息主要包括長期借款和流動資金借款利息。 項目投資估算表 (見表 71) 40 表 71 項目總投資估算表 單位：萬元 序號 項 目 總投資 1 開發(fā)建設(shè)總投資 2280 土地費用 317 前期工程費 80 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 120 建筑安裝工程費 1432 公共配套設(shè)施建設(shè)費 30 開發(fā)間接費 管理費用 45 銷售費用 110 其他費用 20 不可預(yù)見費 46 財務(wù)費用（建設(shè)期利息） 30 第二節(jié) 資金籌措 該項目總投資估算為 2280萬元： 其中： （ 1） 自籌資金 800萬元 (其中土地費用 317萬元 ) （ 2） 銀行貸款 700 萬元 （ 3） 預(yù)售房款 780萬 41 第八章 財務(wù)評價 第一節(jié) 項目財務(wù)評價 一、財務(wù)測算依據(jù)與說明 該項目根據(jù)國家計委編著的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》中規(guī)定的計算方法、原則、內(nèi)容、指標和選擇標準進行項目的財務(wù)測算。 償債能力分析 按照項目地借款條件和還款計劃 , 。 （ 1）銷售費用 銷售費用按市場慣例，包括代理、廣告、律師等費用以銷售收入的 3％計算。在設(shè)計和施工中，吸取國內(nèi)住宅社區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗，采用合理、可行、有效的技術(shù)手段，確保工程萬無一失。 第十章 研究結(jié)論與建議 第一節(jié) 研究結(jié)論 項目建設(shè)有利于改善現(xiàn)有的居住條件，促進城市化進程的實施，提高人民的生活質(zhì)量，并有利于推動城鄉(xiāng)居民消費，促進消費增長。 第九章 效益分析 第一節(jié) 經(jīng)濟效益分析 項目經(jīng)營策略 通過市場預(yù)測，本報告擬定下列經(jīng)營策略 ：商業(yè)用房銷售面積 2824平方米，銷售均價按 4800元 /平方米計算。 三、銷售收入估算表 （表 81） 表 81 銷售總收入估算表 表 81 銷售總收入估算表 單位 :萬元 用 途 數(shù)量（平方米） 銷售單價（元） 銷售收入 住宅 12243 2200 2693 商鋪 2824 4800 1356 合計 4049 42 四、資金投入及使用計劃 本項目共需資金 2280萬元 ,其中自有資金投入 800萬元 ,銀行貸款 700萬元，不足資金 780萬由預(yù)售收入解決。 2）銷售代理費，一般約為銷售收入的 1%~2% 3）其他銷售費用，一般約為銷售收入的 %~1% 以上各項合計，銷售費用約占銷售收入的 %~5%。 當開發(fā)企業(yè)不設(shè)立現(xiàn)場機構(gòu)，有開發(fā)企業(yè)定期或不定期派人到開發(fā)現(xiàn)場組織建設(shè)活動時，所發(fā)生的費用可直接計入開發(fā)企業(yè)的管理費用。前期工程費用按 80萬元計算。測定后的控制網(wǎng)精確心須滿足國家《工程測量技術(shù) 36 規(guī)范》和工程設(shè)計要求。對銷售人員的培訓必須抓好的中心環(huán)節(jié)為“一個中心”、“兩種能力”、“三顆心”、“四條熟悉”、“五必學會”，即： 一個中心：以客戶為中心； 35 兩種能力：應(yīng)付能力、協(xié)調(diào)能力； 三顆心：對工作的熱心、對客戶的耐心、對項目的信心； 四條熟悉：熟悉國家政治經(jīng)濟形勢、熟悉房地產(chǎn)政策法規(guī)、熟悉房地產(chǎn)市場行情、熟悉本公司業(yè)務(wù)情況； 五 必會：學會市場調(diào)查、學會分析算賬、學會揣摩顧客心理、學會追蹤客戶、學會與客戶交朋友。（ 3人） 工程部負責工程建設(shè)、項目管理和招標采購。 第五節(jié) 主要經(jīng)濟指標 主要經(jīng)濟指標 用地規(guī)模 3529M2 總建筑面積 15210 M2 其 中 住宅 12243 M2 商業(yè) 2824 M2 地下建筑面積 1786 M2 物業(yè)舊房及其他配套 143 M2 容積率 建筑密度 % 32 綠地面積 608 M2 綠地率 % 總戶數(shù) 184 戶 機動車停車位 63 輛 其 中 地上 25 輛 地下 38 輛 摩托車停車位 197 輛 第 五 章 組織機構(gòu)、勞動定員及人員培訓 為 保證 本項目盡快 順利 實施 ，根據(jù)實際管理需要， 公司 抽調(diào)精干人員負責工程各項工作及全部建筑工程事宜，設(shè)立管理機構(gòu)職能部門，實行勞動定員和有關(guān)上崗培訓。在園林小品設(shè)計上根據(jù)總體規(guī)劃布局的特點，每區(qū)塊上的主題作品與相鄰建筑及綠化產(chǎn)生共鳴。在運輸易飛揚物時，應(yīng)采取封閉式遮蓋措施，防止沿路拋撒，山石 開采盡量采取控制爆破，減少飛砂走石。 垃圾處理的主要措施是：建筑區(qū)域劃分垃圾清理服務(wù)區(qū)，規(guī)劃固定的垃圾收集運送通道，然后根據(jù)垃圾實際產(chǎn)生量從區(qū)內(nèi) 運送至指定垃圾壓縮中轉(zhuǎn)站。 第三節(jié) 環(huán)境、環(huán)保設(shè)計 (1) 住宅、廚房油煙機及外窗的衛(wèi)生間廢氣均由變壓式豎井集中至屋面排放。 （ 1）消防控制室設(shè)在 1樓地下層東側(cè)，整個小區(qū)消防系統(tǒng)形式采用集中報警系統(tǒng)，各樓層設(shè)置火警層號燈。 五、 火災(zāi)應(yīng)急照明： 在各建筑物門廳、走廊、樓梯間和主要出入口等場所設(shè)自帶蓄電池應(yīng)急疏散指示照明燈。 (采用箱式變壓器供電 ) 三、電源： 本工程負荷屬二級負荷。排風量按 6 次 /h 計算。室內(nèi)廢水排入室外污水管道。1樓為二類高層，其室內(nèi)消火栓用水量為 20L/s。小區(qū)生活消防共用一套給水管 23 網(wǎng)，給水進口為二路 DN100，以滿足小區(qū)各單體生活、消防用水。 第八節(jié) 節(jié)能設(shè)計 建筑物設(shè)計應(yīng)盡量滿足自然采光要求，以減少空調(diào)、風扇 22 的消耗，降低費用。 鋼筋混凝土梁、板、柱、墻均符合規(guī)范要求的耐火極限。 二、 地下層基坑開挖與支護 1樓設(shè)置地下室，地下室設(shè)計為一層，設(shè)計開挖深度為。屋面山墻等部位進行細化處理，尺度細膩親和。 （ 2）首層為商鋪，建筑面積 1306平方。 第四節(jié) 建筑平面布置 以市場營銷為導向，設(shè)計以小戶型為主，做到產(chǎn)品滿足不同住戶的要求。 1樓位于城市道路交 叉口上，為二個 11 層單元與一個 15 層單元組合的商住樓，地下層設(shè)地下車庫，其中靠東側(cè)二個單元一層為商業(yè)鋪面， 211 層為住宅；靠閩東西路一個單元 13層為商業(yè)， 415 層為住宅，以創(chuàng)造高大挺拔的建筑形象； 2樓為一個 9層單元與一個 層單元組合的住宅，沿街一層為商鋪。該項目開發(fā)的商品房位于寧德市閩東西路與蕉城南路交匯處，根據(jù)其區(qū)位優(yōu)勢以及寧德市房地產(chǎn)的銷售價格分析，預(yù)測項目各類商品房銷售價格為：商品房住宅 2200 元 /平方米，商業(yè)用房平均 4800元 /平方米。 在 現(xiàn) 住宅居住的 時間 1年 內(nèi) 1~5年 6~10 年 11~20 年 20 年以上 人 數(shù) 15 56 46 20 4 141 比例 % % % % % % 從購房消費者反饋的數(shù)據(jù)表明，隨著傳播媒介的多樣化，消費者獲取樓盤信息的途徑不再是單一的，將近一半的消費者是通過兩種或兩種以上的渠道交叉了解相關(guān)信息的，通過親友介紹（近兩成）成為提及率最高的方式，占總體比例的%，緊接著就是樓盤的條幅廣告以及傳單宣傳（約占 8%）。 第三節(jié) 目標客戶群體需求及組合研究 A：自建房，其居住的建筑面積多 300 平方米以上；如果是購買商品房居住的其居住的建筑面積多在 110 平方米以上；說明家境較為殷實，存在二次置業(yè)的基礎(chǔ)。 商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，但交易量減少。隨著城市化進程的加速，按每年增加城市人口 2萬的目標計算，至 2020年底就需增商品住房 90 萬平方米（按 100 平方米 / 人計算），考慮到現(xiàn)市區(qū)人均居住面積只有 平方米，住房的改善升級及自然人口的增長，預(yù)測到 2020年底實際需求量為 180萬平方米左右。 ● 地貌地質(zhì) 蕉城區(qū)地處鷲峰山脈東南延伸的支脈，區(qū)內(nèi)山脈縱橫交錯，峰巒疊嶂，丘陵起伏連綿，山間盆地，河谷平原、山前沖洪積平原、濱海平原相間錯落，海岸線婉蜒曲折，灘涂廣布，屬我國沿?；鹕綆r帶，巖漿侵入活動均沿著地質(zhì)構(gòu)造軟弱帶侵入充填，以巖基、巖侏、巖盤、巖墻和巖脈等形狀產(chǎn)出，侵入巖以中生代的燕山期為主。 ● 氣象條件 蕉城區(qū)屬中亞熱帶海洋性季風濕潤氣候，溫暖濕潤，降水豐富，四季分明，夏長冬短，光熱充足。目前該地塊開發(fā)的時機已經(jīng)成熟，公司抓住當前房地產(chǎn)市場升溫的契機，開 發(fā)該項目將取得良好的經(jīng)濟利益。因此，寧德市純銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)雅家達商品房項目，對繁榮寧德房地產(chǎn)業(yè)、擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長、帶動人口聚集、產(chǎn)業(yè)聚集是非常必要的。 項目所在地是市民公認的居住和發(fā)展事業(yè)的理想地段。 寧德市純銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 雅家達商品房 2樓建設(shè)項目 可 行 性 研 究 報 告 寧德市經(jīng)濟開發(fā)咨詢公司 二○○六年六月 項目名稱 : 寧德市純銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雅家達商品房 2樓建設(shè)項目可行性研 究報告 編制單位：寧德市經(jīng)濟開發(fā)咨詢公司 設(shè)計等級：乙級 設(shè)計證號：工咨乙 1030116011 發(fā)證機關(guān)：中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會 法人代表：王岳琪 建設(shè)單位：寧德市純銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 編制日期：二○○六年六月 1 目 錄 第一章 總 論 第一節(jié) 項目背景 第二節(jié) 項目概況 第三節(jié) 項目建設(shè)緣由 第二章 市場分析 第一節(jié) 寧德市概況 第二節(jié) 寧德市房地產(chǎn)市場基本特點分析 第三節(jié) 目標客戶群體需求及組合研究 第四節(jié) 項目市場分析 第三章 建設(shè)規(guī)模與設(shè)計方案 第一節(jié) 設(shè)計原則