【正文】 家康居示范小區(qū) —— 65萬平米的鴻都花園 未來之城。商業(yè)園總建筑面積 30萬平米，由鴻都商城（主力店為太平洋購物廣場）、電腦城、家具城（主力店為環(huán)球家具）、家居 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 建材超市、美食娛樂城、主題游樂 城 6大主題商城、 5大商業(yè)休閑廣場以及 1條主題商業(yè)街構(gòu)成，是粵東規(guī)模最大、檔次最高、功能最完善的城市中心主題購物公園、 “ 一站式 ” 生態(tài)商圈、綠色商圈。從 2001年 2020年，專業(yè)團(tuán)隊(duì)全程推動(dòng)并見證了 65萬平米的 “ 梅州樓王 ”【鴻都花園】及 30萬平米的【鴻都商業(yè)園】從孕育到成形的過程！ 精彩回放一： 30萬平米住宅規(guī)劃挨 “ 砍 ” —— 逆向思考找市場，因地制宜改規(guī)劃 鴻都花園用土來源為原梅絳集團(tuán)廠房連同土地拍賣，分南北兩區(qū)，南區(qū)原為第 3期住宅規(guī)劃用地。專業(yè)團(tuán)隊(duì)自 2001年底界入鴻都花園住宅策劃代理后，多次對梅州住 宅及商服業(yè)市場做了深入調(diào)研分析，并明確提出：南區(qū)不宜再做住宅，而應(yīng)規(guī)劃商業(yè)。理由：一是鴻都花園 65 萬平米的體量已具備足夠的市場引領(lǐng)性，梅州房地產(chǎn)高端市場尚待培育，消費(fèi)力有限，短期內(nèi)不足以支撐更大的開發(fā)量；二是南區(qū)現(xiàn)有多棟空置廠房可資改造利用，若全部推倒重建，是巨大的資源浪費(fèi)；三是梅州現(xiàn)有商業(yè)格局不合理，南北不平衡，整體規(guī)模、檔次、形象不夠，不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)、商業(yè)快速發(fā)展的需要，大市場、大消費(fèi)呼喚大商業(yè)！ 對我們的建議，開發(fā)商在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)是反復(fù)權(quán)衡、心存顧慮。直到我們大手筆提出明晰的整體規(guī)劃 —— 由“六城一街” 構(gòu)建而成的集商貿(mào)、旅游、生態(tài)、美食、保健、文娛為一體的粵東商貿(mào)第一城，并拿出強(qiáng)有力的市場支撐依據(jù)時(shí)，開發(fā)商思路才豁然開朗！ 精彩回放二：“ 3層半救了 65萬平米 ” —— 逆向思考求突破，出招力爭 “ 準(zhǔn)、快、狠 ” 2002年中，在 2期住宅大規(guī)模開發(fā)工期緊迫、資金緊張、發(fā)展商面臨較大壓力背景下，我司經(jīng)過深入調(diào)研、充分論證，建議發(fā)展商在南區(qū)西側(cè)十字路口規(guī)建鴻都世紀(jì)廣場，做 3層半商業(yè)，規(guī)劃特色主題（電腦城），采取全售模式，以 “ 短平快 ” 勝出市場，被發(fā)展商采納。從規(guī)劃建設(shè)、到招商 /銷售全部結(jié)束，僅僅用了 4 個(gè)多月時(shí)間，為 發(fā)展商回籠資金近 2億。不但拉開了鴻都商業(yè)園龐大 “ 造城計(jì)劃 ” 的序幕，同時(shí)為開發(fā)商緩解了資金壓力，被發(fā)展商由衷地贊為 “3 層半救了 65 萬平米 ” 的創(chuàng)舉！主力店鴻都電腦城、次主力店手機(jī)超市 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 也順利完成招商并于 2020 年元旦紅火開業(yè)。隨著世紀(jì)廣場的先期成功啟動(dòng)，發(fā)展商初嘗商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的甜頭，全面界入商業(yè)地產(chǎn)的信心也上升到全新高度，正式大刀闊斧地開始了鴻都商業(yè)園的整體規(guī)劃開發(fā)。在隨后兩年時(shí)間內(nèi)，六大主題商城先后建成、吸引數(shù)家知名品牌主力店?duì)幭嗳腭v，鴻都商業(yè)園如巨鯨浮現(xiàn)橫空出世！ 精彩回放三：“現(xiàn)代商業(yè)與客家文化的聯(lián)姻” —— 逆向思考練內(nèi)功，打造特色引人氣 鴻都商業(yè)園規(guī)建之初，面臨的最大問題就是人氣不足。當(dāng)時(shí)的江南，是以項(xiàng)目西北 2公里外的 “ 百花洲 ” 為傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)，而項(xiàng)目周邊基本只是小型街鋪為主，規(guī)模、形象及檔次不足。為盡快吸聚人氣，我們建議發(fā)展商在完善公建配套設(shè)施、打造生態(tài)休閑環(huán)境、豐富主題娛樂項(xiàng)目、挖掘客家文化底蘊(yùn)、舉辦各類公益、文化、公關(guān)及促銷活動(dòng)方面做足文章，取得了良好的效果。具有濃郁客家文化特色的鴻都山歌廣場、世紀(jì)廣場、美食廣場、游樂場、迎賓廣場、商業(yè)街及太平洋購物廣場等系列 “ 人氣 ” 工程的建設(shè)，各種主題活動(dòng)的舉辦 ，讓項(xiàng)目迅速形成人氣的 “ 磁場 ” ，成為江南人氣最旺的市民休閑、商家活動(dòng)的首選地，每日匯聚數(shù)萬人流及無限商機(jī)！一個(gè)全新的特色商圈日漸成形并強(qiáng)勢改變梅城商業(yè)格局！ 該項(xiàng)目的巨大成功，得益于我們的“逆向思維” —— 作為專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)整合運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，不能僅僅是“就米下鍋”，考慮“開發(fā)商想做什么”，而應(yīng)尊重市場、挖掘項(xiàng)目價(jià)值，思考“市場要什么？”、“我們有什么？”以及“如何做？”事實(shí)證明，從市場出發(fā)的商業(yè)策劃，才能經(jīng)得起市場的考驗(yàn)、經(jīng)得起消費(fèi)者與商家挑剔的眼光，最終達(dá)成多方共贏！ 難局三：如何凸顯項(xiàng)目定 位與規(guī)劃的價(jià)值？ 解 局：“三位一體” —— 實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值最大化 【市場背景】 綜觀國內(nèi)眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 ,其中不乏成功案例。以大型購物中心為例：南方的深圳華 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 僑城銅鑼灣廣場、中信城市廣場、華潤萬象城、金光華廣場、廣州天河城、正佳廣場等；北方的沈陽萬達(dá)購物廣場、北京金源 mall、東方時(shí)代廣場等。這些項(xiàng)目均以準(zhǔn)確的市場定位、合理的商業(yè)規(guī)劃乃至成功的經(jīng)營管理，成為業(yè)界典范。 然而，也有許多項(xiàng)目因缺乏準(zhǔn)確定位與合理規(guī)劃，導(dǎo)致招商難、銷售難，開不了業(yè)或開業(yè)后因經(jīng)營管理不善而難以為繼。 一個(gè)商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目成功的標(biāo)準(zhǔn)，就是在實(shí)現(xiàn)成功租 /售之后能實(shí)現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營并持續(xù)地創(chuàng)值與增值。在這個(gè)過程中涉及到多種操作環(huán)節(jié)，一著不慎可能導(dǎo)致全盤皆輸。尤其是前期的“ 市場定位 ” 與 “ 商業(yè)規(guī)劃 ” ，是決定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目綜合價(jià)值實(shí)現(xiàn)的難局，也成為地產(chǎn)商尤其是由住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型而來的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的 “ 頭號(hào)難題 ” 。 【解局】 （一）對現(xiàn)代商業(yè)功能轉(zhuǎn)變的思考 我們認(rèn)為：現(xiàn)代商業(yè)完全不同于傳統(tǒng)的商業(yè)。隨著人們生活水平與消費(fèi)觀念的不斷提升，消費(fèi)行為與消費(fèi)習(xí)慣有了非常大的改變。購物已由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代單一的滿足“產(chǎn)品使用”的功能需求，轉(zhuǎn)變?yōu)樽?求滿足綜合的消費(fèi)體驗(yàn)，注重消費(fèi)帶來的生活樂趣及自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)。 與此對應(yīng)，現(xiàn)代商業(yè)已日益注重滿足人們綜合的購物、餐飲、休閑、娛樂、綜合便利服務(wù)乃至學(xué)習(xí)教育、文化交流等多位一體的“一站式”消費(fèi)體驗(yàn)。 因此 ,成功的商業(yè) ,為達(dá)到吸引消費(fèi)者及實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化之目的 ,從市場定位與商業(yè)規(guī)劃、經(jīng)營管理等層面，必須進(jìn)行 “ 定制 ” 式、適應(yīng)性的考量。同時(shí)考慮整體目標(biāo)市場及細(xì)分消費(fèi)市場，以差異化的商業(yè)定位、經(jīng)營主題及經(jīng)營特色，來滿足不同消費(fèi)階層與細(xì)分群體的消費(fèi)需求。 （二）“三位一體”實(shí)現(xiàn)定位及規(guī)劃的商業(yè)價(jià)值 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 我們 在商業(yè)地產(chǎn)整合運(yùn)營操作中，不但縱向考慮全程“生物鏈”，更注重橫向考慮全程“價(jià)值鏈”。在諸多操作環(huán)節(jié)中，準(zhǔn)確的市場定位、合適的商業(yè)規(guī)劃是項(xiàng)目成功的前提，而后期經(jīng)營管理是最終實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目持續(xù)創(chuàng)值增值的實(shí)現(xiàn)環(huán)節(jié)。這“兩前一后”的三個(gè)功能節(jié)點(diǎn) ,前兩者決定項(xiàng)目能否順利啟動(dòng) ,后者決定項(xiàng)目能否永續(xù)經(jīng)營。我們認(rèn)為 :只有做到市場定位、商業(yè)規(guī)劃及經(jīng)營管理的 “ 三位一體 ” ，才能確保項(xiàng)目的順利啟動(dòng)及永續(xù)經(jīng)營，也是項(xiàng)目成功招商與銷售的前提。 市場定位決定商業(yè)規(guī)劃，商業(yè)規(guī)劃服從于市場定位 商業(yè)規(guī)劃創(chuàng)造招商引力，商業(yè)規(guī)劃服務(wù)于商業(yè)經(jīng) 營 市場定位及商業(yè)規(guī)劃共同決定經(jīng)營的使用價(jià)值與商業(yè)價(jià)值 （三）“三體一體”的實(shí)踐體現(xiàn) 市場定位的重要考慮點(diǎn) —— 經(jīng)濟(jì)環(huán)境要素 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、區(qū)域中觀微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況等 —— 政策導(dǎo)向要素 產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃、金融政策等 —— 商業(yè)資源要素 區(qū)域城市功能定位及發(fā)展規(guī)劃 區(qū)域綜合發(fā)展?jié)摿Γ赏ㄟ^各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評(píng)估） 區(qū)域地段、交通條件 區(qū)域市政配套條件 區(qū)域商業(yè)配套條件 其它 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) —— 地塊條件要素（針對擬建項(xiàng) 目）或物業(yè)條件要素（針對既有物業(yè)項(xiàng)目） 地塊的開發(fā)條件或物業(yè)的硬件條件。 —— 商業(yè)環(huán)境要素 商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 區(qū)域商圈分析 競爭項(xiàng)目或可比項(xiàng)目分析 —— 消費(fèi)力要素 區(qū)域人口、消費(fèi)水平 人口增長預(yù)測 消費(fèi)者心理及行為研究 周邊人口及人口流量 商業(yè)定位 主力消費(fèi)群 —— 決定商業(yè)整體檔次 “定位決定地位”。抓住核心消費(fèi)群，吸引周邊準(zhǔn)消費(fèi)群體，是商業(yè)定位的首要問題。不同的消費(fèi)群體有不同的檔次消費(fèi)，如：東門茂業(yè)百貨屬中等偏低定位，瞄準(zhǔn) 的消費(fèi)群體為追求時(shí)尚、潮流的青少年，以及一般藍(lán)領(lǐng)、白領(lǐng)階層人士；華強(qiáng)北東方時(shí)代廣場屬中高檔定位，瞄準(zhǔn)的消費(fèi)群體為白領(lǐng)、金領(lǐng)及中產(chǎn)階層；華僑城銅鑼灣廣場、中信城市廣場、華潤萬象城等瞄準(zhǔn)的消費(fèi)群體為深圳高收入階層、國內(nèi)外旅游人士和外籍高消費(fèi)水平人士，從功能上注重滿足“一站式”購物樂趣與消費(fèi)體驗(yàn)。 商業(yè)經(jīng)營主題 —— 滿足不同的細(xì)分市場消費(fèi)需求 經(jīng)營主題是商業(yè)特色的重要體現(xiàn)要素，也是營造商業(yè)核心競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵。不同的經(jīng)營 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 主題能滿足不同性別、不同年齡人群的選擇性消費(fèi)需求，或適應(yīng)特定消費(fèi)群體的個(gè)性化消費(fèi)需求。這也 是我們常說的彰顯特色的差異化經(jīng)營或錯(cuò)位經(jīng)營。如華強(qiáng)北商圈的女人世界和女人世界名店，旨在分別滿足深圳不同階層的少年女性、青年女性以及中年女士追求時(shí)尚、潮流的個(gè)性化消費(fèi)需求。 物業(yè)硬件及商業(yè)規(guī)劃 理想化的硬件條件，是能按照既定主力店或大商家的經(jīng)營要求“量身定制”，以規(guī)避招商過程中物業(yè)硬件與商家固有的經(jīng)營特性、經(jīng)營要求之間的不適應(yīng)性（國內(nèi)外知名品牌主力店，都對物業(yè)硬件有相應(yīng)的使用要求）。 而在一般情形下，為盡量規(guī)避招商及后期經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)與壓力，在建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)規(guī)劃方面要考慮以下要點(diǎn)： 與設(shè)定的消費(fèi) 圈層之消費(fèi)力相適應(yīng)的商業(yè)體量。 規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，水平、垂直人流動(dòng)線流暢，適量的直升梯與手扶電梯配備。 合適的層高（按既有層高規(guī)劃相適應(yīng)的業(yè)態(tài)，或是按業(yè)態(tài)定位規(guī)劃合適的層高）。 柱網(wǎng)距離應(yīng)因地制宜、因業(yè)態(tài)及目標(biāo)商家而異，通過合理規(guī)劃最大限度提高商業(yè)實(shí)用率。 根據(jù)實(shí)際需求，規(guī)劃適量的停車位及相關(guān)便利性功能配套。 根據(jù)實(shí)際需要，對物業(yè)硬件及商業(yè)規(guī)劃作合理改造及調(diào)整，增加其與業(yè)態(tài)的適應(yīng)性，并滿足商業(yè)經(jīng)營管理的