【正文】 增長 %。但由于為了保護蘇州古城的風貌，蘇州在內(nèi)城道路建設(shè)上采取的是非常保守的做法。網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 1 網(wǎng)獅園別墅項目 可行性 研究 報告書 網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 2 網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 3 目 錄 第一章 總論 項目名稱及建設(shè)單位 項目提出的背景 項目承辦單位概況 可行性研究工作過程 可行性研究的主要結(jié)論 第二章 項目建設(shè)的必要性和社會意義 項目建設(shè)的必要性 社會意義 第三章 市場需求預測與項目建設(shè)規(guī)模 項目產(chǎn)品的市場調(diào)查 項目產(chǎn)品的競爭能力預測 本項目的建設(shè)規(guī)模 第四章 項目建設(shè)條件 原料與資源條 件 廠址的選擇 廠址的建設(shè)條件 第五章 技術(shù)工藝和設(shè)備選擇 項目生產(chǎn)規(guī)模的確定 技術(shù)工藝方案 設(shè)備選型 總圖與運輸 公用工程及輔助設(shè)施 第六章 環(huán)境保護、節(jié)能及工業(yè)衛(wèi)生 建設(shè)地點環(huán)境現(xiàn)狀 網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 4 主要污染源及污染物 綜合利用及治理方案 綠化 節(jié)能 第七章 生產(chǎn)組織及勞動定員 企業(yè)組織及工作制度 勞動定員 人員培訓 第八章 項目實施計劃與進度安排 第九章 投資估算與資金籌措 投資估算的依據(jù) 投資估算 流動資金估算 項目工程建設(shè)計劃 資金籌措計劃 第十章 財務(wù)評價與效益分析 經(jīng)營成本 收入預期 項目財務(wù)分析 第十一章 項目實施風險評價 第十二章 結(jié)論 經(jīng)濟效益可觀 生態(tài)效益突出 社會效益顯著 網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 5 宏觀市場篇 江蘇省 江蘇省宏觀經(jīng)濟狀況 全省國民經(jīng)濟主要統(tǒng)計指標 20xx年 712 月 指標名稱 累計 (億元 ) 累計增長 (%) 國內(nèi)生產(chǎn)總值 工業(yè)增加值 全社會固定資產(chǎn)投資 社會消費品零售總額 進出口總額 (億美元 ) 出口 (億美元 ) 實際利用外資總額 (億美元 ) 財政總收入 財政支出 消費價格總指數(shù) (去年同期 =100) 城 鎮(zhèn)居民人均可支配收入 (元 ) 4308 農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入 (元 ) 2020 在崗職工平均工資 (元 ) 6097 基本分析：各項經(jīng)濟指標全線飚紅，利用外資總額大幅增加。 網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 7 蘇州市 蘇州市人文與地理環(huán)境 地理位置 長江 蘇州 太湖 人口： 600 萬 上海 積： 8488 平方公里 浙江 行政區(qū)劃 昆山 常熟 蘇 州 吳江 太倉 張家港 網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 8 交通聯(lián)系： 周邊： 南京 常州 無錫 滬寧高速 蘇州 （ 1 小時內(nèi) ） 蘇虹機場路 蘇嘉杭高速 滬 寧 高 速 公路 312 國道 京滬鐵路 昆山 浙江 上海 市內(nèi) ： 市區(qū)先后建成了干將路、東環(huán)路、南環(huán)路等一批主次干道，齊門互通式立交橋和其他大橋 10 座，基本上形成井字型加環(huán)路的城市快速干道系統(tǒng)。 網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 10 經(jīng)濟指標 全市經(jīng)濟高開高走，國民經(jīng)濟運行質(zhì)量穩(wěn)步提高。這也是多年來一直支撐蘇州高檔別墅房的主要原因。 ? 20xx 年度新開個案，要排隊爭購。的有關(guān)精神辦理購房入戶手續(xù)，刺激了二手房市場。蘇州房價在短期內(nèi)仍將上漲，房源更趨緊張 。 園區(qū)：園區(qū)是最早實行土地拍賣的區(qū)域，在早期，幾次土地拍賣是一次比一次熱，使土地價格迅速從 60 美金 /平米上升到超出 400 美金 /平米；但是，后幾次拍賣，可以明顯感覺到 400 美金 /平米是未來一段時間園區(qū)土地價格的標準， 基本上上升的勢頭停住了。 ●跳出“盆地效應”的蘇州房價漲幅居全國十大城市之首，但目前價格定位仍低于周邊城市。 就蘇州房價的上漲，業(yè)內(nèi)人士指出， 這除了房產(chǎn)市場的自身規(guī)律的作用之外，十分重要的一點是蘇州的城市格局和城市面貌發(fā)生了變化。城市化凝結(jié)著政府的投資開發(fā)，這幾年蘇州僅基礎(chǔ)設(shè)施投入就以百億計。這是蘇州房產(chǎn)市場異?；钴S和價格持續(xù)上揚的本質(zhì)因素。但與其他城市相比，蘇州目前的房價漲幅雖然位于全國十大城市之首（ 20xx 年建設(shè)部統(tǒng)計數(shù)據(jù)），但價格定位并不突出。空置商品房消化極快， 20xx 年尚有 191． 61 萬平方米，今年 6 月底，僅余 94． 01萬平方米，據(jù)有關(guān)人士介紹，其中蘇州市區(qū)空置商品住宅已幾乎沒有。 （ 6）盡管蘇州地產(chǎn)自 20xx 年來，房地產(chǎn)市場持續(xù)攀升，土地出讓和新建商品房面積之數(shù)量大幅度增長，但進入 20xx 年后，根據(jù)慣性作用，整個市場還有一定上揚空間 網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 21 蘇州 市別墅市場現(xiàn)狀分析 綜述 別別 墅墅 價價 格格 穩(wěn)穩(wěn) 中中 有有 升升 ， 經(jīng)經(jīng) 濟濟 型型 別別 墅墅 市市 場場 需需 求求 強強 烈烈 別墅作為住宅的最高級別，其對居住需求的滿足應該是最高級的。 目前，以價格區(qū)分，市場上別墅分為兩種： 高端價位 與 低端價位 高端價位的分為兩種： 市中心黃金地段、開發(fā)區(qū)頂級位置，如：市中心留園、拙政園等名勝古跡旁的別墅和園區(qū)的金雞湖畔的別墅，這些別墅由于地段的優(yōu)勢，雖然價稿，但是 有著實用性，所以為一些高端客戶所喜歡，銷售狀況一直不錯。 蘇蘇 州州 旅旅 游游 業(yè)業(yè) 大大 發(fā)發(fā) 展展 的的 前前 景景 規(guī)規(guī) 劃劃 給給 度度 假假 式式 別別 墅墅 帶帶 來來 新新 的的 熱熱 點點 20xx 年開始 的蘇州大旅游發(fā)展計劃，對于本身不被看好的度假式別墅，是一個天賜良機。別墅在蘇州房地產(chǎn)市場走俏， 綜合為 以下 因素 ： 1. 區(qū)區(qū) 位位 優(yōu)優(yōu) 越越 蘇州別墅的分布在 五大區(qū)域 ，它們是以“雙塔獨院”、“獅林苑”為代表的 古城區(qū)蘇州傳統(tǒng)獨院式別墅 ； 圍繞金雞湖、獨墅湖以“瀾韻苑”、“獨墅苑”、“東方春曉”為代表的 園區(qū)別墅 ； 以“御花園”、“時代花園”為代表的 蘇州新區(qū)別墅 ； 以“香格里拉”、“美之國”為代表的 城南別墅區(qū) ； 以及如“天倫 5. 發(fā)發(fā) 展展 潛潛 力力 巨巨 大大 由于城市土地的有限性和不可再生性，加之土地拍賣使土地的價值得以真正體現(xiàn)， 獨占“天、地、庭院”的別墅住宅的價 值得到進一步的體現(xiàn)。 尤其是 實用性別墅，在人們普遍擁有了私家車解決了交通問題和市區(qū)普通公寓都要接近百萬的高價壓迫下，人們紛紛選擇住的更舒服的近郊別墅 。此類物業(yè)的購買者相對比較廣泛，價格覆蓋面也比較寬，不少白領(lǐng)階層和中高檔收入的家庭已 把目光投向了此類物業(yè)。早年這一帶的別墅，取得市場成功的相當少，如 “ 奧嘉別墅 ” 已爛盤，華僑城建完已五年仍未售完。據(jù)統(tǒng)計 ，去年別墅的預售量達到 萬平方米 ，是四年來的一個新高峰。 ◆ 自然和人文景觀資源優(yōu)越。 網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 30 ◆ 從南京已完工的別墅項目看，銷售情況良好。 ? 蘇州樓市持續(xù)看好，市場穩(wěn)步回暖，價格平穩(wěn)上揚。 ? 別墅式的居住被市民廣泛認可，“獨立住宅，立體生活的時代已經(jīng)到來”。 像泰盛綠島、在水一方、天倫花園、香格里拉等實用性、實惠性的別墅，基本把主力面積控制在250 平米左右，以便控制總價，更體現(xiàn)其實惠性。 只有天倫花園和東岸 綠洲半島，其各項自身條件只能說是普通型別墅，卻想利用大勢的走高，通過產(chǎn)品的后天包裝，分別在木瀆和園區(qū)湖東開出 10000 元和 5000 元的價格。 1. 隨著蘇州外向型經(jīng)濟的高度發(fā)展、世界五百強中８４強的入駐、臺資企業(yè)的擴容，以及外企高層管理者、海歸派、成功的私營業(yè)主和ＩＴ、金融精英、文化藝術(shù)界知名人士大量涌入，“新蘇州人”作為一個群體，對別墅的追求和理念日趨多樣化。 網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 38 項項 目目 可可 行行 性性 分分