【正文】 桂林長(zhǎng)城房地產(chǎn) 大筆頭廣告策劃公司 彰泰利好時(shí)代 桂林市翠竹路 8 號(hào) 3838989 桂林彰泰實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司 桂林市精銳廣告策劃有限公司 先鋒天地 鐘山南路汽車總站對(duì)面 3855111 桂林市興進(jìn)實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司、合通房地產(chǎn) 深海置業(yè) 七彩小康城 桂林城北入街開發(fā)區(qū) 桂林七彩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 安信置業(yè)、易居公司 金馬大廈 桂林市中山中 路與五美路交匯處 2821397 桂林華僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 羅馬花園 桂林市中山北路 10411 號(hào) 262088 桂林市中信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 桂林嘉匯物業(yè)咨詢有限公司 恒祥花園 桂林市滿江路 18 號(hào) 5812998 梧州中恒集團(tuán)桂林房地產(chǎn)開發(fā)分公司 深海置業(yè) 金色嘉苑 城北區(qū)入業(yè)街偉四路與信二路交叉中心大圓盤處 2638598 署都股份 靈川縣署都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 日晨策劃 富庭苑 桂林市入業(yè)街開發(fā)區(qū) 6592888 桂林市國(guó)滿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、桂林雨田工貿(mào)有 限公司 豐澤園 桂林市普砣路 56 號(hào) (航天賓館對(duì)面 ) 5811822 桂林市齊新房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、華鼎房地產(chǎn)開發(fā)公司 桂林鑫源物業(yè)管理 安廈世紀(jì)城 桂林市崇信路 28 號(hào) 3812259 桂林市安廈開發(fā)有限公司、世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 安信置業(yè) 分析與判斷： 目前大部分開發(fā)商為本地開發(fā)商，開始有外地開發(fā)商進(jìn)入，國(guó)內(nèi)一些知名的跨地域地產(chǎn)開發(fā)商尚未進(jìn)軍桂林市場(chǎng)。 大部分的樓盤聘請(qǐng)專業(yè)的策劃公司進(jìn)行項(xiàng)目操作，市場(chǎng)分工細(xì)化。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)開始加劇。 規(guī)模、戶型和面積比較 項(xiàng)目名稱 總戶數(shù) 總占地面積（ m2） 總建筑面積（ m2） 戶型 面積（ m2) 金水灣花園 608 54000 98180 洋房、別墅 2 2： 8286 / 3 2： 113120 / 4 2： 145 時(shí)代花園 1300 153000 198420 洋房、別墅 2 2： 80 / 3 2： 116 金源太陽城 622 75183 洋房、別墅 1 1： 4455/2 2： 8085/3 2： 110130 /4 2： 140 米蘭春天 350 / / 洋房、復(fù)式 單間： 35/2 2： 7981/3 2： 92112/4 2： 123136 / 復(fù)式： 135 恒利花園 350 27000 28668 洋房、 3 2： 118 / 2 2： 92 金世紀(jì)豪庭 57 / 58000 洋房、電梯洋房、 3 2： 131178 / 2 1： 104 彰泰利好時(shí)代 132 4500 40000 酒店式公寓 單間： 2527 先鋒天地 192 5000 35000 電梯洋房 單間： 28 / 1 1： 3645 七彩小康城 1240 90004 10924 電梯和多層洋房 3 2 2： 105135/11： 40/2 2： 5680/復(fù)式： 140175 金馬大廈 530 4280 30000 12~14 層電梯洋房 1 1： 4050 / 3 2：80110 羅馬花園 720 23000 70000 洋房、電梯洋房 1 1： 6870 / 2 1： 77117 / 3 2： 77149 恒祥花園 360 22500 56000 電梯洋房 4 2： 165220 / 3 2：130141 金色嘉苑 720 27840 45000 洋房 2 2： 90100 / 3 3： 100120 / 4 2： 140180/5 2： 200260 富庭苑 252 11000 300000 洋房 3 2： 豐澤園 / 30000 / 洋房 1 1： 3845 / 2 1： 6575/3 2： 78114 / 4 2： 130150 安廈世紀(jì)城 2870 368000 4600002 獨(dú)立別墅、聯(lián)排、多層 4 2： 149 分析與判斷： 樓盤規(guī)模 樓盤規(guī)模不大，占地面積多數(shù)在 1 萬㎡到 10 萬㎡之間，僅安廈世紀(jì)城的規(guī)模較大（占地 368000m2），但是非純粹洋房小區(qū)。 樓盤形式 桂林早期開發(fā)的樓盤多以多層為主，現(xiàn)在市面上銷售的普通型產(chǎn)品小高層帶電梯的份額已經(jīng)相當(dāng)大（約 30%），相當(dāng)數(shù)量樓盤既有多層又有小高層。樓盤多以小區(qū)型形式出現(xiàn)，只有在市區(qū)存在單體樓樓盤。 建筑、戶型 多層住宅多數(shù)為一梯兩戶，甚至有一梯一戶的，電梯普通多數(shù)為一梯四戶。套內(nèi)空間設(shè)計(jì)較為豐富有平層、錯(cuò)層、復(fù)式等。層高較低 ,有相當(dāng)數(shù)量的層 高為 米的樓盤。 戶型：整體市場(chǎng)上單間、 1 房 2 廳、 2 房 2 廳、 3 房 2 廳、 4 房 2 廳、復(fù)式等供應(yīng)品種齊全，消費(fèi)者有多種選擇。 面積 中心市區(qū)盤的面積較小，有相當(dāng)數(shù)量以小面積產(chǎn)品為主打產(chǎn)品的樓盤（金馬大廈、先鋒天地）。面積分布一房約 30－ 50 ㎡，二房約 70－ 90 ㎡，三房 100－ 120 ㎡，四房約 140－ 160 ㎡；市區(qū)邊緣和郊區(qū)樓盤房型面積較大，沒有單房套型，其他相同套型的戶型面積對(duì)比市區(qū)盤的戶型約大 15％左右。 地 區(qū) 一房（ ㎡） 二房（ ㎡） 三房（ ㎡） 四房（ ㎡） 市中心 3050 7090 100120 140160 市 郊 / 80103 115140 150180 產(chǎn)品類型 市場(chǎng)產(chǎn)品類型豐富，有躍式、錯(cuò)層、疊加等形式，市場(chǎng)供應(yīng)充足。 產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì) 項(xiàng)目名稱 建筑特色 綠化率 容積率 周邊設(shè)施 裝修標(biāo)準(zhǔn) 金水灣花園 歐式 35% 幼兒園、菜市、銀行、小學(xué)、社區(qū)醫(yī)院、會(huì)所 清水房 時(shí)代花園 歐式 % 幼兒園、菜市、銀行、小學(xué)、 清水房 金源太陽城 歐式 % 門球場(chǎng)、 籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、幼兒園、菜市、銀行 清水房 米蘭春天 歐式 % 電信局、藥店、會(huì)所 清水房 恒利花園 歐式 % （自有）會(huì)所 清水房 金世紀(jì)豪庭 歐式 % 汽車站、銀行、超市、菜市 清水房 彰泰利好時(shí)代 歐式 （自有）游泳池、會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、 精裝修 先鋒天地 歐式 清水房 七彩小康城 歐式 % （自有）商業(yè)街、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、學(xué)校、幼兒園 清水房 金馬大廈 歐式 清水房 羅馬花園 歐式 47% 清水房 恒祥花園 歐式 % 會(huì)所、商場(chǎng)、銀行、學(xué)校、醫(yī)院 清水房 金色嘉苑 歐式 % 學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)、幼兒園 清水房 富庭苑 歐式 28% （自有）休閑中心、兒童游樂中心 清水房 豐澤園 歐式 超市、市場(chǎng) 清水房 安廈世紀(jì)城 歐式 幼兒園、小學(xué)、運(yùn)動(dòng)俱樂部 清水房 分析與判斷： 小區(qū)整體布局規(guī)劃 市區(qū)內(nèi)的多數(shù)住宅盤規(guī)劃 比較簡(jiǎn)單，多采用按照朝向原則的橫排布置，而且一般的小區(qū)樓距都過小，在小區(qū)環(huán)境品位的提升上比較欠缺。容積率為 — 之間，綠化率為 30%左右；洋房多為商住綜合樓，多層住宅為 6— 8 層，多為一梯兩戶的設(shè)計(jì)；高層電梯房較少，有兩梯八戶的設(shè)計(jì)。 建筑風(fēng)格 桂林地區(qū)的建筑多采用歐美風(fēng)格與當(dāng)?shù)亟ㄖL(fēng)格的簡(jiǎn)單組合，他們一方面追求時(shí)下流行的通透式歐美建筑風(fēng)格，另一方面又不肯完全放棄當(dāng)?shù)氐闹惺浇ㄖL(fēng)格，使一些建筑有一種“土洋結(jié)合”的感覺，整體感覺尚處于簡(jiǎn)單模仿階段，并未形成自己的風(fēng)格。 生活配套 市場(chǎng)上對(duì)生活配 套的重要性均有所認(rèn)識(shí)，但限于自身規(guī)模的局限，大部分樓盤沒有自身的生活與其他配套，僅依靠市政的社會(huì)配套，只有少數(shù)大型樓盤以自身配套為賣點(diǎn)，如安廈世紀(jì)城就擁有會(huì)所、超市、幼兒園、商場(chǎng)、足球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)，足不出門就得到都市化享受，是桂林的“城中城”。 教育配套 市場(chǎng)上已開始出現(xiàn)項(xiàng)目自身發(fā)展教育配套的營(yíng)銷做法。如七彩小康城就建有幼兒園，桂林中學(xué)和小學(xué)，吸引大批想購買低價(jià)住宅，又希望兒女成才的客戶，大大提高了項(xiàng)目的文化氛圍，增加了項(xiàng)目的吸引力。 會(huì)所 以會(huì)所作為主要營(yíng)銷訴求點(diǎn)的樓盤比較少，普遍缺少增 值服務(wù)的意識(shí)。恒祥花園首倡“社區(qū)泛會(huì)所”，不僅包括有中心會(huì)所，更有書吧、水吧、棋苑?? ,設(shè)置于各層建筑的底層，讓業(yè)主更方便的享受休閑生活。 裝修 當(dāng)?shù)氐慕粯菢?biāo)準(zhǔn)普遍采用清水房，通過對(duì)客戶的深入訪談，他們普遍不認(rèn)同豪華裝修的交樓標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為自己裝修會(huì)比較有個(gè)性，不會(huì)雷同。但也開始有一些樓盤在裝修后進(jìn)行銷售，但這類樓盤數(shù)量較少，占所調(diào)查樓盤的 7%。 在產(chǎn)品的設(shè)計(jì) 相當(dāng)部分樓盤吸取了先進(jìn)地區(qū)的觀念，但限于開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力等問題，產(chǎn)品的水平總體偏低，“形似而神不似”，但也有相當(dāng)部分產(chǎn)品素質(zhì)較高的樓盤（如安廈世 紀(jì)城、彰泰利好時(shí)代、七彩小康城等），顯示市場(chǎng)開發(fā)水平參差不齊。 七彩小康城規(guī)劃圖 環(huán)境及其他 項(xiàng)目名稱 外部環(huán)境 內(nèi)部環(huán)境 物管費(fèi)（元 /平方米） 金水灣花園 臨街、 小區(qū)引入直飲水 時(shí)代花園 臨街 景山、靈秀峰 金源太陽城 臨街、位于臨桂汽車站旁 在小區(qū)內(nèi)部做雕塑廊 米蘭春天 臨街 20xx 平方米的中庭花園 恒利花園 靠近鐵路較嘈雜 簡(jiǎn)單綠化園林 金世紀(jì)豪庭 臨街 帶電梯 彰泰利好時(shí)代 市區(qū) 園林 先鋒天地 市區(qū) 七彩小康城 居民區(qū) 噴泉、園林 金馬大廈 市區(qū) 羅馬花園 居民區(qū) 噴泉、廣場(chǎng) 恒祥花園 居民區(qū) 金色嘉苑 郊區(qū) 水景 富庭苑 工業(yè)大道、汽車站 噴泉 豐澤園 居民區(qū) 樹木 安廈世紀(jì)城 居民區(qū) 山、水、園林 分析與判斷： 位置 大部分樓盤多選擇在交通較便利、市政配套較齊全的市區(qū)或區(qū)域中心，強(qiáng)調(diào)生活的便利性。 內(nèi)部環(huán)境 各樓盤園林綠化率 相差較大，從 28％－ 62％，如恒祥花園綠化率為 ％，金水灣綠化率為 35％；許多樓盤內(nèi)部環(huán)境大多只有簡(jiǎn)單園林綠化，比較粗糙，沒有相對(duì)應(yīng)的主題綠化。只有部分樓盤出現(xiàn)精致的園林綠化（如安廈世紀(jì)城）。 物業(yè)管理 普遍小區(qū)對(duì)物管的要求還只是流于表面，并未真正的發(fā)揮物管的作用。但也有部分小區(qū)物業(yè)管理有相當(dāng)水平，從消費(fèi)者的訪問中可知道其滿意度相當(dāng)高。他們特別強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理的保安功能，已經(jīng)采用了紅外線防盜系統(tǒng)、指膜識(shí)別，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、家居安防報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等一些先進(jìn)的安全系統(tǒng)，另外 在小區(qū)智能化也有小區(qū)應(yīng)用了背景音樂和水電表自動(dòng)抄錄系統(tǒng)等。 停車場(chǎng)所 早期的樓盤在停車位的設(shè)置上多欠缺考慮，車輛沿小區(qū)路擺放，導(dǎo)致小區(qū)擠塞。近期新出的樓盤多以首層架空或半架空的形式來滿足停車的需求。如長(zhǎng)城花園就沒有專門設(shè)立停車場(chǎng)，將首層全部架空作為停車場(chǎng)，緩解車位緊張的壓力。 居住理念 發(fā)展商與消費(fèi)者對(duì)居住理念仍處于實(shí)用型為主，但市場(chǎng)上已有部分產(chǎn)品開始走向高檔享受型。 天 天下桂林 銷 售 項(xiàng)目名稱 價(jià)格（元 /平方米） 付款方式 銷售情況 金水灣花園 1300 一次性、按揭 別墅已 賣完，洋房還剩 5 套 時(shí)代花園 均價(jià) 1200 一次性、按揭 一期全部售完，二期為期樓 金源太陽城 10801220 一次性、按揭 已售近 8 成 米蘭春天 8081200 一次性、按揭 已售近 9 成 恒利花園 858988 一次性、按揭 一期二棟售完，其余未建 金世紀(jì)豪庭 1500 一次性、按揭 只剩 6 樓的 4 套 彰泰利好時(shí)代 精裝修 5100 一次性、按揭 80%售完 先鋒天地 均價(jià) 3900 一次性、按揭 小復(fù)式全售完 七彩小康城 均價(jià) 1600 一次性、按揭 金馬大廈 一次性、按揭 剩 4 套小戶型 羅馬花園 9281108 一次性、按揭 40%售完 恒祥花園 一次性、按揭 80%售完 金色嘉苑 1600 一次性、按揭 第一期售完 80% 富庭苑 1058 一次性、按揭 40%售完 豐澤園 2278 一次性、按揭 80%售完 安廈世紀(jì)城 疊加別墅 3600 一次