【導(dǎo)讀】為15層和11層，2號樓為9層和5層。為有限責(zé)任公司。開發(fā)資質(zhì)為暫定三級企業(yè)。德一中正對面),位于寧德市蕉城南路與閩東西路交匯處。質(zhì)為二類居住用地。根據(jù)寧德市城市發(fā)展進(jìn)程和布局，該地段。地勢平坦，地理位置得天獨厚十分優(yōu)越，是寧德市的金融中心，地是市民公認(rèn)的居住和發(fā)展事業(yè)的理想地段。市是一個新興的地級市，是閩東政治、經(jīng)濟(jì)、文化和金融中心，加快城市化建設(shè)是閩東社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要戰(zhàn)略措施。政府改善寧德對外開放形象，拓展城區(qū)發(fā)展東移的戰(zhàn)略決策。國家繼續(xù)實行擴(kuò)大內(nèi)。據(jù)世界銀行的一項研究，每增加100億元住房，將帶動。場升溫的契機(jī)，開發(fā)該項目將取得良好的經(jīng)濟(jì)利益。寧德市是一個新興濱海地級市，土地面積1.35萬平方公。閩東機(jī)電等上市公司。全境包括蕉城區(qū)、霞浦縣、古田縣、壽

　　

【正文】 旅費、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費及銷售許可證申領(lǐng)費等。綜合起來為： 1）廣告宣傳及市場推廣費，一般約為銷售收入的 1%~2%。 2）銷售代理費，一般約為銷售收入的 1%~2% 3）其他銷售費用，一般約為銷售收入的 %~1% 以上各項合計，銷售費用約占銷售收入的 %~5%。 其他費用 其他費用主要包括臨時用地費 和臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。這些費用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費率估算，一般約占投資額的 1%。 不可預(yù)見費 房地產(chǎn)項目投資估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見費用，不可預(yù)見費根據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度，以上各項費用之和的 2%~5%估算。 項目投資估算表 (見表 71) 40 表 71 項目總投資估算表 單位：萬元 序號 項 目 總投資 1 開發(fā)建設(shè)總投資 2280 土地費用 317 前期工程費 80 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 120 建筑安裝工程費 1432 公共配套設(shè)施建設(shè)費 30 開發(fā)間接費 管理費用 45 銷售費用 110 其他費用 20 不可預(yù)見費 46 財務(wù)費用（建設(shè)期利息） 30 第二節(jié) 資金籌措 該項目總投資估算為 2280萬元： 其中： （ 1） 自籌資金 800萬元 (其中土地費用 317萬元 ) （ 2） 銀行貸款 700 萬元 （ 3） 預(yù)售房款 780萬 41 第八章 財務(wù)評價 第一節(jié) 項目財務(wù)評價 一、財務(wù)測算依據(jù)與說明 該項目根據(jù)國家計委編著的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》中規(guī)定的計算方法、原則、內(nèi)容、指標(biāo)和選擇標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行項目的財務(wù)測算。 根據(jù)項目計算期選取原則，并接合該項目特點，該項目計算期取 30 個月。 二、銷售收入估算 住宅銷售面積共 12243平方米，均價按 2200元 /平方米計算；商鋪銷售面積 2824平方米，均價按 4800元 /平方米計算。在建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)，項目銷售總收入為 4049萬元。 三、銷售收入估算表 （表 81） 表 81 銷售總收入估算表 表 81 銷售總收入估算表 單位 :萬元 用 途 數(shù)量（平方米） 銷售單價（元） 銷售收入 住宅 12243 2200 2693 商鋪 2824 4800 1356 合計 4049 42 四、資金投入及使用計劃 本項目共需資金 2280萬元 ,其中自有資金投入 800萬元 ,銀行貸款 700萬元，不足資金 780萬由預(yù)售收入解決。本項目采取滾動式開發(fā) ,資金滾動運轉(zhuǎn) ,用銷售資金回投于開發(fā)之中 ,可以減少資金量 ,填充資金缺口 ,解決資金不足的問題，在項目實現(xiàn)銷售后，不僅可以收回投資、償 還貸款，還可以盈利。 五、投資計劃及資金籌措見表 82 項目 合計 建 設(shè) 期 1 2 2280 800 1480 2280 800 1480 2280 800 1480 800 800 700 700 780 780 六、土地增值稅估算（見表 83） 表 83 土地增值稅估算 單位：萬元 項 目 金額 說明 4049 2523 與 之和 總成本費用 2280 營業(yè)稅及附加 243 按銷售收入的 6% 1526 12 60% 50% 40% 43 第二節(jié) 財務(wù)評價報表 一、財務(wù)現(xiàn)金流量表 ：建設(shè)期 ，計算期 ；土地增值稅先按銷售收入的 %預(yù)繳，后按實際標(biāo)準(zhǔn)繳納；商品房預(yù)售第二年預(yù)售 80%，預(yù)售款按房價的 30%收取，剩余部分第三年售完，售房款第三年底全部收回。 全部投資現(xiàn)金 流量表（ Ic = 12%） (見附表 1) 資本金現(xiàn)金流量表 (Ic = 12%)(見附表 2) 損益和利潤分配表 (見附表 3) 二、財務(wù)評價指標(biāo) 盈利能力分析 本項目從全部投資角度來編制現(xiàn)金流量表，通過現(xiàn)金流量表分析可得如下指標(biāo)（所得稅前）： 財務(wù)內(nèi)部收益率：（全部投資） =％ 財務(wù)凈現(xiàn)值：（全部投資， I=12％） =547萬元 經(jīng)過收支預(yù)測和財務(wù)分析，得出項目全部投資內(nèi)部收益率％，高于中國人民銀行頒布的貸款利率（ ％），也高于社會基準(zhǔn)收益率 12%，且項目全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值為 547萬 元為正數(shù)，則本項目在財務(wù)效益評價上是可行的。 償債能力分析 按照項目地借款條件和還款計劃 , 。 44 稅前利潤（萬元） 4000 3000 售價與利潤變化關(guān)系 2700 2000 1000 5％ 10％ 15％ 20％ 25％ 30％ 售價變動 盈虧平衡分析圖（一） 當(dāng)售價變動率為－ ％時，稅前利潤為零。 稅前利潤 5000 4000 2700 成本與利潤變化關(guān)系 3000 2000 1000 +5％ +10％ +15％ +20％ +25％ +30％ 35％ 40％ 成本變動 盈虧平衡分析圖（二） 45 當(dāng)成本增加 ％時，稅前利潤為零。 圖（一）圖（二）表明當(dāng)售價下降 ％或成本向上增加 42％時，本項目的開發(fā)利潤位零，表明本項目抵抗售價和成本的變動風(fēng)險較強(qiáng)。 第九章 效益分析 第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益分析 項目經(jīng)營策略 通過市場預(yù)測，本報告擬定下列經(jīng)營策略 ：商業(yè)用房銷售面積 2824平方米，銷售均價按 4800元 /平方米計算。住宅銷售面積共 12243平方米，銷售均價按 2200元 /平方米計算。本項目計劃在一年半內(nèi)開發(fā)完成。 成本、費用和各項稅收 結(jié)合本項目的實際情況，依據(jù)相關(guān)法規(guī)、規(guī)定、政策擬定以下成本、費用和稅收水平。 （ 1）銷售費用 銷售費用按市場慣例，包括代理、廣告、律師等費用以銷售收入的 3％計算。 （ 2）營業(yè)稅及附加 按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》，營業(yè)稅按照營 46 業(yè)收入的 6％計算，其中營業(yè)稅稅率為 5％，附加稅率（包括：教育費附加、城建稅、塘堤維護(hù)建 設(shè)費）約為營業(yè)收入的 1%。 （ 3）所得稅 按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細(xì)則，所得稅按 33％計取。 投資利潤 根據(jù)本報告擬定的項目收益、成本、費用和稅收等水平，通過相關(guān)工作表格計算分析，整個項目開發(fā)期累計稅后利潤698萬元，項目開發(fā)利率達(dá)到 ％。 第十章 研究結(jié)論與建議 第一節(jié) 研究結(jié)論 項目建設(shè)有利于改善現(xiàn)有的居住條件，促進(jìn)城市化進(jìn)程的實施，提高人民的生活質(zhì)量，并有利于推動城鄉(xiāng)居民消費，促進(jìn)消費增長。項目總體規(guī)劃方案合理，項目區(qū)域主要的服務(wù)配套設(shè)施已基本到位。 本商品房 建設(shè)項目， 經(jīng)過經(jīng)濟(jì)效益和風(fēng)險的綜合分析之后，可以得出本項目可行性研究結(jié)論： 項目 具有較好的經(jīng)濟(jì)效益，項目建設(shè)可行。 47 第二節(jié) 項目建議 本項目工程建設(shè)中應(yīng)該多聽取有關(guān)專家的意見和建議，有關(guān)論證、設(shè)計、施工要緊密配合，對于建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題，應(yīng)該用科學(xué)的方法進(jìn)行分析、比較、論證。在設(shè)計和施工中，吸取國內(nèi)住宅社區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗，采用合理、可行、有效的技術(shù)手段，確保工程萬無一失。因為本項目施工質(zhì)量要求較高，建議建設(shè)方采用公開招標(biāo)的方式擇優(yōu)選取有資質(zhì)施工單位進(jìn)行現(xiàn)場施工，聘請信譽(yù)良好的監(jiān)理公司對工程施工全過程進(jìn)行 監(jiān)理，在嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)、保證工程質(zhì)量的前提下，合理科學(xué)的控制建設(shè)成本，努力降低造價，確保工程建設(shè)按期完成。 48 附表 1 財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元 序號 項目 合計 計算期 1 2 3 4 5 1 現(xiàn)金流入 4049 972 3077 銷售收入 4049 972 3077 租金收入 自營收入 回收固定資產(chǎn)余額 回收流動資金 其他現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 800 建設(shè)投資 2280 800 1480 流動資金 經(jīng)營成本 銷售稅金及附加 243 58 185 增值稅 其他現(xiàn)金流出 3 凈 現(xiàn) 金 流 量（ 12） 800 4 累計凈現(xiàn)金流量 800 項目財務(wù)內(nèi)部收益率： % 項目財務(wù)凈現(xiàn)值（ I=12%）： 547萬元 投資回收期： 49 附表 2 資本金現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 項目 合計 計算期 1 2 3 4 5 1 現(xiàn)金流入 4049 972 3077 銷售收入 4049 972 3077 租金收入 自營收入 回收固定資產(chǎn)余額 回收流動資金 其他 現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 2651 800 項目資本金 800 800 借款本金償還 700 700 借款利息支出 80 26 54 經(jīng)營成本 銷售稅金及附加 243 58 185 增值稅 所得稅 其他現(xiàn)金流出 3 凈 現(xiàn) 金 流 量（ 12） 1398 800 資本金內(nèi)部收益率： % 50 附表 3 損益和利潤分配表 單位：萬元 序號 項目 合計 計算期 1 2 3 4 5 1 銷售收入 4049 972 3077 2 銷售稅金及附加 243 58 185 3 增值稅 4 總成本費用 2280 800 1480 5 利 潤 總 額（ 1234） 800 6 所得稅 7 稅后利潤 698