【正文】 四月 2101:31:2701:31Apr2105Apr21? 1故人江海別，幾度隔山川。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/4/5 1:31:2701:31:2705 April 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 05 四月 20231:31:27 上午 01:31:27四月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 。 2023/4/5 1:31:2701:31:2705 April 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。當新商業(yè)出現(xiàn)時，如果距離現(xiàn)有商業(yè)更遠，那么即使其價格稍低或質(zhì)量、服務(wù)稍好，也不會使消費者改變原有選擇日?？焖傧M品零售及服務(wù)，如便利店、花店、藥店、干洗店、生鮮副食、普通餐飲、洗印中心、銀行、郵局等為滿足住區(qū)生活需要的必需商業(yè)類型替代型（區(qū)域商業(yè)）距離是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的因素之一，但非第一因素。 本項目建筑面積 ㎡（住宅 +產(chǎn)權(quán)式酒店），按每 100㎡有 7人計算，預計 居民約 ，屬于小區(qū)級別；216。大堂以五星級酒店的標準來進行打造，以進一步提升產(chǎn)權(quán)式酒店的品質(zhì)。會所建議建議本項目打造 “ 雙重會所 ” —— 社區(qū)配套會所以及空中會所，為客戶提供多重交流、休閑空間和平臺，充分展現(xiàn)社區(qū)以人為本的特性。門扇和窗欄： 進戶門建議用德國 NOBLESSE或同檔次手工雕花銅門，其余為實木門和實木窗套。 （如下示意圖）過道 的裝修風格是大堂風格的延續(xù)，在局部點綴一些室內(nèi)花池、矮柜以及裝飾小品等元素 （如下示意圖） 。圖三：下沉式浴缸大堂建議 對大堂的處理，建議摒棄傳統(tǒng)一味追求面積與挑高的做法，充分利用底層空間格局與變化，打造出 “ 多重空間 ” 組合的概念，即底層大堂由門廳、公共大廳、單元大堂、電梯廳、過道五部分相對獨立的空間組成。以一種戶型設(shè)為一個單元來比示， A1單元不動，其余 3個單元依次向北移動 1m左右，每棟建筑平面呈階梯形分布（可參照上頁建筑錯位式布局示意圖）。 各房型布局不合理，帶套內(nèi)衛(wèi)生間的臥室數(shù)量普遍偏少；216。 在以下的篇幅中，我司就產(chǎn)品細部問題提一些初步建議?？奢椛鋮^(qū)人氣不足；216。 從市場銷售情況來看，濱江豪宅的市場存量較為可觀且去化速度普遍較為緩慢，二手市場的換手率很低，租售皆不活躍；216。項目總體定位篇傳統(tǒng)模式普潤模式以產(chǎn)定銷以銷定產(chǎn)設(shè)計并建造產(chǎn)品風險較大尋找客戶鎖定目標客戶群根據(jù)需求設(shè)計并建造產(chǎn)品真正做到“適銷對路 ” 從源頭上保證項目成功運作 根據(jù)公司對項目目標客戶及其需求傾向所做的精確分析，對市場發(fā)展趨勢結(jié)合項目地塊所處區(qū)域客觀綜合研判，我們認為本項目的最終定位應(yīng)是：高檔精品住宅 +產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店 +特色商業(yè)產(chǎn) 品 定 位 打造高檔精品住宅，即主力面積為 180平方米左右的三房二廳，輔以西向 300平方米左右的四房三廳加保姆房洗衣房的觀景豪宅v 強調(diào)以人為本的居住舒適性，建筑面積的大小并非衡量居住空間豪華的唯一標準。C：日韓客商 有三大群體，第一部分本類客源多為已婚人士且夫妻其中一方或親友為中國人，第二部分客源為國際性職業(yè)炒家；第三部分為在華外資高級管理層或企業(yè)主。徒有虛名。代表個案白金府邸、耀江國際廣場區(qū)域均價24500元 /平方米主要客源 由于該板塊主要以抄作濱江概念為主區(qū)域，宏觀調(diào)控之前主要客源均為上海本地及浙江區(qū)域的投資、投機客戶，且換手率較高。高檔住宅板塊分布圖長寧古北板塊均價： 22023元 徐家匯板塊均價： 24000元盧灣新天地板塊均價： 39000元 南外灘板塊均價： 21000元 北外灘板塊均價： 25000元 陸家嘴板塊均價： 37000元各板塊分析板塊名稱 板塊內(nèi)均價 主力戶型面積 板塊特征徐家匯 24000元 /平米 140－ 160平米 城市副中心；商業(yè)配套成熟、完善；長寧古北 22023元 /平米 160－ 190平米 國際化社區(qū)氛圍；盧灣太平橋 39000元 /平米 220－ 240平米 大面積人工湖自然景觀；新天地的上海地位；商業(yè)圈概念成熟；南外灘 21000元 /平米 180－ 200平米 借助浦江景觀；外灘概念；未來城區(qū)規(guī)劃建設(shè)以及世博會紅線內(nèi)概念各板塊共性分析各板塊特色鮮明 ,營造諸多賣點 。 租賃方面： 140平方米左右的小面積兩房租賃市場形勢較為喜人，市場平均租賃價格在 1800－ 2500美金 /月之間。項目住宅發(fā)展條件評估模型（三） 客戶分析篇 借助強大的資源網(wǎng)絡(luò)渠道，通過整合各樓盤售樓處現(xiàn)場、二手中介門店的實際成交數(shù)據(jù)以及對各樓盤入住客戶的實地調(diào)研結(jié)果，預計本項目未來的客戶將以 華裔外籍人士及港臺客商為主 。長期居住在浦東，對浦東的認識較深并有一定的感情。v 強調(diào)景觀的均好性，力求戶戶臨江面水。 打造 辦公型產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店 ，即主力面積 50平方米左右的酒店標房，輔以 80平方米左右的酒店套房216。 過多的商業(yè)將直接影響高檔精品樓盤的檔次。在建筑面寬、進深按現(xiàn)有設(shè)計方案基本不變的前提下，階梯形平面分布還為戶型優(yōu)化提供了技術(shù)支持。 A A4豪華房型存在暗衛(wèi)，嚴重影響了檔次及品味；216。 （如下圖所示）216。 第一重 “ 公共大堂 ” 追求豪華、氣派，是主人尊貴身份地位的象征，建議公共大堂開間不低于 20m，挑高不低于 8m，地面分層鋪設(shè)大理石花紋，墻面以 24K金箔裝飾，頂部中央掛大型水晶裝飾吊燈，充分營造出富麗堂皇的豪華氛圍。結(jié)合本項目 “ 高檔精品住宅 ” 定位，建議本案外立面全部以石材貼面的方式進行處理，分二段式進行，其中底部石材色調(diào)偏重，往上部分石材色調(diào)相對明亮一些。廚房： 墻地面建議采用大理石，采用德國博得寶（ POGGCNPOHI）或同檔次廚具。216。結(jié)合本項目來看，商業(yè)規(guī)模約為 2500㎡ 。 替代型商業(yè)： 經(jīng)營具有一定差異化的產(chǎn)品，對比各種綜合因素形成的比較優(yōu)勢決定消費者是否選擇該類業(yè)態(tài)的消費場所， 常見業(yè)態(tài)是休閑娛樂、生活耐用品零售的集中商業(yè) ，如購物中心、中型超市等；216。較不受區(qū)位限制，結(jié)合自有資源和區(qū)域資源有發(fā)揮空間商業(yè)業(yè)態(tài)研究鄰里商業(yè)業(yè)態(tài)：滿足社區(qū)居民的基本生活需要商業(yè)業(yè)態(tài)研究鄰里商業(yè)基本功能解析鄰里商業(yè)基本功能解析購物功能 餐飲服務(wù)功能 修理服務(wù)功能 綜合服務(wù)功能 家政服務(wù)功能 再生資源回收功能購物功能 —— 提供主、副食品、生活日用品；餐飲服務(wù)功能 —— 提供早餐、正餐和滿足學生、老年人用餐；修理服務(wù)功能 —— 日常用品修理的需要；綜合服務(wù)功能 —— 社區(qū)居民理發(fā)、洗衣、服裝加工以及彩擴等在社區(qū)內(nèi)完成家政服務(wù)功能 —— 社區(qū)能幫助居民雇傭小時工、請保姆和家教等。 01:31:2701:31:2701:31Monday, April 05, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 01:31:2701:31:2701:314/5/2023 1:31:27 AM? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 1:31:27 上午 1:31 上午 01:31:27四月 21? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 四月 211:31 上午 四月 2101:31April 05, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 01:31:2701:31:2701:31Monday, April 05, 2023? 1知人者智，自知者明。 05 四月 20231:31:27 上午 01:31:27四月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 四月 211:31 上午 四月 2101:31April 05, 2023? 1行動出成果，工作出財富。商業(yè)業(yè)態(tài)研究特色商業(yè)業(yè)態(tài)：應(yīng)有足夠的特色和吸引力使泛 濱江區(qū)域的人群克服距離感來此消費商業(yè)業(yè)態(tài)研究時尚餐飲：各類知名餐廳時尚購物：精品女裝店特色手袋和鞋帽等時尚體驗：書吧、網(wǎng)吧陶器 DIY店等特色商業(yè)街以時尚休閑為主題時尚社交； 咖啡吧酒吧茶吧等時尚居?。築outique酒店注：沿馬路外側(cè)以特色商業(yè)為主，內(nèi)側(cè)以會所配套商業(yè)為主