【正文】 空，銷售率達 95%以上。 ? 全市存量房也全部清倉。 ? 20xx 年度新開個案，要排隊爭購。 網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 12 20xx20xx 年房屋二級市場大幅上升： 房屋轉換交易日趨活躍，越來越多的市民賣掉小房換大房，賣掉舊房換新房，形成住房的梯度消費，促進了房地產(chǎn)一級、三級市場的聯(lián)動發(fā)展。具體原因如下： ? 新樓盤的高價格，逼使人們考慮相對單、總價較低的二手房。 ? 購買二手房同樣可以申請公積金和商業(yè)貸款。 ? 城市建設速度加快，新的貨幣拆遷政策出臺，不少拆遷戶進入二手市場購房，促進了二手房交易。 ? 20xx 年市區(qū)多次舉辦了 房屋展銷置換活動，使市民們擁有了更多選購機會，為二手房市場添了一把“火”。 在市區(qū)購買二手房也可根據(jù) 171。蘇州市區(qū)城市長住戶口準入登記暫行規(guī)定 187。的有關精神辦理購房入戶手續(xù)，刺激了二手房市場。 網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 13 景氣指數(shù)持續(xù)上升并將繼續(xù)上揚 二季度 蘇州市 房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)依然上升， 攀至 高點 。二季度，房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)再創(chuàng)新高 ，企業(yè)家信心指數(shù)、企業(yè)景氣指數(shù)分別達 和 ，比一季度又上升了 和 個百分點 。 商品房銷售價格情況指數(shù)由一季度的 上升至 增幅明顯。 由于短時間房 價的急速上升，房地產(chǎn)企業(yè)對未來持續(xù)看好，下期的企業(yè)景氣預期指數(shù)依然高達 ，位于高位景氣區(qū)間。 海外投資商聚增拉動蘇州房價一路飚升 今年以來蘇州房價持續(xù)上揚， 市區(qū)商品房住宅平均成交價同比增長百分之三十以上 。蘇州房價居高不下的原因除土地供應不足，需求旺盛拉動房價。尤其是海外投資商的聚增，地段好、檔次高的房產(chǎn)供不應求， 世界五百強中已有 84 強落戶蘇州 ，海外僑資企業(yè)在蘇州有 2500 多家 ，香港在蘇州投資項目位居境外投資第一位，臺資企業(yè)在蘇州有 3000 多家 ，海歸派創(chuàng)辦的高科技企業(yè)在蘇州 有200 多家， 境外人士投 資蘇州后紛紛看好蘇州 “ 人居新天堂 ” 。蘇州房價在短期內仍將上漲，房源更趨緊張 。 網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 14 土地拍賣帶來土地成本不斷上升 20xx 年最新 土地拍賣情況 區(qū)域 地塊座落編號 面積（萬） 用途 容積率 土地價 樓板價 成本價 住宅售價 均價 吳中區(qū) 吳中區(qū)胥口鎮(zhèn)環(huán)太湖旅游專線公路北側、香山南路南側蘇地 20xxG1 居住 ≤ 726 2906 3800 5000 5000 南門路 51 號 蘇 地20xxB2 10 商住 ≤ 3449 2874 3700 4500 4500 市 區(qū) 西北街 140 號 蘇 地20xxB1 居住 ≤ 2720 3885 4800 6000 8375 閶胥路 119 號 蘇 地20xxB3 . 居住 ≤ 4446 2779 4000 5500 北浩弄 16 號 蘇 地20xxB4 . 居住 ≤ 3241 6483 7200 9000 學士街 115 號 蘇 地20xxB5 商住 5886 9810 10600 13000 梅花新村北側、 312 國道東側蘇地 20xxG3 7. 居住 ≤ 928 774 1600 2100 2320 東匯路北側、倪家橋濱東側蘇地 20xxG4 居住 ≤ 1447 1206 1800 2300 蘇福公路北側、酒廠路南側蘇地 20xxG7 14 居住 ≤ 1105 850 1700 2200 金閶區(qū)白洋灣街道紅菱擯河北側蘇地 20xxG8 13 居住 ≤ 1105 850 1700 2200 園區(qū) 湖畔花園 居住 2902 927 2600 4500 浙江名城 3 居住 3666 1466 3100 4200 天翔花園 商住 4 4657 1164 2800 4000 新區(qū) 蘇州新區(qū)自來水廠北側地塊蘇地 20xxB8 25 居住 ≤ 2363 1575 2475 3000 3000 網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 15 從土地拍賣的情況來看： 南門路的地塊預計在今年年底左右會推，該地塊一推，南門區(qū)域的最高房價會飆升至 4500元，估計會刺激南環(huán)路到太湖路之間原來的吳縣市中心的房屋均價上升到 35004000 元。預計在該地塊沒有推出 以前， 發(fā)展商根據(jù)期望的市場值，也會把房價拉升到 30003500 左右 。 古城區(qū)：古城區(qū)的房屋均價已經(jīng)沖破了 8000 元的大關，但這些地塊基本都是別墅用地，量體少、針對客源特殊，所以并不代表市區(qū)的真正房市行情；唯一一塊閶胥路地塊，為小高層用地，是衡量市區(qū)行情的指標個案，該項目的預估市場價最少為 5500/平米。 新區(qū)的土地拍賣最少， 也是區(qū)域價格定位最有爭議的一個區(qū)域 。去年新區(qū)自來水廠地塊的拍賣，標志著新區(qū)中心的房價會飆升至 45005000 元左右。正在人們議論是否新區(qū)的房價能創(chuàng)造神話的時候，該地塊又流標了，所以所 新區(qū)的房價最具有爭議性和變化性。但是，依據(jù)新區(qū)在蘇州整體市場的地位，按照目前其他區(qū)域的情況來看，走到 4000 元以上是合理的。 園區(qū)：園區(qū)是最早實行土地拍賣的區(qū)域，在早期，幾次土地拍賣是一次比一次熱，使土地價格迅速從 60 美金 /平米上升到超出 400 美金 /平米；但是，后幾次拍賣，可以明顯感覺到 400 美金 /平米是未來一段時間園區(qū)土地價格的標準， 基本上上升的勢頭停住了。 主要是應為， 400 美金 /平米基本已接近天價，所有人對上升空間持懷疑態(tài)度。園區(qū)的土地供應量龐大， 市場的未納量是投資者最擔心的。 但是，由于目前 政府對于土地供應量的宏觀調控，和房地產(chǎn)仍然持續(xù)上揚的勢頭帶來的慣網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 16 性，目前 CBD 的地價要達到 500 美金以上，還是穩(wěn)步有升的。 總的來說，土地價格一路上揚，使得開發(fā)成本大幅增加，這成為未來房價堅停甚至上升的重要支持。 蘇州房地產(chǎn)近期動態(tài)分析 房產(chǎn)熱反映了一個城市的經(jīng)濟發(fā)展水平和居民生活質量。 ●蘇州經(jīng)濟高速增長推動城市化進程，加快城市人氣集聚。人氣集聚度須與房產(chǎn)需求度保持一致。 ●跳出“盆地效應”的蘇州房價漲幅居全國十大城市之首，但目前價格定位仍低于周邊城市。 一座城市美不美，一個地方的經(jīng)濟發(fā)達不發(fā) 達，只要看看這座城市的房子和車子。建筑和交通構筑起了城市的基本框架，映照出一個城市的經(jīng)濟發(fā)展水平和居民生活質量。 蘇州變美了，變大了，蘇州的房子變多了。這幾乎是所有來到蘇州的外地人的一致感受。這種感受對于久居蘇州的百姓體會尤深。蘇州城市的巨大變化決定了地產(chǎn)樓市的價格走向。一位首批購買園區(qū)都市花園住宅的市民告訴記者，當初他以每平方米 1800 元的售價購買了一套 130 多平方米的住宅，現(xiàn)在這套房子每平方米的市場價（二手房）已接近 4500 元，房價幾乎漲了 倍。 就蘇州房價的上漲，業(yè)內人士指出， 這除了房產(chǎn)市場的自身規(guī)律的作用之外，十分重要的一點是蘇州的城市格局和城市面貌發(fā)生了變化。從剛結束的園區(qū)第二屆房產(chǎn)交易會傳來的信息看，總成網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 17 交房屋 1240 套每平方米的平均售價 4466 元，其中加城湖濱公寓精裝修房平均售價每平方米達 5500元，即使是毛坯房均價也達到了每平方米 4050 元。這兩年園區(qū)房產(chǎn)平均上漲了 25％。園區(qū)房價的持續(xù)上揚無疑得益于園區(qū)整體環(huán)境的提升和優(yōu)化。 蘇州城市化的日新月異給房產(chǎn)以增值潛能。這是近年來蘇州房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫的重要原因之一。隨著城市的擴容，原本一些處在城郊接合部的地塊房產(chǎn) 也開始熱了起來。在傳統(tǒng)的蘇州人眼里，越過運河長橋的房子已屬“不理想”，據(jù)稱，現(xiàn)在那里的新房已開始逼近每平方米 3000 元。城市化凝結著政府的投資開發(fā)，這幾年蘇州僅基礎設施投入就以百億計。按蘇州城市化規(guī)劃，未來繞城高速之內均屬城區(qū)。城市化為蘇州房產(chǎn)開發(fā)帶來了前所未有的發(fā)展空間。 決定城市形態(tài)的是經(jīng)濟，蘇州城市化的擴容來源于蘇州經(jīng)濟的快速增長。蘇州連續(xù)入選“世界九大新興科技城市”、“中國最具活力的城市”等，以世界 500 強為代表的國際資本普遍看好蘇州，不少民間資本也把蘇州作為最佳投資目的地之一。蘇州的 GDP 增長一直走在全國前列。高速增長的經(jīng)濟在推動城市化進程的同時，大量集聚人氣。人氣集聚度又須與房產(chǎn)的需求度保持一致。這是蘇州房產(chǎn)市場異常活躍和價格持續(xù)上揚的本質因素。從市場的角度看，尋找供需平衡的是價值規(guī)律。按蘇州未來城市規(guī)模 200 萬人口計算，蘇州的房產(chǎn)市場的空間依然很大，價格還將穩(wěn)中有升。 蘇州的房產(chǎn)樓市熱，還與房地產(chǎn)業(yè)的自身規(guī)律和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大背景息息相關。上個世紀 90年代中后期，蘇州的房產(chǎn)呈低迷狀態(tài)，及至 1999 年開始逐漸走出低谷， 20xx 年起獲得大幅上升。 6月中旬我市舉辦的房交會成交房每平 方米均價為 3993 元，較上屆房交會每平方米上漲了 1380 元。網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 18 居民的購房欲望顯示了城市化給他們帶來的對生活質量的追求。據(jù)統(tǒng)計，市區(qū)人均住房使用面積由五年前的 平方米擴大到 平方米，住房成套率達到 83％，較五年前提高了 18 個百分點。但與其他城市相比，蘇州目前的房價漲幅雖然位于全國十大城市之首（ 20xx 年建設部統(tǒng)計數(shù)據(jù)），但價格定位并不突出。據(jù)統(tǒng)計，上海房價每平方米價 7000 元，杭州 5500 元，南京 5000 元，無錫 4000元。蘇州房價的“飛漲”，