【正文】 功能，積聚競爭優(yōu)勢n深化景觀、區(qū)位優(yōu)勢，挖掘更多賣點n通過特色經(jīng)營內(nèi)容，以及高檔公寓同星級酒店的互動，凸顯高檔社區(qū)的氛圍及感受n尊重現(xiàn)實，放棄打造頂級豪宅的設(shè)想n以謹(jǐn)慎的態(tài)度進行產(chǎn)品定價n堅持與品牌團隊合作，提升項目的整體形象及知名度n擴大宣傳力度，創(chuàng)新銷售理念，取長補短內(nèi)部因素外部因素戰(zhàn) 略 綜合來看，本項目優(yōu)勢多于劣勢，機會勝于威脅，而且部分劣勢可以在近期改觀，而威脅亦可在項目定位及工程周期策劃中予以削弱，因此本項目具備開發(fā)高檔公寓和酒店物業(yè)的先天條件和綜合優(yōu)勢，可操作性強。SWOT矩陣組合分析指標(biāo)項 A 因素項 B 指標(biāo)評價 單項權(quán)重 分值分項權(quán)重分項得分代碼 指標(biāo) 代碼 因 素 優(yōu) (100) 良 (80) 及格 (60) 不及格 (0)1 交通條件1 交通站點數(shù)量與輻射范圍交通站點多，輻射全市交通站點較多，輻射范圍較廣交通站點較多，輻射本區(qū)域交通站點很少，輻射范圍小 95 2 公交站 《 100m 《 300m 《 600 m 600m 903 機動車可達性 道路從不堵塞，道路 質(zhì)量良好只在高峰時期（ ≤小時 /天）堵塞，道路質(zhì)量良好機動車進出有一定困難機動車的運行非常困難 904 快速干道（出入 口） 《 km 〈 1 km 1 km 952 人文環(huán)境1 大學(xué) km 〈 1 km 〈 3 km 3 km 0 2 中學(xué) 《 km 〈 km 〈 2 km 》 2 km 60名校 名校 普通學(xué)校3 小學(xué) 《 km 〈 1 km 〈 km 》 km 75名?；蛱厣逃?名校或特色教育 普通學(xué)校 或沒有小學(xué)4 幼兒園 《 km 〈 km 〈 km 》 1 km或沒有幼兒園 75特色教育 特色教育5 文化遺跡 有人們認(rèn)同的歷史底蘊 較強的歷史底蘊沒有得到大多數(shù)人的認(rèn)可 沒有 0周邊原有或保留建筑檔次高，可以與其協(xié)調(diào) 檔次高 檔次一般，沒有保留建筑或原有建筑檔次低 806 科研院所 有效提升小區(qū)人文 　 　 沒有 03 商業(yè)環(huán)境1 大賣場 1km或 5分鐘車程 〈 3km或 15分鐘車程 〈 5km或 20分鐘車程 〉 5km或車行不便利 70 2 商業(yè) (務(wù) )中心 (或次中心 ) 1km或 5分鐘車程 〈 3km或 15分鐘車程 〈 5km或 20分鐘車程 〉 5km或車行不便利 703 居住區(qū)商業(yè) 〈 〈 〉 1004 城市商業(yè)街 〈 〈 〉 705 會展旅游性設(shè)施 〈 1km或 5分鐘車程 〈 3km或 15分鐘車程 〉 3km或車行不便利 50項目住宅發(fā)展條件評估模型（一） 4 周邊醫(yī)療1 市級中心醫(yī)院 1km或 5分鐘車程 〈 8分鐘車程 〈 3km或 15分鐘車程 〉 3km或車行不便 50 2 區(qū)級醫(yī)院 1km或 5分鐘車程 〈 8分鐘車程 〈 2km或 10分鐘車程 〉 2km或車行不便 903 專業(yè)醫(yī)院 〈 1km或 5分鐘車程 〈 8分鐘車程 〉 855 周邊生活配套1 銀行 〈 〈 〉 90 郵局 〈 〈 〉 80電信 〈 〈 〉 802 運動中心 〈 1km 〈 3km 〉 3km 70健身場所 〈 〈 〉 703 酒吧 〈 〈 〉 75舞廳、 KTV 〈 〈 〉 75桑拿 〈 〈 〉 756 城市規(guī)劃 1區(qū)域功能定位（未來 35年）屬于大型住宅區(qū)或商業(yè)（務(wù)）區(qū)城市次級住宅區(qū)或商業(yè)（務(wù)）區(qū)處于城市發(fā)展的方向上或開發(fā)方向上 以上情況都不屬于 90 2 基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃（ 未來 35年） 有市級大型基礎(chǔ)設(shè)施 規(guī)劃建設(shè) 有城市主干道或市政配 套規(guī)劃建設(shè) 城市次干道規(guī)劃建設(shè) 無 1003 生活配套設(shè)施發(fā)展規(guī)劃有大型商業(yè)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)有中等規(guī)模商業(yè)規(guī)劃建設(shè)有社區(qū)、街區(qū)生活配套建設(shè) 無 804 周邊區(qū)域規(guī)劃 商務(wù)（業(yè)）區(qū)、交通便便捷 工業(yè)區(qū)周邊有小型的 商業(yè)、工業(yè)規(guī)劃 無 955 環(huán)境改造 屬于未來城市重點改造的地區(qū)屬于拆遷或環(huán)境改造的地區(qū) 　周邊環(huán)境較差，未來沒有改造的可能 1007 自然景觀1 其他樓盤景觀 能最大限度借用 可有效借用 可借用一些 不能借用 90 公園 /城市綠化 能最大限度借用 可有效借用 可借用一些 不能借用 90原有大樹 每 100m2綠地可保留的樹木量》 5株每 100m2綠地可保留的樹木量》 4株每 100m2綠地可保留的樹木量》 3株 沒有可保留的樹木 02 河流 /湖泊 /海洋 傍水或環(huán)水 近水 可以觀水 不能利用 1003 山巒 依山或含山 近山 遠觀山景 沒有山景 405 城市 可以觀看城市的景觀 　 　 不可以觀看城市的景 觀 100項目住宅發(fā)展條件評估模型（二） 8 經(jīng)濟環(huán)境 1 區(qū)域產(chǎn)業(yè) 有大的產(chǎn)業(yè)支撐 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好 產(chǎn)業(yè)一般 幾乎沒有產(chǎn)業(yè) 90 2 區(qū)域內(nèi)人均可支配收入 遠高于全市平均水平 略高于全市平均水平 全市平均水平 低于全市平均水平 1009 場地情況 1 噪音 ≤30 ≤35 ≤40 40 50 總懸浮顆粒物 TSP（年平均， mg/ m3 ≤ ≤ ≤ 802 地質(zhì) 地質(zhì)優(yōu)良承載力強 地質(zhì)良好承載力一般 地質(zhì)承載力不強 地質(zhì)差且復(fù)雜，地基需特殊處理 70地下水位 地下水位低 　 　 地下水位高 503 場地日照（ %） ≥40 ≥20 ≥10 10 904 主導(dǎo)風(fēng) 城市的上風(fēng)口，主導(dǎo)風(fēng) 向直接穿過地塊 主導(dǎo)風(fēng)能夠穿過地塊 主導(dǎo)風(fēng)不能穿過地塊 處于城市的下風(fēng)口 855 土地形狀與面積 規(guī)則好利用 較規(guī)則 能夠利用 零星不好利用 70地貌情況 可以充分利用原有地貌 布置小區(qū)景觀功能 可以利用原有地貌 小幅度改變原有地貌 需大幅度改變原有地 貌 85場地水榭 有水榭穿過 　 　 沒有水榭穿過 40七通情況 滿足七通條件，且容量 大 滿足七通條件 滿足三通 不滿足三通的條件 706 水質(zhì) 水質(zhì)優(yōu) 水質(zhì)良 無污染 污染有毒 607 危險洪水水位 歷史水位遠低于場地海 拔 歷史水位低于場地海 拔 歷史水位高于場地海 拔，預(yù)防成本低 歷史水位高，預(yù)防成 本高 7010 人口環(huán)境1km以內(nèi)1 夜間居住人數(shù)量 5萬以上 3~5萬 1~3萬 1萬以下 70 2 日間人群數(shù)量 8萬以上 5~8萬 2~5萬 2萬以下 8011 市場環(huán)境 1 該區(qū)域房地產(chǎn)市場在城市的排名 持續(xù)上升 一般上升 保持 下落 100 52 區(qū)域地產(chǎn)市場近幾年 的發(fā)展趨勢 持續(xù)上升 一般上升 保持 低落 100結(jié)論：項目住宅發(fā)展條件綜合評估分值為 ，住宅發(fā)展條件良好。項目住宅發(fā)展條件評估模型（三） 客戶分析篇 借助強大的資源網(wǎng)絡(luò)渠道，通過整合各樓盤售樓處現(xiàn)場、二手中介門店的實際成交數(shù)據(jù)以及對各樓盤入住客戶的實地調(diào)研結(jié)果，預(yù)計本項目未來的客戶將以 華裔外籍人士及港臺客商為主 。日韓客商（聚集性特征比較明顯）濱江高檔公寓華裔外籍人士（以美籍和中南亞籍為主）港臺客商（以企業(yè)高管與商人為主）上海本地客源（以浦東本地私營企業(yè)主為主）國內(nèi)其他客源（以江浙投資客為主）其他外籍人士客戶來源分析A：華裔外籍人士 以美籍華裔和中南亞籍華裔為主，屬于各層次購買力最強的客源。偏愛中央商務(wù)區(qū)及金融中心區(qū)域，對裝修及江景很重視，大部分是比較有品位的族群，小區(qū)整體感覺的營造及產(chǎn)品細(xì)節(jié)的打造是他們下決定的重要依據(jù)！B：港臺客商 多為企業(yè)高層管理人員及商人。對水情有獨鐘，屬于最愛江景的客層，比較強調(diào)會所的功能，偏愛全裝修房。關(guān)注一線江景房，在港臺等地曾經(jīng)有成功的投資經(jīng)驗，看好上海黃浦江沿線高檔江景樓盤。C：日韓客商 有三大群體，第一部分本類客源多為已婚人士且夫妻其中一方或親友為中國人，第二部分客源為國際性職業(yè)炒家；第三部分為在華外資高級管理層或企業(yè)主。客戶聚集性比較明顯（如古北一期），喜歡穩(wěn)重大氣的風(fēng)格，喜歡高層，重視外立面并傾于深色系。D：國內(nèi)客源 上海本地客源 身份背景各異比較復(fù)雜，多為浦東當(dāng)?shù)氐乃綘I企業(yè)業(yè)主。長期居住在浦東，對浦東的認(rèn)識較深并有一定的感情。對區(qū)域經(jīng)濟型的房型比較熱衷，對朝向及戶型也極為看中。 國內(nèi)其他客源 以浙江人為主，大多為投資客，少數(shù)在上海的企業(yè)主為自住。重視裝修，投資總價越低越有吸引?，F(xiàn)濱江客源對各項指標(biāo)的重視