【正文】 茂業(yè)百貨的巨大成功及良好經(jīng)營效益的實(shí)現(xiàn)，得益于穩(wěn)健的戰(zhàn)略發(fā)展思路及獨(dú)具特色的經(jīng)營管理，也證明了專業(yè)操作團(tuán)隊(duì)對商業(yè)營運(yùn)管理的深刻領(lǐng)悟及高超的把控能力。該業(yè)態(tài)與組合，基本滿足消費(fèi)者 “ 一站式 ” 購物的 需求。經(jīng)營 面積約 4萬平米，開業(yè)之初有 8個(gè)營業(yè)樓層（ 1F7F），迄今已擴(kuò)大至 13個(gè)經(jīng)營樓層，經(jīng)過多年發(fā)展，已成為深圳乃至廣東百貨零售業(yè)成功運(yùn)營的典范，品牌度與營業(yè)額均位列深圳百貨零售業(yè)第一。相應(yīng)地，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營上必將“重營、重租、輕售”，或?qū)a(chǎn)權(quán)銷售的比例控制在一個(gè)合適的比例。 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) （三）商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中的“經(jīng)營管理”導(dǎo)向 在國外商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展比較成熟的國家和地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營，程序與分工都趨向?qū)I(yè)與規(guī)范，一般都有專門的基金背景支持， 將項(xiàng)目委托給專業(yè)開發(fā)商開發(fā)，建成開業(yè)后再交給專業(yè)的運(yùn)營商進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營管理。 統(tǒng)一經(jīng)營 —— 營造商業(yè)特色 統(tǒng)一經(jīng)營是準(zhǔn)確的商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃價(jià)值體現(xiàn)的重要手段。特色鮮明的經(jīng)營主題及合理的業(yè)態(tài)組合及空間布局，可有效吸引并帶動消費(fèi)人流，也是商業(yè)“穩(wěn)場”與“ 旺場”的基礎(chǔ)。 “滿、穩(wěn)、旺”是商業(yè)持續(xù)獲利、持續(xù)增值、實(shí)現(xiàn)商業(yè)長遠(yuǎn)利益最大化的“三字真經(jīng)”，也是實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值的“法寶”，更是營造“行諧社會”的需要。分析國內(nèi)目前出現(xiàn)不良社會影響的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，我們發(fā)現(xiàn)，絕大部分都是因?yàn)殚_業(yè)后的經(jīng)營管理乏力使然：或因開發(fā)商快速賣出套現(xiàn)不重視后期經(jīng)營；或因物 業(yè)產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)混為一體而影響經(jīng)營；或因經(jīng)營管理主體能力匱乏，回天無術(shù)??總之，因商業(yè)經(jīng)營管理不善而導(dǎo)致后續(xù)經(jīng)營無以為繼，消費(fèi)者寥寥，經(jīng)營商家無利可圖，營運(yùn)商收不到租金，投資者回報(bào)缺乏保障，進(jìn)而產(chǎn)生連串紛爭甚至引發(fā)社會不安定因素；或是因人氣不足，巨資打造的商業(yè)建筑最終淪為令人扼腕痛惜的“鬼城”。 快速實(shí)現(xiàn) 100%的招商率，在布吉乃至深圳業(yè)界十分罕見。 針對不同業(yè)態(tài)，靈活確定和劃分不同的經(jīng)營面積，有效滿足不同商家的使用需求。將主題特色、體驗(yàn)消費(fèi)完美融合，打造布吉繁華商業(yè)的主題式商業(yè)街區(qū)新時(shí)代。并結(jié)合項(xiàng)目的建筑結(jié)構(gòu)與直觀外象，得以確立本項(xiàng)目的核心支撐點(diǎn)在于兩個(gè)字 —— “東、街”，并匠心獨(dú)具地運(yùn)用于推廣名 —— 布吉東大街，令人印象深刻而突顯價(jià)值。 在考慮主次過道保證人流動線合理的基礎(chǔ)上 ,合理利用柱距不規(guī)則的現(xiàn)狀，分別劃分不同面積大小的商鋪與專柜。并于 2020年 3月 28日滿場隆重開業(yè)。專業(yè)團(tuán)隊(duì)作為該項(xiàng)目的策劃與執(zhí)行團(tuán)隊(duì)，根據(jù)市場及項(xiàng)目實(shí)際情況，大膽采用先銷售、后招商的方式啟動運(yùn)作。面對如此誘人的收益率，不僅海外基金機(jī)構(gòu) “ 蠢蠢欲動 ” ，中國國內(nèi)企業(yè)也 “ 垂涎欲 滴”。 REIT是英文 “RealEstate Investment Trust” 的縮寫，在香港譯為 “ 房地產(chǎn)基金 ” ，在我國臺灣和日本則譯為 “ 不動產(chǎn)投資信托 ” 。即是將所有權(quán)進(jìn)行證券化，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一行使經(jīng)營管理權(quán)。只是由于該模式對返租結(jié)束后的投資方與經(jīng)營方矛盾未能找到完善的解決方式，從而成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)問題。 其中第一、二種投資在開發(fā)項(xiàng)目和經(jīng)營性項(xiàng)目時(shí)，基金會采取直接投資的方式，直接投在企業(yè)或者項(xiàng)目上。目前無論是公募還是私募基金都不外以下幾類投資類型（指向）： 投資在開發(fā)項(xiàng)目或者是開發(fā)企業(yè) —— 追求開發(fā)周期所帶來的高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)，其中包括了土地一級開發(fā)和項(xiàng)目開發(fā)。如此，整體執(zhí)行層面才能更好地敏銳把握住 “ 需求勢 ” 、銷售時(shí)機(jī)與節(jié) 奏。銷售團(tuán)隊(duì)的攻擊力必需在實(shí)踐操盤中得以訓(xùn)練、磨合與提升；亦在這個(gè)過程中將策劃團(tuán)隊(duì)、商業(yè)規(guī)劃團(tuán)隊(duì)及銷售團(tuán)隊(duì)進(jìn)行融合與相互傳播（含橫向傳播與縱向傳播），毫無疑問，銷售團(tuán)隊(duì)的攻擊力是一個(gè)系統(tǒng)化工作，也需要在良好的系統(tǒng)化中方能達(dá)到良好的攻擊力。 保險(xiǎn) —— 執(zhí)行團(tuán)隊(duì)的默契，動態(tài)把握市場及銷售節(jié)奏 “保險(xiǎn)”是用以比喻直接銷售之外的“養(yǎng)兵練兵”及“協(xié)調(diào)配合”，其目的在于保證“彈能出膛”并形成有效攻擊力，這些主要體現(xiàn)在細(xì)節(jié)上。比如：使用投資評估報(bào)告及小人書手冊來作正式樓書的配合；在普遍使用大紅大黃色彩時(shí)使用比較有文化底蘊(yùn)色彩的樓書等方式。商業(yè)地產(chǎn)銷售的營銷推廣策略就必須以“準(zhǔn)確”為中心目的，圍繞推廣“投資價(jià)值觀”與“可實(shí)現(xiàn)性”這二個(gè)核心，以“直接、突破、低成本”三項(xiàng)原則進(jìn)行組合式推廣。但可以舉例闡述一下。而現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)銷售已進(jìn)入了回報(bào)攀比階段，也把投資者心里的投資水平線給拉高了。其中的微觀細(xì)節(jié)把握能力，才是確保瞄準(zhǔn)的準(zhǔn)頭不會偏離的關(guān)鍵。相對來說， 但東門涉及的投入成本高又更具風(fēng)險(xiǎn)。 ，分析真實(shí)的投資價(jià)值 比如深圳東門有每天 5060萬的人流量，是否一定具有良好的投資價(jià)值？比如深圳龍華的新商業(yè)街只有數(shù)萬人流量，是否就只有較低的投資價(jià)值？如何才能分析出真實(shí)投資價(jià)值？ 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 一種是“即時(shí)市場帶來的投資價(jià)值”。如何才能確保抓住項(xiàng)目關(guān)鍵以達(dá)成高銷售率？甚至創(chuàng)造一天售罄的市場奇跡？ 在國內(nèi)你攀我比的投資回報(bào)競爭中，常常把開發(fā)商逼到無法實(shí)現(xiàn)承諾的危險(xiǎn)境地。 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 招商銷售同步進(jìn)行： 兼顧商氣積聚和資金回籠。 但根據(jù)我們的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為在具體操作中要因時(shí)、因地、因項(xiàng)目而異，根據(jù)項(xiàng) 目具體情況及發(fā)展資金回籠的要求而定。 （二）檢驗(yàn)招商執(zhí)行力的標(biāo)準(zhǔn) 招商執(zhí)行好比一場“攻堅(jiān)戰(zhàn)”，它是把招商策略轉(zhuǎn)化為為招商成果的過程“催化劑”，是商業(yè)地產(chǎn)整合運(yùn)營過程中的“利劍”。 該項(xiàng)目的另一大策劃亮點(diǎn)是：同步成功整合主力店周邊遍布的特色食街、音響超市、美容會所、干洗店、健身房、酒吧風(fēng)情街、西式快餐、書店、茶藝館、藥店、兒童樂園、金融服務(wù)等各種資源，與華僑城原有的飲食一條街一起共同構(gòu)建全新升級版主題商業(yè)地帶，達(dá)到“一天休閑、一站購物、一家逛街”的目的。綜合分析各項(xiàng)資源 ,我們決定將其定位為集購物、休閑、娛樂、美食、展覽、演藝及旅游觀光為一體的 “ 一站式 ” 大型綜合購物中心，中國首家景觀式、國際級 Shopping Mall，華僑城商圈的升級之作。 關(guān)于業(yè)態(tài)規(guī)劃的考慮要素，我們以 Shopping Mall（購物中心）為例來說明。不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，其服務(wù)的商圈范圍、目標(biāo)市場、經(jīng)營商品的品類、商品組合的寬度與深度、對物業(yè)硬件的要求、對人流的帶動作用、經(jīng)營盈利水平、租金支撐能力及服務(wù)方式都各不相同。 根據(jù)實(shí)際需要，對物業(yè)硬件及商業(yè)規(guī)劃作合理改造及調(diào)整，增加其與業(yè)態(tài)的適應(yīng)性，并滿足商業(yè)經(jīng)營管理的使用需求（鏈接站內(nèi)“經(jīng)典案例”欄目之“布吉東大街”）。 規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，水平、垂直人流動線流暢，適量的直升梯與手扶電梯配備。這也 是我們常說的彰顯特色的差異化經(jīng)營或錯(cuò)位經(jīng)營。抓住核心消費(fèi)群，吸引周邊準(zhǔn)消費(fèi)群體，是商業(yè)定位的首要問題。這“兩前一后”的三個(gè)功能節(jié)點(diǎn) ,前兩者決定項(xiàng)目能否順利啟動 ,后者決定項(xiàng)目能否永續(xù)經(jīng)營。 因此 ,成功的商業(yè) ,為達(dá)到吸引消費(fèi)者及實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化之目的 ,從市場定位與商業(yè)規(guī)劃、經(jīng)營管理等層面，必須進(jìn)行 “ 定制 ” 式、適應(yīng)性的考量。 【解局】 （一）對現(xiàn)代商業(yè)功能轉(zhuǎn)變的思考 我們認(rèn)為：現(xiàn)代商業(yè)完全不同于傳統(tǒng)的商業(yè)。 然而，也有許多項(xiàng)目因缺乏準(zhǔn)確定位與合理規(guī)劃，導(dǎo)致招商難、銷售難，開不了業(yè)或開業(yè)后因經(jīng)營管理不善而難以為繼。為盡快吸聚人氣，我們建議發(fā)展商在完善公建配套設(shè)施、打造生態(tài)休閑環(huán)境、豐富主題娛樂項(xiàng)目、挖掘客家文化底蘊(yùn)、舉辦各類公益、文化、公關(guān)及促銷活動方面做足文章，取得了良好的效果。不但拉開了鴻都商業(yè)園龐大 “ 造城計(jì)劃 ” 的序幕，同時(shí)為開發(fā)商緩解了資金壓力，被發(fā)展商由衷地贊為 “3 層半救了 65 萬平米 ” 的創(chuàng)舉！主力店鴻都電腦城、次主力店手機(jī)超市 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 也順利完成招商并于 2020 年元旦紅火開業(yè)。專業(yè)團(tuán)隊(duì)自 2001年底界入鴻都花園住宅策劃代理后，多次對梅州住 宅及商服業(yè)市場做了深入調(diào)研分析，并明確提出：南區(qū)不宜再做住宅，而應(yīng)規(guī)劃商業(yè)。 【突破難局的實(shí)戰(zhàn)案例】 鴻都商業(yè)園 —— “逆向思維”造就粵東“商業(yè)航母” 項(xiàng)目背景：鴻都商業(yè)園位于“世界客都” —— 梅州市江南中心區(qū)彬芳大道東側(cè)，北倚粵東首個(gè)國家康居示范小區(qū) —— 65萬平米的鴻都花園 從這個(gè)意義上來說，“逆向思維”也是我們對 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)價(jià)值實(shí)現(xiàn)次序的思考， 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 它是保證商業(yè)地產(chǎn)整合運(yùn)營操作有效性的前提，也是最終實(shí)現(xiàn)“五贏”的基礎(chǔ)。 縱觀國內(nèi)成功與失敗的商業(yè)地產(chǎn)案例，我們認(rèn)為：造成諸多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目陷入危局的根源，在于其市場適應(yīng)性不足，不能有效滿足市場消費(fèi)者、經(jīng)營商家及廣大投資客的實(shí)際需求，導(dǎo)致總體推 出量較大而“有效供給”不足的市場現(xiàn)狀。 費(fèi)盡心血花大錢，眼見黎明將顯現(xiàn)。在專業(yè)團(tuán)隊(duì)的策劃下，開發(fā)商將 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 物業(yè)產(chǎn)權(quán)一次性轉(zhuǎn)讓給一家商業(yè)投資營運(yùn)商，輕松實(shí)現(xiàn)物業(yè)開發(fā)利益；而投資營運(yùn)方依托我們設(shè)定的經(jīng)營主題、商業(yè)規(guī)劃及高質(zhì)量的招商及營銷推廣 ,短期內(nèi)滿鋪開業(yè)并銷售一空：該項(xiàng)目共 900 多個(gè)小鋪位 ,2020 年 5 月 1 日開始招商，當(dāng)月爆滿！ 2020 年 7 月 30 日開始內(nèi)部認(rèn)購，一個(gè)多月時(shí)間認(rèn)籌客戶達(dá) 2500 多個(gè)， 9 月 26 日解籌當(dāng)天即告售罄，回籠資金超過 億，輕松賺取近 8000 萬元，另加長期穩(wěn)定并一路走高的租金收益；入駐的品牌大商 家通過做 “二房東 ”輕松賺錢；眾多小商戶依托項(xiàng)目超低的招商進(jìn)入門檻、優(yōu)越的經(jīng)營平臺以及旺盛的人氣，也賺得盆滿缽滿。我們在多年的 實(shí)踐探索及理論研究中，總結(jié)出商業(yè)地產(chǎn)整合運(yùn)營 “五贏 ”模式，并成功實(shí)踐于項(xiàng)目運(yùn)作，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益及社會效益。從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理及市場規(guī)律分析，各方利益實(shí)現(xiàn)的次序應(yīng)是自下而上 的，也就是說，只有當(dāng)下一層的利益及價(jià)值得以體現(xiàn)，上一層才能最終穩(wěn)定、持久地實(shí)現(xiàn)其本質(zhì)利益及功能價(jià)值。 “價(jià)值鏈”實(shí)指“生物鏈”各環(huán)節(jié)對應(yīng)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)體：投資價(jià)值 —