【正文】 客 源源 分分 析析 對(duì)于客源的調(diào)查研究，單價(jià) 5000 元左右價(jià)格適中的別墅目標(biāo)客源層極為廣泛，針對(duì)的有：臺(tái)灣人士、蘇州的私營業(yè)主（鄉(xiāng)鎮(zhèn)居多）、各類經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的主管階層、政府機(jī)關(guān)的有影響力公務(wù)員、海歸派、外籍人士等。 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 38 項(xiàng)項(xiàng) 目目 可可 行行 性性 分分 析析 本案立地條件 我們有利的地方： 市中新區(qū)域，地段優(yōu)勢(shì)好 緊鄰名勝古跡“網(wǎng)獅園”，居住檔次提升。 只有天倫花園和東岸 綠洲半島，其各項(xiàng)自身?xiàng)l件只能說是普通型別墅，卻想利用大勢(shì)的走高，通過產(chǎn)品的后天包裝，分別在木瀆和園區(qū)湖東開出 10000 元和 5000 元的價(jià)格。 ? 別墅式的居住被市民廣泛認(rèn)可，“獨(dú)立住宅，立體生活的時(shí)代已經(jīng)到來”。 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 30 ◆ 從南京已完工的別墅項(xiàng)目看，銷售情況良好。據(jù)統(tǒng)計(jì) ，去年別墅的預(yù)售量達(dá)到 萬平方米 ，是四年來的一個(gè)新高峰。此類物業(yè)的購買者相對(duì)比較廣泛，價(jià)格覆蓋面也比較寬，不少白領(lǐng)階層和中高檔收入的家庭已 把目光投向了此類物業(yè)。 5. 發(fā)發(fā) 展展 潛潛 力力 巨巨 大大 由于城市土地的有限性和不可再生性，加之土地拍賣使土地的價(jià)值得以真正體現(xiàn)， 獨(dú)占“天、地、庭院”的別墅住宅的價(jià) 值得到進(jìn)一步的體現(xiàn)。 蘇蘇 州州 旅旅 游游 業(yè)業(yè) 大大 發(fā)發(fā) 展展 的的 前前 景景 規(guī)規(guī) 劃劃 給給 度度 假假 式式 別別 墅墅 帶帶 來來 新新 的的 熱熱 點(diǎn)點(diǎn) 20xx 年開始 的蘇州大旅游發(fā)展計(jì)劃，對(duì)于本身不被看好的度假式別墅，是一個(gè)天賜良機(jī)。 （ 6）盡管蘇州地產(chǎn)自 20xx 年來，房地產(chǎn)市場持續(xù)攀升，土地出讓和新建商品房面積之?dāng)?shù)量大幅度增長，但進(jìn)入 20xx 年后，根據(jù)慣性作用，整個(gè)市場還有一定上揚(yáng)空間 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 21 蘇州 市別墅市場現(xiàn)狀分析 綜述 別別 墅墅 價(jià)價(jià) 格格 穩(wěn)穩(wěn) 中中 有有 升升 ， 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 型型 別別 墅墅 市市 場場 需需 求求 強(qiáng)強(qiáng) 烈烈 別墅作為住宅的最高級(jí)別，其對(duì)居住需求的滿足應(yīng)該是最高級(jí)的。但與其他城市相比，蘇州目前的房價(jià)漲幅雖然位于全國十大城市之首（ 20xx 年建設(shè)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)），但價(jià)格定位并不突出。城市化凝結(jié)著政府的投資開發(fā)，這幾年蘇州僅基礎(chǔ)設(shè)施投入就以百億計(jì)。 ●跳出“盆地效應(yīng)”的蘇州房價(jià)漲幅居全國十大城市之首，但目前價(jià)格定位仍低于周邊城市。蘇州房價(jià)在短期內(nèi)仍將上漲，房源更趨緊張 。 ? 20xx 年度新開個(gè)案，要排隊(duì)爭購。 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 10 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 全市經(jīng)濟(jì)高開高走，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量穩(wěn)步提高。網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 1 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目 可行性 研究 報(bào)告書 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 2 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 3 目 錄 第一章 總論 項(xiàng)目名稱及建設(shè)單位 項(xiàng)目提出的背景 項(xiàng)目承辦單位概況 可行性研究工作過程 可行性研究的主要結(jié)論 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和社會(huì)意義 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 社會(huì)意義 第三章 市場需求預(yù)測(cè)與項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目產(chǎn)品的市場調(diào)查 項(xiàng)目產(chǎn)品的競爭能力預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模 第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件 原料與資源條 件 廠址的選擇 廠址的建設(shè)條件 第五章 技術(shù)工藝和設(shè)備選擇 項(xiàng)目生產(chǎn)規(guī)模的確定 技術(shù)工藝方案 設(shè)備選型 總圖與運(yùn)輸 公用工程及輔助設(shè)施 第六章 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能及工業(yè)衛(wèi)生 建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 4 主要污染源及污染物 綜合利用及治理方案 綠化 節(jié)能 第七章 生產(chǎn)組織及勞動(dòng)定員 企業(yè)組織及工作制度 勞動(dòng)定員 人員培訓(xùn) 第八章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃與進(jìn)度安排 第九章 投資估算與資金籌措 投資估算的依據(jù) 投資估算 流動(dòng)資金估算 項(xiàng)目工程建設(shè)計(jì)劃 資金籌措計(jì)劃 第十章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與效益分析 經(jīng)營成本 收入預(yù)期 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 第十一章 項(xiàng)目實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 第十二章 結(jié)論 經(jīng)濟(jì)效益可觀 生態(tài)效益突出 社會(huì)效益顯著 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 5 宏觀市場篇 江蘇省 江蘇省宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 全省國民經(jīng)濟(jì)主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo) 20xx年 712 月 指標(biāo)名稱 累計(jì) (億元 ) 累計(jì)增長 (%) 國內(nèi)生產(chǎn)總值 工業(yè)增加值 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 進(jìn)出口總額 (億美元 ) 出口 (億美元 ) 實(shí)際利用外資總額 (億美元 ) 財(cái)政總收入 財(cái)政支出 消費(fèi)價(jià)格總指數(shù) (去年同期 =100) 城 鎮(zhèn)居民人均可支配收入 (元 ) 4308 農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入 (元 ) 2020 在崗職工平均工資 (元 ) 6097 基本分析：各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全線飚紅，利用外資總額大幅增加。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值首次突破 20xx 億大關(guān)，達(dá)到 2080 億元，按可比價(jià)計(jì)算比上年增長 %。 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 12 20xx20xx 年房屋二級(jí)市場大幅上升： 房屋轉(zhuǎn)換交易日趨活躍，越來越多的市民賣掉小房換大房，賣掉舊房換新房，形成住房的梯度消費(fèi)，促進(jìn)了房地產(chǎn)一級(jí)、三級(jí)市場的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 14 土地拍賣帶來土地成本不斷上升 20xx 年最新 土地拍賣情況 區(qū)域 地塊座落編號(hào) 面積（萬） 用途 容積率 土地價(jià) 樓板價(jià) 成本價(jià) 住宅售價(jià) 均價(jià) 吳中區(qū) 吳中區(qū)胥口鎮(zhèn)環(huán)太湖旅游專線公路北側(cè)、香山南路南側(cè)蘇地 20xxG1 居住 ≤ 726 2906 3800 5000 5000 南門路 51 號(hào) 蘇 地20xxB2 10 商住 ≤ 3449 2874 3700 4500 4500 市 區(qū) 西北街 140 號(hào) 蘇 地20xxB1 居住 ≤ 2720 3885 4800 6000 8375 閶胥路 119 號(hào) 蘇 地20xxB3 . 居住 ≤ 4446 2779 4000 5500 北浩弄 16 號(hào) 蘇 地20xxB4 . 居住 ≤ 3241 6483 7200 9000 學(xué)士街 115 號(hào) 蘇 地20xxB5 商住 5886 9810 10600 13000 梅花新村北側(cè)、 312 國道東側(cè)蘇地 20xxG3 7. 居住 ≤ 928 774 1600 2100 2320 東匯路北側(cè)、倪家橋?yàn)I東側(cè)蘇地 20xxG4 居住 ≤ 1447 1206 1800 2300 蘇福公路北側(cè)、酒廠路南側(cè)蘇地 20xxG7 14 居住 ≤ 1105 850 1700 2200 金閶區(qū)白洋灣街道紅菱擯河北側(cè)蘇地 20xxG8 13 居住 ≤ 1105 850 1700 2200 園區(qū) 湖畔花園 居住 2902 927 2600 4500 浙江名城 3 居住 3666 1466 3100 4200 天翔花園 商住 4 4657 1164 2800 4000 新區(qū) 蘇州新區(qū)自來水廠北側(cè)地塊蘇地 20xxB8 25 居住 ≤ 2363 1575 2475 3000 3000 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 15 從土地拍賣的情況來看： 南門路的地塊預(yù)計(jì)在今年年底左右會(huì)推，該地塊一推，南門區(qū)域的最高房價(jià)會(huì)飆升至 4500元，估計(jì)會(huì)刺激南環(huán)路到太湖路之間原來的吳縣市中心的房屋均價(jià)上升到 35004000 元。 一座城市美不美，一個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)不發(fā) 達(dá)，只要看看這座城市的房子和車子。按蘇州城市化規(guī)劃，未來繞城高速之內(nèi)均屬城區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海房價(jià)每平方米價(jià) 7000 元，杭州 5500 元，南京 5000 元，無錫 4000元?？梢哉f，別墅是人們追求更好生活的重要載體。同時(shí)，隨著人們對(duì)生活質(zhì)量的要求不斷提升，目前，別墅市場中度假式別墅的熱銷成了一道新的風(fēng)景線。以市場來看，蘇州又是外資和臺(tái)資最集中的流入地，別墅的消費(fèi)需求十分旺盛，發(fā)展前景非常廣闊。位于浦東的康橋半島是典型代表，其 60～ 120 萬元的價(jià)格在上海掀起了熱賣高潮。預(yù)計(jì)，今年的發(fā)售量還將大量增加。這類樓盤大多具有以下幾個(gè)特點(diǎn)： 價(jià)價(jià) 位位 中中 檔檔 。 ? 家用轎車的普及化，也解決了別墅物業(yè)的交通問題 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 31 蘇州別墅市場具體分析 蘇州別墅市場調(diào)查表（按區(qū)域順序：吳中、市區(qū)、園區(qū)） （ 1） 量體表 20xx 個(gè)案 量體 20xx 個(gè)案 量體 地塊 占 地 泰盛綠島（聯(lián)） 19200 泰盛綠島二期 15000 金雞墩 未知 在水一方