【正文】 80 萬 雅典花園 51 萬 太湖之星三期 200 萬 美之國花園 94 萬 天倫花園二期 400 萬 太湖天地 150 萬 金水灣 200 萬 碧瀛谷 300 萬 日興花園 108 萬 天倫花園 88 萬 綠洲明月灣 120 萬 瑞麗緣 180 萬 東岸 — 綠洲半島 130 寒舍 90 萬 泉景花 園 135 瀾韻苑二期 230 萬 紫竹苑 110 東方春曉 400 萬 遠(yuǎn)香居（聯(lián)） 180 藝墅 — 家（獨(dú)， 聯(lián) ） 130 從上表可以看出， 100 萬 150 萬為普通別墅市場的行情， 200350 萬為高檔別墅的行情。 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 33 （ 3）面積 20xx 個案 規(guī)劃面積 主力面積 20xx 個案 規(guī)劃面積 主力面積 泰盛綠島 200263 263 泰盛綠島二期 220280 250 在水一方 180260 180 在水一方二期 170360 250 香格里拉 203335 208 香格里拉二期 250380 300 雅典花園 155300 190 太湖之星三期 250300 250 美之國花園 200300 255 天倫花園二期 350460 400 太湖天地 250300 250 金水灣 230500 300 碧瀛谷 295380 298 日興花園 230320 270 天倫花園 200250 250 綠洲明月灣 280350 297 瑞麗緣 250 250 東岸 — 綠洲半島 200350 260 寒舍 190300 220 泉景花園 250380 300 瀾韻苑二期 250300 300 紫竹苑 176344 220 東方春曉 400500 遠(yuǎn)香居（聯(lián)） 214306 300 藝墅 — 家（獨(dú)， 聯(lián) ） 210397 300 從上表可以看出。 這說明，目前市場尚未飽和，發(fā)展前景看好；市場有需求，因此量體也開始慢慢放大。 ? 市民觀念改變，蘇州周邊省市特別是上海人對“出城”生活變?yōu)橐环N時尚與浪漫。境外來蘇人士越來越多，成為購房的“生力軍”。 蘇州市別墅市場綜述 ? 宏觀經(jīng)濟(jì)不斷向好，外商蜂擁而至，促使高檔物業(yè)暢銷。 盡管處在 城城 郊郊 ，但距南京市的車程都在半小時以內(nèi)，道路狀況良好，還有公交車直達(dá)。其中規(guī)模比較大的有建筑面積達(dá) 萬平方米的運(yùn)盛別墅區(qū)，規(guī)劃為 1200 戶人家；總占地達(dá) 1700 畝的翠屏山莊。 ◆ 建筑和景觀設(shè)計(jì)較領(lǐng)先。和上海相比，以頂級別墅來說，價格沒有上海貴，但普通別墅價格并不比上海低。 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 29 ◆杭州 城郊別墅價格較貴。 ◆ 杭州開發(fā)趨熱項(xiàng)目眾多 從 20xx 年 開始，杭州的別墅市場開始了新一輪熱潮。預(yù)計(jì)，隨著無錫新一輪外商投資熱潮的興起，別墅市場將會有轉(zhuǎn)機(jī)，面臨新的機(jī)遇。由于環(huán)湖一帶規(guī)劃、道路尚未改善，周邊設(shè)施條件還不完善，因此無錫的環(huán)湖別墅開發(fā)并不理想。 ◆ 經(jīng)濟(jì)型別墅 在上海，有一種介于高檔獨(dú)立別墅和公寓之間的 “ 經(jīng)濟(jì)型 ” 別墅，多為排屋，主要特點(diǎn)是居住環(huán)境好，價格適中，總價控制在 40～ 60 萬元，如陽光歐洲城等。 ◆ 中檔別墅 這類別墅是在這兩年內(nèi)興起來的，多位于城郊結(jié)合部。 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 27 上上 海海 分分 類類 明明 顯顯 、 選選 擇擇 面面 多多 上海作為全國的大都市，可供選擇的不同層次的別墅比之杭州、南京等城市，來得更多更豐富。之前的所有空置房幾乎一搶而空。 蘇蘇 州州 幾幾 番番 起起 落落 顯顯 生生 機(jī)機(jī) 在 1996 年蘇州就興起了別墅的建設(shè)，但因開發(fā)、設(shè)計(jì)理念不當(dāng)，戶型差等原因，至 20xx 有一些別墅項(xiàng)目尚未售出，有的甚至成為爛尾工程。而一 些聯(lián)排別墅已有 30％以上的漲幅 ，一些 獨(dú)立式別墅開盤至今售價已上升了 50％ ，而且銷售情況依然良好。 2. 品品 質(zhì)質(zhì) 趨趨 好好 目前蘇州的別墅在設(shè)計(jì)上，既有具現(xiàn)代別墅特征的“海派”，也有江南園林特色的“蘇式”；在結(jié)構(gòu)上，短肢剪力墻與框架結(jié)構(gòu)的運(yùn)用巧妙地將 承重隱入墻 ，不僅減少了承重墻體的面積，而且提高了別墅的使用壽命。在成功樓盤的帶動下， 下半年起已建成或?qū)⒔ㄔO(shè)的別墅項(xiàng)目將會超過 30 個 ，且還 有 不斷增加 的趨勢 。依山傍水是這類別墅不可或缺的重要因素，因?yàn)檫@最能體現(xiàn)人們回歸自然的心理需求。據(jù)了解，此類別墅比較 受私營業(yè)主、白領(lǐng)文人、以及一些海外人士的歡迎 ， 銷售情況也比較看好 。 網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 23 獨(dú)獨(dú) 棟棟 式式 別別 墅墅 日日 趨趨 受受 關(guān)關(guān) 注注 由于蘇州的別墅價格在滬寧線上相對較低，而蘇州的人的生活水平又相對較高。 實(shí)實(shí) 用用 性性 高高 價價 別別 墅墅 和和 實(shí)實(shí) 惠惠 性性 低低 價價 別別 墅墅 市市 場場 前前 景景 看看 好好 。 其中，幾大別墅板塊價格對比表：別墅價格的上漲，固然受到了蘇州整體房價上漲因素的影響，但也反映出市場對于別墅的需求在增加。 蘇州房地產(chǎn)市場未來發(fā)展展望 可以清晰理性的得出以下的幾點(diǎn)結(jié)論： （ 1）整體發(fā)展趨勢穩(wěn)定，平均價格增長幅度較之前（ 20xx 年）有一定減緩，但勢頭仍然呈上升線態(tài)； （ 2）土地釋放量體在城市化建設(shè)進(jìn)程中迅速加大，供求關(guān)系開始變化，價格指數(shù)開始接受考驗(yàn)； （ 3）商鋪仍然缺乏，市場需求依舊搶手，價格持續(xù)走高； （ 4）隨著城市化進(jìn)程的不斷加大，城市規(guī)模的發(fā)展方向保持“東西拓展，南北 加強(qiáng)”的勢頭，所以今網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 20 年將在 吳江和相城兩區(qū)域的 地產(chǎn)會有較大的動作，從 7 月最新的土地拍賣情況來看：盡管園區(qū)地產(chǎn)仍將在蘇州地產(chǎn)舞臺上扮演最重要的角色，但上述兩個地區(qū)的房產(chǎn)將以價格上的優(yōu)勢和產(chǎn)品的特色，吸引市場的注意力，進(jìn)而推動全蘇州的地產(chǎn)板塊上升勢頭； （ 5）產(chǎn)品多元化、差異化要求開始凸現(xiàn)，小面積有一定成效，但不宜重復(fù)采用，同質(zhì)性產(chǎn)品競爭愈發(fā)激烈。 20xx 年上半年，蘇州市國內(nèi)生產(chǎn)總值 GDP 超過 1200 億元，增長 17％以上，財政收入達(dá) 191． 68 億元，同口徑增長 34． 8％，居江蘇省首位；外商投資繼續(xù)加大，實(shí)際利用外資 35． 01 億美元，同比增長 70． 8％；城鄉(xiāng)居民儲蓄余額達(dá)到 1335． 76 億元，凈增 528 億元。銷售勢頭看好， 1 到 6 月，全市商 品房銷售面積 143． 78 萬平方米，增長 6． 9％，而預(yù)售面積則達(dá) 354． 97 萬平方米，增長 129． 0％，其中住宅預(yù)售單價已達(dá)到每平方米 3200 元。正確認(rèn)識房價，有助 于蘇州房產(chǎn)市場的健康發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，市區(qū)人均住房使用面積由五年前的 平方米擴(kuò)大到 平方米，住房成套率達(dá)到 83％，較五年前提高了 18 個百分點(diǎn)。 蘇州的房產(chǎn)樓市熱，還與房地產(chǎn)業(yè)的自身規(guī)律和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大背景息息相關(guān)。人氣集聚度又須與房產(chǎn)的需求度保持一致。 決定城市形態(tài)的是經(jīng)濟(jì)，蘇州城市化的擴(kuò)容來源于蘇州經(jīng)濟(jì)的快速增長。在傳統(tǒng)的蘇州人眼里，越過運(yùn)河長橋的房子已屬“不理想”，據(jù)稱，現(xiàn)在那里的新房已開始逼近每平方米 3000 元。園區(qū)房價的持續(xù)上揚(yáng)無疑得益于園區(qū)整體環(huán)境的提升和優(yōu)化。一位首批購買園區(qū)都市花園住宅的市民告訴記者，當(dāng)初他以每平方米 1800 元的售價購買了一套 130 多平方米的住宅，現(xiàn)在這套房子每平方米的市場價（二手房）已接近 4500 元，房價幾乎漲了 倍。 蘇州變美了，變大了，蘇州的房子變多了。人氣集聚度須與房產(chǎn)需求度保持一致。 但是，由于目前 政府對于土地供應(yīng)量的宏觀調(diào)控，和房地產(chǎn)仍然持續(xù)上揚(yáng)的勢頭帶來的慣網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報告書 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 16 性，目前 CBD 的地價要達(dá)到 500 美金以上，還是穩(wěn)步有升的。但是，依據(jù)新區(qū)在蘇州整體市場的地位，按照目前其他區(qū)域的情況來看，走到 4000 元以上是合理的。 古城區(qū)：古城區(qū)的房屋均價已經(jīng)沖破了 8000 元的大關(guān)，但這些地塊基本都是別墅用地，量體少、針對客源特殊，所以并不代表市區(qū)的真正房市行情；唯一一塊閶胥路地塊，為小高層用地，是衡量市區(qū)行情的指標(biāo)個案，該項(xiàng)目的預(yù)估市場價最少為 5500/平米。尤其是海外投資商的聚增，地段好、檔次高的房產(chǎn)供不應(yīng)求， 世界五百強(qiáng)中已有 84 強(qiáng)落戶蘇州 ，海外僑資企業(yè)在蘇州有 2500 多家 ，香港在蘇州投資項(xiàng)目位居境外投資第一位，臺資企業(yè)在蘇州有 3000 多家 ，海歸派創(chuàng)辦的高科技企業(yè)在蘇州 有200 多家， 境外人士投 資蘇州后紛紛看好蘇州 “ 人居新天堂 ” 。 商品房銷售價格情況指數(shù)由一季度的 上升至 增幅明顯。蘇州市區(qū)城市長住戶口準(zhǔn)入登記暫行規(guī)定 187。 ? 購買二手房同樣可以申請公積金和商業(yè)貸款。 ? 全市存量房也全部清倉。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長 %，商品房施工面積 萬平方米，比上年增長 %，竣工面積 萬平方米，增長 %，商品房銷售面積 萬平方米，銷售額 億元，分別比上年增長 %和 %。加上蘇州本身的文化底蘊(yùn)，自古以來是文人雅士喜歡 責(zé)間定居的好地方，到目前，蘇州的房地產(chǎn)市場仍有大量的成功人士選擇在蘇州作為第二居所或者是功成身退后的養(yǎng)老之地。全市三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： 。 1994 年 2 月簽署合作協(xié)議，同年 5 月 12 日蘇州工業(yè)園區(qū)實(shí)施啟動，規(guī)劃發(fā)展面積 70平方公里，將用 10 年左右的時間建設(shè)一個以高科技為先導(dǎo)、現(xiàn)代工業(yè)為主體、第三產(chǎn)業(yè)和社會公益事業(yè)配套的具有一定規(guī)模的現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)，按照規(guī)劃將建成一座 60 萬人在這里居住工作的新型工