【正文】 ●《工程測量規(guī)范》（ GB5002693） ●《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》（ GB500072002） ●《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》（ JGJ9494） ●《電信工程設(shè)計手冊》 ●《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標準》 GB500682001 ●《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 GB500032001 ●《建筑抗震設(shè)計 規(guī)范》 GB500112001 ●《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 GB500102002 ●《住宅建筑設(shè)計標準》 ● 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ GBJ5018093） ● 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB50009— 2001 ● 《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》 JGJ3－ 2002 ●《福建省城市居住區(qū)技術(shù)經(jīng)濟指標》（ FBJ131093） ● 《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》 GBJ50038－ 94 ●現(xiàn)行國家及地方的相關(guān)技術(shù)條例和強制性規(guī)范、法規(guī)。 本項目共有九條室外管線：給水管、消防管、污水管、雨水管、閉路電視、電信通訊、高低壓電纜安防盜控、管道煤氣，上述管線在平面綜合時，應(yīng)滿足一般技術(shù)要求和間距規(guī)定， 雅家達商品房項目由 1樓、 2樓二棟樓組成。 入口道路遵循“高效、清晰”的原則， 雅家達項目主入口位于 2樓間，次入口位于地塊西側(cè)閩東西路一側(cè)。地下車庫入口設(shè)于 1號樓和 2號樓之間通道。 一、 1樓高層商住宅。 地下室平戰(zhàn)結(jié)合，平時為停車庫，戰(zhàn)時改造為人防工程。 二、 2樓高層商住宅。 第五節(jié) 單體建筑造型設(shè)計及形象 創(chuàng)意 本小區(qū)位于閩東西路與蕉城南路的交叉口，立面上強調(diào)建筑的橫縱向的對比，以縱向線條體現(xiàn)建筑的挺拔，以相同又富于變化的建筑母題，使建筑產(chǎn)生相同的節(jié)奏、韻律。商業(yè)建筑風(fēng) 格力求與住宅樓盤的建筑風(fēng)格相統(tǒng)一，同時根據(jù)商業(yè)建筑的特點對一些諸如廣告位、櫥窗、燈柱、空調(diào)位等等細部進行重點處理。 第七節(jié) 結(jié)構(gòu) 設(shè)計 一、 荷載 主要使用活荷載按 《 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 》 要求。施工中應(yīng)注意避免基坑外側(cè)堆土及加荷，對基坑側(cè)壁，宜采用噴漿護壁，以保證挖方邊坡穩(wěn)定。 四、上部結(jié)構(gòu) 商住樓：采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。 地下室的耐火等級為一級；二類高層建筑的耐火等級為二級。填充內(nèi)墻采用 MU10燒結(jié)空心磚，M5 混合砂漿砌筑，厚度 190MM。加強自來水管網(wǎng) 管理，及時排除管網(wǎng)泄漏現(xiàn)象，采用節(jié)能節(jié)水型設(shè)備。 第九節(jié) 給排水系統(tǒng) 設(shè)置的系統(tǒng)有：給水系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、 自動噴水滅火系統(tǒng)、 排水系統(tǒng)。供水分區(qū)采用減壓閥組，供水壓力小于 ,最低供水壓力＞。測算日用水總量 99噸 /日。室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)中靜壓超過 設(shè)減壓閥進行分區(qū)，動壓超過 。 消火栓給水泵由消火栓按鈕直接啟動。衛(wèi)生間排水立管采用雙立管系統(tǒng)。 二、人防地下汽車庫及設(shè)備用房排煙及通風(fēng)系統(tǒng)。進、排風(fēng)豎井均通至地面綠化區(qū)的偏僻處。 第十一節(jié) 電氣系統(tǒng) 一、電力負荷估算 本項目規(guī)模為 商業(yè)用房面積 2824 平方米，指標 80W/M2 ，用電量 225KW，住宅面積 12243平方米，指標 50W/M2，用電量612KW，其它用電量 20KW計算功率 857*=600KW。高低壓電纜在室外沿電纜溝或穿電纜排管理地埋布設(shè)。發(fā)電機進線開關(guān)與變壓器出線開關(guān)間設(shè)置機械和電氣聯(lián)鎖，防止電源倒送。 六、 弱電 (1) 電話系統(tǒng)：在小區(qū)管理中心設(shè)－ 12 ㎡的電話機房，設(shè)置 ADSL 復(fù)用設(shè)備，提供用戶寬帶上網(wǎng)。 (3)安保系統(tǒng)：小區(qū)建設(shè)建議采用有效的電子監(jiān)控安防設(shè)施 , 在小區(qū)周邊均設(shè)置 紅外線周界報警系統(tǒng)，并與小區(qū)管理中心主機相連，住宅可視對講及電控門鎖，可與管理中心聯(lián)網(wǎng)。 完成火災(zāi)的早期預(yù)報。 第 四 章 環(huán)境保護與綠化工程 第一節(jié) 環(huán)保分析依據(jù) ●（ 86）國環(huán)字 003 號文關(guān)于《建設(shè)項目環(huán)境保護管理辦法》； ●《中華人民共和國環(huán)境保護法》； 1989年 ●《中華人民共和國環(huán) 境影響評價法》 2002年 ●《中華人民共和國大氣污染防治法》； 2000年 ●《中華人民共和國土地管理法》； 28 ●《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》 GB30951996 ●《建筑施工場界噪聲限值》 GB1252319 第二節(jié) 環(huán)境狀況 項目建設(shè)區(qū) 在蕉城南路與閩東西路交匯處 ， 周鄰為規(guī)劃的商住區(qū)無工廠等易產(chǎn)生污染源的設(shè)施 ， 影響環(huán)境的污染源主要還有商住區(qū)生活垃圾和污水。 (3) 生活垃圾袋裝化，集中設(shè)置垃圾堆放點兩處，服務(wù)半徑小于 70 米。 (7) 排水采用用雨污水分流， 廢水、污水合流排至污水處理池后，滿足市政達標排污要求后排入市政下水道。 室內(nèi)廢氣的處理： 廚房 可考慮自然通風(fēng)和機械排風(fēng)相結(jié)合的方式。 施工期的環(huán)保措施和建議： （ 1）施工噪聲是短期行為，主要是夜間干擾居民休息，當距施工場地 50 米范圍內(nèi)有集中大片居民區(qū)時，建議夜間（ 22:00至次日 6:00）停止該路段的機械施工。對突發(fā)性傳染病應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定做好預(yù)警工作，切實預(yù)防傳染病的發(fā)生和傳播。設(shè)計中運用大樹 、水 31 景、綠草和園林小品布置景觀。綠化與總體環(huán)境設(shè)計在本工程中占據(jù)重要地位。 ●擴展綠化美感 在綠化植栽中，以高、中、低樹種與草坪的結(jié)合，創(chuàng)造豐富的綠化層次。有必要采用先進的組織管理方式進行配置干部和職工 ,爭取做到精簡、實用、提高工作效率。 行政管理部負責(zé)行政、人事、接待、檔案。（ 3 人） 前期部負責(zé)項目報批和驗收組織。 二、人員培訓(xùn) 優(yōu)良的服務(wù)是公司樹立形象的重要方式，也是顧客對公司開發(fā)的產(chǎn)品的一種信任。堅持公開、公平，公正原則，擇優(yōu)選用資信度好、技術(shù)力量強、管理水平高的工程建設(shè)隊伍，確保工程質(zhì)量優(yōu)勝。其中 （ 1）對工程的施工測量和定位，設(shè)置場區(qū)永久性控制測量標樁。 （ 3）對屋面防水要控制、尤其是細部節(jié)點、坡屋面結(jié)構(gòu)，保證防水的耐久性。本項目土地使用費為 317萬元。 2）項目水文、地質(zhì)勘測所需費用支出根據(jù)工 作量結(jié)合有關(guān)收費標準估算，一般為設(shè)計概算的 %左右。 開發(fā)間接費 開發(fā)間接費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。 財務(wù)費用 財務(wù)費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。主要包括銷售人員、獎金、福利費、差旅費、銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費及銷售許可證申領(lǐng)費等。這些費用按當?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費率估算，一般約占投資額的 1%。 二、銷售收入估算 住宅銷售面積共 12243平方米，均價按 2200元 /平方米計算；商鋪銷售面積 2824平方米，均價按 4800元 /平方米計算。 五、投資計劃及資金籌措見表 82 項目 合計 建 設(shè) 期 1 2 2280 800 1480 2280 800 1480 2280 800 1480 800 800 700 700 780 780 六、土地增值稅估算（見表 83） 表 83 土地增值稅估算 單位：萬元 項 目 金額 說明 4049 2523 與 之和 總成本費用 2280 營業(yè)稅及附加 243 按銷售收入的 6% 1526 12 60% 50% 40% 43 第二節(jié) 財務(wù)評價報表 一、財務(wù)現(xiàn)金流量表 ：建設(shè)期 ，計算期 ；土地增值稅先按銷售收入的 %預(yù)繳，后按實際標準繳納；商品房預(yù)售第二年預(yù)售 80%，預(yù)售款按房價的 30%收取，剩余部分第三年售完，售房款第三年底全部收回。 稅前利潤 5000 4000 2700 成本與利潤變化關(guān)系 3000 2000 1000 +5％ +10％ +15％ +20％ +25％ +30％ 35％ 40％ 成本變動 盈虧平衡分析圖（二） 45 當成本增加 ％時，稅前利潤為零。本項目計劃在一年半內(nèi)開發(fā)完成。 （ 3）所得稅 按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細則，所得稅按 33％計取。 本商品房 建設(shè)項目， 經(jīng)過經(jīng)濟效益和風(fēng)險的綜合分析之后，可以得出本項目可行性研究結(jié)論： 項目 具有較好的經(jīng)濟效益，項目建設(shè)可行。 48 附表 1 財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元 序號 項目 合計 計算期 1 2 3 4 5 1 現(xiàn)金流入 4049 972 3077 銷售收入 4049 972 3077 租金收入 自營收入 回收固定資產(chǎn)余額 回收流動資金 其他現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 800 建設(shè)投資 2280 800 1480 流動資金 經(jīng)營成本 銷售稅金及附加 243 58 185 增值稅 其他現(xiàn)金流出 3 凈 現(xiàn) 金 流 量（ 12） 800 4 累計凈現(xiàn)金流量 800 項目財務(wù)內(nèi)部收益率： % 項目財務(wù)凈現(xiàn)值（ I=12%）： 547萬元 投資回收期： 49 附表 2 資本金現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 項目 合計 計算期 1 2 3 4 5 1 現(xiàn)金流入 4049 972 3077 銷售收入 4049 972 3077 租金收入 自營收入 回收固定資產(chǎn)余額 回收流動資金 其他 現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 2651 800 項目資本金 800 800 借款本金償還 700 700 借款利息支出 80 26 54 經(jīng)營成本 銷售稅金及附加 243 58 185 增值稅 所得稅 其他現(xiàn)金流出 3 凈 現(xiàn) 金 流 量（ 12） 1398 800 資本金內(nèi)部收益率： % 50 附表 3 損益和利潤分配表 單位：萬元 序號 項目 合計 計算期 1 2 3 4 5 1 銷售收入 4049 972 3077 2 銷售稅金及附加 243 58 185 3 增值稅 4 總成本費用 2280 800 1480 5 利 潤 總 額（ 1234） 800 6 所得稅 7 稅后利潤 698