【正文】 報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 15 從土地拍賣的情況來看： 南門路的地塊預計在今年年底左右會推，該地塊一推，南門區(qū)域的最高房價會飆升至 4500元，估計會刺激南環(huán)路到太湖路之間原來的吳縣市中心的房屋均價上升到 35004000 元。去年新區(qū)自來水廠地塊的拍賣，標志著新區(qū)中心的房價會飆升至 45005000 元左右。 主要是應為， 400 美金 /平米基本已接近天價，所有人對上升空間持懷疑態(tài)度。 蘇州房地產(chǎn)近期動態(tài)分析 房產(chǎn)熱反映了一個城市的經(jīng)濟發(fā)展水平和居民生活質量。 一座城市美不美，一個地方的經(jīng)濟發(fā)達不發(fā) 達，只要看看這座城市的房子和車子。這種感受對于久居蘇州的百姓體會尤深。從剛結束的園區(qū)第二屆房產(chǎn)交易會傳來的信息看，總成網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 17 交房屋 1240 套每平方米的平均售價 4466 元，其中加城湖濱公寓精裝修房平均售價每平方米達 5500元，即使是毛坯房均價也達到了每平方米 4050 元。這是近年來蘇州房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫的重要原因之一。按蘇州城市化規(guī)劃，未來繞城高速之內均屬城區(qū)。蘇州的 GDP 增長一直走在全國前列。從市場的角度看，尋找供需平衡的是價值規(guī)律。 6月中旬我市舉辦的房交會成交房每平 方米均價為 3993 元，較上屆房交會每平方米上漲了 1380 元。據(jù)統(tǒng)計，上海房價每平方米價 7000 元，杭州 5500 元，南京 5000 元，無錫 4000元。 今年以來，房地產(chǎn)市場可謂供銷兩旺。 對購房者而言，房源緊張問題有望得以緩解，在 6到 8 月期間會有近百萬平方米的商品房上市，至今年底，還有近 30 萬平方米的定銷商品房投向市場。環(huán)古城風貌保護工程這一蘇州歷史上規(guī)模最大的城市改造項目的實施， 1000 公頃綠地增建的啟動，以及繞城快速道路系統(tǒng)的建設等，都將極大改善市容市貌和人居環(huán)境，提升城市形象及品位?？梢哉f，別墅是人們追求更好生活的重要載體。價格上漲的主要是這一兩年來的房 地產(chǎn)大勢高漲，和土地拍賣后地價成本的上漲對于別墅項目的影響巨大，加上目前私營業(yè)主、外商到蘇州投資發(fā)展的比例增加，他們成了別墅的主要購買群。 郊外、風景區(qū)的度假別墅，如 ：太湖邊、陽澄湖邊或者蘇州地區(qū)各大高爾夫球場別墅，這類別墅憑借的自然風景的優(yōu)勢，以休閑度假的功能為主，這些別墅的單總價都很高，加上缺乏實用性，因此人們肯定會猶豫去花個幾百萬買一樣只是能用來享受的奢侈品，這樣的客源很少，因此這類產(chǎn)品的銷售其實不好。目前在蘇州， 除了 歐式、美式建筑 風格的獨棟別墅外，我們還可以看到另一種具有 蘇州園林特色的中式別墅 。同時，隨著人們對生活質量的要求不斷提升，目前，別墅市場中度假式別墅的熱銷成了一道新的風景線。根據(jù)國際慣例 一個城市人均 GDP 達到4000 美元以上會掀起別墅熱，而目前蘇州的這一水平已達到了 3600 美元，蘇州真正的別墅熱還將進一步延續(xù)升溫。林語別墅”、“太湖之星”、“碧瀛谷”、“昆山別館”、“克拉水城”、“假日高爾夫別墅”為代表的以 太湖、陽澄湖、靈巖山等風景名勝為中心的度假式居住別墅 。 4. 升升 值值 快快 作為住宅最高形態(tài)的別墅，類似股市中的績優(yōu)科技股，上升的潛力大。以市場來看，蘇州又是外資和臺資最集中的流入地，別墅的消費需求十分旺盛，發(fā)展前景非常廣闊。高檔樓盤售價在 5000 元／平方米左右， 即一套獨立別墅總價在120 萬元左右；其他別墅價位則在 3000 元／平方米左右。 但是，剛剛有起色的別墅市場，又遭到國家對于高檔房控制的政策影響，至于影響有多大。這類別墅平均售價一般在 13500 元／平方米。位于浦東的康橋半島是典型代表，其 60～ 120 萬元的價格在上海掀起了熱賣高潮。但此類別墅的品質和設計都不十分出色，如果作為投資并不是太合適?，F(xiàn)在正在五里湖畔開發(fā)的有 “ 太湖世家 ” ，離市區(qū)僅 15 分鐘，均價在 3500 元／平方米。 20xx 年，杭州市區(qū) 人均 GDP 已達到 3025 美元， 20xx 年，人均 GDP 將突破 4000 美元。預計，今年的發(fā)售量還將大量增加。同樣作為省會城市的南京，別墅一般在 4000 元／平方米左右。 盡管同樣是江南城市，但杭州的自然和景觀優(yōu)勢還是比較明顯。從建筑風格上看，杭州別墅大多是西洋風格，而蘇州和南京則有一些純粹中國風格的別墅。這類樓盤大多具有以下幾個特點： 價價 位位 中中 檔檔 。 與杭州相同的是，南京的別墅都把景觀作為重頭戲。后市被大眾普遍看好?；A建設步伐加快，無論是園區(qū)或是新區(qū)，規(guī)劃日趨成熟。 ? 家用轎車的普及化，也解決了別墅物業(yè)的交通問題 網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 31 蘇州別墅市場具體分析 蘇州別墅市場調查表（按區(qū)域順序：吳中、市區(qū)、園區(qū)） （ 1） 量體表 20xx 個案 量體 20xx 個案 量體 地塊 占 地 泰盛綠島（聯(lián)） 19200 泰盛綠島二期 15000 金雞墩 未知 在水一方（聯(lián)、獨） 16000 在水一方二期 50000 高爾夫 未知 香格里拉（聯(lián)、獨） 21000 香格里拉二期 10000 雅典花園（聯(lián)、獨） 45000 太湖之星三期 30000 美之國（獨） 18000 天倫花園二期 87000 太湖天地（獨） 37000 金水灣 60000 碧瀛谷（獨） 18000 日興花園（聯(lián)） 320xx 天倫花園（聯(lián)、獨） 20xx0 東岸 — 綠洲半島 40432 瑞麗緣（獨） 3000 泉景花園 35800 寒舍（聯(lián)） 100000 紫竹苑 11500 東方春曉（獨） 20800 綠洲 .明月灣（聯(lián)） 49000 瀾韻苑二期 14000 遠香居（聯(lián)） 10226 藝墅 — 家（獨， 聯(lián) ） 320xx 合計 3320xx 452958 從上表可以看出 20xx、 20xx 年推出的項目數(shù)量較多，但是每個項目的量體都不大，因此整體推出的案量不是很大。 20xx 年，從園區(qū)東岸的 別墅行情價來看，普通實用性的別墅價格基本在 5000 左右，比 20xx 年有所上升。 像碧瀛谷、瀾韻苑二期、東方春曉、金水灣、遠香居等高檔別墅，除了東方春曉面積略大之外，其他項目的主力面積也都只控制在 300 平米左右。這說明，低端價位的別墅在消失，高端價位沒有上升的空間，兩者之間的差距在縮小。是否走的通，是后來者絕對值得借鑒的。單價 10000 元以上的客源層需求集中在海外常駐蘇州開發(fā)區(qū)的老總、董事，東南亞等地的華僑等，此類別墅由于面積與單價成正比，總價過高的原因阻隔了其去化的難易程度。 網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 37 2. 蘇州“三古一湖”大旅游概念逐漸深入人心，圍繞旅游業(yè)的房地產(chǎn)越來越多地受到人們的關注 .現(xiàn)代交通網(wǎng)絡的迅速發(fā)展與貫通，使得上海市以及南京、杭州到蘇州的交通非常方便，“真山真水真空氣” 蘇州已經(jīng)名副其實地成為不少外地人心目中的后花園。畢竟別墅更能帶給我們一種人性化的感覺。 不足之處： 地塊小，無法大手筆規(guī)劃和規(guī)劃出有特色的產(chǎn)品 地塊完整性不夠，規(guī)劃上容易造成浪費 今年 17月，園區(qū)新增外企 50 家，加上原來的和即將進入的外企，我們客源將非常龐大 下表是我們收集的這些客源的租房標準： 國籍 公司 職務 租金（人民幣 /月） 總經(jīng)理級 荷蘭 伊卡化學 總經(jīng)理 70000 西班牙 英多光學 總經(jīng)理 30000 德國 科得寶無紡布 總經(jīng)理 20xx0 美國 PPG 包裝 總經(jīng)理 18000 新加坡 碧迪醫(yī)療器械 總經(jīng)理 8000 新加坡 裕郎科技 總經(jīng)理 7000 臺灣 羅技電子 廠長 /經(jīng)理 11000 經(jīng)理級 德國 西門子 市場總監(jiān) 8000 美國 AMD 工程師 10000 法國 阿爾斯通 財務總監(jiān) 18000 荷蘭 伊卡化學 技術工程師 50000 美國 PPG 包裝 銷售總監(jiān) 18000 美國 旭電 工程師 18000 美國 納貝斯克 工程師 18000 日本 日東電子 工程師 8000 新加坡 德力半導體 工程師 5000 網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 39 日本 松下電工 工程師 5000 臺灣 羅技電子 工程師 4000 從上表可以看出，在園區(qū)就業(yè)的外籍人士享受著相當好的住房補貼條件，特別是歐美企 業(yè)，實行的就是補貼員工租房的政策，這部分人是目前高級市場的穩(wěn)固的客源基礎。 綜上所述，從具體的各案數(shù)據(jù)來分析， 我們可以得出以下的結論： 別墅供應量不大，有繼續(xù)投入的空間 高檔別墅的價格上升空間在近期不明顯，反而低端價位的別墅價格有了飛躍 目前的豪宅概念大都從地段、產(chǎn)品品質、品位等方面著手去塑造，大房型、大面積的概念已經(jīng)被人所放棄 從銷售上來說，高檔類型的別墅由于其客源少，銷售速度上稍慢，其他的實用性別墅在現(xiàn)在大勢良好的情況下，基本一開盤就銷售一空。 3. 在蘇州的別墅購買者中，部分來自于國內其它地區(qū)及境外，不過，隨著蘇州經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，越來越多的本地人加入了別墅一族。下面僅就總價相近的因素而造成客源存在一定的重疊性的區(qū)域做出分析。同時，眾多的別墅項目開始在上海等周邊區(qū)域設立接待中心進行推廣。因為大都項目都是按照之前的市場的常規(guī)行情在走，因為大勢看好，所以去化都沒有問題。 網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 34 （ 4）總價 20xx 已推個案 主力總價 20xx 待推個案 主力總價 泰盛綠島 80 萬 泰盛綠島二期 100 萬 在水一方 43 萬 在水一方二期 100 萬 香格里拉 52 萬 香格里拉二期 1