【導(dǎo)讀】為15層和11層，2號(hào)樓為9層和5層。為有限責(zé)任公司。開發(fā)資質(zhì)為暫定三級(jí)企業(yè)。德一中正對(duì)面),位于寧德市蕉城南路與閩東西路交匯處。質(zhì)為二類居住用地。根據(jù)寧德市城市發(fā)展進(jìn)程和布局，該地段。地勢(shì)平坦，地理位置得天獨(dú)厚十分優(yōu)越，是寧德市的金融中心，地是市民公認(rèn)的居住和發(fā)展事業(yè)的理想地段。市是一個(gè)新興的地級(jí)市，是閩東政治、經(jīng)濟(jì)、文化和金融中心，加快城市化建設(shè)是閩東社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要戰(zhàn)略措施。政府改善寧德對(duì)外開放形象，拓展城區(qū)發(fā)展東移的戰(zhàn)略決策。國(guó)家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)。據(jù)世界銀行的一項(xiàng)研究，每增加100億元住房，將帶動(dòng)。場(chǎng)升溫的契機(jī)，開發(fā)該項(xiàng)目將取得良好的經(jīng)濟(jì)利益。寧德市是一個(gè)新興濱海地級(jí)市，土地面積1.35萬(wàn)平方公。閩東機(jī)電等上市公司。全境包括蕉城區(qū)、霞浦縣、古田縣、壽

　　

【正文】 旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。綜合起來(lái)為： 1）廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，一般約為銷售收入的 1%~2%。 2）銷售代理費(fèi)，一般約為銷售收入的 1%~2% 3）其他銷售費(fèi)用，一般約為銷售收入的 %~1% 以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占銷售收入的 %~5%。 其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi) 和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。這些費(fèi)用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算，一般約占投資額的 1%。 不可預(yù)見費(fèi) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上各項(xiàng)費(fèi)用之和的 2%~5%估算。 項(xiàng)目投資估算表 (見表 71) 40 表 71 項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 總投資 1 開發(fā)建設(shè)總投資 2280 土地費(fèi)用 317 前期工程費(fèi) 80 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 120 建筑安裝工程費(fèi) 1432 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 30 開發(fā)間接費(fèi) 管理費(fèi)用 45 銷售費(fèi)用 110 其他費(fèi)用 20 不可預(yù)見費(fèi) 46 財(cái)務(wù)費(fèi)用（建設(shè)期利息） 30 第二節(jié) 資金籌措 該項(xiàng)目總投資估算為 2280萬(wàn)元： 其中： （ 1） 自籌資金 800萬(wàn)元 (其中土地費(fèi)用 317萬(wàn)元 ) （ 2） 銀行貸款 700 萬(wàn)元 （ 3） 預(yù)售房款 780萬(wàn) 41 第八章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第一節(jié) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、財(cái)務(wù)測(cè)算依據(jù)與說(shuō)明 該項(xiàng)目根據(jù)國(guó)家計(jì)委編著的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》中規(guī)定的計(jì)算方法、原則、內(nèi)容、指標(biāo)和選擇標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)測(cè)算。 根據(jù)項(xiàng)目計(jì)算期選取原則，并接合該項(xiàng)目特點(diǎn)，該項(xiàng)目計(jì)算期取 30 個(gè)月。 二、銷售收入估算 住宅銷售面積共 12243平方米，均價(jià)按 2200元 /平方米計(jì)算；商鋪銷售面積 2824平方米，均價(jià)按 4800元 /平方米計(jì)算。在建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，項(xiàng)目銷售總收入為 4049萬(wàn)元。 三、銷售收入估算表 （表 81） 表 81 銷售總收入估算表 表 81 銷售總收入估算表 單位 :萬(wàn)元 用 途 數(shù)量（平方米） 銷售單價(jià)（元） 銷售收入 住宅 12243 2200 2693 商鋪 2824 4800 1356 合計(jì) 4049 42 四、資金投入及使用計(jì)劃 本項(xiàng)目共需資金 2280萬(wàn)元 ,其中自有資金投入 800萬(wàn)元 ,銀行貸款 700萬(wàn)元，不足資金 780萬(wàn)由預(yù)售收入解決。本項(xiàng)目采取滾動(dòng)式開發(fā) ,資金滾動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn) ,用銷售資金回投于開發(fā)之中 ,可以減少資金量 ,填充資金缺口 ,解決資金不足的問題，在項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售后，不僅可以收回投資、償 還貸款，還可以盈利。 五、投資計(jì)劃及資金籌措見表 82 項(xiàng)目 合計(jì) 建 設(shè) 期 1 2 2280 800 1480 2280 800 1480 2280 800 1480 800 800 700 700 780 780 六、土地增值稅估算（見表 83） 表 83 土地增值稅估算 單位：萬(wàn)元 項(xiàng) 目 金額 說(shuō)明 4049 2523 與 之和 總成本費(fèi)用 2280 營(yíng)業(yè)稅及附加 243 按銷售收入的 6% 1526 12 60% 50% 40% 43 第二節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表 一、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 ：建設(shè)期 ，計(jì)算期 ；土地增值稅先按銷售收入的 %預(yù)繳，后按實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)繳納；商品房預(yù)售第二年預(yù)售 80%，預(yù)售款按房?jī)r(jià)的 30%收取，剩余部分第三年售完，售房款第三年底全部收回。 全部投資現(xiàn)金 流量表（ Ic = 12%） (見附表 1) 資本金現(xiàn)金流量表 (Ic = 12%)(見附表 2) 損益和利潤(rùn)分配表 (見附表 3) 二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 盈利能力分析 本項(xiàng)目從全部投資角度來(lái)編制現(xiàn)金流量表，通過現(xiàn)金流量表分析可得如下指標(biāo)（所得稅前）： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：（全部投資） =％ 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：（全部投資， I=12％） =547萬(wàn)元 經(jīng)過收支預(yù)測(cè)和財(cái)務(wù)分析，得出項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率％，高于中國(guó)人民銀行頒布的貸款利率（ ％），也高于社會(huì)基準(zhǔn)收益率 12%，且項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 547萬(wàn) 元為正數(shù)，則本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)上是可行的。 償債能力分析 按照項(xiàng)目地借款條件和還款計(jì)劃 , 。 44 稅前利潤(rùn)（萬(wàn)元） 4000 3000 售價(jià)與利潤(rùn)變化關(guān)系 2700 2000 1000 5％ 10％ 15％ 20％ 25％ 30％ 售價(jià)變動(dòng) 盈虧平衡分析圖（一） 當(dāng)售價(jià)變動(dòng)率為－ ％時(shí)，稅前利潤(rùn)為零。 稅前利潤(rùn) 5000 4000 2700 成本與利潤(rùn)變化關(guān)系 3000 2000 1000 +5％ +10％ +15％ +20％ +25％ +30％ 35％ 40％ 成本變動(dòng) 盈虧平衡分析圖（二） 45 當(dāng)成本增加 ％時(shí)，稅前利潤(rùn)為零。 圖（一）圖（二）表明當(dāng)售價(jià)下降 ％或成本向上增加 42％時(shí)，本項(xiàng)目的開發(fā)利潤(rùn)位零，表明本項(xiàng)目抵抗售價(jià)和成本的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較強(qiáng)。 第九章 效益分析 第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益分析 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略 通過市場(chǎng)預(yù)測(cè)，本報(bào)告擬定下列經(jīng)營(yíng)策略 ：商業(yè)用房銷售面積 2824平方米，銷售均價(jià)按 4800元 /平方米計(jì)算。住宅銷售面積共 12243平方米，銷售均價(jià)按 2200元 /平方米計(jì)算。本項(xiàng)目計(jì)劃在一年半內(nèi)開發(fā)完成。 成本、費(fèi)用和各項(xiàng)稅收 結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，依據(jù)相關(guān)法規(guī)、規(guī)定、政策擬定以下成本、費(fèi)用和稅收水平。 （ 1）銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用按市場(chǎng)慣例，包括代理、廣告、律師等費(fèi)用以銷售收入的 3％計(jì)算。 （ 2）營(yíng)業(yè)稅及附加 按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》，營(yíng)業(yè)稅按照營(yíng) 46 業(yè)收入的 6％計(jì)算，其中營(yíng)業(yè)稅稅率為 5％，附加稅率（包括：教育費(fèi)附加、城建稅、塘堤維護(hù)建 設(shè)費(fèi)）約為營(yíng)業(yè)收入的 1%。 （ 3）所得稅 按照《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則，所得稅按 33％計(jì)取。 投資利潤(rùn) 根據(jù)本報(bào)告擬定的項(xiàng)目收益、成本、費(fèi)用和稅收等水平，通過相關(guān)工作表格計(jì)算分析，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)期累計(jì)稅后利潤(rùn)698萬(wàn)元，項(xiàng)目開發(fā)利率達(dá)到 ％。 第十章 研究結(jié)論與建議 第一節(jié) 研究結(jié)論 項(xiàng)目建設(shè)有利于改善現(xiàn)有的居住條件，促進(jìn)城市化進(jìn)程的實(shí)施，提高人民的生活質(zhì)量，并有利于推動(dòng)城鄉(xiāng)居民消費(fèi)，促進(jìn)消費(fèi)增長(zhǎng)。項(xiàng)目總體規(guī)劃方案合理，項(xiàng)目區(qū)域主要的服務(wù)配套設(shè)施已基本到位。 本商品房 建設(shè)項(xiàng)目， 經(jīng)過經(jīng)濟(jì)效益和風(fēng)險(xiǎn)的綜合分析之后，可以得出本項(xiàng)目可行性研究結(jié)論： 項(xiàng)目 具有較好的經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目建設(shè)可行。 47 第二節(jié) 項(xiàng)目建議 本項(xiàng)目工程建設(shè)中應(yīng)該多聽取有關(guān)專家的意見和建議，有關(guān)論證、設(shè)計(jì)、施工要緊密配合，對(duì)于建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題，應(yīng)該用科學(xué)的方法進(jìn)行分析、比較、論證。在設(shè)計(jì)和施工中，吸取國(guó)內(nèi)住宅社區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，采用合理、可行、有效的技術(shù)手段，確保工程萬(wàn)無(wú)一失。因?yàn)楸卷?xiàng)目施工質(zhì)量要求較高，建議建設(shè)方采用公開招標(biāo)的方式擇優(yōu)選取有資質(zhì)施工單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)施工，聘請(qǐng)信譽(yù)良好的監(jiān)理公司對(duì)工程施工全過程進(jìn)行 監(jiān)理，在嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)、保證工程質(zhì)量的前提下，合理科學(xué)的控制建設(shè)成本，努力降低造價(jià)，確保工程建設(shè)按期完成。 48 附表 1 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 計(jì)算期 1 2 3 4 5 1 現(xiàn)金流入 4049 972 3077 銷售收入 4049 972 3077 租金收入 自營(yíng)收入 回收固定資產(chǎn)余額 回收流動(dòng)資金 其他現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 800 建設(shè)投資 2280 800 1480 流動(dòng)資金 經(jīng)營(yíng)成本 銷售稅金及附加 243 58 185 增值稅 其他現(xiàn)金流出 3 凈 現(xiàn) 金 流 量（ 12） 800 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 800 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=12%）： 547萬(wàn)元 投資回收期： 49 附表 2 資本金現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 計(jì)算期 1 2 3 4 5 1 現(xiàn)金流入 4049 972 3077 銷售收入 4049 972 3077 租金收入 自營(yíng)收入 回收固定資產(chǎn)余額 回收流動(dòng)資金 其他 現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 2651 800 項(xiàng)目資本金 800 800 借款本金償還 700 700 借款利息支出 80 26 54 經(jīng)營(yíng)成本 銷售稅金及附加 243 58 185 增值稅 所得稅 其他現(xiàn)金流出 3 凈 現(xiàn) 金 流 量（ 12） 1398 800 資本金內(nèi)部收益率： % 50 附表 3 損益和利潤(rùn)分配表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 計(jì)算期 1 2 3 4 5 1 銷售收入 4049 972 3077 2 銷售稅金及附加 243 58 185 3 增值稅 4 總成本費(fèi)用 2280 800 1480 5 利 潤(rùn) 總 額（ 1234） 800 6 所得稅 7 稅后利潤(rùn) 698