【正文】 01:31:2701:31:2701:314/5/2023 1:31:27 AM? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 05 四月 20231:31:27 上午 01:31:27四月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。從商業(yè)消費(fèi)者的行為切入，可將復(fù)雜多樣的商業(yè)業(yè)態(tài)分為三種類型。同時(shí)這里也是業(yè)主之間、業(yè)主與客人交流的空間，一邊品著紅酒、一邊是無(wú)限的美景，無(wú)疑這里就是人間天堂。色彩概念提示色彩概念提示裝修方面研究 為了符合目標(biāo)客戶需要、提升項(xiàng)目檔次、樹(shù)立品牌以及迎合市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，建議本項(xiàng)目以 “ 精裝修 ” 房推向市場(chǎng)。以一個(gè)戶型為一個(gè)單元示意， 5個(gè)單元依次向北移動(dòng) 1m左右，建筑平面呈階梯形分布。 （如下示意圖所示）同時(shí)，室外景觀游泳池結(jié)合會(huì)所室內(nèi)恒溫游泳池，打造 “雙重游泳池 ”概念，讓居住者真正感受非同一般的舒適、大氣享受。 目前浦東泛陸家嘴地區(qū)的小戶型酒店式物業(yè)銷售形式均較為理想；216。 國(guó)內(nèi)其他客源 以浙江人為主，大多為投資客，少數(shù)在上海的企業(yè)主為自住。因此，目前開(kāi)發(fā)高檔住宅市場(chǎng)仍有相當(dāng)大的市場(chǎng)空間，此時(shí)正是開(kāi)發(fā)精品高檔商品住宅的大好時(shí)機(jī)。北外灘板塊 —— 較本板塊最具可比性、同質(zhì)性區(qū)域描述 該板塊指虹口區(qū)內(nèi)的沿江樓盤(pán)，突出江景這一賣(mài)點(diǎn)并借助區(qū)域規(guī)劃的利好已逐漸成為上海又一高檔生活社區(qū)。對(duì)水情有獨(dú)鐘，屬于最愛(ài)江景的客層，比較強(qiáng)調(diào)會(huì)所的功能，偏愛(ài)全裝修房。本項(xiàng)目不具備打造豪宅的理由216。但普潤(rùn)公司建議在具備如下體驗(yàn)式營(yíng)銷的銷售條件之后進(jìn)行銷售，才能以最快的銷售速度實(shí)現(xiàn)最高的銷售利潤(rùn)。針對(duì)以上種種問(wèn)題，我們提出兩種解決方案：216。圖一：?jiǎn)卧筇檬疽鈭D 圖二：接待區(qū)示意圖圖三：水景墻示意圖 圖四：休閑區(qū)示意圖圖一圖二圖三圖四電梯廳 地面以及墻壁建議用進(jìn)口大理石進(jìn)行包裝，配以暖色燈光，使整個(gè)電梯廳呈現(xiàn)豪華、氣派，提升整個(gè)社區(qū)的品質(zhì)與檔次。智能安保系統(tǒng)建議建議一：建議采用最新的指紋識(shí)別系統(tǒng)包括指紋電梯控制系統(tǒng)和指紋門(mén)鎖建議二：安裝訪客彩色可視對(duì)講系統(tǒng)，建議采用著名西班牙品牌 FERMAX或同級(jí)品；建議三：建議安裝周界報(bào)警、電視監(jiān)控、電子巡更、門(mén)禁系統(tǒng)以及自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。 單位面積營(yíng)業(yè)額216。便利店、藥店、干洗店、生鮮副食、銀行、郵局、日用品兒童托管、家政服務(wù)、花卉盆景店、寵物店、中西餐廳、咖啡館相應(yīng)業(yè)態(tài)項(xiàng)目特點(diǎn)對(duì)鄰里商業(yè)業(yè)態(tài)的影響建議： 項(xiàng)目周邊服務(wù)居民基本生活的商業(yè)配套還處于初步階段，形象及 檔次均偏低，因此商業(yè)配套是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的必備附加品。 四月 21四月 2101:31:2701:31:27April 05, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/4/5 1:31:2701:31:2705 April 2023? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 四月 2101:31:2701:31Apr2105Apr21? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。項(xiàng)目特點(diǎn)本項(xiàng)目性質(zhì)屬于區(qū)域中心新開(kāi)高檔精品公寓，有著與這類社區(qū)共同的需求特征。商業(yè)規(guī)模研究關(guān)于商業(yè)部分建議 商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)規(guī)模參照 ② 赫夫商圈研究模型 216。衛(wèi)生間： 墻地面采用大理石、金屬吊頂，衛(wèi)生潔具采用德國(guó)VILLEROY﹠BOCH 潔具及 DORNBRACHT龍頭。（如下示意圖所示）圖一：大堂示意圖圖二：金箔墻面示意圖圖三：大堂人口示意圖圖四：大堂燈飾示意圖圖一圖二圖三 圖四216。 各房型對(duì)江景以及北面景觀的優(yōu)勢(shì)利用不足；216。結(jié)論一： 受周邊商業(yè)規(guī)劃情況和項(xiàng)目常住人口、途徑人流量限制，本項(xiàng)目商業(yè)難 以形成區(qū)域性集中商業(yè)規(guī)模；結(jié)論二： 滿足社區(qū)內(nèi)消費(fèi)需求的商業(yè)是必須的；結(jié)論三： 本項(xiàng)目商業(yè)級(jí)別只適合定位為： 酒店及社區(qū)配套商業(yè) ，主要是面向小區(qū) 業(yè)主服務(wù)。v 強(qiáng)調(diào)公共部位的品質(zhì)感與豪華性，立面的石材化 、建材的高檔化都能給予業(yè)主真材實(shí)料、氣派過(guò)人的奢華體驗(yàn)。日韓客商（聚集性特征比較明顯）濱江高檔公寓華裔外籍人士（以美籍和中南亞籍為主）港臺(tái)客商（以企業(yè)高管與商人為主）上海本地客源（以浦東本地私營(yíng)企業(yè)主為主）國(guó)內(nèi)其他客源（以江浙投資客為主）其他外籍人士客戶來(lái)源分析A：華裔外籍人士 以美籍華裔和中南亞籍華裔為主，屬于各層次購(gòu)買(mǎi)力最強(qiáng)的客源。各樓盤(pán)均比較注重大堂內(nèi)裝修的氣派與豪華；建材標(biāo)準(zhǔn)較高 ,注重品牌的使用；板塊內(nèi)中檔樓盤(pán)大多以毛坯交房，高檔樓盤(pán)均以全裝修為交房標(biāo)準(zhǔn) 。反思一：過(guò)多透支濱江概念；反思一：過(guò)多透支濱江概念； 反思二：各樓盤(pán)垂直與水平價(jià)差偏離過(guò)大的問(wèn)題始終無(wú)法解決；反思二：各樓盤(pán)垂直與水平價(jià)差偏離過(guò)大的問(wèn)題始終無(wú)法解決；反思三：樓盤(pán)普遍注重外部江景，弱化了內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)；反思三：樓盤(pán)普遍注重外部江景，弱化了內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)；反思四：注重室內(nèi)獨(dú)立空間，而忽視公共共享空間；反思四：注重室內(nèi)獨(dú)立空間，而忽視公共共享空間； 反思五：急功近利忽視建筑細(xì)節(jié)美化；反思五：急功近利忽視建筑細(xì)節(jié)美化；反思六：各樓盤(pán)內(nèi)部戶型大同小異，缺乏創(chuàng)新；反思六：各樓盤(pán)內(nèi)部戶型大同小異，缺乏創(chuàng)新；反思七：忽視裝修質(zhì)量控制，導(dǎo)致反思七：忽視裝修質(zhì)量控制，導(dǎo)致 ““ 精裝修精裝修 ”” 徒有虛名。現(xiàn)濱江客源對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)的重視程度 江景占據(jù)首要位置理所當(dāng)然，但是上圖中關(guān)于小區(qū)景觀和對(duì)控制重價(jià)的要求如此高的重視度非常值得研究。 可根據(jù)市場(chǎng)銷售情況及資金壓力靈活決定是變現(xiàn)出售還是作為企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理；辦公部分 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目商業(yè)具有以下特點(diǎn)：216。室外景觀游泳池示意圖 室外游泳池外圍活水景觀示意圖陽(yáng)臺(tái)與水相臨景觀示意圖將項(xiàng)目現(xiàn)有房型圖存在的問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)，得出以下幾點(diǎn)共性：216。同時(shí)在各戶型設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)舒適性、個(gè)性化，在主臥套內(nèi)衛(wèi)生間設(shè)置下沉式觀景浴缸以及在局部房間設(shè)置大挑窗以增大景觀視野和采光面等等。陽(yáng)臺(tái)： 建議地面采用花崗巖，玻璃金屬欄桿。內(nèi)設(shè)中庭，將綠色植物引入室內(nèi)，力爭(zhēng)在每個(gè)層面設(shè)立公共休閑觀景空間。業(yè)態(tài)類別 主要特征 具體業(yè)態(tài) 本項(xiàng)目適宜性攔截型（鄰里商業(yè)）距離是消費(fèi)者選擇該類業(yè)態(tài)消費(fèi)場(chǎng)所的第一考慮因素。 四月 211:31 上午 四月 2101:31April 05, 2023? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 01:31:2701:31:2701:31Monday, April 05, 2023? 1知人者智，自知者明。 1:31:27 上午 1:31 上午 01:31:27四月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 01:31:2701:31:2701:31Monday, April 05, 2023? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 替代型商業(yè)： 經(jīng)營(yíng)具有一定差異化的產(chǎn)品，對(duì)比各種綜合因素形成的比較優(yōu)勢(shì)決定消費(fèi)者是否選擇該類業(yè)態(tài)的消費(fèi)場(chǎng)所， 常見(jiàn)業(yè)態(tài)是休閑娛樂(lè)、生活耐用品零售的集中商業(yè) ，如購(gòu)物中心、中型超市等；216。216。結(jié)合本項(xiàng)目 “ 高檔精品住宅 ” 定位，建議本案外立面全部以石材貼面的方式進(jìn)行處理，分二段式進(jìn)行，其中底部石材色調(diào)偏重，往上部分石材色調(diào)相對(duì)明亮一些。 （如下圖所示）216。在建筑面寬、進(jìn)深按現(xiàn)有設(shè)計(jì)方案基本不變的前提下，階梯形平面分布還為戶型優(yōu)化提供了技術(shù)支持。 打造 辦公型產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店 ，即主力面積 50平方米左右的酒店標(biāo)房，輔以 80平方米左右的酒店套房216。長(zhǎng)期居住在浦東，對(duì)浦東的認(rèn)識(shí)較深并有一定的感情。 租賃方面： 140平方米左右的小面積兩房租賃市場(chǎng)形勢(shì)較為喜人，市場(chǎng)平均租賃價(jià)格在 1800－ 2500美金 /月之間。代表個(gè)案白金府邸、耀江國(guó)際廣場(chǎng)區(qū)域均價(jià)24500元 /平方米主要客源 由于該板塊主要以抄作濱江概念為主區(qū)域，宏觀調(diào)控之前主要客源均為上海本地及浙江區(qū)域的投資、投機(jī)客戶，且換手率較高。C：日韓客商 有三大群體，第一部分本類客源多為已婚人士且夫妻其中一方或親友為中國(guó)人，第二部分客源為國(guó)際性職業(yè)炒家；第三部分為在華外資高級(jí)管理層或企業(yè)主。 從市場(chǎng)銷售情況來(lái)看，濱江豪宅的市場(chǎng)存量較為可觀且去化速度普遍較為緩慢，二手市場(chǎng)的換手率很低，租售皆不活躍；216。 在以下的篇幅中，我司就產(chǎn)品細(xì)部問(wèn)題