【正文】 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢有限公司 1 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目 可行性 研究 報(bào)告書 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢有限公司 2 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢有限公司 3 目 錄 第一章 總論 項(xiàng)目名稱及建設(shè)單位 項(xiàng)目提出的背景 項(xiàng)目承辦單位概況 可行性研究工作過程 可行性研究的主要結(jié)論 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和社會(huì)意義 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 社會(huì)意義 第三章 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)與項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)調(diào)查 項(xiàng)目產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)能力預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模 第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件 原料與資源條 件 廠址的選擇 廠址的建設(shè)條件 第五章 技術(shù)工藝和設(shè)備選擇 項(xiàng)目生產(chǎn)規(guī)模的確定 技術(shù)工藝方案 設(shè)備選型 總圖與運(yùn)輸 公用工程及輔助設(shè)施 第六章 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能及工業(yè)衛(wèi)生 建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢有限公司 4 主要污染源及污染物 綜合利用及治理方案 綠化 節(jié)能 第七章 生產(chǎn)組織及勞動(dòng)定員 企業(yè)組織及工作制度 勞動(dòng)定員 人員培訓(xùn) 第八章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃與進(jìn)度安排 第九章 投資估算與資金籌措 投資估算的依據(jù) 投資估算 流動(dòng)資金估算 項(xiàng)目工程建設(shè)計(jì)劃 資金籌措計(jì)劃 第十章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與效益分析 經(jīng)營(yíng)成本 收入預(yù)期 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 第十一章 項(xiàng)目實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 第十二章 結(jié)論 經(jīng)濟(jì)效益可觀 生態(tài)效益突出 社會(huì)效益顯著 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢有限公司 5 宏觀市場(chǎng)篇 江蘇省 江蘇省宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 全省國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo) 20xx年 712 月 指標(biāo)名稱 累計(jì) (億元 ) 累計(jì)增長(zhǎng) (%) 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 工業(yè)增加值 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 進(jìn)出口總額 (億美元 ) 出口 (億美元 ) 實(shí)際利用外資總額 (億美元 ) 財(cái)政總收入 財(cái)政支出 消費(fèi)價(jià)格總指數(shù) (去年同期 =100) 城 鎮(zhèn)居民人均可支配收入 (元 ) 4308 農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入 (元 ) 2020 在崗職工平均工資 (元 ) 6097 基本分析：各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全線飚紅，利用外資總額大幅增加。 江蘇省房地產(chǎn)市場(chǎng)基本分析 —— 投資強(qiáng)勁、銷售走旺 投資情況： 今年 16 月全省累計(jì)完成房地產(chǎn) 開發(fā)投資 204 億元 ，同比增長(zhǎng) ％，增幅比上年同期網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢有限公司 6 提高 個(gè)百分點(diǎn)；其中 商品住宅建設(shè)投資累計(jì)達(dá)到 億元 ，占投資比重為 %，同比增長(zhǎng) %。 商品房銷售情況： 到 6 月底全省累計(jì) 銷售商品房面積達(dá) 萬(wàn)平方米 ，實(shí)現(xiàn)商品房 銷售額 億元 ，比去年同期分別增長(zhǎng) ％和 ％；其中銷售商品住宅 萬(wàn)平方米，銷售額為 億元，分別增長(zhǎng) ％和 ％。個(gè)人仍是購(gòu)房主體，銷售給個(gè)人的商品房面積為 萬(wàn)平方米，占銷售總面積的 %，同比增長(zhǎng) ％；銷售額為 億元，占銷售總額的 %，增長(zhǎng) ％。 土地市場(chǎng)： 16 月全省累計(jì)完成 土地開發(fā)投資 億元 ，同比增長(zhǎng) ％；本年 購(gòu)置土地面積 624萬(wàn)平方米 ，增長(zhǎng) ％； 完成開發(fā)土地面積 387 萬(wàn)平方米 ，增長(zhǎng) 72％。 16 月全省商品房施工面積為 3733 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％，其中住宅施工面積為 3029 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) ％。新開工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) ％，增幅比去年同期提高 7 個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)示 江蘇 省房地產(chǎn)業(yè)有較好的發(fā)展趨勢(shì)。 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢有限公司 7 蘇州市 蘇州市人文與地理環(huán)境 地理位置 長(zhǎng)江 蘇州 太湖 人口： 600 萬(wàn) 上海 積： 8488 平方公里 浙江 行政區(qū)劃 昆山 常熟 蘇 州 吳江 太倉(cāng) 張家港 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢有限公司 8 交通聯(lián)系： 周邊： 南京 常州 無(wú)錫 滬寧高速 蘇州 （ 1 小時(shí)內(nèi) ） 蘇虹機(jī)場(chǎng)路 蘇嘉杭高速 滬 寧 高 速 公路 312 國(guó)道 京滬鐵路 昆山 浙江 上海 市內(nèi) ： 市區(qū)先后建成了干將路、東環(huán)路、南環(huán)路等一批主次干道，齊門互通式立交橋和其他大橋 10 座，基本上形成井字型加環(huán)路的城市快速干道系統(tǒng)。但由于為了保護(hù)蘇州古城的風(fēng)貌，蘇州在內(nèi)城道路建設(shè)上采取的是非常保守的做法。南北、東西向的交通干道雖然也是新建了不久，但由于擴(kuò)建的時(shí)候?yàn)榱吮Ｗo(hù)古城風(fēng)貌，無(wú)法達(dá)到城市交通真正所需的要求，因此目前蘇州南北、東西向的主干道都慢慢呈現(xiàn)不堪重負(fù)的現(xiàn)象。因此，蘇州政府在積極尋求解決方法。其中之一就是將人口往外圍遷移，網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢有限公司 9 同時(shí)修建環(huán)城快速公路，將人流、車輛分流，以緩解市區(qū)的壓力。目前蘇州市區(qū)的發(fā)展 空間幾乎沒有的情況下，勢(shì)必對(duì)新區(qū)、園區(qū)是非常有好處的。 經(jīng)濟(jì)狀況 （ 1） 整體經(jīng)濟(jì)模塊化發(fā)展 一體兩翼 的大發(fā)展格局 新區(qū) 是指蘇州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)， 簡(jiǎn)稱 SND，于 1989 年 開始建設(shè)，是蘇州最早的開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積 52 平方公里， 目前 SND 的城市面積已達(dá) 18 平方公里，總建筑面積 600 多萬(wàn)平方米 市區(qū)：文化、 商業(yè) 中新蘇州工業(yè) 園區(qū) 位于蘇州城東金雞湖地區(qū)，是中 國(guó)和新加坡政府的最大的合作項(xiàng)目。 1994 年 2 月簽署合作協(xié)議，同年 5 月 12 日蘇州工業(yè)園區(qū)實(shí)施啟動(dòng)，規(guī)劃發(fā)展面積 70平方公里，將用 10 年左右的時(shí)間建設(shè)一個(gè)以高科技為先導(dǎo)、現(xiàn)代工業(yè)為主體、第三產(chǎn)業(yè)和社會(huì)公益事業(yè)配套的具有一定規(guī)模的現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)，按照規(guī)劃將建成一座 60 萬(wàn)人在這里居住工作的新型工業(yè)城市。 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢有限公司 10 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 全市經(jīng)濟(jì)高開高走，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量穩(wěn)步提高。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值首次突破 20xx 億大關(guān)，達(dá)到 2080 億元，按可比價(jià)計(jì)算比上年增長(zhǎng) %。 人 均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超過 35700 元，按現(xiàn)行匯率折算超過 4300 美元。全市三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： 。 全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入達(dá) 億元，增長(zhǎng) %（同口徑增長(zhǎng) %） ，其中地方財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) %。財(cái)政收入占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重連續(xù) 7 年持續(xù)上升，達(dá)到 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 綜上所述， 蘇州的地理位置優(yōu)越、交通便捷，發(fā)展格局合理、經(jīng)濟(jì)繁榮，具備有了房地產(chǎn)的基礎(chǔ)條件。加上蘇州本身的文化底蘊(yùn)，自古以來(lái)是文人雅士喜歡 責(zé)間定居的好地方，到目前，蘇州的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有大量的成功人士選擇在蘇州作為第二居所或者是功成身退后的養(yǎng)老之地。這也是多年來(lái)一直支撐蘇州高檔別墅房的主要原因。 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢有限公司 11 蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 全市房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，商品房與二手房供不應(yīng)求，價(jià)格大幅上揚(yáng)，開發(fā)總量快速上升。城鎮(zhèn)土地使用制度改革取得重大突破，對(duì)除工業(yè)項(xiàng)目以外的經(jīng)營(yíng)性用地一律實(shí)行以拍賣、招標(biāo)、掛牌出讓方式供地，市土地儲(chǔ)備中心已拍賣、招標(biāo)和掛牌交易 45 宗，計(jì) 萬(wàn)平方米，獲得出讓金 億元。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %，商品房施工面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %，竣工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，銷售額 億元，分別比上年增長(zhǎng) %和 %。其中商品住宅銷售面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，全市商品住宅平均售價(jià)達(dá)到 2053 元 /平方米，上升 %。房屋二級(jí)市場(chǎng)置換價(jià)格上漲，交易活躍，市區(qū)舊住宅成交過戶面積達(dá) 萬(wàn)平方米，成交額 億元。 （ 1） 供需關(guān)系 銷售數(shù)字直線上升： ? 20xx 年下半年，園區(qū)、市區(qū)、新區(qū)、吳中區(qū) 這三大區(qū)域的予售房一銷而