【正文】 三個月） 35 / 52 項目總體開發(fā)步驟本市工業(yè)旅游開發(fā)由于內(nèi)設(shè)服務(wù)項目多，工程量大，開發(fā)建設(shè)需較長的時間，因此，應(yīng)堅持一邊開發(fā)，一邊經(jīng)營，一邊完善的原則，逐步完成各項服務(wù)設(shè)施總體設(shè)計分三個階段進行。就整個工程的建設(shè)順序來看，應(yīng)首先將資金投入到本市嘉年華的開發(fā)建設(shè)上，其次根據(jù)資金和招商情況進行實際性的運作。同時，開始向投資者銷售、招集主題公園、本市往事、本市 1900 和山頂觀光區(qū)內(nèi)配套項目的經(jīng)營權(quán)的合作方式。這一階段為度假村開發(fā)建設(shè)的攻堅階段，這期間以開發(fā)建設(shè)度假別墅為主，同時，注重提高完善已建項目的服務(wù)功能，將規(guī)劃要求中的各個項目配置完整，到項目開發(fā)的第 3年度假村的整體開發(fā)基本結(jié)束。資本運營的主要作用在于：通過企業(yè)的融資和對項目資源的整合，實現(xiàn)企業(yè)資源的合理配置，提高資源利用效率；通過企業(yè)物質(zhì)資源、人力資源和組織資源的整合，促使企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制，進而建立起現(xiàn)代企業(yè)制度；通過資本運營，實現(xiàn)企業(yè)的規(guī)?；图瘓F化，為旅游業(yè)的發(fā)展提供現(xiàn)實的基礎(chǔ)。 圖 92 本市工業(yè)旅游開發(fā)項目經(jīng)營運作三大階段37 / 52 項目運作結(jié)構(gòu)本市工業(yè)旅游開發(fā)項目實行企業(yè)化運作，組建規(guī)范化的項目開發(fā)發(fā)展有限責任公司或股份公司，從事項目的開發(fā)建設(shè)、招商引資和經(jīng)營管理。鼓勵支持商業(yè)銀行、信用合作金融機構(gòu)等以民營企業(yè)為主要服務(wù)對。建立政府出資、企業(yè)和個人入股的中小企業(yè)信用擔保公司，解決本市工業(yè)旅游開發(fā)項目開發(fā)公司貸款難、銀行放貸難，化解風險，提供保障。為了切實發(fā)揮本地區(qū)旅游資源的優(yōu)勢，努力促使旅游業(yè)成為當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，通過組建規(guī)范化的股份制旅游企業(yè)（公司） ，通過市場運作的方式加大投資和招商引資的力度，并爭取在規(guī)劃的近、中期階段實現(xiàn)股票上市，這些無疑將會極大地促進地區(qū)旅游業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。資金在項目36 / 52的開發(fā)過程中將起到舉足輕重的作用。此外，第一階段的在建工程將繼續(xù)進行，預計第二階段到第 1 年基本結(jié)束。二、綜合服務(wù)設(shè)施的開發(fā)建設(shè)階段。本市工業(yè)旅游的主題公園、本市往事、本市 1900 和山頂觀光區(qū)等休閑娛樂設(shè)施是整個項目的基礎(chǔ)和主體。 項目產(chǎn)品規(guī)格及質(zhì)量標準本開發(fā)項目所有產(chǎn)品將在工業(yè)文化的基礎(chǔ)上，結(jié)合本市工業(yè)旅游的開發(fā)環(huán)境，借鑒國內(nèi)外度假旅游區(qū)開發(fā)的成功經(jīng)驗，在產(chǎn)品設(shè)計上力求超前創(chuàng)新，自然化、人性化、體驗化和個性化；在旅游產(chǎn)品的設(shè)計時注重其在投入使用后可能對游客的安全造成的影響，杜絕一切安全性未加周密考慮的產(chǎn)品推向市場；加強工程施工中的監(jiān)理，用高質(zhì)量的新穎產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，吸引顧客、服務(wù)顧客，在度假旅游行業(yè)，培育市場，引導消費，從而樹立本市工業(yè)旅游開發(fā)的品牌。 項目建設(shè)依據(jù)經(jīng)濟依據(jù)：根據(jù)前期對昆明和本市地區(qū)旅游資源及供給調(diào)研報告、本市工業(yè)旅游開發(fā)旅游客源市場調(diào)研報告、本市工業(yè)旅游開發(fā)旅游項目建議書的結(jié)論為基本依據(jù)。本報告確定本市工業(yè)旅游開發(fā)項目大致按以下三個階段進行：（如圖）項目建設(shè)要高質(zhì)量、高標準按時完成，嚴把施工監(jiān)督、竣工驗收及建設(shè)進度關(guān)。33 / 528 項目實施進度安排 項目總體進度計劃資源有限，智慧無窮，這是一切旅游景區(qū)的共性。 勞動定員在項目建設(shè)期本市工業(yè)旅游開發(fā)有限公司的人員主要是從政府的各個職能部門抽調(diào)，如：旅游、國土、交通、規(guī)劃等部門，總編制為 25 人。(3)成立監(jiān)事會，根本目的就是要防止董事會濫用職權(quán)、謀取私利、傷害股東權(quán)益，保證景區(qū)在有效監(jiān)督的條件下開展經(jīng)營活動，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。 企業(yè)組織形式(1)設(shè)立公司董事會；設(shè)董事長１名，董事若干名。全面負責本項目區(qū)域內(nèi)旅游經(jīng)營單位的管理工作，負責開發(fā)建設(shè)期內(nèi)的招商引資、產(chǎn)品營銷，旅游銷售渠道的組建、實施、推廣。31 / 527 企業(yè)組織和勞動定員 組織機構(gòu)在可行性報告編制完成后，應(yīng)立即進行項目的申報立項。對于專業(yè)提供餐飲服務(wù)的網(wǎng)點，要實行衛(wèi)生許可制度，從業(yè)人員必須持證上崗。成立設(shè)備齊全的救援小隊，要求隊員具有良好的野外生存技能和救援本領(lǐng)，熟悉當?shù)丨h(huán)境，能夠迅速有效地開展搜救工作。宿營地和露營的設(shè)置在相對安全的區(qū)域，并對于可能發(fā)生的災害做出明示。設(shè)立公路安全小隊，加強公路安全巡視，處理各類突發(fā)交通事故?！?道路安全30 / 52繁忙的交通必然帶來安全隱患，崎嶇的山路更加大了行車的危險。 消防、安全與衛(wèi)生本市工業(yè)旅游區(qū)開發(fā)項目應(yīng)配備完善的消防設(shè)施，在主要景點及游客集中的餐廳、酒吧、賓館等人員集中的地方應(yīng)重點配置消防設(shè)施及設(shè)置醒目的警示標志。距離開發(fā)項目設(shè)置較遠的山區(qū)或最近幾年內(nèi)不會開發(fā)利用的地方全部種樹，項目開發(fā)區(qū)內(nèi)可因地制宜種植花草和樹木，不致有裸露的土地。高科技生態(tài)旅游廁所建設(shè)在經(jīng)濟可行的條件下，建設(shè)高科技生態(tài)旅游廁所?！诸悈^(qū)分可回收循環(huán)利用和不可回收循環(huán)利用兩大類，大類垃圾收集后再分細類處置，對物資資源（如酒瓶、飲料瓶罐，報刊、紙張之類） ，分類捆綁裝進專用的資源回收袋。主要措施：加強法制宣傳和生態(tài)意識教育；加強對植物的防病防蟲措施管理；制定本市工業(yè)旅游環(huán)境保護地方法規(guī)，在項目開發(fā)建設(shè)中不得有損生態(tài)環(huán)境。嚴格遵循國家對環(huán)保的各相關(guān)管理法規(guī)。27 / 52 環(huán)境保護原則舊工業(yè)旅游開發(fā)項目內(nèi)的環(huán)境保護規(guī)劃要與本省省及周邊地區(qū)的文化氛圍、生態(tài)的總體環(huán)境相適應(yīng)，注重與本地工業(yè)文化和自然的完善結(jié)合與融洽，忌生硬楔入，不倫不類。對于一個新的開發(fā)計劃，可以參考類似的項目來確定設(shè)計日參數(shù)，也可以利用比例法來確定。在這里我們將對本市嘉年華的核心片區(qū)進行這方面的測算。主要旅游點有：法式古堡、山頂光觀道、小型高爾夫球場、趣味賽場、露天酒吧和餐廳。一方面本市錫業(yè)經(jīng)濟有了長足發(fā)展，錫冶技術(shù)開始走向機械化，生產(chǎn)場面日益紅火；另一方面，西方列強入侵中國進行殖民統(tǒng)治，本市民族工業(yè)倍受摧殘，礦工們肩負三座大山，困苦不堪。寸軌火車站：恢復火車站周邊當時的建筑及街景風格，火車站將重新啟用，它是“本市往事的起始點，作為中國最早的火車站，是歷史最有力的見證；游客在這里可以看到古老的火車，買一張發(fā)黃的火車票，懷古靜思。以金湖邊的寸軌鐵路為主線、以寸軌兩旁的建筑和居民生活場景為項目主體。在服務(wù)設(shè)施的設(shè)計上，要滿足游客在特殊環(huán)境下所有的需要，如急救站、氧吧等。中轉(zhuǎn)車站中轉(zhuǎn)站是礦道娛樂區(qū)中的主要游客集散地，游客出入娛樂區(qū)都是在這上下車，所以它的面積空間要求較大，中轉(zhuǎn)站有各種服務(wù)設(shè)施、導游系統(tǒng)、集散地及休息處，要求在高峰期能容納近三百人。其中代表景區(qū)形象的洗手間、導游系統(tǒng)及游客集散區(qū)的風格與細節(jié)在設(shè)計上統(tǒng)一體現(xiàn)出老礦區(qū)的特色，也是礦區(qū)文化的體現(xiàn)載體。礦場氛圍營造元素 我們把廣場南面的礦渣堆和上方的平臺當成一個天然的露天大礦場，它是游客到達礦道娛樂區(qū)的第一印象區(qū)，周圍的氛圍營造，將是游客情緒培養(yǎng)的一個區(qū)域，所以在這整個礦業(yè)休閑區(qū)域內(nèi)，要隨處擺設(shè)些靜態(tài)的礦區(qū)氛圍營造元素。它們在非營業(yè)時間里可由機動車移動或拖走，方便而特別。礦洞餐廳及酒吧 為了不破壞老陰山絕壁的自然景觀，礦洞酒吧不是在老陰山原有的礦洞里開設(shè)，而是在靠近金湖廣場的礦渣堆中挖出幾個礦洞來。還可了解到整個老陰山礦道娛樂區(qū)的結(jié)構(gòu)和老陰山錫礦開采的歷史、云錫公司的文化、老陰山所有礦道的結(jié)構(gòu)和模型。 區(qū)域項目詳解項目核心區(qū)分布圖礦業(yè)休閑區(qū)19 / 52礦業(yè)休閑區(qū)是核心區(qū)的洞外露天區(qū)域，主要包括金湖廣場南側(cè)的礦渣堆、舊選礦廠和上方臺地。工生活區(qū)本區(qū)位于瑪拉格礦道出口處下面的礦工生活社區(qū)。文體休閑區(qū)18 / 52本區(qū)域主要包括金湖廣場北面的青少年宮、游泳館及其它文體休閑場所。所以在功能上主要提供娛樂區(qū)的服務(wù)支持系統(tǒng)和觀光休閑功能，結(jié)合坑道娛樂區(qū)的主題，體現(xiàn)出本市錫都旅游的特色和礦工文化的縮影，是游客進入核心娛樂區(qū)前情緒培養(yǎng)的區(qū)域，也是從坑道核心區(qū)出來后游客體驗的緩沖區(qū)。 項目總平面布置根據(jù)目前的用地現(xiàn)狀與項目主題，本市嘉年華區(qū)域分為外圍控制區(qū)和項目核心區(qū)。 主題定位： “開采”錫都文化， “鑄煉”礦道奇旅游客紛至沓來與市民同樂，錫文化被體驗而被理解，錫都將在旅游業(yè)的催化之下煥發(fā)出新的活力。五至十月降水豐富，形成雨季。此外，本市地下水資源豐富，擁有暗河 9 條，龍?zhí)?57 個，熱泉 3 個。屬高山丘陵區(qū)，多為塊狀山地。本市市曾是本州州州府所在地，現(xiàn)轄 6 鎮(zhèn) 4 鄉(xiāng) 1 區(qū)及 2 個鎮(zhèn)級街道辦事處，總面積1587 平方公里，人口約 萬，主要由漢、彝、回、壯、苗、傣六個世居民族及多種外來民族構(gòu)成。圖 22 本市市現(xiàn)狀交通分析圖 文脈分析 人文情況本市是世界上最早、最大的產(chǎn)錫基地。目前處于停運狀態(tài)。本市距省會昆明市公路距離 299 公里，鐵路距離 352 公里，距北部灣直線距離 450 公里，與越南老街省相距 244 公里。深厚的工業(yè)旅游資源使本項目具有良好的永續(xù)開發(fā)價值。 年游客量預測表 33　一級目標市場與二、三級目標市場比例表一級市場在總游客量中所占比例 ％ 二、三級市場在總游客量中所占比例 ％一期 80 20二期 70 30三期 60 4013 / 52根據(jù)以目標市場比例表及調(diào)研結(jié)果，得出本市工業(yè)旅游開發(fā)項目游客量預算表?！?被訪者普遍傾向于在景區(qū)選擇特色餐館或農(nóng)家菜館就餐，并且對于餐飲消費水平的意愿是每人每餐 1030 元，其中省外游客可以承受的價位稍高于省內(nèi)游客。■ 本市所在的滇東南地區(qū)靠近本省省經(jīng)濟最發(fā)達的區(qū)域，具備吸引大規(guī)模旅游者的社會經(jīng)濟條件，建設(shè)合理的旅游接待及配套服務(wù)的基礎(chǔ)；交通條件的改善無形中加大了本市與昆明旅游圈的聯(lián)系，有望早日成為昆明為主的滇中地區(qū)市民休閑度假的新選擇。99 中國昆明世界園藝博覽會更使得本省省旅游業(yè)發(fā)展迅速，當年海外游客量達到 104 萬人次，國內(nèi)游客達到 3670 萬人次。在這方面，人們的關(guān)注點主要有三個方面：一是制止或控制建設(shè)性的破壞 ；二是控制環(huán)境敏感地區(qū)的游客流量；三是普及“綠色經(jīng)營”觀念?！簟」裥蓍e消費方式的變化引發(fā)休閑產(chǎn)業(yè)的新發(fā)展 隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們休閑的方式正走向多元化，需要有更多新型的休閑產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)，來滿足這些新的休閑需求。有關(guān)專家指出：度假需求從產(chǎn)生、發(fā)展到具備一定規(guī)模所需的時間并不長，我國在 3～5 年內(nèi)可望形成具有一定規(guī)模的旅游度假市場，這一市場的形成和擴大，將為旅游業(yè)創(chuàng)造出旺盛的需求。另外其在增加附加值、社會財富和就業(yè)機會方面也發(fā)揮了巨大作用。所以尋找最有針對性的需求細分市場，研究它的變動規(guī)律，預測它的趨勢，用以指導項目的市場定位和產(chǎn)品定位，為制定經(jīng)營戰(zhàn)略提供參考，將是著手本項目的第一課，這也是此文本的主要任務(wù)和目標。4)通過本項目的建設(shè)，將增加本市的稅收、提高就業(yè)率。雖然改革開放后的 20 幾年中，本市旅游業(yè)與本省省日新月異的變化一樣得到了長足的發(fā)展，但橫向比較國內(nèi)其他地區(qū)，其產(chǎn)業(yè)規(guī)模仍然偏小，仍有較大發(fā)展空間。 投資的必要性1)本項目將促進本市的經(jīng)濟發(fā)展。 本市工業(yè)旅游資源調(diào)查本市——中國錫都，從 2022 多年燦爛的“錫文化”歷程中一路走來，不僅為人類創(chuàng)造了輝煌的物質(zhì)文明，同時創(chuàng)造了寶貴的精神文明。本省是我國的旅游大省，其美麗的山水風光每年吸引近 2022 萬游客來滇旅游，旅游業(yè)的發(fā)達不僅將本省推向了世界，同時也帶來了客觀的財政收入，旅游業(yè)已經(jīng)成為本省的支柱產(chǎn)業(yè)。假日里，火車、汽車、飛機風馳電掣地搬運人口，旅游業(yè)成了“取款機” 。四、效益可行：本項目的經(jīng)濟效益、社會效益、生態(tài)效益均較佳。 可行性研究初步結(jié)論一、政策可行：該項目是國家鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，加快開發(fā)可盡早形成本市的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢?！?可行性研究開始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。 ■ 市場狀況以 97 年為例，全年接待游客 萬人次，其中 90％為公務(wù)、商務(wù)旅游，專程旅游者僅占 10％，且絕大多數(shù)為本州州內(nèi)游客?！?品牌 本省是旅游大省，其美麗的山水風光每年吸引幾千萬游客來滇旅游，本市是世界上最早、最大的產(chǎn)錫基地，擁有獨特的工業(yè)文化，加上小城依山抱湖，垂柳輕拂，綠草茵茵，湖光山色美不勝收，被中外朋友譽為“東方佛羅倫薩” ，構(gòu)成了本市獨特的旅游資源體系，深度發(fā)掘后定能大放異彩。其中山地面積占九成左右，森林覆蓋率 ％。■ 相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施城區(qū)擁有公共汽車線路 5 條，轄區(qū)內(nèi)公路總長近 多公里，近 30 多個景點機動2 / 52車可以到達，整體水平不高。 研究工作依據(jù)■ 項目主管部門對項目的建設(shè)要求所下達的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復文件。 項目研究的范圍■ 市場分析與預測■ 總體規(guī)劃■ 環(huán)境保護措施分析■ 企業(yè)組織與勞動定員■ 項目實施計劃3 / 52■ 投資估算與資金籌措■ 財務(wù)評價■ 項目的社會效益和生態(tài)效益分析 項目投資回報經(jīng)綜合分析研究，確定本項目的主要經(jīng)濟指標如下：總投資 10559 萬元；內(nèi)部收益率：（IRR）為 %；靜態(tài)投資回收期為 年；動態(tài)投資回收期為 年；財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元。三、市場可行：目前同類產(chǎn)品的供給市場不足，需求市場較旺盛。4 / 522 項目背景和發(fā)展概況 項目提出的背景世界上最大的產(chǎn)業(yè)就是旅游業(yè)，在發(fā)達國家，人們用于旅游上的消費是收入的三分之一，21 世紀更是世界旅游業(yè)高速發(fā)展的世紀，尤其是發(fā)展中國家，由于科技和工業(yè)相對落后，都將旅游業(yè)擺在優(yōu)先發(fā)展的地位，我們國家為了鼓勵旅游，拉大內(nèi)需，刺激經(jīng)濟發(fā)展，從雙休日制度的實施，到如今的三個黃金周，再到即將實行的帶薪年休假制。世界各國都在爭取中國這個最大旅游客源市場，出于互惠，出于向往歷史悠久、旅游資源豐富的文明古國——中國，各國都競相來中國進行旅游交往，我國必將