【正文】 析析 本案立地條件 我們有利的地方： 市中新區(qū)域，地段優(yōu)勢好 緊鄰名勝古跡“網(wǎng)獅園”，居住檔次提升。那些環(huán)境優(yōu)美、交通便捷，總價在 60 萬 80 萬左右的經(jīng)濟(jì)型別墅倍受青睞。 相相 關(guān)關(guān) 項項 目目 客客 源源 分分 析析 對于客源的調(diào)查研究，單價 5000 元左右價格適中的別墅目標(biāo)客源層極為廣泛，針對的有：臺灣人士、蘇州的私營業(yè)主（鄉(xiāng)鎮(zhèn)居多）、各類經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的主管階層、政府機(jī)關(guān)的有影響力公務(wù)員、海歸派、外籍人士等。 20xx 年上半年，還有像在水一方、香格里拉、雅典花園等總價 50 萬左右的別墅，到了 20xx 年，已經(jīng)沒有 100 萬以下的別墅了 但是，高檔別墅的價格還是停留在原來的基礎(chǔ)上。 網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 32 （ 2） 價格 20xx 個案 均價 20xx 個案 均價 泰盛綠島（聯(lián)） 3030 泰盛綠島二期 4000 在水一方（聯(lián)、獨） 2400、 3000 在水一方二期 4000 香格里拉 2400、 3000 香格里拉二期 6000 雅典花園 2400、 3600 太湖之星三期 8500 美之國花園（獨） 3700 天倫花園二期 10000（裝修） 太湖天地（獨） 6000 金水灣 待定 碧瀛谷（獨） 10000 日 興花園（聯(lián)） 4000 天倫花園（聯(lián)、獨） 3500 綠洲明月灣（聯(lián)） 2500 瑞麗緣（獨） 7500 東岸 — 綠洲半島 5000 寒舍 3800、 8000 泉景花園 4500 瀾韻苑二期 7800 紫竹苑 4500 東方春曉 10000 遠(yuǎn)香居（聯(lián)） 5600 藝墅 — 家（獨， 聯(lián) ） 4200 從上表分析， 20xx 年，周邊郊區(qū)的普通實用型別墅，獨棟價格在 30004000 之間，市中心、太湖邊、金雞湖畔的別墅已經(jīng)達(dá)到了 700010000 元的價格范圍。 ? 政府對交通投資力度加大。 環(huán)環(huán) 境境 適適 宜宜 。 杭州的 “ 玫瑰園 ” 、 “ 桃花源 ” 等別墅項目的建筑和景觀設(shè)計，在全國處于領(lǐng)先地位，其他四地很 少有項目能與之相比。 杭州的別墅價格 高的可達(dá) 20xx0 元／平方米，低的也在 5000 元／平方米左右 。 杭杭 州州 別別 墅墅 穩(wěn)穩(wěn) 中中 求求 進(jìn)進(jìn) ， 質(zhì)質(zhì) 高高 質(zhì)質(zhì) 低低 兩兩 相相 宜宜 進(jìn)入 20xx 年， 杭州 別墅儲備土地已在 3 萬畝左右，今年的開發(fā)量將突破 50 萬平方米 。購買這類物業(yè)的有中產(chǎn)階層，也有一般的市民。 ◆ 高檔別墅 目前上海的高檔別墅多集中在虹橋開發(fā)區(qū)、滬青平公路、滬松公路一帶，最具代表性的就是 “ 湯臣高爾夫別墅 ” 。 而且 市場總量 也 并 不大，項目不太多，規(guī)模也比較小， 多數(shù)別墅區(qū)在 20～ 50 幢左右。 網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 25 3. 價價 格格 適適 宜宜 目前 蘇州的別墅 品質(zhì)應(yīng)該是在六縣市中最高的，但是像“東方春曉”、“ 碧瀛谷 ”、 “獅磷苑”等頂極別墅也只不過在 10000 元 /平米的單價，普通別墅也有 30004000 元低價位的，這價格和周邊地區(qū)相比較，不高，甚至偏低。不同的人對于居住品質(zhì)有著不同的要求，蘇州的別墅也由此呈現(xiàn)出了多樣化發(fā)展的趨勢。因此，許多有條件的人選擇了購買一步到位的獨棟式花園別墅。 區(qū)域 20xx 年 20xx 年 獨棟 聯(lián)體 獨棟 聯(lián)體 市區(qū) 中心 4000 3500 10000 7000 周邊 3000 3000 5000 4000 園區(qū) 湖西 4500 4000 10000 7000 湖東 沒有 8000 5000 新區(qū) 中心 3000 6000 木瀆 20xx 3500 太湖 3000 沒有 8000 吳中區(qū) 中心區(qū) 3000 2200 5000 3500 長橋以北 1800 3000 根據(jù)蘇州各類型別墅銷售情況的調(diào)查顯示，市區(qū)及周邊地區(qū)的別墅全面熱銷，價格均有大幅度上漲，部分別墅每平方米上漲達(dá)數(shù)千元。 城市規(guī)劃的發(fā)展也為房地產(chǎn)市場帶來利好消息。 蘇州房地產(chǎn)市場熱力不減，從有關(guān)部門獲悉，今年 1 到 6 月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 79． 86 億元，同比增長 103． 9％，繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長勢頭；其中，住宅投資達(dá)到 71． 02 億元，同比增長120． 1％，繼續(xù)占開發(fā)投資的主導(dǎo)地位。上個世紀(jì) 90年代中后期，蘇州的房產(chǎn)呈低迷狀態(tài)，及至 1999 年開始逐漸走出低谷， 20xx 年起獲得大幅上升。蘇州連續(xù)入選“世界九大新興科技城市”、“中國最具活力的城市”等，以世界 500 強(qiáng)為代表的國際資本普遍看好蘇州，不少民間資本也把蘇州作為最佳投資目的地之一。 蘇州城市化的日新月異給房產(chǎn)以增值潛能。這幾乎是所有來到蘇州的外地人的一致感受。 總的來說，土地價格一路上揚(yáng)，使得開發(fā)成本大幅增加，這成為未來房價堅停甚至上升的重要支持。 新區(qū)的土地拍賣最少， 也是區(qū)域價格定位最有爭議的一個區(qū)域 。 由于短時間房 價的急速上升，房地產(chǎn)企業(yè)對未來持續(xù)看好，下期的企業(yè)景氣預(yù)期指數(shù)依然高達(dá) ，位于高位景氣區(qū)間。 ? 城市建設(shè)速度加快，新的貨幣拆遷政策出臺，不少拆遷戶進(jìn)入二手市場購房，促進(jìn)了二手房交易。其中商品住宅銷售面積 萬平方米，增長 %，全市商品住宅平均售價達(dá)到 2053 元 /平方米，上升 %。 全年實現(xiàn)財政收入達(dá) 億元，增長 %（同口徑增長 %） ，其中地方財政收入 億元，增長 %。其中之一就是將人口往外圍遷移，網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 9 同時修建環(huán)城快速公路，將人流、車輛分流，以緩解市區(qū)的壓力。個人仍是購房主體，銷售給個人的商品房面積為 萬平方米，占銷售總面積的 %，同比增長 ％；銷售額為 億元，占銷售總額的 %，增長 ％。 土地市場： 16 月全省累計完成 土地開發(fā)投資 億元 ，同比增長 ％；本年 購置土地面積 624萬平方米 ，增長 ％； 完成開發(fā)土地面積 387 萬平方米 ，增長 72％。目前蘇州市區(qū)的發(fā)展 空間幾乎沒有的情況下，勢必對新區(qū)、園區(qū)是非常有好處的。財政收入占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重連續(xù) 7 年持續(xù)上升，達(dá)到 %，比上年提高 個百分點。房屋二級市場置換價格上漲，交易活躍，市區(qū)舊住宅成交過戶面積達(dá) 萬平方米，成交額 億元。 ? 20xx 年市區(qū)多次舉辦了 房屋展銷置換活動，使市民們擁有了更多選購機(jī)會，為二手房市場添了一把“火”。 海外投資商聚增拉動蘇州房價一路飚升 今年以來蘇州房價持續(xù)上揚(yáng)， 市區(qū)商品房住宅平均成交價同比增長百分之三十以上 。去年新區(qū)自來水廠地塊的拍賣，標(biāo)志著新區(qū)中心的房價會飆升至 45005000 元左右。 蘇州房地產(chǎn)近期動態(tài)分析 房產(chǎn)熱反映了一個城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民生活質(zhì)量。這種感受對于久居蘇州的百姓體會尤深。這是近年來蘇州房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫的重要原因之一。蘇州的 GDP 增長一直走在全國前列。 6月中旬我市舉辦的房交會成交房每平 方米均價為 3993 元，較上屆房交會每平方米上漲了 1380 元。 今年以來，房地產(chǎn)市場可謂供銷兩旺。環(huán)古城風(fēng)貌保護(hù)工程這一蘇州歷史上規(guī)模最大的城市改造項目的實施， 1000 公頃綠地增建的啟動，以及繞城快速道路系統(tǒng)的建設(shè)等，都將極大改善市容市貌和人居環(huán)境，提升城市形象及品位。價格上漲的主要是這一兩年來的房 地產(chǎn)大勢高漲，和土地拍賣后地價成本的上漲對于別墅項目的影響巨大，加上目前私營業(yè)主、外商到蘇州投資發(fā)展的比例增加，他們成了別墅的主要購買群。目前在蘇州， 除了 歐式、美式建筑 風(fēng)格的獨棟別墅外，我們還可以看到另一種具有 蘇州園林特色的中式別墅 。根據(jù)國際慣例 一個城市人均 GDP 達(dá)到4000 美元以上會掀起別墅熱，而目前蘇州的這一水平已達(dá)到了 3600 美元，蘇州真正的別墅熱還將進(jìn)一步延續(xù)升溫。 4. 升升 值值 快快 作為住宅最高形態(tài)的別墅，類似股市中的績優(yōu)科技股，上升的潛力大。高檔樓盤售價在 5000 元／平方米左右， 即一套獨立別墅總價在120 萬元左右；其他別墅價位則在 3000 元／平方米左右。這類別墅平均售價一般在 13500 元／平方米。但此類別墅的品質(zhì)和設(shè)計都不十分出色，如果作為投資并不是太合適。 20xx 年，杭州市區(qū) 人均 GDP 已達(dá)到 3025 美元， 20xx 年，人均 GDP 將突破 4000 美元。同樣作為省會城市的南京，別墅一般在 4000 元／平方米左右。從建筑風(fēng)格上看，杭州別墅大多是西洋風(fēng)格，而蘇州和南京則有一些純粹中國風(fēng)格的別墅。 與杭州相同的是，南京的別墅都把景觀作為重頭戲?；A(chǔ)建設(shè)步伐加快，無論是園區(qū)或是新區(qū)，規(guī)劃日趨成熟。 20xx 年，從園區(qū)東岸的 別墅行情價來看，普通實用性的別墅價格基本在 5000 左右，比 20xx 年有所上升。這說明，低端價位的別墅在消失，高端價位沒有上升的空間，兩者之間的差距在縮小。單價 10000 元以上的客源層需求集中在海外常駐蘇州開發(fā)區(qū)的老總、董事，東南亞等地的華僑等，此類別墅由于面積與單價成正比，總價過高的原因阻隔了其去化的難易程度。畢竟別墅更能帶給我們一種人性化的感覺。 綜上所述，從具體的各案數(shù)據(jù)來分析， 我們可以得出以下的結(jié)論： 別墅供應(yīng)量不大，有繼續(xù)投入的空間 高檔別墅的價格上升空間在近期不明顯，反而低端價位的別墅價格有了飛躍 目前的豪宅概念大都從地段、產(chǎn)品品質(zhì)、品位等方面著手去塑造，大房型、大面積的概念已經(jīng)被人所放棄 從銷售上來說，高檔類型的別墅由于其客源少，銷售速度上稍慢，其他的實用性別墅在現(xiàn)在大勢良好的情況下，基本一開盤就銷售一空。下面僅就總價相近的因素而造成客源存在一定的重疊性的區(qū)域做出分析。因為大都項目都是按照之前的市場的常規(guī)行情在走，因為大勢看好，所以去化都沒有問題。