【正文】 業(yè)城市。因此，蘇州政府在積極尋求解決方法。新開工面積 萬平方米，增長 ％，增幅比去年同期提高 7 個百分點，預示 江蘇 省房地產業(yè)有較好的發(fā)展趨勢。 商品房銷售情況： 到 6 月底全省累計 銷售商品房面積達 萬平方米 ，實現商品房 銷售額 億元 ，比去年同期分別增長 ％和 ％；其中銷售商品住宅 萬平方米，銷售額為 億元，分別增長 ％和 ％。 江蘇省房地產市場基本分析 —— 投資強勁、銷售走旺 投資情況： 今年 16 月全省累計完成房地產 開發(fā)投資 204 億元 ，同比增長 ％，增幅比上年同期網獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產咨詢有限公司 6 提高 個百分點；其中 商品住宅建設投資累計達到 億元 ，占投資比重為 %，同比增長 %。 16 月全省商品房施工面積為 3733 萬平方米，同比增長 ％，其中住宅施工面積為 3029 萬平方米，增長 ％。南北、東西向的交通干道雖然也是新建了不久，但由于擴建的時候為了保護古城風貌，無法達到城市交通真正所需的要求，因此目前蘇州南北、東西向的主干道都慢慢呈現不堪重負的現象。 經濟狀況 （ 1） 整體經濟模塊化發(fā)展 一體兩翼 的大發(fā)展格局 新區(qū) 是指蘇州高新技術開發(fā)區(qū)， 簡稱 SND，于 1989 年 開始建設，是蘇州最早的開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積 52 平方公里， 目前 SND 的城市面積已達 18 平方公里，總建筑面積 600 多萬平方米 市區(qū)：文化、 商業(yè) 中新蘇州工業(yè) 園區(qū) 位于蘇州城東金雞湖地區(qū)，是中 國和新加坡政府的最大的合作項目。 人 均國內生產總值超過 35700 元，按現行匯率折算超過 4300 美元。 綜上所述， 蘇州的地理位置優(yōu)越、交通便捷，發(fā)展格局合理、經濟繁榮，具備有了房地產的基礎條件。城鎮(zhèn)土地使用制度改革取得重大突破，對除工業(yè)項目以外的經營性用地一律實行以拍賣、招標、掛牌出讓方式供地，市土地儲備中心已拍賣、招標和掛牌交易 45 宗，計 萬平方米，獲得出讓金 億元。 （ 1） 供需關系 銷售數字直線上升： ? 20xx 年下半年，園區(qū)、市區(qū)、新區(qū)、吳中區(qū) 這三大區(qū)域的予售房一銷而空，銷售率達 95%以上。具體原因如下： ? 新樓盤的高價格，逼使人們考慮相對單、總價較低的二手房。 在市區(qū)購買二手房也可根據 171。二季度，房地產業(yè)景氣指數再創(chuàng)新高 ，企業(yè)家信心指數、企業(yè)景氣指數分別達 和 ，比一季度又上升了 和 個百分點 。蘇州房價居高不下的原因除土地供應不足，需求旺盛拉動房價。預計在該地塊沒有推出 以前， 發(fā)展商根據期望的市場值，也會把房價拉升到 30003500 左右 。正在人們議論是否新區(qū)的房價能創(chuàng)造神話的時候，該地塊又流標了，所以所 新區(qū)的房價最具有爭議性和變化性。園區(qū)的土地供應量龐大， 市場的未納量是投資者最擔心的。 ●蘇州經濟高速增長推動城市化進程，加快城市人氣集聚。建筑和交通構筑起了城市的基本框架，映照出一個城市的經濟發(fā)展水平和居民生活質量。蘇州城市的巨大變化決定了地產樓市的價格走向。這兩年園區(qū)房產平均上漲了 25％。隨著城市的擴容，原本一些處在城郊接合部的地塊房產 也開始熱了起來。城市化為蘇州房產開發(fā)帶來了前所未有的發(fā)展空間。高速增長的經濟在推動城市化進程的同時，大量集聚人氣。按蘇州未來城市規(guī)模 200 萬人口計算，蘇州的房產市場的空間依然很大，價格還將穩(wěn)中有升。網獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產咨詢有限公司 18 居民的購房欲望顯示了城市化給他們帶來的對生活質量的追求。蘇州房價的“飛漲”，一定程度上與蘇州原來房價偏低不無聯系。統(tǒng)計數據顯示，到 6 月底，全市商品房施工面積 1468． 01萬平方米，其中新開工面積為 527． 04 萬平方米，竣工面積為 145． 31 萬平方米，分別比上年同期增長 92． 2％、 37． 8％和 19． 43％。 網獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產咨詢有限公司 19 據分析，蘇州經濟的強勁增長是房地產市場繼續(xù)紅火的根本保障。 同時，蘇州正在成為各方人才的集聚地 ，去年年底人口普查時，蘇州外來人口已經達到 180 萬人，比 20xx 年 151 萬人增加了五分之一，如此快速的人口增長，客觀上造成了更大的需求。蘇州的別墅開發(fā) 始于上個世紀 90 年代 ， 一開始并沒有引起蘇州人的多少關注，然而就 從 20xx年起蘇州別墅市場一下子火了起來 。在蘇州的別墅購買者中，部分來自于國內其它地區(qū)及境外，隨網獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產咨詢有限公司 22 著蘇州經濟的持續(xù)發(fā)展，越來越多的本地人加入了別墅一族。 低端價位： 如天平山、木瀆鎮(zhèn)和吳中區(qū)長橋以南、園區(qū)婁葑鎮(zhèn)，這些地方屬于郊區(qū)，但是離市中心不遠，單價在 3004000 元 /平米，總價很好的控制在 100 左右，這樣的別墅經濟實惠，并具 有很大的升值潛力，因此同樣也得到了消費者的喜愛。這類別墅的 建筑面積一般在 200 平米左右，價格在 150 萬以上 。蘇州的度假式別墅大多集中在太湖風景區(qū)附近 ，建筑風格有中式的，也有歐式的。 網獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產咨詢有限公司 24 蘇州別墅市場綜合評價 20xx 年以來，一些品質優(yōu)異、價位適宜的別墅項目在蘇州樓市上熱銷連連。 這些地區(qū)別墅的一個最大的特點就是交通非常方便 。從最近的蘇州樓市的走勢來看， 普通商品房價格有 10％至 20％的上漲 已相當不錯。 網獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產咨詢有限公司 26 周邊城市別墅市場發(fā)展特點及分析 本項目有著 坪數規(guī)劃加上依山傍水的好風景 ，屬于度假休閑類的別墅，所以對客源的區(qū)域地理范圍未有嚴格的定位，本分析報告將以 杭州、上海、南京、蘇州、無錫等五城市 具有代表性的別墅物業(yè)現狀加以基本研究分析。 20xx 年， 隨著蘇州經濟的發(fā)展， 房地產業(yè)高潮的來臨， 蘇州別墅市場已出現了復蘇 。蘇州的別墅市場生 命力有多大，還是值得拭目以待。上海的高檔別墅目前面臨著供大于求的局面，一些物業(yè)空置情況相當嚴重。從上海這兩年的別墅價格走向來看，此類別墅的樓價始終保持著增長勢頭，將是未來發(fā)展的熱點。 網獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產咨詢有限公司 28 無無 錫錫 市市 場場 較較 冷冷 期期 待待 轉轉 機機 和蘇州類似，無錫的 別墅總量很少， 且基本 集中在太湖五里湖畔，現有的別墅很多為 1995 年左右開發(fā)的。 隨著無錫市區(qū)的南擴及橫跨五里湖的城市景觀大堤的修建，五里湖畔別墅的開發(fā)可能會好轉，這一帶的房產尤其是土地會增值不少。 杭州的別墅消費時代將在若干年后出現。據悉，杭州目前的別墅土地儲備量達到了 3 萬畝，可建的別墅量相當驚人。同樣作為全國風景旅游城市的蘇州，單價也只有兩40005000 元。其他城市沒有杭州的西湖和眾多的山山水水。 南南 京京 價價 格格 合合 適適 、 交交 通通 方方 便便 隨著近年來南京交通基礎設施的大大改善，郊區(qū)城市化特征愈加明顯，在南京的東郊和南郊出現了大量的別墅項目，尤其是南郊江寧區(qū)，至少有 5 個項目已啟動。 這類別墅因處于城郊，售價相對較低，一般在 3000 元／平方米左右，如中國人家、聽泉水山莊等； 交交 通通 便便 利利 。這類別墅不是 依山，就是傍水，迎合了都市人親近自然的心態(tài)，同時也適合老年人居住。 ? WTO 加入，蘇州國際化都市進程加快，城市綜合競爭力不斷提高，受全國乃至全球投資者關注程度加大，外商投資力度加大，投資人數增加。道路交通、配套設施都已成形。 但是， 20xx 年的市場量體比 20xx 年還是有明顯增長的，增長量近 35%。相反，高檔別墅群受到國家出臺的控制別墅房政策的影響，價格沒有上升的趨向，并且在開發(fā)量體上有所萎縮。 說明目前毫宅的概念不在光光停留于大房型、大面積，高品位、高質感、好地段、優(yōu)資源 的組合才是真正意義上的豪宅。 網獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產咨詢有限公司 35 （ 5）銷售率 20xx 已推個案 銷售率 20xx 待推個案 銷售率 泰盛綠島 70% 泰盛綠島二期 100% 在水一方 90% 在水一方二期 80% 香格里拉 100% 香格里拉二期 100% 雅典花園 100% 太湖之星三期 美之國花園 100% 天倫花園二期 未開盤 太湖天地 75% 金水灣 碧瀛谷 65% 日興花園 天倫花園 100% 綠洲明月灣 85% 瑞麗緣 80% 東岸 — 綠洲半島 未開盤 寒舍 65% 泉景花園 瀾韻苑二期 100% 紫竹苑 30% 東方春曉 40% 遠香居（聯） 95% 藝墅 — 家（獨， 聯 ） 100% 現在所有的項目都取得了不錯的銷售率。 網獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產咨詢有限公司 36 相相 關關 項項 目目 媒媒 體體 介介 質質 分分 析析 別墅案的推廣除了部分采用常規(guī)手段： POP 看板、樓書、模型與各式樣板房外，還運用了路邊的大型廣告看板、姑蘇晚報，大型別 墅項目如“太湖之星”運用了網絡媒體、電視作為轉播媒介。 目目 標標 市市 場場 客客 源源 需需 求求 分分 析析 區(qū)域劃分的不同地段屬性，各區(qū)域的客源也不盡相同。一些精明而又有經濟實力的上海人，看中了這里投資增值的潛力，或者就是作為自己度假的“領地”。因此隨著人均收入的增加，家用轎車的普及化，部分蘇州人已經不滿足于居住公寓房，別墅成了部分蘇州人安家置業(yè)的新選擇。