【正文】 平價(jià)差偏離過(guò)大的問(wèn)題始終無(wú)法解決；反思三：樓盤(pán)普遍注重外部江景，弱化了內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)；反思三：樓盤(pán)普遍注重外部江景，弱化了內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)；反思四：注重室內(nèi)獨(dú)立空間，而忽視公共共享空間；反思四：注重室內(nèi)獨(dú)立空間，而忽視公共共享空間； 反思五：急功近利忽視建筑細(xì)節(jié)美化；反思五：急功近利忽視建筑細(xì)節(jié)美化；反思六：各樓盤(pán)內(nèi)部戶型大同小異，缺乏創(chuàng)新；反思六：各樓盤(pán)內(nèi)部戶型大同小異，缺乏創(chuàng)新；反思七：忽視裝修質(zhì)量控制，導(dǎo)致反思七：忽視裝修質(zhì)量控制，導(dǎo)致 ““ 精裝修精裝修 ”” 徒有虛名。 租賃方面： 140平方米左右的小面積兩房租賃市場(chǎng)形勢(shì)較為喜人，市場(chǎng)平均租賃價(jià)格在 1800－ 2500美金 /月之間。區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施成熟、交通較為便利。高檔住宅板塊分布圖長(zhǎng)寧古北板塊均價(jià)： 22023元 徐家匯板塊均價(jià)： 24000元盧灣新天地板塊均價(jià)： 39000元 南外灘板塊均價(jià)： 21000元 北外灘板塊均價(jià)： 25000元 陸家嘴板塊均價(jià)： 37000元各板塊分析板塊名稱 板塊內(nèi)均價(jià) 主力戶型面積 板塊特征徐家匯 24000元 /平米 140－ 160平米 城市副中心；商業(yè)配套成熟、完善；長(zhǎng)寧古北 22023元 /平米 160－ 190平米 國(guó)際化社區(qū)氛圍；盧灣太平橋 39000元 /平米 220－ 240平米 大面積人工湖自然景觀；新天地的上海地位；商業(yè)圈概念成熟；南外灘 21000元 /平米 180－ 200平米 借助浦江景觀；外灘概念；未來(lái)城區(qū)規(guī)劃建設(shè)以及世博會(huì)紅線內(nèi)概念各板塊共性分析各板塊特色鮮明 ,營(yíng)造諸多賣點(diǎn) 。各樓盤(pán)均比較注重大堂內(nèi)裝修的氣派與豪華；建材標(biāo)準(zhǔn)較高 ,注重品牌的使用；板塊內(nèi)中檔樓盤(pán)大多以毛坯交房，高檔樓盤(pán)均以全裝修為交房標(biāo)準(zhǔn) 。代表個(gè)案白金府邸、耀江國(guó)際廣場(chǎng)區(qū)域均價(jià)24500元 /平方米主要客源 由于該板塊主要以抄作濱江概念為主區(qū)域，宏觀調(diào)控之前主要客源均為上海本地及浙江區(qū)域的投資、投機(jī)客戶，且換手率較高。陸家嘴板塊 —— 與本區(qū)域最有關(guān)系性、互動(dòng)性本項(xiàng)目所處板塊代表個(gè)案家化濱江園、香園區(qū)域均價(jià)16800元 /平方米家化濱江苑香園本板塊與其他板塊之間價(jià)值研究研究系數(shù) 其它板塊 本板塊 研究結(jié)果配套 配套較為齊全、生活便利 多為生活配套型商業(yè)、檔次較低交通 均有地鐵及交通線路分布其中，交通便利型特點(diǎn)突出 交通線路較為單一板塊所處區(qū)域地位 城市副中心、大型商圈所在地、CBD、板塊在區(qū)域內(nèi)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值突出塘橋區(qū)域功能性單一、區(qū)域內(nèi)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值有限景觀 景觀效果參差不齊、附加價(jià)值差距明顯 突出江景效果未來(lái)規(guī)劃 未來(lái)規(guī)劃、功能定位明顯 世博概念、區(qū)域功能明確升值空間 具有稀缺性資源特點(diǎn)條件 具備形成稀缺性資源條件可比度較高 具有一定差距 差距明顯、可比度低具有完全可復(fù)制條件甚至超越可比樓盤(pán)配比分析面積配比：主力面積段主力面積段主力面積段分布：主力面積段 所在比例 主力面積段合計(jì)比例150200 % %200240 %240280 %房型配比：主力房型段主力房型段主力房型段分布：主力面積段 所在比例 主力面積段合計(jì)比例三房 % %四房 %總結(jié)： 從宏觀上看，目前上海高檔住宅市場(chǎng)增勢(shì)已逐步加快，但由于身處不同區(qū)域的高檔住宅還是具有各自的區(qū)位概念和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)理念，因而競(jìng)爭(zhēng)并不是同質(zhì)化的，再加上加入 WTO后高層次客源絕對(duì)數(shù)量的增多。徒有虛名。日韓客商（聚集性特征比較明顯）濱江高檔公寓華裔外籍人士（以美籍和中南亞籍為主）港臺(tái)客商（以企業(yè)高管與商人為主）上海本地客源（以浦東本地私營(yíng)企業(yè)主為主）國(guó)內(nèi)其他客源（以江浙投資客為主）其他外籍人士客戶來(lái)源分析A：華裔外籍人士 以美籍華裔和中南亞籍華裔為主，屬于各層次購(gòu)買力最強(qiáng)的客源。C：日韓客商 有三大群體，第一部分本類客源多為已婚人士且夫妻其中一方或親友為中國(guó)人，第二部分客源為國(guó)際性職業(yè)炒家；第三部分為在華外資高級(jí)管理層或企業(yè)主。對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)型的房型比較熱衷，對(duì)朝向及戶型也極為看中。項(xiàng)目總體定位篇傳統(tǒng)模式普潤(rùn)模式以產(chǎn)定銷以銷定產(chǎn)設(shè)計(jì)并建造產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)較大尋找客戶鎖定目標(biāo)客戶群根據(jù)需求設(shè)計(jì)并建造產(chǎn)品真正做到“適銷對(duì)路 ” 從源頭上保證項(xiàng)目成功運(yùn)作 根據(jù)公司對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客戶及其需求傾向所做的精確分析，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)結(jié)合項(xiàng)目地塊所處區(qū)域客觀綜合研判，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的最終定位應(yīng)是：高檔精品住宅 +產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店 +特色商業(yè)產(chǎn) 品 定 位 打造高檔精品住宅，即主力面積為 180平方米左右的三房二廳，輔以西向 300平方米左右的四房三廳加保姆房洗衣房的觀景豪宅v 強(qiáng)調(diào)以人為本的居住舒適性，建筑面積的大小并非衡量居住空間豪華的唯一標(biāo)準(zhǔn)。v 強(qiáng)調(diào)公共部位的品質(zhì)感與豪華性，立面的石材化 、建材的高檔化都能給予業(yè)主真材實(shí)料、氣派過(guò)人的奢華體驗(yàn)。 從市場(chǎng)銷售情況來(lái)看，濱江豪宅的市場(chǎng)存量較為可觀且去化速度普遍較為緩慢，二手市場(chǎng)的換手率很低，租售皆不活躍；216。 預(yù)計(jì)到 07年前后辦公樓供應(yīng)量將大幅增加，由目前供不應(yīng)求向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，而且塘橋地區(qū)又非傳統(tǒng)意義的辦公聚集區(qū)，單純定位為辦公樓，去化速度難以保證，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差；216?？奢椛鋮^(qū)人氣不足；216。結(jié)論一： 受周邊商業(yè)規(guī)劃情況和項(xiàng)目常住人口、途徑人流量限制，本項(xiàng)目商業(yè)難 以形成區(qū)域性集中商業(yè)規(guī)模；結(jié)論二： 滿足社區(qū)內(nèi)消費(fèi)需求的商業(yè)是必須的；結(jié)論三： 本項(xiàng)目商業(yè)級(jí)別只適合定位為： 酒店及社區(qū)配套商業(yè) ，主要是面向小區(qū) 業(yè)主服務(wù)。 在以下的篇幅中，我司就產(chǎn)品細(xì)部問(wèn)題提一些初步建議。 (右圖為錯(cuò)位式布局示意圖）社區(qū)景觀研究景觀上建議以室外景觀游泳池為中心，以流水、跌水、噴泉、瀑布等活水為脈，以木質(zhì)平臺(tái)、橋、曲折連廊將 “ 景觀游泳池 ” 與 “ 活水系 ” 連為一體，同時(shí)結(jié)合坡地自然景觀，以四季不同全冠花木打造靜逸深幽、私密尊貴的生活氛圍。 各房型布局不合理，帶套內(nèi)衛(wèi)生間的臥室數(shù)量普遍偏少；216。 各房型對(duì)江景以及北面景觀的優(yōu)勢(shì)利用不足；216。以一種戶型設(shè)為一個(gè)單元來(lái)比示， A1單元不動(dòng)，其余 3個(gè)單元依次向北移動(dòng) 1m左右，每棟建筑平面呈階梯形分布（可參照上頁(yè)建筑錯(cuò)位式布局示意圖）。 方案 B： 建議每個(gè)層面分布五套房型，每套面積在 180㎡左右，其中將景觀優(yōu)勢(shì)好的西面一套單獨(dú)設(shè)為一個(gè)單元， 8層以上設(shè)計(jì)成 350㎡左右的豪華復(fù)式戶型，電梯直接入戶；其余 4戶分兩個(gè)電梯廳入戶。圖三：下沉式浴缸大堂建議 對(duì)大堂的處理，建議摒棄傳統(tǒng)一味追求面積與挑高的做法，充分利用底層空間格局與變化，打造出 “ 多重空間 ” 組合的概念，即底層大堂由門(mén)廳、公共大廳、單元大堂、電梯廳、過(guò)道五部分相對(duì)獨(dú)立的空間組成。（如下示意圖所示）圖一：大堂示意圖圖二：金箔墻面示意圖圖三：大堂人口示意圖圖四：大堂燈飾示意圖圖一圖二圖三 圖四216。 （如下示意圖）過(guò)道 的裝修風(fēng)格是大堂風(fēng)格的延續(xù)，在局部點(diǎn)綴一些室內(nèi)花池、矮柜以及裝飾小品等元素 （如下示意圖） 。外立面整體感覺(jué)沉穩(wěn)而不乏大氣，打造本案特色。門(mén)扇和窗欄： 進(jìn)戶門(mén)建議用德國(guó) NOBLESSE或同檔次手工雕花銅門(mén)，其余為實(shí)木門(mén)和實(shí)木窗套。衛(wèi)生間： 墻地面采用大理石、金屬吊頂，衛(wèi)生潔具采用德國(guó)VILLEROY﹠BOCH 潔具及 DORNBRACHT龍頭。會(huì)所建議建議本項(xiàng)目打造 “ 雙重會(huì)所 ” —— 社區(qū)配套會(huì)所以及空中會(huì)所，為客戶提供多重交流、休閑空間和平臺(tái)，充分展現(xiàn)社區(qū)以人為本的特性。 空中會(huì)所 建議設(shè)置在觀景位置最佳的住宅頂層，面積設(shè)置在 500㎡左右，業(yè)主 通過(guò)外部觀光電梯直接進(jìn)入空中會(huì)所，江景、外灘及陸家嘴風(fēng)景盡收眼底，真正讓每一位業(yè)主可以充分分享到濱江景觀，提升整個(gè)社區(qū)的檔次。大堂以五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行打造，以進(jìn)一步提升產(chǎn)權(quán)式酒店的品質(zhì)。商業(yè)規(guī)模研究關(guān)于商業(yè)部分建議 商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)規(guī)模參照 ② 赫夫商圈研究模型 216。 本項(xiàng)目建筑面積 ㎡（住宅 +產(chǎn)權(quán)式酒店），按每 100㎡有 7人計(jì)算，預(yù)計(jì) 居民約 ，屬于小區(qū)級(jí)別；216。 目的地型商業(yè)： 以其特色或?qū)I(yè)性吸引消費(fèi)者慕名而至， 常見(jiàn)業(yè)態(tài)是特色商業(yè)和專業(yè)市場(chǎng) ，如如特色餐飲、酒吧、美容 Spa 、娛樂(lè)場(chǎng)所等。當(dāng)新商