【正文】 — 綠洲半島 130 寒舍 90 萬 泉景花 園 135 瀾韻苑二期 230 萬 紫竹苑 110 東方春曉 400 萬 遠(yuǎn)香居（聯(lián)） 180 藝墅 — 家（獨(dú)， 聯(lián) ） 130 從上表可以看出， 100 萬 150 萬為普通別墅市場的行情， 200350 萬為高檔別墅的行情。同時(shí)，眾多的別墅項(xiàng)目開始在上海等周邊區(qū)域設(shè)立接待中心進(jìn)行推廣。 3. 在蘇州的別墅購買者中，部分來自于國內(nèi)其它地區(qū)及境外，不過，隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，越來越多的本地人加入了別墅一族。 不足之處： 地塊小，無法大手筆規(guī)劃和規(guī)劃出有特色的產(chǎn)品 地塊完整性不夠，規(guī)劃上容易造成浪費(fèi) 今年 17月，園區(qū)新增外企 50 家，加上原來的和即將進(jìn)入的外企，我們客源將非常龐大 下表是我們收集的這些客源的租房標(biāo)準(zhǔn)： 國籍 公司 職務(wù) 租金（人民幣 /月） 總經(jīng)理級 荷蘭 伊卡化學(xué) 總經(jīng)理 70000 西班牙 英多光學(xué) 總經(jīng)理 30000 德國 科得寶無紡布 總經(jīng)理 20xx0 美國 PPG 包裝 總經(jīng)理 18000 新加坡 碧迪醫(yī)療器械 總經(jīng)理 8000 新加坡 裕郎科技 總經(jīng)理 7000 臺(tái)灣 羅技電子 廠長 /經(jīng)理 11000 經(jīng)理級 德國 西門子 市場總監(jiān) 8000 美國 AMD 工程師 10000 法國 阿爾斯通 財(cái)務(wù)總監(jiān) 18000 荷蘭 伊卡化學(xué) 技術(shù)工程師 50000 美國 PPG 包裝 銷售總監(jiān) 18000 美國 旭電 工程師 18000 美國 納貝斯克 工程師 18000 日本 日東電子 工程師 8000 新加坡 德力半導(dǎo)體 工程師 5000 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 39 日本 松下電工 工程師 5000 臺(tái)灣 羅技電子 工程師 4000 從上表可以看出，在園區(qū)就業(yè)的外籍人士享受著相當(dāng)好的住房補(bǔ)貼條件，特別是歐美企 業(yè)，實(shí)行的就是補(bǔ)貼員工租房的政策，這部分人是目前高級市場的穩(wěn)固的客源基礎(chǔ)。 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 37 2. 蘇州“三古一湖”大旅游概念逐漸深入人心，圍繞旅游業(yè)的房地產(chǎn)越來越多地受到人們的關(guān)注 .現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò)的迅速發(fā)展與貫通，使得上海市以及南京、杭州到蘇州的交通非常方便，“真山真水真空氣” 蘇州已經(jīng)名副其實(shí)地成為不少外地人心目中的后花園。是否走的通，是后來者絕對值得借鑒的。 像碧瀛谷、瀾韻苑二期、東方春曉、金水灣、遠(yuǎn)香居等高檔別墅，除了東方春曉面積略大之外，其他項(xiàng)目的主力面積也都只控制在 300 平米左右。 ? 家用轎車的普及化，也解決了別墅物業(yè)的交通問題 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 31 蘇州別墅市場具體分析 蘇州別墅市場調(diào)查表（按區(qū)域順序：吳中、市區(qū)、園區(qū)） （ 1） 量體表 20xx 個(gè)案 量體 20xx 個(gè)案 量體 地塊 占 地 泰盛綠島（聯(lián)） 19200 泰盛綠島二期 15000 金雞墩 未知 在水一方（聯(lián)、獨(dú)） 16000 在水一方二期 50000 高爾夫 未知 香格里拉（聯(lián)、獨(dú)） 21000 香格里拉二期 10000 雅典花園（聯(lián)、獨(dú)） 45000 太湖之星三期 30000 美之國（獨(dú)） 18000 天倫花園二期 87000 太湖天地（獨(dú)） 37000 金水灣 60000 碧瀛谷（獨(dú)） 18000 日興花園（聯(lián)） 320xx 天倫花園（聯(lián)、獨(dú)） 20xx0 東岸 — 綠洲半島 40432 瑞麗緣（獨(dú)） 3000 泉景花園 35800 寒舍（聯(lián)） 100000 紫竹苑 11500 東方春曉（獨(dú)） 20800 綠洲 .明月灣（聯(lián)） 49000 瀾韻苑二期 14000 遠(yuǎn)香居（聯(lián)） 10226 藝墅 — 家（獨(dú)， 聯(lián) ） 320xx 合計(jì) 3320xx 452958 從上表可以看出 20xx、 20xx 年推出的項(xiàng)目數(shù)量較多，但是每個(gè)項(xiàng)目的量體都不大，因此整體推出的案量不是很大。后市被大眾普遍看好。這類樓盤大多具有以下幾個(gè)特點(diǎn)： 價(jià)價(jià) 位位 中中 檔檔 。 盡管同樣是江南城市，但杭州的自然和景觀優(yōu)勢還是比較明顯。預(yù)計(jì)，今年的發(fā)售量還將大量增加?，F(xiàn)在正在五里湖畔開發(fā)的有 “ 太湖世家 ” ，離市區(qū)僅 15 分鐘，均價(jià)在 3500 元／平方米。位于浦東的康橋半島是典型代表，其 60～ 120 萬元的價(jià)格在上海掀起了熱賣高潮。 但是，剛剛有起色的別墅市場，又遭到國家對于高檔房控制的政策影響，至于影響有多大。以市場來看，蘇州又是外資和臺(tái)資最集中的流入地，別墅的消費(fèi)需求十分旺盛，發(fā)展前景非常廣闊。林語別墅”、“太湖之星”、“碧瀛谷”、“昆山別館”、“克拉水城”、“假日高爾夫別墅”為代表的以 太湖、陽澄湖、靈巖山等風(fēng)景名勝為中心的度假式居住別墅 。同時(shí)，隨著人們對生活質(zhì)量的要求不斷提升，目前，別墅市場中度假式別墅的熱銷成了一道新的風(fēng)景線。 郊外、風(fēng)景區(qū)的度假別墅，如 ：太湖邊、陽澄湖邊或者蘇州地區(qū)各大高爾夫球場別墅，這類別墅憑借的自然風(fēng)景的優(yōu)勢，以休閑度假的功能為主，這些別墅的單總價(jià)都很高，加上缺乏實(shí)用性，因此人們肯定會(huì)猶豫去花個(gè)幾百萬買一樣只是能用來享受的奢侈品，這樣的客源很少，因此這類產(chǎn)品的銷售其實(shí)不好。可以說，別墅是人們追求更好生活的重要載體。 對購房者而言，房源緊張問題有望得以緩解，在 6到 8 月期間會(huì)有近百萬平方米的商品房上市，至今年底，還有近 30 萬平方米的定銷商品房投向市場。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海房價(jià)每平方米價(jià) 7000 元，杭州 5500 元，南京 5000 元，無錫 4000元。從市場的角度看，尋找供需平衡的是價(jià)值規(guī)律。按蘇州城市化規(guī)劃，未來繞城高速之內(nèi)均屬城區(qū)。從剛結(jié)束的園區(qū)第二屆房產(chǎn)交易會(huì)傳來的信息看，總成網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 17 交房屋 1240 套每平方米的平均售價(jià) 4466 元，其中加城湖濱公寓精裝修房平均售價(jià)每平方米達(dá) 5500元，即使是毛坯房均價(jià)也達(dá)到了每平方米 4050 元。 一座城市美不美，一個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)不發(fā) 達(dá)，只要看看這座城市的房子和車子。 主要是應(yīng)為， 400 美金 /平米基本已接近天價(jià)，所有人對上升空間持懷疑態(tài)度。 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 14 土地拍賣帶來土地成本不斷上升 20xx 年最新 土地拍賣情況 區(qū)域 地塊座落編號(hào) 面積（萬） 用途 容積率 土地價(jià) 樓板價(jià) 成本價(jià) 住宅售價(jià) 均價(jià) 吳中區(qū) 吳中區(qū)胥口鎮(zhèn)環(huán)太湖旅游專線公路北側(cè)、香山南路南側(cè)蘇地 20xxG1 居住 ≤ 726 2906 3800 5000 5000 南門路 51 號(hào) 蘇 地20xxB2 10 商住 ≤ 3449 2874 3700 4500 4500 市 區(qū) 西北街 140 號(hào) 蘇 地20xxB1 居住 ≤ 2720 3885 4800 6000 8375 閶胥路 119 號(hào) 蘇 地20xxB3 . 居住 ≤ 4446 2779 4000 5500 北浩弄 16 號(hào) 蘇 地20xxB4 . 居住 ≤ 3241 6483 7200 9000 學(xué)士街 115 號(hào) 蘇 地20xxB5 商住 5886 9810 10600 13000 梅花新村北側(cè)、 312 國道東側(cè)蘇地 20xxG3 7. 居住 ≤ 928 774 1600 2100 2320 東匯路北側(cè)、倪家橋?yàn)I東側(cè)蘇地 20xxG4 居住 ≤ 1447 1206 1800 2300 蘇福公路北側(cè)、酒廠路南側(cè)蘇地 20xxG7 14 居住 ≤ 1105 850 1700 2200 金閶區(qū)白洋灣街道紅菱擯河北側(cè)蘇地 20xxG8 13 居住 ≤ 1105 850 1700 2200 園區(qū) 湖畔花園 居住 2902 927 2600 4500 浙江名城 3 居住 3666 1466 3100 4200 天翔花園 商住 4 4657 1164 2800 4000 新區(qū) 蘇州新區(qū)自來水廠北側(cè)地塊蘇地 20xxB8 25 居住 ≤ 2363 1575 2475 3000 3000 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 15 從土地拍賣的情況來看： 南門路的地塊預(yù)計(jì)在今年年底左右會(huì)推，該地塊一推，南門區(qū)域的最高房價(jià)會(huì)飆升至 4500元，估計(jì)會(huì)刺激南環(huán)路到太湖路之間原來的吳縣市中心的房屋均價(jià)上升到 35004000 元。 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 13 景氣指數(shù)持續(xù)上升并將繼續(xù)上揚(yáng) 二季度 蘇州市 房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)依然上升， 攀至 高點(diǎn) 。 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 12 20xx20xx 年房屋二級市場大幅上升： 房屋轉(zhuǎn)換交易日趨活躍，越來越多的市民賣掉小房換大房，賣掉舊房換新房，形成住房的梯度消費(fèi)，促進(jìn)了房地產(chǎn)一級、三級市場的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 11 蘇州房地產(chǎn)市場分析 全市房地產(chǎn)市場火爆，商品房與二手房供不應(yīng)求，價(jià)格大幅上揚(yáng)，開發(fā)總量快速上升。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值首次突破 20xx 億大關(guān)，達(dá)到 2080 億元，按可比價(jià)計(jì)算比上年