【正文】 因此隨著人均收入的增加，家用轎車的普及化，部分蘇州人已經(jīng)不滿足于居住公寓房，別墅成了部分蘇州人安家置業(yè)的新選擇。 目目 標標 市市 場場 客客 源源 需需 求求 分分 析析 區(qū)域劃分的不同地段屬性，各區(qū)域的客源也不盡相同。 網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 35 （ 5）銷售率 20xx 已推個案 銷售率 20xx 待推個案 銷售率 泰盛綠島 70% 泰盛綠島二期 100% 在水一方 90% 在水一方二期 80% 香格里拉 100% 香格里拉二期 100% 雅典花園 100% 太湖之星三期 美之國花園 100% 天倫花園二期 未開盤 太湖天地 75% 金水灣 碧瀛谷 65% 日興花園 天倫花園 100% 綠洲明月灣 85% 瑞麗緣 80% 東岸 — 綠洲半島 未開盤 寒舍 65% 泉景花園 瀾韻苑二期 100% 紫竹苑 30% 東方春曉 40% 遠香居（聯(lián)） 95% 藝墅 — 家（獨， 聯(lián) ） 100% 現(xiàn)在所有的項目都取得了不錯的銷售率。相反，高檔別墅群受到國家出臺的控制別墅房政策的影響，價格沒有上升的趨向，并且在開發(fā)量體上有所萎縮。道路交通、配套設施都已成形。這類別墅不是 依山，就是傍水，迎合了都市人親近自然的心態(tài)，同時也適合老年人居住。 南南 京京 價價 格格 合合 適適 、 交交 通通 方方 便便 隨著近年來南京交通基礎設施的大大改善，郊區(qū)城市化特征愈加明顯，在南京的東郊和南郊出現(xiàn)了大量的別墅項目，尤其是南郊江寧區(qū)，至少有 5 個項目已啟動。同樣作為全國風景旅游城市的蘇州，單價也只有兩40005000 元。 杭州的別墅消費時代將在若干年后出現(xiàn)。 網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 28 無無 錫錫 市市 場場 較較 冷冷 期期 待待 轉轉 機機 和蘇州類似，無錫的 別墅總量很少， 且基本 集中在太湖五里湖畔，現(xiàn)有的別墅很多為 1995 年左右開發(fā)的。上海的高檔別墅目前面臨著供大于求的局面，一些物業(yè)空置情況相當嚴重。 20xx 年， 隨著蘇州經(jīng)濟的發(fā)展， 房地產(chǎn)業(yè)高潮的來臨， 蘇州別墅市場已出現(xiàn)了復蘇 。從最近的蘇州樓市的走勢來看， 普通商品房價格有 10％至 20％的上漲 已相當不錯。 網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 24 蘇州別墅市場綜合評價 20xx 年以來，一些品質優(yōu)異、價位適宜的別墅項目在蘇州樓市上熱銷連連。這類別墅的 建筑面積一般在 200 平米左右，價格在 150 萬以上 。在蘇州的別墅購買者中，部分來自于國內其它地區(qū)及境外，隨網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 22 著蘇州經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，越來越多的本地人加入了別墅一族。 同時，蘇州正在成為各方人才的集聚地 ，去年年底人口普查時，蘇州外來人口已經(jīng)達到 180 萬人，比 20xx 年 151 萬人增加了五分之一，如此快速的人口增長，客觀上造成了更大的需求。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，到 6 月底，全市商品房施工面積 1468． 01萬平方米，其中新開工面積為 527． 04 萬平方米，竣工面積為 145． 31 萬平方米，分別比上年同期增長 92． 2％、 37． 8％和 19． 43％。網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 18 居民的購房欲望顯示了城市化給他們帶來的對生活質量的追求。高速增長的經(jīng)濟在推動城市化進程的同時，大量集聚人氣。隨著城市的擴容，原本一些處在城郊接合部的地塊房產(chǎn) 也開始熱了起來。蘇州城市的巨大變化決定了地產(chǎn)樓市的價格走向。 ●蘇州經(jīng)濟高速增長推動城市化進程，加快城市人氣集聚。正在人們議論是否新區(qū)的房價能創(chuàng)造神話的時候，該地塊又流標了，所以所 新區(qū)的房價最具有爭議性和變化性。蘇州房價居高不下的原因除土地供應不足，需求旺盛拉動房價。 在市區(qū)購買二手房也可根據(jù) 171。 （ 1） 供需關系 銷售數(shù)字直線上升： ? 20xx 年下半年，園區(qū)、市區(qū)、新區(qū)、吳中區(qū) 這三大區(qū)域的予售房一銷而空，銷售率達 95%以上。 綜上所述， 蘇州的地理位置優(yōu)越、交通便捷，發(fā)展格局合理、經(jīng)濟繁榮，具備有了房地產(chǎn)的基礎條件。 經(jīng)濟狀況 （ 1） 整體經(jīng)濟模塊化發(fā)展 一體兩翼 的大發(fā)展格局 新區(qū) 是指蘇州高新技術開發(fā)區(qū)， 簡稱 SND，于 1989 年 開始建設，是蘇州最早的開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積 52 平方公里， 目前 SND 的城市面積已達 18 平方公里，總建筑面積 600 多萬平方米 市區(qū)：文化、 商業(yè) 中新蘇州工業(yè) 園區(qū) 位于蘇州城東金雞湖地區(qū)，是中 國和新加坡政府的最大的合作項目。 16 月全省商品房施工面積為 3733 萬平方米，同比增長 ％，其中住宅施工面積為 3029 萬平方米，增長 ％。 商品房銷售情況： 到 6 月底全省累計 銷售商品房面積達 萬平方米 ，實現(xiàn)商品房 銷售額 億元 ，比去年同期分別增長 ％和 ％；其中銷售商品住宅 萬平方米，銷售額為 億元，分別增長 ％和 ％。因此，蘇州政府在積極尋求解決方法。全市三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的 ： ： 調整為 ： ： 。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長 %，商品房施工面積 萬平方米，比上年增長 %，竣工面積 萬平方米，增長 %，商品房銷售面積 萬平方米，銷售額 億元，分別比上年增長 %和 %。 ? 購買二手房同樣可以申請公積金和商業(yè)貸款。 商品房銷售價格情況指數(shù)由一季度的 上升至 增幅明顯。 古城區(qū)：古城區(qū)的房屋均價已經(jīng)沖破了 8000 元的大關，但這些地塊基本都是別墅用地，量體少、針對客源特殊，所以并不代表市區(qū)的真正房市行情；唯一一塊閶胥路地塊，為小高層用地，是衡量市區(qū)行情的指標個案，該項目的預估市場價最少為 5500/平米。 但是，由于目前 政府對于土地供應量的宏觀調控，和房地產(chǎn)仍然持續(xù)上揚的勢頭帶來的慣網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 16 性，目前 CBD 的地價要達到 500 美金以上，還是穩(wěn)步有升的。 蘇州變美了，變大了，蘇州的房子變多了。園區(qū)房價的持續(xù)上揚無疑得益于園區(qū)整體環(huán)境的提升和優(yōu)化。 決定城市形態(tài)的是經(jīng)濟，蘇州城市化的擴容來源于蘇州經(jīng)濟的快速增長。 蘇州的房產(chǎn)樓市熱，還與房地產(chǎn)業(yè)的自身規(guī)律和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大背景息息相關。正確認識房價，有助 于蘇州房產(chǎn)市場的健康發(fā)展。 20xx 年上半年，蘇州市國內生產(chǎn)總值 GDP 超過 1200 億元，增長 17％以上，財政收入達 191． 68 億元，同口徑增長 34． 8％，居江蘇省首位；外商投資繼續(xù)加大，實際利用外資 35． 01 億美元，同比增長 70． 8％；城鄉(xiāng)居民儲蓄余額達到 1335． 76 億元，凈增 528 億元。 其中，幾大別墅板塊價格對比表：別墅價格的上漲，固然受到了蘇州整體房價上漲因素的影響，但也反映出市場對于別墅的需求在增加。 網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 23 獨獨 棟棟 式式 別別 墅墅 日日 趨趨 受受 關關 注注 由于蘇州的別墅價格在滬寧線上相對較低，而蘇州的人的生活水平又相對較高。依山傍水是這類別墅不可或缺的重要因素，因為這最能體現(xiàn)人們回歸自然的心理需求。 2. 品品 質質 趨趨 好好 目前蘇州的別墅在設計上，既有具現(xiàn)代別墅特征的“海派”，也有江南園林特色的“蘇式”；在結構上，短肢剪力墻與框架結構的運用巧妙地將 承重隱入墻 ，不僅減少了承重墻體的面積，而且提高了別墅的使用壽命。 蘇蘇 州州 幾幾 番番 起起 落落 顯顯 生生 機機 在 1996 年蘇州就興起了別墅的建設，但因開發(fā)、設計理念不當，戶型差等原因，至 20xx 有一些別墅項目尚未售出，有的甚至成為爛尾工程。 網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 27 上上 海海 分分 類類 明明 顯顯 、 選選 擇擇 面面 多多 上海作為全國的大都市，可供選擇的不同層次的別墅比之杭州、南京等城市，來得更多更豐富。 ◆ 經(jīng)濟型別墅 在上海，有一種介于高檔獨立別墅和公寓之間的 “ 經(jīng)濟型 ” 別墅，多為排屋，主要特點是居住環(huán)境好，價格適中，總價控制在 40～ 60 萬元，如陽光歐洲城等。預計，隨著無錫新一輪外商投資熱潮的興起，別墅市場將會有轉機，面臨新的機遇。 網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 29 ◆杭州 城郊別墅價格較貴。 ◆ 建筑和景觀設計較領先。 盡管處在 城城 郊郊 ，但距南京市的車程都在半小時以內，道路狀況良好，還有公交車直達。境外來蘇人士越來越多，成為購房的“生力軍”。 這說明，目前市場尚未飽和，發(fā)展前景看好；市場有需求，因此量體也開始慢慢放大。 網(wǎng)獅園別墅項目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 34 （ 4）總價 20xx 已推個案 主力總價 20xx 待推個案 主力總價 泰盛綠島 80 萬 泰盛綠島二期 100 萬 在水一方 43 萬 在水一方二期 100 萬 香格里拉 52 萬 香格里拉二期 180 萬 雅典花園 51 萬 太湖之星三期 200 萬 美之國花園 94 萬 天倫花園二期 400 萬 太湖天地 150 萬 金水灣 200 萬 碧瀛谷 300 萬 日興花園 108 萬 天倫花園 88 萬 綠洲明月灣 120 萬 瑞麗緣 180 萬 東岸