【正文】 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 33 （ 3）面積 20xx 個(gè)案 規(guī)劃面積 主力面積 20xx 個(gè)案 規(guī)劃面積 主力面積 泰盛綠島 200263 263 泰盛綠島二期 220280 250 在水一方 180260 180 在水一方二期 170360 250 香格里拉 203335 208 香格里拉二期 250380 300 雅典花園 155300 190 太湖之星三期 250300 250 美之國花園 200300 255 天倫花園二期 350460 400 太湖天地 250300 250 金水灣 230500 300 碧瀛谷 295380 298 日興花園 230320 270 天倫花園 200250 250 綠洲明月灣 280350 297 瑞麗緣 250 250 東岸 — 綠洲半島 200350 260 寒舍 190300 220 泉景花園 250380 300 瀾韻苑二期 250300 300 紫竹苑 176344 220 東方春曉 400500 遠(yuǎn)香居（聯(lián)） 214306 300 藝墅 — 家（獨(dú)， 聯(lián) ） 210397 300 從上表可以看出。 ? 市民觀念改變，蘇州周邊省市特別是上海人對(duì)“出城”生活變?yōu)橐环N時(shí)尚與浪漫。 蘇州市別墅市場綜述 ? 宏觀經(jīng)濟(jì)不斷向好，外商蜂擁而至，促使高檔物業(yè)暢銷。其中規(guī)模比較大的有建筑面積達(dá) 萬平方米的運(yùn)盛別墅區(qū)，規(guī)劃為 1200 戶人家；總占地達(dá) 1700 畝的翠屏山莊。和上海相比，以頂級(jí)別墅來說，價(jià)格沒有上海貴，但普通別墅價(jià)格并不比上海低。 ◆ 杭州開發(fā)趨熱項(xiàng)目眾多 從 20xx 年 開始，杭州的別墅市場開始了新一輪熱潮。由于環(huán)湖一帶規(guī)劃、道路尚未改善，周邊設(shè)施條件還不完善，因此無錫的環(huán)湖別墅開發(fā)并不理想。 ◆ 中檔別墅 這類別墅是在這兩年內(nèi)興起來的，多位于城郊結(jié)合部。之前的所有空置房幾乎一搶而空。而一 些聯(lián)排別墅已有 30％以上的漲幅 ，一些 獨(dú)立式別墅開盤至今售價(jià)已上升了 50％ ，而且銷售情況依然良好。在成功樓盤的帶動(dòng)下， 下半年起已建成或?qū)⒔ㄔO(shè)的別墅項(xiàng)目將會(huì)超過 30 個(gè) ，且還 有 不斷增加 的趨勢 。據(jù)了解，此類別墅比較 受私營業(yè)主、白領(lǐng)文人、以及一些海外人士的歡迎 ， 銷售情況也比較看好 。 實(shí)實(shí) 用用 性性 高高 價(jià)價(jià) 別別 墅墅 和和 實(shí)實(shí) 惠惠 性性 低低 價(jià)價(jià) 別別 墅墅 市市 場場 前前 景景 看看 好好 。 蘇州房地產(chǎn)市場未來發(fā)展展望 可以清晰理性的得出以下的幾點(diǎn)結(jié)論： （ 1）整體發(fā)展趨勢穩(wěn)定，平均價(jià)格增長幅度較之前（ 20xx 年）有一定減緩，但勢頭仍然呈上升線態(tài)； （ 2）土地釋放量體在城市化建設(shè)進(jìn)程中迅速加大，供求關(guān)系開始變化，價(jià)格指數(shù)開始接受考驗(yàn)； （ 3）商鋪仍然缺乏，市場需求依舊搶手，價(jià)格持續(xù)走高； （ 4）隨著城市化進(jìn)程的不斷加大，城市規(guī)模的發(fā)展方向保持“東西拓展，南北 加強(qiáng)”的勢頭，所以今網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 20 年將在 吳江和相城兩區(qū)域的 地產(chǎn)會(huì)有較大的動(dòng)作，從 7 月最新的土地拍賣情況來看：盡管園區(qū)地產(chǎn)仍將在蘇州地產(chǎn)舞臺(tái)上扮演最重要的角色，但上述兩個(gè)地區(qū)的房產(chǎn)將以價(jià)格上的優(yōu)勢和產(chǎn)品的特色，吸引市場的注意力，進(jìn)而推動(dòng)全蘇州的地產(chǎn)板塊上升勢頭； （ 5）產(chǎn)品多元化、差異化要求開始凸現(xiàn)，小面積有一定成效，但不宜重復(fù)采用，同質(zhì)性產(chǎn)品競爭愈發(fā)激烈。銷售勢頭看好， 1 到 6 月，全市商 品房銷售面積 143． 78 萬平方米，增長 6． 9％，而預(yù)售面積則達(dá) 354． 97 萬平方米，增長 129． 0％，其中住宅預(yù)售單價(jià)已達(dá)到每平方米 3200 元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，市區(qū)人均住房使用面積由五年前的 平方米擴(kuò)大到 平方米，住房成套率達(dá)到 83％，較五年前提高了 18 個(gè)百分點(diǎn)。人氣集聚度又須與房產(chǎn)的需求度保持一致。在傳統(tǒng)的蘇州人眼里，越過運(yùn)河長橋的房子已屬“不理想”，據(jù)稱，現(xiàn)在那里的新房已開始逼近每平方米 3000 元。一位首批購買園區(qū)都市花園住宅的市民告訴記者，當(dāng)初他以每平方米 1800 元的售價(jià)購買了一套 130 多平方米的住宅，現(xiàn)在這套房子每平方米的市場價(jià)（二手房）已接近 4500 元，房價(jià)幾乎漲了 倍。人氣集聚度須與房產(chǎn)需求度保持一致。但是，依據(jù)新區(qū)在蘇州整體市場的地位，按照目前其他區(qū)域的情況來看，走到 4000 元以上是合理的。尤其是海外投資商的聚增，地段好、檔次高的房產(chǎn)供不應(yīng)求， 世界五百強(qiáng)中已有 84 強(qiáng)落戶蘇州 ，海外僑資企業(yè)在蘇州有 2500 多家 ，香港在蘇州投資項(xiàng)目位居境外投資第一位，臺(tái)資企業(yè)在蘇州有 3000 多家 ，海歸派創(chuàng)辦的高科技企業(yè)在蘇州 有200 多家， 境外人士投 資蘇州后紛紛看好蘇州 “ 人居新天堂 ” 。蘇州市區(qū)城市長住戶口準(zhǔn)入登記暫行規(guī)定 187。 ? 全市存量房也全部清倉。加上蘇州本身的文化底蘊(yùn)，自古以來是文人雅士喜歡 責(zé)間定居的好地方，到目前，蘇州的房地產(chǎn)市場仍有大量的成功人士選擇在蘇州作為第二居所或者是功成身退后的養(yǎng)老之地。 1994 年 2 月簽署合作協(xié)議，同年 5 月 12 日蘇州工業(yè)園區(qū)實(shí)施啟動(dòng)，規(guī)劃發(fā)展面積 70平方公里，將用 10 年左右的時(shí)間建設(shè)一個(gè)以高科技為先導(dǎo)、現(xiàn)代工業(yè)為主體、第三產(chǎn)業(yè)和社會(huì)公益事業(yè)配套的具有一定規(guī)模的現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)，按照規(guī)劃將建成一座 60 萬人在這里居住工作的新型工業(yè)城市。新開工面積 萬平方米，增長 ％，增幅比去年同期提高 7 個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)示 江蘇 省房地產(chǎn)業(yè)有較好的發(fā)展趨勢。 江蘇省房地產(chǎn)市場基本分析 —— 投資強(qiáng)勁、銷售走旺 投資情況： 今年 16 月全省累計(jì)完成房地產(chǎn) 開發(fā)投資 204 億元 ，同比增長 ％，增幅比上年同期網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 6 提高 個(gè)百分點(diǎn)；其中 商品住宅建設(shè)投資累計(jì)達(dá)到 億元 ，占投資比重為 %，同比增長 %。南北、東西向的交通干道雖然也是新建了不久，但由于擴(kuò)建的時(shí)候?yàn)榱吮Ｗo(hù)古城風(fēng)貌，無法達(dá)到城市交通真正所需的要求，因此目前蘇州南北、東西向的主干道都慢慢呈現(xiàn)不堪重負(fù)的現(xiàn)象。 人 均國內(nèi)生產(chǎn)總值超過 35700 元，按現(xiàn)行匯率折算超過 4300 美元。城鎮(zhèn)土地使用制度改革取得重大突破，對(duì)除工業(yè)項(xiàng)目以外的經(jīng)營性用地一律實(shí)行以拍賣、招標(biāo)、掛牌出讓方式供地，市土地儲(chǔ)備中心已拍賣、招標(biāo)和掛牌交易 45 宗，計(jì) 萬平方米，獲得出讓金 億元。具體原因如下： ? 新樓盤的高價(jià)格，逼使人們考慮相對(duì)單、總價(jià)較低的二手房。二季度，房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)再創(chuàng)新高 ，企業(yè)家信心指數(shù)、企業(yè)景氣指數(shù)分別達(dá) 和 ，比一季度又上升了 和 個(gè)百分點(diǎn) 。預(yù)計(jì)在該地塊沒有推出 以前， 發(fā)展商根據(jù)期望的市場值，也會(huì)把房價(jià)拉升到 30003500 左右 。園區(qū)的土地供應(yīng)量龐大， 市場的未納量是投資者最擔(dān)心的。建筑和交通構(gòu)筑起了城市的基本框架，映照出一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民生活質(zhì)量。這兩年園區(qū)房產(chǎn)平均上漲了 25％。城市化為蘇州房產(chǎn)開發(fā)帶來了前所未有的發(fā)展空間。按蘇州未來城市規(guī)模 200 萬人口計(jì)算，蘇州的房產(chǎn)市場的空間依然很大，價(jià)格還將穩(wěn)中有升。蘇州房價(jià)的“飛漲”，一定程度上與蘇州原來房價(jià)偏低不無聯(lián)系。 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 19 據(jù)分析，蘇州經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長是房地產(chǎn)市場繼續(xù)紅火的根本保障。蘇州的別墅開發(fā) 始于上個(gè)世紀(jì) 90 年代 ， 一開始并沒有引起蘇州人的多少關(guān)注，然而就 從 20xx年起蘇州別墅市場一下子火了起來 。 低端價(jià)位： 如天平山、木瀆鎮(zhèn)和吳中區(qū)長橋以南、園區(qū)婁葑鎮(zhèn)，這些地方屬于郊區(qū)，但是離市中心不遠(yuǎn)，單價(jià)在 3004000 元 /平米，總價(jià)很好的控制在 100 左右，這樣的別墅經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，并具 有很大的升值潛力，因此同樣也得到了消費(fèi)者的喜愛。蘇州的度假式別墅大多集中在太湖風(fēng)景區(qū)附近 ，建筑風(fēng)格有中式的，也有歐式的。 這些地區(qū)別墅的一個(gè)最大的特點(diǎn)就是交通非常方便 。 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 26 周邊城市別墅市場發(fā)展特點(diǎn)及分析 本項(xiàng)目有著 坪數(shù)規(guī)劃加上依山傍水的好風(fēng)景 ，屬于度假休閑類的別墅，所以對(duì)客源的區(qū)域地理范圍未有嚴(yán)格的定位，本分析報(bào)告將以 杭州、上海、南京、蘇州、無錫等五城市 具有代表性的別墅物業(yè)現(xiàn)狀加以基本研究分析。蘇州的別墅市場生 命力有多大，還是值得拭目以待。從上海這兩年的別墅價(jià)格走向來看，此類別墅的樓價(jià)始終保持著增長勢頭，將是未來發(fā)展的熱點(diǎn)。 隨著無錫市區(qū)的南擴(kuò)及橫跨五里湖的城市景觀大堤的修建，五里湖畔別墅的開發(fā)可能會(huì)好轉(zhuǎn)，這一帶的房產(chǎn)尤其是土地會(huì)增值不少。據(jù)悉，杭州目前的別墅土地儲(chǔ)備量達(dá)到了 3 萬畝，可建的別墅量相當(dāng)驚人。其他城市沒有杭州的西湖和眾多的山山水水。 這類別墅因處于城郊，售價(jià)相對(duì)較低，一般在 3000 元／平方米左右，如中國人家、聽泉水山莊等； 交交 通通 便便 利利 。 ? WTO 加入，蘇州國際化都市進(jìn)程加快，城市綜合競爭力不斷提高，受全國乃至全球投資者關(guān)注程度加大，外商投資力度加大，投資人數(shù)增加。 但是， 20xx 年的市場量體比 20xx 年還是有明顯增長的，增長量近 35%。 說明目前毫宅的概念不在光光停留于大房型、大面積，高品位、高質(zhì)感、好地段、優(yōu)資源 的組合才是真正意義上的豪宅。 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 36 相相 關(guān)關(guān) 項(xiàng)項(xiàng) 目目 媒媒 體體 介介 質(zhì)質(zhì) 分分 析析 別墅案的推廣除了部分采用常規(guī)手段： POP 看板、樓書、模型與各式樣板房外，還運(yùn)用了路邊的大型廣告看板、姑蘇晚報(bào)，大型別 墅項(xiàng)目如“太湖之星”運(yùn)用了網(wǎng)絡(luò)媒體、電視作為轉(zhuǎn)播媒介。一些精明而又有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的上海人，看中了這里投資增值的潛力，或者就是作為自己度假的“領(lǐng)地”。