【正文】 一些精明而又有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的上海人，看中了這里投資增值的潛力，或者就是作為自己度假的“領(lǐng)地”。 說(shuō)明目前毫宅的概念不在光光停留于大房型、大面積，高品位、高質(zhì)感、好地段、優(yōu)資源 的組合才是真正意義上的豪宅。 ? WTO 加入，蘇州國(guó)際化都市進(jìn)程加快，城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力不斷提高，受全國(guó)乃至全球投資者關(guān)注程度加大，外商投資力度加大，投資人數(shù)增加。其他城市沒(méi)有杭州的西湖和眾多的山山水水。 隨著無(wú)錫市區(qū)的南擴(kuò)及橫跨五里湖的城市景觀大堤的修建，五里湖畔別墅的開(kāi)發(fā)可能會(huì)好轉(zhuǎn)，這一帶的房產(chǎn)尤其是土地會(huì)增值不少。蘇州的別墅市場(chǎng)生 命力有多大，還是值得拭目以待。 這些地區(qū)別墅的一個(gè)最大的特點(diǎn)就是交通非常方便 。 低端價(jià)位： 如天平山、木瀆鎮(zhèn)和吳中區(qū)長(zhǎng)橋以南、園區(qū)婁葑鎮(zhèn)，這些地方屬于郊區(qū)，但是離市中心不遠(yuǎn)，單價(jià)在 3004000 元 /平米，總價(jià)很好的控制在 100 左右，這樣的別墅經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，并具 有很大的升值潛力，因此同樣也得到了消費(fèi)者的喜愛(ài)。 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書(shū) 上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司 19 據(jù)分析，蘇州經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)紅火的根本保障。按蘇州未來(lái)城市規(guī)模 200 萬(wàn)人口計(jì)算，蘇州的房產(chǎn)市場(chǎng)的空間依然很大，價(jià)格還將穩(wěn)中有升。這兩年園區(qū)房產(chǎn)平均上漲了 25％。園區(qū)的土地供應(yīng)量龐大， 市場(chǎng)的未納量是投資者最擔(dān)心的。二季度，房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)再創(chuàng)新高 ，企業(yè)家信心指數(shù)、企業(yè)景氣指數(shù)分別達(dá) 和 ，比一季度又上升了 和 個(gè)百分點(diǎn) 。城鎮(zhèn)土地使用制度改革取得重大突破，對(duì)除工業(yè)項(xiàng)目以外的經(jīng)營(yíng)性用地一律實(shí)行以拍賣(mài)、招標(biāo)、掛牌出讓方式供地，市土地儲(chǔ)備中心已拍賣(mài)、招標(biāo)和掛牌交易 45 宗，計(jì) 萬(wàn)平方米，獲得出讓金 億元。南北、東西向的交通干道雖然也是新建了不久，但由于擴(kuò)建的時(shí)候?yàn)榱吮Ｗo(hù)古城風(fēng)貌，無(wú)法達(dá)到城市交通真正所需的要求，因此目前蘇州南北、東西向的主干道都慢慢呈現(xiàn)不堪重負(fù)的現(xiàn)象。新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) ％，增幅比去年同期提高 7 個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)示 江蘇 省房地產(chǎn)業(yè)有較好的發(fā)展趨勢(shì)。加上蘇州本身的文化底蘊(yùn)，自古以來(lái)是文人雅士喜歡 責(zé)間定居的好地方，到目前，蘇州的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有大量的成功人士選擇在蘇州作為第二居所或者是功成身退后的養(yǎng)老之地。蘇州市區(qū)城市長(zhǎng)住戶(hù)口準(zhǔn)入登記暫行規(guī)定 187。但是，依據(jù)新區(qū)在蘇州整體市場(chǎng)的地位，按照目前其他區(qū)域的情況來(lái)看，走到 4000 元以上是合理的。一位首批購(gòu)買(mǎi)園區(qū)都市花園住宅的市民告訴記者，當(dāng)初他以每平方米 1800 元的售價(jià)購(gòu)買(mǎi)了一套 130 多平方米的住宅，現(xiàn)在這套房子每平方米的市場(chǎng)價(jià)（二手房）已接近 4500 元，房?jī)r(jià)幾乎漲了 倍。人氣集聚度又須與房產(chǎn)的需求度保持一致。銷(xiāo)售勢(shì)頭看好， 1 到 6 月，全市商 品房銷(xiāo)售面積 143． 78 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 6． 9％，而預(yù)售面積則達(dá) 354． 97 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 129． 0％，其中住宅預(yù)售單價(jià)已達(dá)到每平方米 3200 元。 實(shí)實(shí) 用用 性性 高高 價(jià)價(jià) 別別 墅墅 和和 實(shí)實(shí) 惠惠 性性 低低 價(jià)價(jià) 別別 墅墅 市市 場(chǎng)場(chǎng) 前前 景景 看看 好好 。在成功樓盤(pán)的帶動(dòng)下， 下半年起已建成或?qū)⒔ㄔO(shè)的別墅項(xiàng)目將會(huì)超過(guò) 30 個(gè) ，且還 有 不斷增加 的趨勢(shì) 。之前的所有空置房幾乎一搶而空。由于環(huán)湖一帶規(guī)劃、道路尚未改善，周邊設(shè)施條件還不完善，因此無(wú)錫的環(huán)湖別墅開(kāi)發(fā)并不理想。和上海相比，以頂級(jí)別墅來(lái)說(shuō)，價(jià)格沒(méi)有上海貴，但普通別墅價(jià)格并不比上海低。 蘇州市別墅市場(chǎng)綜述 ? 宏觀經(jīng)濟(jì)不斷向好，外商蜂擁而至，促使高檔物業(yè)暢銷(xiāo)。 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書(shū) 上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司 33 （ 3）面積 20xx 個(gè)案 規(guī)劃面積 主力面積 20xx 個(gè)案 規(guī)劃面積 主力面積 泰盛綠島 200263 263 泰盛綠島二期 220280 250 在水一方 180260 180 在水一方二期 170360 250 香格里拉 203335 208 香格里拉二期 250380 300 雅典花園 155300 190 太湖之星三期 250300 250 美之國(guó)花園 200300 255 天倫花園二期 350460 400 太湖天地 250300 250 金水灣 230500 300 碧瀛谷 295380 298 日興花園 230320 270 天倫花園 200250 250 綠洲明月灣 280350 297 瑞麗緣 250 250 東岸 — 綠洲半島 200350 260 寒舍 190300 220 泉景花園 250380 300 瀾韻苑二期 250300 300 紫竹苑 176344 220 東方春曉 400500 遠(yuǎn)香居（聯(lián)） 214306 300 藝墅 — 家（獨(dú)， 聯(lián) ） 210397 300 從上表可以看出。下面僅就總價(jià)相近的因素而造成客源存在一定的重疊性的區(qū)域做出分析。畢竟別墅更能帶給我們一種人性化的感覺(jué)。這說(shuō)明，低端價(jià)位的別墅在消失，高端價(jià)位沒(méi)有上升的空間，兩者之間的差距在縮小。基礎(chǔ)建設(shè)步伐加快，無(wú)論是園區(qū)或是新區(qū)，規(guī)劃日趨成熟。從建筑風(fēng)格上看，杭州別墅大多是西洋風(fēng)格，而蘇州和南京則有一些純粹中國(guó)風(fēng)格的別墅。 20xx 年，杭州市區(qū) 人均 GDP 已達(dá)到 3025 美元， 20xx 年，人均 GDP 將突破 4000 美元。這類(lèi)別墅平均售價(jià)一般在 13500 元／平方米。 4. 升升 值值 快快 作為住宅最高形態(tài)的別墅，類(lèi)似股市中的績(jī)優(yōu)科技股，上升的潛力大。目前在蘇州， 除了 歐式、美式建筑 風(fēng)格的獨(dú)棟別墅外，我們還可以看到另一種具有 蘇州園林特色的中式別墅 。環(huán)古城風(fēng)貌保護(hù)工程這一蘇州歷史上規(guī)模最大的城市改造項(xiàng)目的實(shí)施， 1000 公頃綠地增建的啟動(dòng)，以及繞城快速道路系統(tǒng)的建設(shè)等，都將極大改善市容市貌和人居環(huán)境，提升城市形象及品位。 6月中旬我市舉辦的房交會(huì)成交房每平 方米均價(jià)為 3993 元，較上屆房交會(huì)每平方米上漲了 1380 元。這是近年來(lái)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫的重要原因之一。 蘇州房地產(chǎn)近期動(dòng)態(tài)分析 房產(chǎn)熱反映了一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民生活質(zhì)量。 海外投資商聚增拉動(dòng)蘇州房?jī)r(jià)一路飚升 今年以來(lái)蘇州房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)， 市區(qū)商品房住宅平均成交價(jià)同比增長(zhǎng)百分之三十以上 。房屋二級(jí)市場(chǎng)置換價(jià)格上漲，交易活躍，市區(qū)舊住宅成交過(guò)戶(hù)面積達(dá) 萬(wàn)平方米，成交額 億元。目前蘇州市區(qū)的發(fā)展 空間幾乎沒(méi)有的情況下，勢(shì)必對(duì)新區(qū)、園區(qū)是非常有好處的。個(gè)人仍是購(gòu)房主體，銷(xiāo)售給個(gè)人的商品房面積為 萬(wàn)平方米，占銷(xiāo)售總面積的 %，同比增長(zhǎng) ％；銷(xiāo)售額為 億元，占銷(xiāo)售總額的 %，增長(zhǎng) ％。 全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入達(dá) 億元，增長(zhǎng) %（同口徑增長(zhǎng) %） ，其中地方財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) %。 ? 城市建設(shè)速度加快，新的貨幣拆遷政策出臺(tái)，不少拆遷戶(hù)進(jìn)入二手市場(chǎng)購(gòu)房，促進(jìn)了二手房交易。 新區(qū)的土地拍賣(mài)最少， 也是區(qū)域價(jià)格定位最有爭(zhēng)議的一個(gè)區(qū)域 。這幾乎是所有來(lái)到蘇州的外地人的一致感受。蘇州連續(xù)入選“世界九大新興科技城市”、“中國(guó)最具活力的城市”等，以世界 500 強(qiáng)為代表的國(guó)際資本普遍看好蘇州，不少民間資本也把蘇州作為最佳投資目的地之一。 蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)熱力不減，從有關(guān)部門(mén)獲悉，今年 1 到 6 月全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 79． 86 億元，同比增長(zhǎng) 103． 9％，繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭；其中，住宅投資達(dá)到 71． 02 億元，同比增長(zhǎng)120． 1％，繼續(xù)占開(kāi)發(fā)投資的主導(dǎo)地位。 區(qū)域 20xx 年 20xx 年 獨(dú)棟 聯(lián)體 獨(dú)棟 聯(lián)體 市區(qū) 中心 4000 3500 10000 7000 周邊 3000 3000 5000 4000 園區(qū) 湖西 4500 4000 10000 7000 湖東 沒(méi)有 8000 5000 新區(qū) 中心 3000 6000 木瀆 20xx 3500 太湖 3000 沒(méi)有 8000 吳中區(qū) 中心區(qū) 3000 2200 5000 3500 長(zhǎng)橋以北 1800 3000 根據(jù)蘇州各類(lèi)型別墅銷(xiāo)售情況的調(diào)查顯示，市區(qū)及周邊地區(qū)的別墅全面熱銷(xiāo)，價(jià)格均有大幅度上漲，部分別墅每平方米上漲達(dá)數(shù)千元。不同的人對(duì)于居住品質(zhì)有著不同的要求，蘇州的別墅也由此呈現(xiàn)出了多樣化發(fā)展的趨勢(shì)。 而且 市場(chǎng)總量 也 并 不大，項(xiàng)目不太多，規(guī)模也比較小， 多數(shù)別墅區(qū)在 20～ 50 幢左右。購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)物業(yè)的有中產(chǎn)階層，也有一般的市民。 杭州的別墅價(jià)格 高的可達(dá) 20xx0 元／平方米，低的也在 5000 元／平方米左右 。 環(huán)環(huán) 境境 適適 宜宜 。 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書(shū) 上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司 32 （ 2） 價(jià)格 20xx 個(gè)案 均價(jià) 20xx 個(gè)案 均價(jià) 泰盛綠島（聯(lián)） 3030 泰盛綠島二期 4000 在水一方（聯(lián)、獨(dú)） 2400、 3000 在水一方二期 4000 香格里拉 2400、 3000 香格里拉二期 6000 雅典花園 2400、 3600 太湖之星三期 8500 美之國(guó)花園（獨(dú)） 3700 天倫花園二期 10000（裝修） 太湖天地（獨(dú)） 6000 金水灣 待定 碧瀛谷（獨(dú)） 10000 日 興花園（聯(lián)） 4000 天倫花園（聯(lián)、獨(dú)） 3500 綠洲明月灣（聯(lián)） 2500 瑞麗緣（獨(dú)） 7500 東岸 — 綠洲半島 5000 寒舍 3800、 8000 泉景花園 4500 瀾韻苑二期 7800 紫竹苑 4500 東方春曉 10000 遠(yuǎn)香居（聯(lián)） 5600 藝墅 — 家（獨(dú)， 聯(lián) ） 4200 從上表分析， 20xx 年，周邊郊區(qū)的普通實(shí)用型別墅，獨(dú)棟價(jià)格在 30004000 之間，市中心、太湖邊、金雞湖畔的別墅已經(jīng)達(dá)到了 700010000 元的價(jià)格范圍。 相相 關(guān)關(guān) 項(xiàng)項(xiàng) 目目 客