【正文】 % 總戶數(shù) 184 戶 機動車停車位 63 輛 其 中 地上 25 輛 地下 38 輛 摩托車停車位 197 輛 第 五 章 組織機構(gòu)、勞動定員及人員培訓 為 保證 本項目盡快 順利 實施 ，根據(jù)實際管理需要， 公司 抽調(diào)精干人員負責工程各項工作及全部建筑工程事宜，設立管理機構(gòu)職能部門，實行勞動定員和有關上崗培訓。對銷售人員的培訓必須抓好的中心環(huán)節(jié)為“一個中心”、“兩種能力”、“三顆心”、“四條熟悉”、“五必學會”，即： 一個中心：以客戶為中心； 35 兩種能力：應付能力、協(xié)調(diào)能力； 三顆心：對工作的熱心、對客戶的耐心、對項目的信心； 四條熟悉：熟悉國家政治經(jīng)濟形勢、熟悉房地產(chǎn)政策法規(guī)、熟悉房地產(chǎn)市場行情、熟悉本公司業(yè)務情況； 五 必會：學會市場調(diào)查、學會分析算賬、學會揣摩顧客心理、學會追蹤客戶、學會與客戶交朋友。前期工程費用按 80萬元計算。 2）銷售代理費，一般約為銷售收入的 1%~2% 3）其他銷售費用，一般約為銷售收入的 %~1% 以上各項合計，銷售費用約占銷售收入的 %~5%。 第九章 效益分析 第一節(jié) 經(jīng)濟效益分析 項目經(jīng)營策略 通過市場預測，本報告擬定下列經(jīng)營策略 ：商業(yè)用房銷售面積 2824平方米，銷售均價按 4800元 /平方米計算。在設計和施工中，吸取國內(nèi)住宅社區(qū)的建設經(jīng)驗，采用合理、可行、有效的技術手段，確保工程萬無一失。 償債能力分析 按照項目地借款條件和還款計劃 , 。其中借款利息主要包括長期借款和流動資金借款利息。根據(jù)項目前期工作進度情況，建設方案及 項目單位具體情況，擬定項目建設為一年半 工期 （ 從 2020年 7 月 至 2020年 12 月 竣工） 。公司對招聘人員采用口試和筆試相結(jié)合的方式，一旦被公司錄用，公司將為其提供發(fā)展的空間和機會。 盡量滿足環(huán)境質(zhì)量要求。施工設備還應注意噪聲的控制，產(chǎn)生不可避免的噪聲作業(yè)，應在規(guī)定的時限內(nèi)施工，盡量減少對周圍環(huán)境的影響。利用柱內(nèi)主筋作避雷引下線應與基礎底部主筋作接地裝置，防雷接地和其它多種接地共用接地裝置，接地電阻要求不大于 1Ω。 在 1樓地下室設置柴油發(fā)電機作為備用電源。 住宅地下室及消防電梯排水由潛水泵排至室外以保證排水通暢。水箱水池儲水量為日用水量的 40％。 ●鋼材：現(xiàn)澆樓板、梁、柱鋼筋采用 HPB235(ф )、 HRB335(ф )熱軋鋼筋。 第六節(jié) 裝飾標準 （ 1）門窗：塑鋼窗，陽臺門為塑鋼門； （ 2）廚房：設排煙道、并預留下水接口、管道煤氣接口； （ 3）衛(wèi)生間：預留下水接口； （ 4）門扇：每戶大門采用高級防盜門； （ 5）空調(diào)：預留空調(diào)穿墻管，統(tǒng)一設置冷凝水排水管； （ 6）樓梯：公共樓梯間鋪高級釉面防滑地磚 （ 7）網(wǎng)絡：有線電視線、電話線 、寬帶網(wǎng)線進戶； （ 8）安保：單元門采用高級可視對講門； （ 9）供水：采用變頻供水，一戶一表，抄表到戶。該建筑樓設有： （ 1）地下層：總建筑面積為 1786 平方米，層高 米。項目建設 方案 應 符合寧德市總體規(guī)劃，具有完善的道路、交通和城市配套設施，適合現(xiàn)代居住生活及經(jīng)商。 表 1： 現(xiàn) 在住的住宅面 積 60 以下 60~90 90~120 120~150 150~200 200~300 300~500 500 以上 11 人 數(shù) 4 8 33 42 13 19 24 9 152 比例 % % % % % % % % % 近期購房需求大：從目前居所的自住時間方面，住滿 15年者達 %，住滿 5年以上者達 %。 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，寧德市 2020 年一季度房地產(chǎn)市場運行呈現(xiàn)以下特征： 9 房地產(chǎn)開發(fā)投資回落，但降幅逐步回升。 氣壓：歷年平均氣壓 。據(jù)世界銀行的一項研究，每增加 100 億元住房，將帶動130～ 150 億元的其他商品銷售。 六、可行性研究報告的編制依據(jù) 寧德市建筑設計院提供《 寧德市純銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雅家達商品房 2樓設計方案 》 寧德市規(guī)劃局提供的規(guī)劃用地紅線圖。隨著福寧、羅寧高速公路的建成通車，拉近了寧德市與長三角、珠三角的距離；福溫鐵路開工建設、城澳萬噸碼頭建成、大唐寧德裝機容量 360萬千瓦的火電廠第一臺機組投產(chǎn)發(fā)電，這些大型基礎設施的建設，將極大地改善寧德市的投資環(huán)境，帶動寧德人流、物流和資金流。全市共有海外僑胞和港、澳、臺同胞近 30 萬人 ,并且還是全國最大的畬族聚居區(qū)。 ● 地域地震烈 度為 6度區(qū)。住宅銷售面積 萬平方米 ,銷售額 25986 10 萬元 ,住宅平均單價 1751 元（其中：現(xiàn)房平均售價為 1592 萬元 /平方米，期房平均售價為 1802 元 /平方米） ,比上年同期每平方米上漲 381元 ,比增 %。 二、價格預測及認購買意向 在總價方面，超過 6成半的人選擇了 30 萬以下，另有3成半的人選擇了 3040 萬之間，因此，過高的總價將成為制約本項目熱銷的最大障礙。單體垂直交通除樓梯外， 1號樓三部電梯直通地下室停車場。 （ 2）二層至九層住宅，建筑面積 2914 平方米，二房一廳戶型 ,平均 /套 ,計 43 套 . 三、 2樓建筑面積合計 16996平方米（其中地下層面積 1786 平方米、商鋪面積 2824 平方米、住宅面積 12243平方米計 184單元套、物業(yè)及其它用房 143 平方米）。 三、地基與基礎 根據(jù)周邊場地資料，商住樓宜選用靜壓預應力管樁，以保 21 證相鄰建筑的安全及基樁施工質(zhì)量，具體情況根據(jù)詳勘地質(zhì)資料確定。設計單位應當依據(jù)建筑節(jié)能標準的要求進行設計，保證建筑節(jié)能設計質(zhì)量。每個濕式報警閥后接噴頭不超過 800 個，不同防火分區(qū)不同樓層均設水流指示器，噴頭作用溫度均為 24 680C?？照{(diào)通風設備均就地控制、排煙 設備由消防中心控制。小區(qū)內(nèi)配置有線電視雙向傳輸網(wǎng)，采用HFC 接入方式，向用戶提供電視寬帶上網(wǎng)。 (6) 給排水起疲乏道設于管道井內(nèi) ,管徑按經(jīng)濟流速采用。 第五節(jié) 綠化工程 ●本項目采用一幢一綠地景觀系統(tǒng)。 副總經(jīng)理在總經(jīng)理的領導下，負責工程的開發(fā)和對下屬部門的監(jiān)督。 對合理化建議的科學性、合理性、可行性及具體 措施要進行論證、評審。 建安工程費 1樓高層建筑、 2樓多層建筑測算按 850元 /平方米 (含人防地下層 )。 根據(jù)項目計算期選取原則，并接合該項目特點，該項目計算期取 30 個月。 （ 2）營業(yè)稅及附加 按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》，營業(yè)稅按照營 46 業(yè)收入的 6％計算，其中營業(yè)稅稅率為 5％，附加稅率（包括：教育費附加、城建稅、塘堤維護建 設費）約為營業(yè)收入的 1%。 投資利潤 根據(jù)本報告擬定的項目收益、成本、費用和稅收等水平，通過相關工作表格計算分析，整個項目開發(fā)期累計稅后利潤698萬元，項目開發(fā)利率達到 ％。在建設經(jīng)營期內(nèi)，項目銷售總收入為 4049萬元。主要包括 ：工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費用等。應配合規(guī)劃 部門進行定位紀錄、復核、復核無誤后方可開工。（ 3 人） 財務部負責會計、經(jīng)濟核算。力圖追求高雅、清新、自然、文化、簡潔的境界。 第四節(jié) 環(huán)境治理方案 垃圾的處理： 住宅樓 產(chǎn)生的垃圾包括裝修、撤退產(chǎn)生的垃圾。安防系統(tǒng)由專業(yè)部門設計 . 七、 火災報警系統(tǒng)： 地下車庫設置火災報警系統(tǒng)。 二、變壓器 :擬安裝容量 SB=1X800KVA,變壓器總負荷率=80%。 五、排水系統(tǒng) 室內(nèi)外排水系統(tǒng)采用雨、污分流制。 一、 設計依據(jù) 1．《建筑給水排水設計規(guī)范》 GBJ15－ 88（ 97 版） 2.《室外給水設計規(guī)范》 GBJ13－ 86 3.《室外排水設計規(guī)范》 GBJ14－ 87 4.《住宅設計標準》 DGJ08－ 20－ 2001 5.《民用建筑水滅火系統(tǒng)設計規(guī)程》 DGJ08－ 94－ 2001 6.《給水硬聚氯乙烯管道設計與施工驗收規(guī)程》 CBCSH－ 92 7 .《建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技術規(guī)程》 CJJ/T29－ 98 8.《人民防空地下室設計規(guī)范》 GBJ50038－ 94 9. 業(yè)主及各專業(yè)提供的有關資料 二、給水系統(tǒng) 水源：由市政給水管接入。地下層：采用鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)。細部上結(jié)合陽臺、欄板、窗套、空調(diào)板。消防通道滿足消防規(guī)范要求。 三、 銷售價格預測 商品房銷售價格雖有差別，但總體上還保持相對穩(wěn)定。一季度，房地產(chǎn)投資本年資金來源合計 67076萬元，比去年同期增長 ％。隨著拆遷難度增大，蕉城區(qū)預計未來二年內(nèi)，實際可供土地用于建設商品房的量約 120 萬平方米（建筑面積）。 二、自然條件 ● 地理位置 6 項目地點 位于閩東西路與蕉城區(qū)南路交匯處 ， 場地西側(cè)距離蕉城南路約 8米，南側(cè)距寧川路（原城東路）約 10米，場地周邊均是民房， 是以 金融、 科教，生活居住為主的綜合區(qū) ， 交通十分方便，地勢平坦開闊，區(qū)位優(yōu)勢明顯 ， 是理想的建筑用地。同時，加快城東路、閩東路兩側(cè)的開發(fā)建設進度，也是寧德市市委、市政府改善寧德對外開放形象，拓展城區(qū)發(fā)展東移的戰(zhàn)略決策。 五、建設單位概況 寧德市純銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于二○○○年八月十七日，法定代表尤群，注冊資本人民幣捌佰萬元，企業(yè)類型為有限責任公司。 二、項目建設有利于促進消費增長。 降水量：年平均降水量 ，最大年降水量，最小降水量 ，最大日降水量 ，連續(xù)最長降雨天數(shù)（ 37 天）雨量達 ，歷年七月平均降水量 ，歷年八月平均降水量 ，歷年九月平均降水量 。 寧德市房地產(chǎn)市場起步較晚，隨著近年來一系列住房政策的陸續(xù)出臺，以及房地產(chǎn)作為重點產(chǎn)業(yè)的政策帶來了寧德市房地產(chǎn)市場的供需兩旺。 根據(jù)深度訪談的結(jié)果表明，自建房的面積一般在 300 ㎡左右，表 2 的數(shù)據(jù)正說明這一現(xiàn)象，即使如此，明確自建房在200 ㎡以下的群體也只有擁有自建房群體的 %。 第二節(jié) 建筑和設備主要規(guī)范選用 ●《民用建筑節(jié)能設計標準》 JGJ2695 ●《民用建筑設計通則》（ JGJ3787） ●《建筑設計防火規(guī)范》（ GBJ1687） ●《建筑給 排水設計規(guī)范》（ GBJ1588） 15 ●《室外排水設計規(guī)范》（ BGJ1487） ●《民用建筑電氣設計規(guī)范》（ JGJ/T1692） ●《建筑物防雷設計規(guī)范》（ GB5005794） ●《智能化設計規(guī)范》（ GBJ183） ●《工程測量規(guī)范》（ GB5002693） ●《建筑地基基礎設計規(guī)范》（ GB500072002） ●《建筑樁基技術規(guī)范》（ JGJ9494） ●《電信工程設計手冊》 ●《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設計統(tǒng)一標準》 GB500682001 ●《砌體結(jié)構(gòu)設計規(guī)范》 GB500032001 ●《建筑抗震設計 規(guī)范》 GB500112001 ●《混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范》 GB500102002 ●《住宅建筑設計標準》 ● 《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（ GBJ5018093） ● 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB50009— 2001 ● 《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術規(guī)程》 JGJ3－ 2002 ●《福建省城市居住區(qū)技術經(jīng)濟指標》（ FBJ131093） ● 《人民防空地下室設計規(guī)范》 GBJ50038－ 94 ●現(xiàn)行國家及地方的相關技術條例和強制性規(guī)范、法規(guī)。 一、 1