【正文】 增長(zhǎng) %。但由于為了保護(hù)蘇州古城的風(fēng)貌，蘇州在內(nèi)城道路建設(shè)上采取的是非常保守的做法。網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書(shū) 上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司 1 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目 可行性 研究 報(bào)告書(shū) 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書(shū) 上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司 2 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書(shū) 上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司 3 目 錄 第一章 總論 項(xiàng)目名稱(chēng)及建設(shè)單位 項(xiàng)目提出的背景 項(xiàng)目承辦單位概況 可行性研究工作過(guò)程 可行性研究的主要結(jié)論 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和社會(huì)意義 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 社會(huì)意義 第三章 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)與項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)調(diào)查 項(xiàng)目產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)能力預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模 第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件 原料與資源條 件 廠址的選擇 廠址的建設(shè)條件 第五章 技術(shù)工藝和設(shè)備選擇 項(xiàng)目生產(chǎn)規(guī)模的確定 技術(shù)工藝方案 設(shè)備選型 總圖與運(yùn)輸 公用工程及輔助設(shè)施 第六章 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能及工業(yè)衛(wèi)生 建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書(shū) 上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司 4 主要污染源及污染物 綜合利用及治理方案 綠化 節(jié)能 第七章 生產(chǎn)組織及勞動(dòng)定員 企業(yè)組織及工作制度 勞動(dòng)定員 人員培訓(xùn) 第八章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃與進(jìn)度安排 第九章 投資估算與資金籌措 投資估算的依據(jù) 投資估算 流動(dòng)資金估算 項(xiàng)目工程建設(shè)計(jì)劃 資金籌措計(jì)劃 第十章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與效益分析 經(jīng)營(yíng)成本 收入預(yù)期 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 第十一章 項(xiàng)目實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 第十二章 結(jié)論 經(jīng)濟(jì)效益可觀 生態(tài)效益突出 社會(huì)效益顯著 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書(shū) 上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司 5 宏觀市場(chǎng)篇 江蘇省 江蘇省宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 全省國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo) 20xx年 712 月 指標(biāo)名稱(chēng) 累計(jì) (億元 ) 累計(jì)增長(zhǎng) (%) 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 工業(yè)增加值 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 進(jìn)出口總額 (億美元 ) 出口 (億美元 ) 實(shí)際利用外資總額 (億美元 ) 財(cái)政總收入 財(cái)政支出 消費(fèi)價(jià)格總指數(shù) (去年同期 =100) 城 鎮(zhèn)居民人均可支配收入 (元 ) 4308 農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入 (元 ) 2020 在崗職工平均工資 (元 ) 6097 基本分析：各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全線飚紅，利用外資總額大幅增加。 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書(shū) 上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司 7 蘇州市 蘇州市人文與地理環(huán)境 地理位置 長(zhǎng)江 蘇州 太湖 人口： 600 萬(wàn) 上海 積： 8488 平方公里 浙江 行政區(qū)劃 昆山 常熟 蘇 州 吳江 太倉(cāng) 張家港 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書(shū) 上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司 8 交通聯(lián)系： 周邊： 南京 常州 無(wú)錫 滬寧高速 蘇州 （ 1 小時(shí)內(nèi) ） 蘇虹機(jī)場(chǎng)路 蘇嘉杭高速 滬 寧 高 速 公路 312 國(guó)道 京滬鐵路 昆山 浙江 上海 市內(nèi) ： 市區(qū)先后建成了干將路、東環(huán)路、南環(huán)路等一批主次干道，齊門(mén)互通式立交橋和其他大橋 10 座，基本上形成井字型加環(huán)路的城市快速干道系統(tǒng)。 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書(shū) 上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司 10 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 全市經(jīng)濟(jì)高開(kāi)高走，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量穩(wěn)步提高。這也是多年來(lái)一直支撐蘇州高檔別墅房的主要原因。 ? 20xx 年度新開(kāi)個(gè)案，要排隊(duì)爭(zhēng)購(gòu)。的有關(guān)精神辦理購(gòu)房入戶手續(xù)，刺激了二手房市場(chǎng)。蘇州房?jī)r(jià)在短期內(nèi)仍將上漲，房源更趨緊張 。 園區(qū)：園區(qū)是最早實(shí)行土地拍賣(mài)的區(qū)域，在早期，幾次土地拍賣(mài)是一次比一次熱，使土地價(jià)格迅速?gòu)?60 美金 /平米上升到超出 400 美金 /平米；但是，后幾次拍賣(mài)，可以明顯感覺(jué)到 400 美金 /平米是未來(lái)一段時(shí)間園區(qū)土地價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)， 基本上上升的勢(shì)頭停住了。 ●跳出“盆地效應(yīng)”的蘇州房?jī)r(jià)漲幅居全國(guó)十大城市之首，但目前價(jià)格定位仍低于周邊城市。 就蘇州房?jī)r(jià)的上漲，業(yè)內(nèi)人士指出， 這除了房產(chǎn)市場(chǎng)的自身規(guī)律的作用之外，十分重要的一點(diǎn)是蘇州的城市格局和城市面貌發(fā)生了變化。城市化凝結(jié)著政府的投資開(kāi)發(fā)，這幾年蘇州僅基礎(chǔ)設(shè)施投入就以百億計(jì)。這是蘇州房產(chǎn)市場(chǎng)異?；钴S和價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)的本質(zhì)因素。但與其他城市相比，蘇州目前的房?jī)r(jià)漲幅雖然位于全國(guó)十大城市之首（ 20xx 年建設(shè)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)），但價(jià)格定位并不突出。空置商品房消化極快， 20xx 年尚有 191． 61 萬(wàn)平方米，今年 6 月底，僅余 94． 01萬(wàn)平方米，據(jù)有關(guān)人士介紹，其中蘇州市區(qū)空置商品住宅已幾乎沒(méi)有。 （ 6）盡管蘇州地產(chǎn)自 20xx 年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)攀升，土地出讓和新建商品房面積之?dāng)?shù)量大幅度增長(zhǎng)，但進(jìn)入 20xx 年后，根據(jù)慣性作用，整個(gè)市場(chǎng)還有一定上揚(yáng)空間 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書(shū) 上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司 21 蘇州 市別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 綜述 別別 墅墅 價(jià)價(jià) 格格 穩(wěn)穩(wěn) 中中 有有 升升 ， 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 型型 別別 墅墅 市市 場(chǎng)場(chǎng) 需需 求求 強(qiáng)強(qiáng) 烈烈 別墅作為住宅的最高級(jí)別，其對(duì)居住需求的滿足應(yīng)該是最高級(jí)的。 目前，以?xún)r(jià)格區(qū)分，市場(chǎng)上別墅分為兩種： 高端價(jià)位 與 低端價(jià)位 高端價(jià)位的分為兩種： 市中心黃金地段、開(kāi)發(fā)區(qū)頂級(jí)位置，如：市中心留園、拙政園等名勝古跡旁的別墅和園區(qū)的金雞湖畔的別墅，這些別墅由于地段的優(yōu)勢(shì)，雖然價(jià)稿，但是 有著實(shí)用性，所以為一些高端客戶所喜歡，銷(xiāo)售狀況一直不錯(cuò)。 蘇蘇 州州 旅旅 游游 業(yè)業(yè) 大大 發(fā)發(fā) 展展 的的 前前 景景 規(guī)規(guī) 劃劃 給給 度度 假假 式式 別別 墅墅 帶帶 來(lái)來(lái) 新新 的的 熱熱 點(diǎn)點(diǎn) 20xx 年開(kāi)始 的蘇州大旅游發(fā)展計(jì)劃，對(duì)于本身不被看好的度假式別墅，是一個(gè)天賜良機(jī)。別墅在蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)走俏， 綜合為 以下 因素 ： 1. 區(qū)區(qū) 位位 優(yōu)優(yōu) 越越 蘇州別墅的分布在 五大區(qū)域 ，它們是以“雙塔獨(dú)院”、“獅林苑”為代表的 古城區(qū)蘇州傳統(tǒng)獨(dú)院式別墅 ； 圍繞金雞湖、獨(dú)墅湖以“瀾韻苑”、“獨(dú)墅苑”、“東方春曉”為代表的 園區(qū)別墅 ； 以“御花園”、“時(shí)代花園”為代表的 蘇州新區(qū)別墅 ； 以“香格里拉”、“美之國(guó)”為代表的 城南別墅區(qū) ； 以及如“天倫 5. 發(fā)發(fā) 展展 潛潛 力力 巨巨 大大 由于城市土地的有限性和不可再生性，加之土地拍賣(mài)使土地的價(jià)值得以真正體現(xiàn)， 獨(dú)占“天、地、庭院”的別墅住宅的價(jià) 值得到進(jìn)一步的體現(xiàn)。 尤其是 實(shí)用性別墅，在人們普遍擁有了私家車(chē)解決了交通問(wèn)題和市區(qū)普通公寓都要接近百萬(wàn)的高價(jià)壓迫下，人們紛紛選擇住的更舒服的近郊別墅 。此類(lèi)物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者相對(duì)比較廣泛，價(jià)格覆蓋面也比較寬，不少白領(lǐng)階層和中高檔收入的家庭已 把目光投向了此類(lèi)物業(yè)。早年這一帶的別墅，取得市場(chǎng)成功的相當(dāng)少，如 “ 奧嘉別墅 ” 已爛盤(pán)，華僑城建完已五年仍未售完。據(jù)統(tǒng)計(jì) ，去年別墅的預(yù)售量達(dá)到 萬(wàn)平方米 ，是四年來(lái)的一個(gè)新高峰。 ◆ 自然和人文景觀資源優(yōu)越。 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書(shū) 上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司 30 ◆ 從南京已完工的別墅項(xiàng)目看，銷(xiāo)售情況良好。 ? 蘇州樓市持續(xù)看好，市場(chǎng)穩(wěn)步回暖，價(jià)格平穩(wěn)上揚(yáng)。 ? 別墅式的居住被市民廣泛認(rèn)可，“獨(dú)立住宅，立體生活的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)”。 像泰盛綠島、在水一方、天倫花園、香格里拉等實(shí)用性、實(shí)惠性的別墅，基本把主力面積控制在250 平米左右，以便控制總價(jià)，更體現(xiàn)其實(shí)惠性。 只有天倫花園和東岸 綠洲半島，其各項(xiàng)自身?xiàng)l件只能說(shuō)是普通型別墅，卻想利用大勢(shì)的走高，通過(guò)產(chǎn)品的后天包裝，分別在木瀆和園區(qū)湖東開(kāi)出 10000 元和 5000 元的價(jià)格。 1. 隨著蘇州外向型經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展、世界五百?gòu)?qiáng)中８４強(qiáng)的入駐、臺(tái)資企業(yè)的擴(kuò)容，以及外企高層管理者、海歸派、成功的私營(yíng)業(yè)主和ＩＴ、金融精英、文化藝術(shù)界知名人士大量涌入，“新蘇州人”作為一個(gè)群體，對(duì)別墅的追求和理念日趨多樣化。 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書(shū) 上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司 38 項(xiàng)項(xiàng) 目目 可可 行行 性性 分分