【正文】 本商品房 建設(shè)項(xiàng)目， 經(jīng)過經(jīng)濟(jì)效益和風(fēng)險(xiǎn)的綜合分析之后，可以得出本項(xiàng)目可行性研究結(jié)論： 項(xiàng)目 具有較好的經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目建設(shè)可行。本項(xiàng)目計(jì)劃在一年半內(nèi)開發(fā)完成。 五、投資計(jì)劃及資金籌措見表 82 項(xiàng)目 合計(jì) 建 設(shè) 期 1 2 2280 800 1480 2280 800 1480 2280 800 1480 800 800 700 700 780 780 六、土地增值稅估算（見表 83） 表 83 土地增值稅估算 單位：萬元 項(xiàng) 目 金額 說明 4049 2523 與 之和 總成本費(fèi)用 2280 營業(yè)稅及附加 243 按銷售收入的 6% 1526 12 60% 50% 40% 43 第二節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表 一、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 ：建設(shè)期 ，計(jì)算期 ；土地增值稅先按銷售收入的 %預(yù)繳，后按實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)繳納；商品房預(yù)售第二年預(yù)售 80%，預(yù)售款按房?jī)r(jià)的 30%收取，剩余部分第三年售完，售房款第三年底全部收回。這些費(fèi)用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算，一般約占投資額的 1%。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 2）項(xiàng)目水文、地質(zhì)勘測(cè)所需費(fèi)用支出根據(jù)工 作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計(jì)概算的 %左右。 （ 3）對(duì)屋面防水要控制、尤其是細(xì)部節(jié)點(diǎn)、坡屋面結(jié)構(gòu)，保證防水的耐久性。堅(jiān)持公開、公平，公正原則，擇優(yōu)選用資信度好、技術(shù)力量強(qiáng)、管理水平高的工程建設(shè)隊(duì)伍，確保工程質(zhì)量?jī)?yōu)勝。（ 3 人） 前期部負(fù)責(zé)項(xiàng)目報(bào)批和驗(yàn)收組織。有必要采用先進(jìn)的組織管理方式進(jìn)行配置干部和職工 ,爭(zhēng)取做到精簡(jiǎn)、實(shí)用、提高工作效率。綠化與總體環(huán)境設(shè)計(jì)在本工程中占據(jù)重要地位。對(duì)突發(fā)性傳染病應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定做好預(yù)警工作，切實(shí)預(yù)防傳染病的發(fā)生和傳播。 室內(nèi)廢氣的處理： 廚房 可考慮自然通風(fēng)和機(jī)械排風(fēng)相結(jié)合的方式。 (3) 生活垃圾袋裝化，集中設(shè)置垃圾堆放點(diǎn)兩處，服務(wù)半徑小于 70 米。 完成火災(zāi)的早期預(yù)報(bào)。 六、 弱電 (1) 電話系統(tǒng)：在小區(qū)管理中心設(shè)－ 12 ㎡的電話機(jī)房，設(shè)置 ADSL 復(fù)用設(shè)備，提供用戶寬帶上網(wǎng)。高低壓電纜在室外沿電纜溝或穿電纜排管理地埋布設(shè)。進(jìn)、排風(fēng)豎井均通至地面綠化區(qū)的偏僻處。衛(wèi)生間排水立管采用雙立管系統(tǒng)。室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)中靜壓超過 設(shè)減壓閥進(jìn)行分區(qū)，動(dòng)壓超過 。供水分區(qū)采用減壓閥組，供水壓力小于 ,最低供水壓力＞。加強(qiáng)自來水管網(wǎng) 管理，及時(shí)排除管網(wǎng)泄漏現(xiàn)象，采用節(jié)能節(jié)水型設(shè)備。 地下室的耐火等級(jí)為一級(jí)；二類高層建筑的耐火等級(jí)為二級(jí)。施工中應(yīng)注意避免基坑外側(cè)堆土及加荷，對(duì)基坑側(cè)壁，宜采用噴漿護(hù)壁，以保證挖方邊坡穩(wěn)定。商業(yè)建筑風(fēng) 格力求與住宅樓盤的建筑風(fēng)格相統(tǒng)一，同時(shí)根據(jù)商業(yè)建筑的特點(diǎn)對(duì)一些諸如廣告位、櫥窗、燈柱、空調(diào)位等等細(xì)部進(jìn)行重點(diǎn)處理。 二、 2樓高層商住宅。 一、 1樓高層商住宅。 入口道路遵循“高效、清晰”的原則， 雅家達(dá)項(xiàng)目主入口位于 2樓間，次入口位于地塊西側(cè)閩東西路一側(cè)。 第二節(jié) 建筑和設(shè)備主要規(guī)范選用 ●《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 JGJ2695 ●《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（ JGJ3787） ●《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GBJ1687） ●《建筑給 排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ1588） 15 ●《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ BGJ1487） ●《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（ JGJ/T1692） ●《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5005794） ●《智能化設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ183） ●《工程測(cè)量規(guī)范》（ GB5002693） ●《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500072002） ●《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》（ JGJ9494） ●《電信工程設(shè)計(jì)手冊(cè)》 ●《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》 GB500682001 ●《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500032001 ●《建筑抗震設(shè)計(jì) 規(guī)范》 GB500112001 ●《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500102002 ●《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 ● 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ5018093） ● 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB50009— 2001 ● 《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》 JGJ3－ 2002 ●《福建省城市居住區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》（ FBJ131093） ● 《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ50038－ 94 ●現(xiàn)行國家及地方的相關(guān)技術(shù)條例和強(qiáng)制性規(guī)范、法規(guī)。 本項(xiàng)目潛在消費(fèi)群體目前的住宅面積比較泛，但多數(shù)人的現(xiàn)有住房面積都在 90 ㎡以上，說明家境較為殷實(shí)，存在二次置業(yè)的基礎(chǔ)。 根據(jù)深度訪談的結(jié)果表明，自建房的面積一般在 300 ㎡左右，表 2 的數(shù)據(jù)正說明這一現(xiàn)象，即使如此，明確自建房在200 ㎡以下的群體也只有擁有自建房群體的 %。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，商品住宅開發(fā)市場(chǎng)占絕對(duì)主流產(chǎn)品，而商業(yè)用房和寫字樓市場(chǎng)占有率明顯下降。 寧德市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，隨著近年來一系列住房政策的陸續(xù)出臺(tái)，以及房地產(chǎn)作為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的政策帶來了寧德市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需兩旺。 擬建場(chǎng)地地勢(shì)起伏舒緩，相對(duì)平坦開闊，未發(fā)現(xiàn)斷裂場(chǎng)通過 ，屬于相對(duì)穩(wěn)定的地質(zhì)構(gòu)造單元。 降水量：年平均降水量 ，最大年降水量，最小降水量 ，最大日降水量 ，連續(xù)最長(zhǎng)降雨天數(shù)（ 37 天）雨量達(dá) ，歷年七月平均降水量 ，歷年八月平均降水量 ，歷年九月平均降水量 。寧德市是一個(gè)新興濱海地級(jí)市，土地面積 1. 35萬平方公里 , 直接相鄰的海域面積 萬平方公里，擁有閩東電力、閩東機(jī)電等上市公司。 二、項(xiàng)目建設(shè)有利于促進(jìn)消費(fèi)增長(zhǎng)。 1號(hào)樓 15 層 ,底層為商業(yè)用房，轉(zhuǎn)角二、三層為商 3 業(yè)用房，其余二層以上為住宅； 2號(hào)樓為 9層和 5層，底層為商業(yè)，二層以上為住宅，及人防地下停車庫和配套用房 ,人防地下室面積為 1786平方米。 五、建設(shè)單位概況 寧德市純銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于二○○○年八月十七日，法定代表尤群，注冊(cè)資本人民幣捌佰萬元，企業(yè)類型為有限責(zé)任公司。根據(jù)寧德市城市發(fā)展進(jìn)程和布局，該地段地勢(shì)平坦，地理位置 得天獨(dú)厚 十分優(yōu)越， 是寧德市的金融中心，距寧德市汽車站約 3000 米，交通十分便利，周邊教育、商業(yè)、文化等公共設(shè)施齊全，水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施完善。同時(shí)，加快城東路、閩東路兩側(cè)的開發(fā)建設(shè)進(jìn)度，也是寧德市市委、市政府改善寧德對(duì)外開放形象，拓展城區(qū)發(fā)展東移的戰(zhàn)略決策。 該地塊系公司多年前購置，由于規(guī)劃、征地等原因，一直未能開發(fā)，當(dāng)前隨著寧德市房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷升溫，樓盤旺銷，行情看漲，特別是帶電梯的小高層出現(xiàn)熱銷，“雅家達(dá)”商品房項(xiàng)目正是在該背景下提出新規(guī)劃調(diào)整，建設(shè)一個(gè)地處寧德舊區(qū)高品位的小高層住宅區(qū)。 二、自然條件 ● 地理位置 6 項(xiàng)目地點(diǎn) 位于閩東西路與蕉城區(qū)南路交匯處 ， 場(chǎng)地西側(cè)距離蕉城南路約 8米，南側(cè)距寧川路（原城東路）約 10米，場(chǎng)地周邊均是民房， 是以 金融、 科教，生活居住為主的綜合區(qū) ， 交通十分方便，地勢(shì)平坦開闊，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 ， 是理想的建筑用地。 7 基本風(fēng)壓： W=㎡ (50年一遇 )。隨著拆遷難度增大，蕉城區(qū)預(yù)計(jì)未來二年內(nèi)，實(shí)際可供土地用于建設(shè)商品房的量約 120 萬平方米（建筑面積）。一季度全市房地產(chǎn)商品房施工面積 萬平方米，與去年同期 ，其中：新開工面積 萬平方米，同比下降 6%；商品房竣工面積 萬平方米，同比下降 %。一季度，房地產(chǎn)投資本年資金來源合計(jì) 67076萬元，比去年同期增長(zhǎng) ％。 目前住宅狀況 自買的商品房 自買的福利房 /微利房 自建的私房 單位宿舍 租用的 其他 人數(shù) 51 6 74 7 11 3 152 比例 % % % % % % % 從已購房者的使用時(shí)間來看，三成半的消費(fèi)者是在五年內(nèi)購買的，其中以 3年內(nèi)購買的為主，而在 510 年這個(gè)時(shí)間段里也分布著 %的人群，這說明隨著住宅產(chǎn)品的不 12 斷升級(jí)，這部分人的購買可能性比較大。 三、 銷售價(jià)格預(yù)測(cè) 商品房銷售價(jià)格雖有差別，但總體上還保持相對(duì)穩(wěn)定。二棟樓平行于閩東西路布置，建筑南北朝向，底層設(shè)有商鋪， 二幢樓之間的防火間距大于 9米。消防通道滿足消防規(guī)范要求。本人防地下室設(shè)置一個(gè)人防物資庫，一個(gè)六級(jí)人員掩蔽所，滿足人防要求。細(xì)部上結(jié)合陽臺(tái)、欄板、窗套、空調(diào)板。 起居室、臥室、客廳取 ㎡，廚房、衛(wèi)生間 ㎡，陽臺(tái) ㎡，樓梯取 ㎡，上人屋面 ㎡，坡屋頂不上人屋面取 ㎡，地下車庫 ㎡。地下層：采用鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)。耐火極限不低于 1小時(shí)。 一、 設(shè)計(jì)依據(jù) 1．《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ15－ 88（ 97 版） 2.《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ13－ 86 3.《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ14－ 87 4.《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 DGJ08－ 20－ 2001 5.《民用建筑水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)程》 DGJ08－ 94－ 2001 6.《給水硬聚氯乙烯管道設(shè)計(jì)與施工驗(yàn)收規(guī)程》 CBCSH－ 92 7 .《建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技術(shù)規(guī)程》 CJJ/T29－ 98 8.《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ50038－ 94 9. 業(yè)主及各專業(yè)提供的有關(guān)資料 二、給水系統(tǒng) 水源：由市政給水管接入。 三、消火栓系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)的住宅、地下車庫、商場(chǎng)均設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)。 五、排水系統(tǒng) 室內(nèi)外排水系統(tǒng)采用雨、污分流制。 其中汽車庫進(jìn)（出）車道，采用采取自然進(jìn)風(fēng)、機(jī)械排風(fēng)（兼排煙）的方式；無進(jìn)（出）車道，豎井進(jìn)風(fēng)、機(jī)械排風(fēng)（兼排煙）的方式。 二、變壓器 :擬安裝容量 SB=1X800KVA,變壓器總負(fù)荷率=80%。 四、 公共照明 ：小區(qū)內(nèi)道路照明采用草坪燈與庭園燈相結(jié) 26 合的原則，用光電或鐘控方式自動(dòng)控制，光源則采用節(jié)能光源。安防系統(tǒng)由專業(yè)部門設(shè)計(jì) . 七、 火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)： 地下車庫設(shè)置火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)。 項(xiàng)目建設(shè)地區(qū)汽車噪聲由于執(zhí)行寧德市機(jī)動(dòng)車輛管理的有關(guān)規(guī)定，禁鳴喇叭，車況較好，環(huán)境噪聲也不會(huì)超過標(biāo)準(zhǔn)要求，商 住 區(qū)按規(guī)劃建有有完整的污水、雨水排放管網(wǎng)，生活 垃圾及污水都將得到妥善處理，不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生不良影響。 第四節(jié) 環(huán)境治理方案 垃圾的處理： 住宅樓 產(chǎn)生的垃圾包括裝修、撤退產(chǎn)生的垃圾。 （ 2）灰塵拌和應(yīng)盡量采取集中拌合方式，采取路拌方式時(shí)必須選用帶有密閉罩的路拌機(jī)。力圖追求高雅、清新、自然、文化、簡(jiǎn)潔的境界。 本項(xiàng)目綠化設(shè)計(jì)采用地面普植草地 、地被植物。（ 3 人） 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)、經(jīng)濟(jì)核算。因此對(duì)銷售人員的培訓(xùn)成為本開發(fā)項(xiàng)目的一項(xiàng)重要內(nèi)容。應(yīng)配合規(guī)劃 部門進(jìn)行定位紀(jì)錄、復(fù)核、復(fù)核無誤后方可開工。 前期工程費(fèi)用 前期工程費(fèi)用主要包括開發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及“七通一平”等階段的費(fèi)用支出。主要包括 ：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。綜合起來為： 1）廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，一般約為銷售收入的 1%~2%。在建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)，項(xiàng)目銷售總收入為 4049萬元。 圖（一）圖（二）表明當(dāng)售價(jià)下降 ％或成本向上增加 42％時(shí)，本項(xiàng)目的開發(fā)利潤位零，表明本項(xiàng)目抵抗售價(jià)和成本的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較強(qiáng)。 投資利潤 根據(jù)本報(bào)告擬定的項(xiàng)目收益、成本、費(fèi)用和稅收等水平，通過相關(guān)工作表格計(jì)算分析，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)期累計(jì)稅后利潤698萬元，項(xiàng)目開發(fā)利率達(dá)到 ％。因