【正文】 在此實(shí)現(xiàn)“詩(shī)意的棲居”的終極理想。供電：每戶安裝分時(shí)電表，每戶電負(fù)荷 5KW，電線接至套內(nèi)空開箱； （ 10）內(nèi)墻：公共樓梯間采用高級(jí)乳膠漆； （ 12）外墻：外墻為高級(jí)涂料和面磚裝飾 （ 13）屋頂：坡面屋頂，歐式頂窗設(shè)計(jì)； 20 （ 14）陽(yáng)臺(tái)：造型獨(dú)特的歐式觀景陽(yáng)臺(tái)，配以雕花欄桿； （ 15）能源：除了煤氣，電能外，最主要的能源是具有環(huán)保性能的太陽(yáng)能。依據(jù)勘察報(bào)告該層地下水的水頭高度較高，對(duì)基坑開挖設(shè)計(jì)施工有一定的不利影響，基坑開挖設(shè)計(jì)施工時(shí)應(yīng)對(duì)該層采取降水措施，確?；拥陌踩┕?。 三、地基與基礎(chǔ) 根據(jù)周邊場(chǎng)地資料，商住樓宜選用靜壓預(yù)應(yīng)力管樁，以保 21 證相鄰建筑的安全及基樁施工質(zhì)量，具體情況根據(jù)詳勘地質(zhì)資料確定。 五、建筑物抗震等級(jí)和耐火等級(jí) 本工程屬 丙 類建筑，抗震設(shè)防烈度為 6度， 框架抗震等級(jí)為四級(jí)。 ●砌體材料：框架填充外墻采用 MU10KPI型多孔粘土磚，M5混合砂漿砌筑，厚度 240mm。采用的電器原器件，均按節(jié)能型配置，如使用節(jié)能燈、節(jié)能開關(guān)等。設(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)依據(jù)建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，保證建筑節(jié)能設(shè)計(jì)質(zhì)量。住宅均采用地下水池－水泵－屋頂水箱供水方式。地下車庫(kù)、商場(chǎng)市政水壓供水，設(shè)水表計(jì)量。在 1樓地下室設(shè) 180 立方米的消防水池及相應(yīng)的泵房，由消火栓增壓泵向室內(nèi)消火栓管網(wǎng)供水；室外設(shè)水泵結(jié)合器二處與室內(nèi)消火栓給水管網(wǎng)相連。每個(gè)濕式報(bào)警閥后接噴頭不超過 800 個(gè)，不同防火分區(qū)不同樓層均設(shè)水流指示器，噴頭作用溫度均為 24 680C。衛(wèi)生間 污水需先排至污水處理池后排入市政污水管道。 第十節(jié) 空調(diào)及通風(fēng)系統(tǒng) 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 1．《采暖通風(fēng)與空調(diào)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ19－ 87， 2020版； 2.《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB50045－ 95， 2001版； 3.《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBJ16－ 87； 4.《民用建筑防排煙技術(shù)規(guī)程》 DGJ08－ 88－ 2000/35－ 2000； 5.《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB50067－ 97； 6.《住宅建筑設(shè)計(jì)防火暫行規(guī)定》［ 1999］ 133號(hào)； 7.《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》 GB3096－ 93。所有排風(fēng)（煙）風(fēng)機(jī)均采用高 25 溫排煙風(fēng)機(jī)，風(fēng)機(jī)進(jìn)口處設(shè) 280℃排煙防火閥?？照{(diào)通風(fēng)設(shè)備均就地控制、排煙 設(shè)備由消防中心控制。由市政電網(wǎng)引入一路10KV電源至變電所 ,單回路環(huán)網(wǎng)供電。發(fā)電機(jī)電源采用自動(dòng)投入方式。變配電所、強(qiáng)弱電豎井、消防控制室、弱電機(jī)房、消防泵房、消 防通風(fēng)機(jī)房、商業(yè)營(yíng)業(yè)廳、地下室等重要場(chǎng)所設(shè)置火災(zāi)應(yīng)急照明兼工作照明，電源來自雙電源自動(dòng)切換箱。小區(qū)內(nèi)配置有線電視雙向傳輸網(wǎng)，采用HFC 接入方式，向用戶提供電視寬帶上網(wǎng)。 （ 2）在商住樓的營(yíng)業(yè)廳、消防電梯前室、封閉樓梯間、 27 配電室、走道、門廳、可燃物品庫(kù)房、空調(diào)機(jī)房、面積大于500㎡營(yíng)業(yè)廳等房間內(nèi)設(shè)置感煙探測(cè)器，在車庫(kù)、自備發(fā)電機(jī)房設(shè)置感溫探測(cè)器，每個(gè)防火分區(qū)設(shè)置手動(dòng)報(bào)警按鈕，消防控制室設(shè)有城市 119 專用火警電話用戶線。 所有住宅及公建電氣保護(hù)的接地制式均采用 TT制。 (2) 生活污水采用埋地?zé)o動(dòng)力處理系統(tǒng)進(jìn)行達(dá)到有污水排放標(biāo)準(zhǔn)后排入市政下水道。 (6) 給排水起疲乏道設(shè)于管道井內(nèi) ,管徑按經(jīng)濟(jì)流速采用。 污水的處理：設(shè)計(jì)應(yīng)采用雨水、污水分流排放系統(tǒng)，以減少污水的總排放量。 30 規(guī)范管理技術(shù)質(zhì)量文件的制訂和實(shí)施，以保證硬件設(shè)施充分發(fā)揮效能。 （ 3）施工人員在施工期應(yīng)注意飲食衛(wèi)生，做好環(huán)境衛(wèi)生的日常管理工作，對(duì)各種生活垃圾要及時(shí)適當(dāng)處理，以防產(chǎn)生蚊蠅滋生地，防止疾病的傳播。 第五節(jié) 綠化工程 ●本項(xiàng)目采用一幢一綠地景觀系統(tǒng)。 創(chuàng)建優(yōu)雅的綠化環(huán)境是當(dāng)今建筑設(shè)計(jì)趨勢(shì)。公共綠地應(yīng)符合居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范要求。 第一節(jié) 機(jī)構(gòu)組織設(shè)置 一、機(jī)構(gòu)組織設(shè)置 房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)巨大工程，部門多，工種全，經(jīng)營(yíng)管理任務(wù)非常重。 副總經(jīng)理在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)工程的開發(fā)和對(duì)下屬部門的監(jiān)督。（ 5 人） 營(yíng)銷部負(fù)責(zé)營(yíng)銷策劃、廣告推廣。公司具體錄用原則為： 旺盛的精力； 表達(dá)能力強(qiáng)； 具有高超的社會(huì)技能； 服從指揮； 腳踏實(shí)地； 適合顧 客； 有沖勁、有創(chuàng)意； 具有與他人共同合作的能力。 第 六 章 項(xiàng)目工程建設(shè)組織管理與進(jìn)度安排 第一節(jié) 項(xiàng)目組織管理 依法嚴(yán)格執(zhí)行工程設(shè)計(jì)，施工和監(jiān)理招投標(biāo)制度。 對(duì)合理化建議的科學(xué)性、合理性、可行性及具體 措施要進(jìn)行論證、評(píng)審。 （ 2）對(duì)框架結(jié)構(gòu)砼施工技術(shù)措施和混凝土保護(hù)層和樓板厚度控制及現(xiàn)澆樓板防裂措施要落到實(shí)處。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 (橫線圖 )（見附表 61） 工作 階段 2020 年 2020 年 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期 準(zhǔn)備 階 段 基礎(chǔ)工程施工 建筑 安裝工程施工 輔助配套設(shè)施施工 竣工 驗(yàn)收 37 第七章 投資估算及資金籌措 第一節(jié) 建設(shè)投資估算 土地費(fèi)用估算 土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。 1）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的 2%左右，可行性研究占項(xiàng)目總投資的 %1%，也可按估計(jì)的工作量乘以正常工日費(fèi)率估算。 建安工程費(fèi) 1樓高層建筑、 2樓多層建筑測(cè)算按 850元 /平方米 (含人防地下層 )。 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，可按項(xiàng)目建安投資的 %左右計(jì)算。 銷售費(fèi) 用 銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中 39 發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。 其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi) 和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。 根據(jù)項(xiàng)目計(jì)算期選取原則，并接合該項(xiàng)目特點(diǎn)，該項(xiàng)目計(jì)算期取 30 個(gè)月。本項(xiàng)目采取滾動(dòng)式開發(fā) ,資金滾動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn) ,用銷售資金回投于開發(fā)之中 ,可以減少資金量 ,填充資金缺口 ,解決資金不足的問題，在項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售后，不僅可以收回投資、償 還貸款，還可以盈利。 44 稅前利潤(rùn)（萬元） 4000 3000 售價(jià)與利潤(rùn)變化關(guān)系 2700 2000 1000 5％ 10％ 15％ 20％ 25％ 30％ 售價(jià)變動(dòng) 盈虧平衡分析圖（一） 當(dāng)售價(jià)變動(dòng)率為－ ％時(shí)，稅前利潤(rùn)為零。住宅銷售面積共 12243平方米，銷售均價(jià)按 2200元 /平方米計(jì)算。 （ 2）營(yíng)業(yè)稅及附加 按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》，營(yíng)業(yè)稅按照營(yíng) 46 業(yè)收入的 6％計(jì)算，其中營(yíng)業(yè)稅稅率為 5％，附加稅率（包括：教育費(fèi)附加、城建稅、塘堤維護(hù)建 設(shè)費(fèi)）約為營(yíng)業(yè)收入的 1%。項(xiàng)目總體規(guī)劃方案合理，項(xiàng)目區(qū)域主要的服務(wù)配套設(shè)施已基本到位。因?yàn)楸卷?xiàng)目施工質(zhì)量要求較高，建議建設(shè)方采用公開招標(biāo)的方式擇優(yōu)選取有資質(zhì)施工單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)施工，聘請(qǐng)信譽(yù)良好的監(jiān)理公司對(duì)工程施工全過程進(jìn)行 監(jiān)理，在嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)、保證工程質(zhì)量的前提下，合理科學(xué)的控制建設(shè)成本，努力降低造價(jià)，確保工程建設(shè)按期完成。 47 第二節(jié) 項(xiàng)目建議 本項(xiàng)目工程建設(shè)中應(yīng)該多聽取有關(guān)專家的意見和建議，有關(guān)論證、設(shè)計(jì)、施工要緊密配合，對(duì)于建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題，應(yīng)該用科學(xué)的方法進(jìn)行分析、比較、論證。 投資利潤(rùn) 根據(jù)本報(bào)告擬定的項(xiàng)目收益、成本、費(fèi)用和稅收等水平，通過相關(guān)工作表格計(jì)算分析，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)期累計(jì)稅后利潤(rùn)698萬元，項(xiàng)目開發(fā)利率達(dá)到 ％。 成本、費(fèi)用和各項(xiàng)稅收 結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，依據(jù)相關(guān)法規(guī)、規(guī)定、政策擬定以下成本、費(fèi)用和稅收水平。 圖（一）圖（二）表明當(dāng)售價(jià)下降 ％或成本向上增加 42％時(shí)，本項(xiàng)目的開發(fā)利潤(rùn)位零，表明本項(xiàng)目抵抗售價(jià)和成本的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較強(qiáng)。 全部投資現(xiàn)金 流量表（ Ic = 12%） (見附表 1) 資本金現(xiàn)金流量表 (Ic = 12%)(見附表 2) 損益和利潤(rùn)分配表 (見附表 3) 二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 盈利能力分析 本項(xiàng)目從全部投資角度來編制現(xiàn)金流量表，通過現(xiàn)金流量表分析可得如下指標(biāo)（所得稅前）： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：（全部投資） =％ 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：（全部投資， I=12％） =547萬元 經(jīng)過收支預(yù)測(cè)和財(cái)務(wù)分析，得出項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率％，高于中國(guó)人民銀行頒布的貸款利率（ ％），也高于社會(huì)基準(zhǔn)收益率 12%，且項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 547萬 元為正數(shù)，則本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)上是可行的。在建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，項(xiàng)目銷售總收入為 4049萬元。 不可預(yù)見費(fèi) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上各項(xiàng)費(fèi)用之和的 2%~5%估算。綜合起來為： 1）廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，一般約為銷售收入的 1%~2%。主要包括借款利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)。主要包括 ：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。 3）土地開發(fā)中“七通一平”等工程費(fèi)用，可根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。 前期工程費(fèi)用 前期工程費(fèi)用主要包括開發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及“七通一平”等階段的費(fèi)用支出。 第二節(jié) 工程建設(shè)進(jìn)度安排 本項(xiàng)目巳完成規(guī)劃設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施等前期工作，建設(shè)資金落實(shí)，具備開工條件。應(yīng)配合規(guī)劃 部門進(jìn)行定位紀(jì)錄、復(fù)核、復(fù)核無誤后方可開工。 采取有力措施，落實(shí)資金到位，嚴(yán)格財(cái)務(wù)紀(jì)律和開支審批制度，?？顚Ｓ?， 搞好廉政工程建設(shè)。因此對(duì)銷售人員的培訓(xùn)成為本開發(fā)項(xiàng)目的一項(xiàng)重要內(nèi)容。（ 2人） 營(yíng) 銷 策 劃 3 人 前 期 2 人 34 第二節(jié)人力資源配置 一、人員招聘 為了提高公司的業(yè)務(wù)水平，拓展公司業(yè)務(wù)范圍，急需向社會(huì)招聘有志之士到本公司。（ 3 人） 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)、經(jīng)濟(jì)核算。根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)經(jīng)理部、財(cái)務(wù)部、銷售部和人力資源部（圖 5－ 1）。 本項(xiàng)目綠化設(shè)計(jì)采用地面普植草地 、地被植物。綠地率達(dá) %,總平面布置 不足 面積的草地綠化， 采用部分住宅樓底層架空種植耐陰植物，增加綠化復(fù)蓋率。力圖追求高雅、清新、自然、文化、簡(jiǎn)潔的境界。 （ 4）施工中因遵循國(guó)家有關(guān)安全生產(chǎn)的法律和法規(guī)，關(guān)鍵工序應(yīng)持證上崗，執(zhí)行安全操作規(guī)程，建立切實(shí)可行的安全生產(chǎn)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，訂立有關(guān)制度，樹立“安全第一”觀點(diǎn)，確保安全生產(chǎn)。 （ 2）灰塵拌和應(yīng)盡量采取集中拌合方式，采取路拌方式時(shí)必須選用帶有密閉罩的路拌機(jī)。