【正文】 四月 21四月 2101:31:2701:31:27April 05, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 四月 211:31 上午 四月 2101:31April 05, 2023? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 1:31:27 上午 1:31 上午 01:31:27四月 21? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 01:31:2701:31:2701:314/5/2023 1:31:27 AM? 1以我獨沈久，愧君相見頻。當具有比較優(yōu)勢的商業(yè)出現(xiàn)時，即使其距離較遠，消費者也樂于前往休閑娛樂、生活耐用品零售的集中商業(yè) ，如購物中心、中型超市（ 3006000平米左右）未來將面臨區(qū)域中心商業(yè)以規(guī)模為優(yōu)勢的強勁競爭目的地型（特色商業(yè)）距離不是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的考慮因素。 按小區(qū)級別規(guī)劃指標（下表所示），商業(yè)面積應(yīng)控制在： 450570㎡ /千人 千人 =㎡之間商業(yè)規(guī)模研究商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)總體規(guī)模建議參照一：根據(jù)商業(yè)區(qū)級次與結(jié)構(gòu)模型推知商業(yè)規(guī)模約為 2500㎡參照二：根據(jù)赫夫商圈研究模型推知商業(yè)規(guī)模約為 3800㎡參照三：根據(jù)城市規(guī)劃指標研究模型推知商業(yè)規(guī)模約為 3500㎡建議本項目商業(yè)總體規(guī)模在 3500㎡ 左右，可以根據(jù)實際情況上下浮動 500㎡商業(yè)規(guī)模研究通過構(gòu)建商業(yè)分析模型，我們將找出最適合本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)：216。大堂示意圖 中庭示意圖商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)規(guī)模參照 ① 商業(yè)區(qū)級次與結(jié)構(gòu)模型 基本要數(shù) 市級中心商業(yè)區(qū) 區(qū)域性商業(yè)區(qū) 居住區(qū)配套商業(yè) 新城商業(yè)中心規(guī)模 30萬㎡以上 10萬㎡以上 1萬㎡左右 12萬㎡以上區(qū)位 城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)聚集地、公共交通集散地周邊居民聚居區(qū)及附近區(qū)域城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū)交流量 日人流量 50萬以上 日人流量 25萬以上日人流量 2萬左右日人流量 25萬以上核心客戶群 區(qū)域內(nèi)與中距離郊區(qū)（半小時車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域 15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費者步行 15分鐘及途經(jīng)消費者車程 30分鐘內(nèi)居民本項目適合商業(yè)規(guī)模216。 功 能 定 位社區(qū)配套會所（可考慮對外開放）恒溫游泳池 高檔酒吧 健身房Spa 精品超市 壁球室空中會所（僅對小區(qū)業(yè)主開放） 咖啡吧 紅酒吧 閱覽室上右圖：會所餐廳示意圖下左圖：會所酒吧示意圖 下右圖：會所入口示意圖 216。室內(nèi)樓梯： 建議采用金屬欄桿、實木扶手以及大理石踏步。建筑外立面建議 目前國際高端精品住宅外立面的處理不外乎以下幾種方式：石材 +面磚、石材 +高級涂料、石材 +鋁塑板以及全石材貼面。人流動線分布圖：室外 門廳 公共大廳 單元大堂 過道 電梯廳 通過人工布局打造 “ 雙重大堂 ” ，即 “ 公共大堂 ” 與相對私密的 “ 單元大堂 ”雙重大堂空間。 如此，不僅增強了每個戶型對江景以及陸家嘴風(fēng)景的優(yōu)勢利用，而且可以通過在建筑北面增加弧形觀景陽臺，大膽將客廳布置在景觀最好的北面，帶套內(nèi)衛(wèi)生間的臥室布置在各戶型南面。 各房型人流動線不理想，餐廳、客廳以及臥室之間的關(guān)系混亂；216。一、如何體現(xiàn)社區(qū)景觀均好性的問題三、如何解決高、低區(qū)住宅價差可能過大的問題四、如何從細節(jié)入手打造高檔精品住宅二、如何體現(xiàn)小面寬、大進深戶型設(shè)計人性化、個性化的問題五、如何弱化項目住宅部分與辦公部分相互影響的問題六、如何協(xié)調(diào)高檔住宅社區(qū)與商業(yè)相融合的問題關(guān)于住宅部分建議 建筑造型研究 建議對現(xiàn)有建筑單體設(shè)計方案作小幅調(diào)整，打破平板式布局造型，使每幢建筑呈階梯形平面分布，相鄰兩戶形成小錯位布局。 缺乏原生商業(yè)氛圍；216。 豪宅的入住率普遍較低，投資客戶更偏愛低總價能快速變現(xiàn)的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，而豪宅的高總價勢必會阻礙大批投資客戶；216。v 強調(diào)人際溝通的便捷性，設(shè)置多重公共交流、活動空間?？蛻艟奂员容^明顯（如古北一期），喜歡穩(wěn)重大氣的風(fēng)格，喜歡高層，重視外立面并傾于深色系?，F(xiàn)有濱江樓盤 “ 七大反思 ”——項目地塊研究篇優(yōu)勢（ S）：u地理優(yōu)勢明顯，位于泛陸家嘴 CBD板塊u擁有外灘及黃浦江稀缺景觀資源u鄰世博會景觀區(qū)域，為樓盤景觀綿上添花u區(qū)域內(nèi)高端人口比例較大，消費力、購買力強u區(qū)域板塊內(nèi)沒有大量新增供應(yīng)量 u濱江地區(qū)作為上海高檔樓盤的領(lǐng)頭羊的價值已廣為市場認同劣勢（ W）：u臨碼頭，存在噪聲、揚塵及視覺污染u地塊較小，產(chǎn)品規(guī)劃受限，且商用、住宅物業(yè)混合，檔次不易提升u項目周邊改造速度慢，對銷售幫助作用有限u開發(fā)商品牌優(yōu)勢不明顯 u塘橋地區(qū)并非傳統(tǒng)意義的豪宅區(qū)，缺乏歷史人文底蘊，不利于打造豪宅機會 (O)：u項目所處區(qū)域規(guī)劃利好（景觀、配套、交通等）u上海世博會的大勢拉動u濱江板塊高檔社區(qū)發(fā)展迅速，日趨成熟u中國金融市場不完善，投資渠道少，房地產(chǎn)市場仍是投資者看好的投資平臺u以上海為核心的長三角經(jīng)濟圈經(jīng)濟實力日漸雄厚，上海在中國城市中的龍頭地位無庸置疑威脅 (T)：u宏觀調(diào)控導(dǎo)致濱江概念樓盤整體下跌u居住型別墅成為市場寵兒，分流部分目標客戶u區(qū)域樓盤同質(zhì)化強，次新房供給量大u區(qū)域板塊內(nèi)同質(zhì)樓盤的銷售狀況并不十分理想項目 SWOT 分析優(yōu)勢 (S) 劣勢 (W)u地理優(yōu)勢明顯，位于泛陸家嘴 CBD板塊u擁有外灘及黃浦江稀缺景觀資源u鄰世博會景觀區(qū)域，為樓盤景觀綿上添花u區(qū)域內(nèi)高端人口比例較大，消費力、購買力強u區(qū)域板塊內(nèi)沒有大量新增供應(yīng)量 u濱江地區(qū)作為高檔樓盤的領(lǐng)頭羊的價值已為市場認同u臨碼頭，存在噪聲、揚塵及視覺污染u地塊較小，產(chǎn)品規(guī)劃受限，且商用、住宅物業(yè)混合，檔次不易提升u項目周邊改造速度慢，對銷售幫助作用有限u開發(fā)商品牌優(yōu)勢不明顯 u塘橋地區(qū)并非傳統(tǒng)意義的豪宅區(qū)，缺乏歷史人文底蘊，不利于打造豪宅機會（ O） SO戰(zhàn)略(發(fā)揮優(yōu)勢利用機會 )WO戰(zhàn)略(利用機會克服劣勢 )u項目所處區(qū)域規(guī)劃利好u上海世博會的大勢拉動u濱江板塊高檔社區(qū)發(fā)展迅速，日趨成熟u中國金融市場不完善，投資渠道少，房地產(chǎn)市場仍是投資者看好的投資平臺u上海宏觀經(jīng)濟形式利好n整合資源優(yōu)勢，堅持高檔精品戰(zhàn)略n利用稀缺的濱江概念用地，打造品質(zhì)優(yōu)良的產(chǎn)品，實現(xiàn)高銷售率、高收益n堅持品牌優(yōu)勢，開發(fā)特色酒店物業(yè)n擴大營銷推廣的范圍，拓寬目標客戶群n通過城市規(guī)劃，完善各項配套，在不久的將來即可彌補當前配套及交通之不足n堅持產(chǎn)品優(yōu)化設(shè)計，并借用物業(yè)管理和酒店商業(yè)配套品牌，打造濱江品牌高檔社區(qū)；n通過小區(qū)景觀規(guī)劃，如密植竹林等方法，減弱不同類物業(yè)之間的相互干擾威脅 (T) ST戰(zhàn)略(發(fā)揮優(yōu)勢，抵御威脅 )WT戰(zhàn)略(直面劣勢與威脅 )u宏觀調(diào)控導(dǎo)致濱江概念樓盤整體下跌u居住型別墅成為市場寵兒，分流部分客戶u區(qū)域樓盤同質(zhì)化強，次新房供給量大u區(qū)域內(nèi)同質(zhì)樓盤的銷售狀況并不十分理想n以優(yōu)于市場已有產(chǎn)品為原則，增強高檔江景產(chǎn)品的視覺沖擊和功能，積聚競爭優(yōu)勢n深化景觀、區(qū)位優(yōu)勢，挖掘更多賣點n通過特色經(jīng)營內(nèi)容，以及高檔公寓同星級酒店的互動，凸顯高檔社區(qū)的氛圍及感受n尊重現(xiàn)實，放棄打造頂級豪宅的設(shè)想n以謹慎的態(tài)度進行產(chǎn)品定價n堅持與品牌團隊合作，提升項目的整體形象及知名度n擴大宣傳力度，創(chuàng)新銷售理念，取長補短內(nèi)部因素外部因素戰(zhàn) 略 綜合來看，本項目優(yōu)勢多于劣勢，機會勝于威脅，而且部分劣勢可以在近期改觀，而威脅亦可在項目定位及工程周期策劃中予以削弱，因此本項目具備開發(fā)高檔公寓和酒店物業(yè)的先天條件和綜合優(yōu)勢，可操作性強。區(qū)域均價 借助景觀和該區(qū)域土地的稀缺性，陸家嘴板塊樓盤已成為目前上海樓市均價最高的區(qū)域之一，但板塊內(nèi)的樓盤價格差異比較明顯，視樓層和景觀的好壞而定。Contents項目分析 　銷售時機與條件篇產(chǎn)品研究篇 項目地塊研究篇客戶分析篇 宏觀市場分析篇項目總體定位篇上海高檔住宅全程策劃案及會所設(shè)計思路第二部分 項 目 分 析宏觀市場分析篇宏觀調(diào)控對整體影響整體成交量下跌整體成交均價下跌供應(yīng)量急劇上升全市整體