【正文】 寧德市純銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 雅家達(dá)商品房 2樓建設(shè)項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 寧德市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)咨詢公司 二○○六年六月 項(xiàng)目名稱 : 寧德市純銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司雅家達(dá)商品房 2樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研 究報(bào)告 編制單位：寧德市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)咨詢公司 設(shè)計(jì)等級(jí)：乙級(jí) 設(shè)計(jì)證號(hào)：工咨乙 1030116011 發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì) 法人代表：王岳琪 建設(shè)單位：寧德市純銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 編制日期：二○○六年六月 1 目 錄 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目背景 第二節(jié) 項(xiàng)目概況 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)緣由 第二章 市場(chǎng)分析 第一節(jié) 寧德市概況 第二節(jié) 寧德市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本特點(diǎn)分析 第三節(jié) 目標(biāo)客戶群體需求及組合研究 第四節(jié) 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 第三章 建設(shè)規(guī)模與設(shè)計(jì)方案 第一節(jié) 設(shè)計(jì)原則 第二節(jié) 建筑和設(shè)備主要規(guī)范選用 第三節(jié) 項(xiàng)目總體規(guī)劃 第四節(jié) 建筑平面布置 第五節(jié) 單體建筑造型設(shè)計(jì) 第六節(jié) 裝飾標(biāo)準(zhǔn) 第七節(jié) 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 第八節(jié) 節(jié)能設(shè)計(jì) 第九節(jié) 給排水系統(tǒng) 第十節(jié) 空調(diào)及通風(fēng)系統(tǒng) 第 十一節(jié) 電氣系統(tǒng) 第 四 章 環(huán)境保護(hù)與綠化工程 2 第一節(jié) 環(huán)保分析依據(jù) 第二節(jié) 環(huán)境狀況 第三節(jié) 環(huán)境治理方案 第四節(jié) 綠化工程 第 五 章 組織機(jī)構(gòu)、勞動(dòng)定員及人員培訓(xùn) 第 六 章 項(xiàng)目工程建設(shè)組織管理與進(jìn)度安排 第一節(jié) 項(xiàng)目組織管理 第二節(jié) 工程建設(shè)進(jìn)度安排 第七章 投資估算 第一節(jié) 建設(shè)投資估算 第二節(jié) 資金籌措 第八章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第一節(jié) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第二節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表 第九章 效益分析 第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益分析 第十章 研究結(jié)論與建議 第一節(jié) 研究結(jié)論 第二節(jié) 項(xiàng)目建議 附表 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 附表 資本金現(xiàn)金流量表 附表 損益和利潤(rùn)分配表 1 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目背景 一、 項(xiàng)目名稱： 雅家達(dá) 商品房 2樓 二、承辦單位： 寧德市純銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 三、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 四、 工程性質(zhì)： 為商住樓，分為 1號(hào)樓和 2號(hào)樓， 1號(hào)樓為 15層和 11 層， 2號(hào)樓為 9層和 5層。 五、建設(shè)單位概況 寧德市純銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于二○○○年八月十七日，法定代表尤群，注冊(cè)資本人民幣捌佰萬(wàn)元，企業(yè)類型為有限責(zé)任公司。經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資 質(zhì)為暫定三級(jí)企業(yè)。 六、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù) 寧德市建筑設(shè)計(jì)院提供《 寧德市純銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司雅家達(dá)商品房 2樓設(shè)計(jì)方案 》 寧德市規(guī)劃局提供的規(guī)劃用地紅線圖。 寧德市規(guī)劃局提供《建設(shè)用地項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》 寧德市國(guó)土局提供《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《國(guó)有土地使用權(quán)證》 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 2 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 1《城市道路綠化規(guī)劃 及設(shè)計(jì)規(guī)范》 第二節(jié) 項(xiàng)目概況 一、地塊位置 寧德“雅家達(dá)”商品房建設(shè)項(xiàng)目位于寧德蕉城區(qū)南面 (寧德一中正對(duì)面 ),位于寧德市蕉城南路與閩東西路交匯處?？傆玫孛娣e 畝（ 3529 平方米），處于二類城市用地，用地性質(zhì)為二類居住用地。根據(jù)寧德市城市發(fā)展進(jìn)程和布局，該地段地勢(shì)平坦，地理位置 得天獨(dú)厚 十分優(yōu)越， 是寧德市的金融中心，距寧德市汽車站約 3000 米，交通十分便利，周邊教育、商業(yè)、文化等公共設(shè)施齊全，水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施完善。 項(xiàng)目所在地是市民公認(rèn)的居住和發(fā)展事業(yè)的理想地段。 二、建設(shè)規(guī)模 總用地面積 3529 ㎡（ 畝），建筑面積 15210 ㎡ (其中商業(yè)用房面積 2824M2,住宅面積 12243M2，門衛(wèi)及物業(yè)用房面積 143M2)。 1號(hào)樓 15 層 ,底層為商業(yè)用房，轉(zhuǎn)角二、三層為商 3 業(yè)用房，其余二層以上為住宅； 2號(hào)樓為 9層和 5層，底層為商業(yè)，二層以上為住宅，及人防地下停車庫(kù)和配套用房 ,人防地下室面積為 1786平方米。 三、項(xiàng)目投資及效益情況 項(xiàng)目總投資： 2280萬(wàn)元（其中土地款 317萬(wàn)） 自有資金投入： 800萬(wàn)元 住宅銷售價(jià)格： 2200 元 /平方米 商鋪銷售價(jià)格 :4800元 /平方米 項(xiàng)目銷售收入： 4049萬(wàn) 元 項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額： 698萬(wàn)元 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率： ％ 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)緣由 一、項(xiàng)目建設(shè)符合寧德市加快城市化建設(shè)的精神。 寧德市是一個(gè)新興的地級(jí)市，是閩東政治、經(jīng)濟(jì)、文化和金融中心，加快城市化建設(shè)是閩東社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要戰(zhàn)略措施。隨著福寧、羅寧高速公路的建成通車，拉近了寧德市與長(zhǎng)三角、珠三角的距離；福溫鐵路開(kāi)工建設(shè)、城澳萬(wàn)噸碼頭建成、大唐寧德裝機(jī)容量 360萬(wàn)千瓦的火電廠第一臺(tái)機(jī)組投產(chǎn)發(fā)電，這些大型基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，將極大地改善寧德市的投資環(huán)境，帶動(dòng)寧德人流、物流和資金流。隨著城市化進(jìn)程的加快和區(qū)域經(jīng) 濟(jì)的快 4 速發(fā)展，人口的增長(zhǎng)，必然增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的容量。同時(shí)，加快城東路、閩東路兩側(cè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度，也是寧德市市委、市政府改善寧德對(duì)外開(kāi)放形象，拓展城區(qū)發(fā)展東移的戰(zhàn)略決策。因此，寧德市純銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)雅家達(dá)商品房項(xiàng)目，對(duì)繁榮寧德房地產(chǎn)業(yè)、擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、帶動(dòng)人口聚集、產(chǎn)業(yè)聚集是非常必要的。該項(xiàng)目的建設(shè)也是改善舊區(qū)生活居住條件，美化城市環(huán)境的需要，是合理有效地利用城市用地和發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的需要。 二、項(xiàng)目建設(shè)有利于促進(jìn)消費(fèi)增長(zhǎng)。 國(guó)家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利進(jìn)一步 增強(qiáng)。據(jù)世界銀行的一項(xiàng)研究，每增加 100 億元住房，將帶動(dòng)130～ 150 億元的其他商品銷售。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和銷售，將有效地帶動(dòng)消費(fèi)需求的回升，有利于促進(jìn)寧德市居民消費(fèi)的增長(zhǎng)。 三、該項(xiàng)目建設(shè)有良好的經(jīng)濟(jì)效益。 該地塊系公司多年前購(gòu)置，由于規(guī)劃、征地等原因，一直未能開(kāi)發(fā)，當(dāng)前隨著寧德市房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷升溫，樓盤旺銷，行情看漲，特別是帶電梯的小高層出現(xiàn)熱銷，“雅家達(dá)”商品房項(xiàng)目正是在該背景下提出新規(guī)劃調(diào)整，建設(shè)一個(gè)地處寧德舊區(qū)高品位的小高層住宅區(qū)。目前該地塊開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，公司抓住當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫的契機(jī)，開(kāi) 發(fā)該項(xiàng)目將取得良好的經(jīng)濟(jì)利益。 5 第二章 市場(chǎng)分析 第一節(jié) 寧德市概況 一、寧德市概況 寧德俗稱閩東，位于福建省東北部，臺(tái)灣海峽西岸，長(zhǎng)三角、珠三角、臺(tái)灣省三大經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的中心，我國(guó)“黃金海岸”中段，南連福州、北接溫州、西臨南平，東與臺(tái)灣隔海相望。寧德市是一個(gè)新興濱海地級(jí)市，土地面積 1. 35萬(wàn)平方公里 , 直接相鄰的海域面積 萬(wàn)平方公里，擁有閩東電力、閩東機(jī)電等上市公司。全境包括蕉城區(qū)、霞浦縣、古田縣、 壽寧縣、屏南縣、周寧縣、柘榮縣以及福安市、福鼎市， 124 個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、街道辦事處， 2269 個(gè)村 (居 )委員會(huì)，人口 323 萬(wàn)人，（其中市府所在地蕉城區(qū)面積 1537 平方千米，人口 41 萬(wàn)，人口密度 270 人 /平方公里。全區(qū)共有 10 個(gè)鎮(zhèn) ,4 個(gè)鄉(xiāng) ,2 個(gè)街道辦事處 ,12 個(gè)居委會(huì)， 290 個(gè)村委會(huì)）。全市共有海外僑胞和港、澳、臺(tái)同胞近 30 萬(wàn)人 ,并且還是全國(guó)最大的畬族聚居區(qū)。近年來(lái)，隨著福寧高速公路的全線貫通和溫福州鐵路的開(kāi)工建設(shè)，寧德市的發(fā)展條件得到根本改善，區(qū)位優(yōu)勢(shì)充分顯現(xiàn)，正迎來(lái)加快發(fā)展的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，也日益成為外商投資的熱土。 二、自然條件 ● 地理位置 6 項(xiàng)目地點(diǎn) 位于閩東西路與蕉城區(qū)南路交匯處 ， 場(chǎng)地西側(cè)距離蕉城南路約 8米，南側(cè)距寧川路（原城東路）約 10米，場(chǎng)地周邊均是民房， 是以 金融、 科教，生活居住為主的綜合區(qū) ， 交通十分方便，地勢(shì)平坦開(kāi)闊，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 ， 是理想的建筑用地。 ● 氣象條件 蕉城區(qū)屬中亞熱帶海洋性季風(fēng)濕潤(rùn)氣候，溫暖濕潤(rùn)，降水豐富，四季分明，夏長(zhǎng)冬短，光熱充足。 氣溫：年平均氣溫 19℃，最熱月（七月）平均氣溫 ℃，最冷月（一月）平均氣溫 ℃，極端最高氣溫 ℃，極端最低氣溫 ℃。 降水量：年平均降水量 ，最大年降水量，最小降水量 ，最大日降水量 ，連續(xù)最長(zhǎng)降雨天數(shù)（ 37 天）雨量達(dá) ，歷年七月平均降水量 ，歷年八月平均降水量 ，歷年九月平均降水量 。 濕度：歷年平均相對(duì)濕度 81%。 氣壓：歷年平均氣壓 。 蒸發(fā)量：最大月蒸發(fā)量 ，九月平均蒸發(fā)量。 風(fēng)向風(fēng)頻：常年主導(dǎo)風(fēng)向及夏季主導(dǎo)風(fēng)向均為東南風(fēng)，頻率 16%，靜風(fēng)頻率為 29%。 7 基本風(fēng)壓： W=㎡ (50年一遇 )。 ● 地貌地質(zhì) 蕉城區(qū)地處鷲峰山脈東南延伸的支脈，區(qū)內(nèi)山脈縱橫交錯(cuò)，峰巒疊嶂，丘陵起伏連綿，山間盆地，河谷平原、山前沖洪積平原、濱海平原相間錯(cuò)落，海岸線婉蜒曲折，灘涂廣布，屬我國(guó)沿?；鹕綆r帶，巖漿侵入活動(dòng)均沿著地質(zhì)構(gòu)造軟弱帶侵入充填，以巖基、巖侏、巖盤、巖墻和巖脈等形狀產(chǎn)出，侵入巖以中生代的燕山期為主。區(qū)內(nèi)地勢(shì)自西向東依次降低至城區(qū)南北一線以東，地勢(shì)轉(zhuǎn)為南北兩側(cè)向中間下降，構(gòu)成西，北南三面高，東部低的地勢(shì)特征，地勢(shì)呈現(xiàn)三級(jí)階梯下降，階梯開(kāi)頭為向西半弧形，總體地形如口小腹大的土箕形狀，地形地勢(shì)特征大致控制地貌類型的展布 。 擬建場(chǎng)地地勢(shì)起伏舒緩，相對(duì)平坦開(kāi)闊，未發(fā)現(xiàn)斷裂場(chǎng)通過(guò) ，屬于相對(duì)穩(wěn)定的地質(zhì)構(gòu)造單元。 根據(jù)福建省 東辰綜合 勘察院提供的 《寧德雅家達(dá)商住樓巖土工程勘察報(bào)告》項(xiàng)目 ，按土層構(gòu)造特征及物理力學(xué)性質(zhì)，工程地質(zhì)由上表層征下層分述如下： （ 1）素填土層： 層 厚度為 — ； （ 2） 粘性土碎石層 ： 層 厚度為 － 米 ， 普遍分布 ； （ 3） 殘積粘性土 層： 層 厚度為 — 米，厚 度 較大； （ 4） 全風(fēng)化花崗巖 層： 層 厚度為 — ； 8 (5)強(qiáng)風(fēng)化花崗巖 層 :層 厚度約為 ,揭 示 最大厚度 。 ● 場(chǎng)地類別： 根據(jù)地質(zhì)勘探報(bào)告，場(chǎng)地類別為 2類。 ● 地域地震烈 度為 6度區(qū)。 第二節(jié) 寧德市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本特點(diǎn)分析 寧德市因三面環(huán)山，一面臨海的獨(dú)特地理位置，決定了它可供開(kāi)發(fā)的土地量偏少，尤其是老城區(qū)更為稀缺。隨著拆遷難度增大，蕉城區(qū)預(yù)計(jì)未來(lái)二年內(nèi)，實(shí)際可供土地用于建設(shè)商品房的量約 120 萬(wàn)平方米（建筑面積）。隨著城市化進(jìn)程的加速，按每年增加城市人口 2萬(wàn)的目標(biāo)計(jì)算，至 2020年底就需增商品住房 90 萬(wàn)平方米（按 100 平方米 / 人計(jì)算），考慮到現(xiàn)市區(qū)人均居住面積只有 平方米，住房的改善升級(jí)及自然人口的增長(zhǎng)，預(yù)測(cè)到 2020年底實(shí)際需求量為 180萬(wàn)平方米左右。由此可見(jiàn)短期內(nèi)寧德市土地有效供應(yīng)不足，存在著較大的住宅市場(chǎng)，后市看好。 寧德市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，隨著近年來(lái)一系列住房政策的陸續(xù)出臺(tái)，以及房地產(chǎn)作為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的政策帶來(lái)了寧德市