【正文】 四月 2101:31:2701:31Apr2105Apr21? 1故人江海別，幾度隔山川。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023/4/5 1:31:2701:31:2705 April 2023? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 05 四月 20231:31:27 上午 01:31:27四月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023/4/5 1:31:2701:31:2705 April 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。當(dāng)新商業(yè)出現(xiàn)時(shí)，如果距離現(xiàn)有商業(yè)更遠(yuǎn)，那么即使其價(jià)格稍低或質(zhì)量、服務(wù)稍好，也不會(huì)使消費(fèi)者改變?cè)羞x擇日?？焖傧M(fèi)品零售及服務(wù)，如便利店、花店、藥店、干洗店、生鮮副食、普通餐飲、洗印中心、銀行、郵局等為滿足住區(qū)生活需要的必需商業(yè)類(lèi)型替代型（區(qū)域商業(yè)）距離是消費(fèi)者選擇該類(lèi)業(yè)態(tài)消費(fèi)場(chǎng)所的因素之一，但非第一因素。 本項(xiàng)目建筑面積 ㎡（住宅 +產(chǎn)權(quán)式酒店），按每 100㎡有 7人計(jì)算，預(yù)計(jì) 居民約 ，屬于小區(qū)級(jí)別；216。大堂以五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行打造，以進(jìn)一步提升產(chǎn)權(quán)式酒店的品質(zhì)。會(huì)所建議建議本項(xiàng)目打造 “ 雙重會(huì)所 ” —— 社區(qū)配套會(huì)所以及空中會(huì)所，為客戶提供多重交流、休閑空間和平臺(tái)，充分展現(xiàn)社區(qū)以人為本的特性。門(mén)扇和窗欄： 進(jìn)戶門(mén)建議用德國(guó) NOBLESSE或同檔次手工雕花銅門(mén)，其余為實(shí)木門(mén)和實(shí)木窗套。 （如下示意圖）過(guò)道 的裝修風(fēng)格是大堂風(fēng)格的延續(xù)，在局部點(diǎn)綴一些室內(nèi)花池、矮柜以及裝飾小品等元素 （如下示意圖） 。圖三：下沉式浴缸大堂建議 對(duì)大堂的處理，建議摒棄傳統(tǒng)一味追求面積與挑高的做法，充分利用底層空間格局與變化，打造出 “ 多重空間 ” 組合的概念，即底層大堂由門(mén)廳、公共大廳、單元大堂、電梯廳、過(guò)道五部分相對(duì)獨(dú)立的空間組成。以一種戶型設(shè)為一個(gè)單元來(lái)比示， A1單元不動(dòng)，其余 3個(gè)單元依次向北移動(dòng) 1m左右，每棟建筑平面呈階梯形分布（可參照上頁(yè)建筑錯(cuò)位式布局示意圖）。 各房型布局不合理，帶套內(nèi)衛(wèi)生間的臥室數(shù)量普遍偏少；216。 在以下的篇幅中，我司就產(chǎn)品細(xì)部問(wèn)題提一些初步建議?？奢椛鋮^(qū)人氣不足；216。 從市場(chǎng)銷(xiāo)售情況來(lái)看，濱江豪宅的市場(chǎng)存量較為可觀且去化速度普遍較為緩慢，二手市場(chǎng)的換手率很低，租售皆不活躍；216。項(xiàng)目總體定位篇傳統(tǒng)模式普潤(rùn)模式以產(chǎn)定銷(xiāo)以銷(xiāo)定產(chǎn)設(shè)計(jì)并建造產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)較大尋找客戶鎖定目標(biāo)客戶群根據(jù)需求設(shè)計(jì)并建造產(chǎn)品真正做到“適銷(xiāo)對(duì)路 ” 從源頭上保證項(xiàng)目成功運(yùn)作 根據(jù)公司對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客戶及其需求傾向所做的精確分析，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)結(jié)合項(xiàng)目地塊所處區(qū)域客觀綜合研判，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的最終定位應(yīng)是：高檔精品住宅 +產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店 +特色商業(yè)產(chǎn) 品 定 位 打造高檔精品住宅，即主力面積為 180平方米左右的三房二廳，輔以西向 300平方米左右的四房三廳加保姆房洗衣房的觀景豪宅v 強(qiáng)調(diào)以人為本的居住舒適性，建筑面積的大小并非衡量居住空間豪華的唯一標(biāo)準(zhǔn)。C：日韓客商 有三大群體，第一部分本類(lèi)客源多為已婚人士且夫妻其中一方或親友為中國(guó)人，第二部分客源為國(guó)際性職業(yè)炒家；第三部分為在華外資高級(jí)管理層或企業(yè)主。徒有虛名。代表個(gè)案白金府邸、耀江國(guó)際廣場(chǎng)區(qū)域均價(jià)24500元 /平方米主要客源 由于該板塊主要以抄作濱江概念為主區(qū)域，宏觀調(diào)控之前主要客源均為上海本地及浙江區(qū)域的投資、投機(jī)客戶，且換手率較高。高檔住宅板塊分布圖長(zhǎng)寧古北板塊均價(jià)： 22023元 徐家匯板塊均價(jià)： 24000元盧灣新天地板塊均價(jià)： 39000元 南外灘板塊均價(jià)： 21000元 北外灘板塊均價(jià)： 25000元 陸家嘴板塊均價(jià)： 37000元各板塊分析板塊名稱 板塊內(nèi)均價(jià) 主力戶型面積 板塊特征徐家匯 24000元 /平米 140－ 160平米 城市副中心；商業(yè)配套成熟、完善；長(zhǎng)寧古北 22023元 /平米 160－ 190平米 國(guó)際化社區(qū)氛圍；盧灣太平橋 39000元 /平米 220－ 240平米 大面積人工湖自然景觀；新天地的上海地位；商業(yè)圈概念成熟；南外灘 21000元 /平米 180－ 200平米 借助浦江景觀；外灘概念；未來(lái)城區(qū)規(guī)劃建設(shè)以及世博會(huì)紅線內(nèi)概念各板塊共性分析各板塊特色鮮明 ,營(yíng)造諸多賣(mài)點(diǎn) 。 租賃方面： 140平方米左右的小面積兩房租賃市場(chǎng)形勢(shì)較為喜人，市場(chǎng)平均租賃價(jià)格在 1800－ 2500美金 /月之間。項(xiàng)目住宅發(fā)展條件評(píng)估模型（三） 客戶分析篇 借助強(qiáng)大的資源網(wǎng)絡(luò)渠道，通過(guò)整合各樓盤(pán)售樓處現(xiàn)場(chǎng)、二手中介門(mén)店的實(shí)際成交數(shù)據(jù)以及對(duì)各樓盤(pán)入住客戶的實(shí)地調(diào)研結(jié)果，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目未來(lái)的客戶將以 華裔外籍人士及港臺(tái)客商為主 。長(zhǎng)期居住在浦東，對(duì)浦東的認(rèn)識(shí)較深并有一定的感情。v 強(qiáng)調(diào)景觀的均好性，力求戶戶臨江面水。 打造 辦公型產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店 ，即主力面積 50平方米左右的酒店標(biāo)房，輔以 80平方米左右的酒店套房216。 過(guò)多的商業(yè)將直接影響高檔精品樓盤(pán)的檔次。在建筑面寬、進(jìn)深按現(xiàn)有設(shè)計(jì)方案基本不變的前提下，階梯形平面分布還為戶型優(yōu)化提供了技術(shù)支持。 A A4豪華房型存在暗衛(wèi)，嚴(yán)重影響了檔次及品味；216。 （如下圖所示）216。 第一重 “ 公共大堂 ” 追求豪華、氣派，是主人尊貴身份地位的象征，建議公共大堂開(kāi)間不低于 20m，挑高不低于 8m，地面分層鋪設(shè)大理石花紋，墻面以 24K金箔裝飾，頂部中央掛大型水晶裝飾吊燈，充分營(yíng)造出富麗堂皇的豪華氛圍。結(jié)合本項(xiàng)目 “ 高檔精品住宅 ” 定位，建議本案外立面全部以石材貼面的方式進(jìn)行處理，分二段式進(jìn)行，其中底部石材色調(diào)偏重，往上部分石材色調(diào)相對(duì)明亮一些。廚房： 墻地面建議采用大理石，采用德國(guó)博得寶（ POGGCNPOHI）或同檔次廚具。216。結(jié)合本項(xiàng)目來(lái)看，商業(yè)規(guī)模約為 2500㎡ 。 替代型商業(yè)： 經(jīng)營(yíng)具有一定差異化的產(chǎn)品，對(duì)比各種綜合因素形成的比較優(yōu)勢(shì)決定消費(fèi)者是否選擇該類(lèi)業(yè)態(tài)的消費(fèi)場(chǎng)所， 常見(jiàn)業(yè)態(tài)是休閑娛樂(lè)、生活耐用品零售的集中商業(yè) ，如購(gòu)物中心、中型超市等；216。較不受區(qū)位限制，結(jié)合自有資源和區(qū)域資源有發(fā)揮空間商業(yè)業(yè)態(tài)研究鄰里商業(yè)業(yè)態(tài)：滿足社區(qū)居民的基本生活需要商業(yè)業(yè)態(tài)研究鄰里商業(yè)基本功能解析鄰里商業(yè)基本功能解析購(gòu)物功能 餐飲服務(wù)功能 修理服務(wù)功能 綜合服務(wù)功能 家政服務(wù)功能 再生資源回收功能購(gòu)物功能 —— 提供主、副食品、生活日用品；餐飲服務(wù)功能 —— 提供早餐、正餐和滿足學(xué)生、老年人用餐；修理服務(wù)功能 —— 日常用品修理的需要；綜合服務(wù)功能 —— 社區(qū)居民理發(fā)、洗衣、服裝加工以及彩擴(kuò)等在社區(qū)內(nèi)完成家政服務(wù)功能 —— 社區(qū)能幫助居民雇傭小時(shí)工、請(qǐng)保姆和家教等。 01:31:2701:31:2701:31Monday, April 05, 2023? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 01:31:2701:31:2701:314/5/2023 1:31:27 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 1:31:27 上午 1:31 上午 01:31:27四月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 四月 211:31 上午 四月 2101:31April 05, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 01:31:2701:31:2701:31Monday, April 05, 2023? 1知人者智，自知者明。 05 四月 20231:31:27 上午 01:31:27四月 21? 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 四月 211:31 上午 四月 2101:31April 05, 2023? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。商業(yè)業(yè)態(tài)研究特色商業(yè)業(yè)態(tài)：應(yīng)有足夠的特色和吸引力使泛 濱江區(qū)域的人群克服距離感來(lái)此消費(fèi)商業(yè)業(yè)態(tài)研究時(shí)尚餐飲：各類(lèi)知名餐廳時(shí)尚購(gòu)物：精品女裝店特色手袋和鞋帽等時(shí)尚體驗(yàn)：書(shū)吧、網(wǎng)吧陶器 DIY店等特色商業(yè)街以時(shí)尚休閑為主題時(shí)尚社交； 咖啡吧酒吧茶吧等時(shí)尚居?。築outique酒店注：沿馬路外側(cè)以特色商業(yè)為主，內(nèi)側(cè)以會(huì)所配套商業(yè)為主