【正文】 供大于求局面嚴(yán)重全市整體供大于求局面嚴(yán)重單位：平方米315萬(wàn)92萬(wàn)回歸理性的需求并沒(méi)有遇上回歸理性的供應(yīng)回歸理性的需求并沒(méi)有遇上回歸理性的供應(yīng)市場(chǎng)嚴(yán)重疲態(tài)下的佼佼者！具有其稀缺性資源的區(qū)域板塊具有其稀缺性資源的區(qū)域板塊特性特性不可再生性不可復(fù)制性 優(yōu)越的地理位置臨江、臨公園或大型綠地傳統(tǒng)高尚地段人文底蘊(yùn)深厚地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展源頭或中心總結(jié)： 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走勢(shì)就近階段而言將繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，但擁有其稀缺資源的板塊區(qū)域的發(fā)展走勢(shì)將表現(xiàn)為穩(wěn)中有升小幅上漲，尤其是板塊內(nèi)高檔樓盤所受的抗性也是相當(dāng)有限的。 售價(jià)方面：區(qū)域整體市場(chǎng)價(jià)格在 25000－ 50000元 /平方米不等。SWOT矩陣組合分析指標(biāo)項(xiàng) A 因素項(xiàng) B 指標(biāo)評(píng)價(jià) 單項(xiàng)權(quán)重 分值分項(xiàng)權(quán)重分項(xiàng)得分代碼 指標(biāo) 代碼 因 素 優(yōu) (100) 良 (80) 及格 (60) 不及格 (0)1 交通條件1 交通站點(diǎn)數(shù)量與輻射范圍交通站點(diǎn)多，輻射全市交通站點(diǎn)較多，輻射范圍較廣交通站點(diǎn)較多，輻射本區(qū)域交通站點(diǎn)很少，輻射范圍小 95 2 公交站 《 100m 《 300m 《 600 m 600m 903 機(jī)動(dòng)車可達(dá)性 道路從不堵塞，道路 質(zhì)量良好只在高峰時(shí)期（ ≤小時(shí) /天）堵塞，道路質(zhì)量良好機(jī)動(dòng)車進(jìn)出有一定困難機(jī)動(dòng)車的運(yùn)行非常困難 904 快速干道（出入 口） 《 km 〈 1 km 1 km 952 人文環(huán)境1 大學(xué) km 〈 1 km 〈 3 km 3 km 0 2 中學(xué) 《 km 〈 km 〈 2 km 》 2 km 60名校 名校 普通學(xué)校3 小學(xué) 《 km 〈 1 km 〈 km 》 km 75名?；蛱厣逃?名?；蛱厣逃?普通學(xué)校 或沒(méi)有小學(xué)4 幼兒園 《 km 〈 km 〈 km 》 1 km或沒(méi)有幼兒園 75特色教育 特色教育5 文化遺跡 有人們認(rèn)同的歷史底蘊(yùn) 較強(qiáng)的歷史底蘊(yùn)沒(méi)有得到大多數(shù)人的認(rèn)可 沒(méi)有 0周邊原有或保留建筑檔次高，可以與其協(xié)調(diào) 檔次高 檔次一般，沒(méi)有保留建筑或原有建筑檔次低 806 科研院所 有效提升小區(qū)人文 　 　 沒(méi)有 03 商業(yè)環(huán)境1 大賣場(chǎng) 1km或 5分鐘車程 〈 3km或 15分鐘車程 〈 5km或 20分鐘車程 〉 5km或車行不便利 70 2 商業(yè) (務(wù) )中心 (或次中心 ) 1km或 5分鐘車程 〈 3km或 15分鐘車程 〈 5km或 20分鐘車程 〉 5km或車行不便利 703 居住區(qū)商業(yè) 〈 〈 〉 1004 城市商業(yè)街 〈 〈 〉 705 會(huì)展旅游性設(shè)施 〈 1km或 5分鐘車程 〈 3km或 15分鐘車程 〉 3km或車行不便利 50項(xiàng)目住宅發(fā)展條件評(píng)估模型（一） 4 周邊醫(yī)療1 市級(jí)中心醫(yī)院 1km或 5分鐘車程 〈 8分鐘車程 〈 3km或 15分鐘車程 〉 3km或車行不便 50 2 區(qū)級(jí)醫(yī)院 1km或 5分鐘車程 〈 8分鐘車程 〈 2km或 10分鐘車程 〉 2km或車行不便 903 專業(yè)醫(yī)院 〈 1km或 5分鐘車程 〈 8分鐘車程 〉 855 周邊生活配套1 銀行 〈 〈 〉 90 郵局 〈 〈 〉 80電信 〈 〈 〉 802 運(yùn)動(dòng)中心 〈 1km 〈 3km 〉 3km 70健身場(chǎng)所 〈 〈 〉 703 酒吧 〈 〈 〉 75舞廳、 KTV 〈 〈 〉 75桑拿 〈 〈 〉 756 城市規(guī)劃 1區(qū)域功能定位（未來(lái) 35年）屬于大型住宅區(qū)或商業(yè)（務(wù)）區(qū)城市次級(jí)住宅區(qū)或商業(yè)（務(wù)）區(qū)處于城市發(fā)展的方向上或開(kāi)發(fā)方向上 以上情況都不屬于 90 2 基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃（ 未來(lái) 35年） 有市級(jí)大型基礎(chǔ)設(shè)施 規(guī)劃建設(shè) 有城市主干道或市政配 套規(guī)劃建設(shè) 城市次干道規(guī)劃建設(shè) 無(wú) 1003 生活配套設(shè)施發(fā)展規(guī)劃有大型商業(yè)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)有中等規(guī)模商業(yè)規(guī)劃建設(shè)有社區(qū)、街區(qū)生活配套建設(shè) 無(wú) 804 周邊區(qū)域規(guī)劃 商務(wù)（業(yè)）區(qū)、交通便便捷 工業(yè)區(qū)周邊有小型的 商業(yè)、工業(yè)規(guī)劃 無(wú) 955 環(huán)境改造 屬于未來(lái)城市重點(diǎn)改造的地區(qū)屬于拆遷或環(huán)境改造的地區(qū) 　周邊環(huán)境較差，未來(lái)沒(méi)有改造的可能 1007 自然景觀1 其他樓盤景觀 能最大限度借用 可有效借用 可借用一些 不能借用 90 公園 /城市綠化 能最大限度借用 可有效借用 可借用一些 不能借用 90原有大樹(shù) 每 100m2綠地可保留的樹(shù)木量》 5株每 100m2綠地可保留的樹(shù)木量》 4株每 100m2綠地可保留的樹(shù)木量》 3株 沒(méi)有可保留的樹(shù)木 02 河流 /湖泊 /海洋 傍水或環(huán)水 近水 可以觀水 不能利用 1003 山巒 依山或含山 近山 遠(yuǎn)觀山景 沒(méi)有山景 405 城市 可以觀看城市的景觀 　 　 不可以觀看城市的景 觀 100項(xiàng)目住宅發(fā)展條件評(píng)估模型（二） 8 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 1 區(qū)域產(chǎn)業(yè) 有大的產(chǎn)業(yè)支撐 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好 產(chǎn)業(yè)一般 幾乎沒(méi)有產(chǎn)業(yè) 90 2 區(qū)域內(nèi)人均可支配收入 遠(yuǎn)高于全市平均水平 略高于全市平均水平 全市平均水平 低于全市平均水平 1009 場(chǎng)地情況 1 噪音 ≤30 ≤35 ≤40 40 50 總懸浮顆粒物 TSP（年平均， mg/ m3 ≤ ≤ ≤ 802 地質(zhì) 地質(zhì)優(yōu)良承載力強(qiáng) 地質(zhì)良好承載力一般 地質(zhì)承載力不強(qiáng) 地質(zhì)差且復(fù)雜，地基需特殊處理 70地下水位 地下水位低 　 　 地下水位高 503 場(chǎng)地日照（ %） ≥40 ≥20 ≥10 10 904 主導(dǎo)風(fēng) 城市的上風(fēng)口，主導(dǎo)風(fēng) 向直接穿過(guò)地塊 主導(dǎo)風(fēng)能夠穿過(guò)地塊 主導(dǎo)風(fēng)不能穿過(guò)地塊 處于城市的下風(fēng)口 855 土地形狀與面積 規(guī)則好利用 較規(guī)則 能夠利用 零星不好利用 70地貌情況 可以充分利用原有地貌 布置小區(qū)景觀功能 可以利用原有地貌 小幅度改變?cè)械孛?需大幅度改變?cè)械?貌 85場(chǎng)地水榭 有水榭穿過(guò) 　 　 沒(méi)有水榭穿過(guò) 40七通情況 滿足七通條件，且容量 大 滿足七通條件 滿足三通 不滿足三通的條件 706 水質(zhì) 水質(zhì)優(yōu) 水質(zhì)良 無(wú)污染 污染有毒 607 危險(xiǎn)洪水水位 歷史水位遠(yuǎn)低于場(chǎng)地海 拔 歷史水位低于場(chǎng)地海 拔 歷史水位高于場(chǎng)地海 拔，預(yù)防成本低 歷史水位高，預(yù)防成 本高 7010 人口環(huán)境1km以內(nèi)1 夜間居住人數(shù)量 5萬(wàn)以上 3~5萬(wàn) 1~3萬(wàn) 1萬(wàn)以下 70 2 日間人群數(shù)量 8萬(wàn)以上 5~8萬(wàn) 2~5萬(wàn) 2萬(wàn)以下 8011 市場(chǎng)環(huán)境 1 該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)在城市的排名 持續(xù)上升 一般上升 保持 下落 100 52 區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年 的發(fā)展趨勢(shì) 持續(xù)上升 一般上升 保持 低落 100結(jié)論：項(xiàng)目住宅發(fā)展條件綜合評(píng)估分值為 ，住宅發(fā)展條件良好。D：國(guó)內(nèi)客源 上海本地客源 身份背景各異比較復(fù)雜，多為浦東當(dāng)?shù)氐乃綘I(yíng)企業(yè)業(yè)主。v 強(qiáng)調(diào)業(yè)主生活空間私密性。 從產(chǎn)品規(guī)劃來(lái)說(shuō)，住宅、商業(yè)及辦公的混合型物業(yè)不利于塑造項(xiàng)目頂級(jí)豪宅的形象，而且產(chǎn)品本身的客觀條件也不具備打造豪宅的先天條件。 將面臨區(qū)域性商業(yè)中心（如 :浦東八百伴等）的強(qiáng)勢(shì)輻射；216。如此，不僅可以豐富外立面形式，更能解決使每個(gè)中高層單元戶內(nèi)直接觀賞江景的問(wèn)題，將濱江優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到極致。 房型缺乏特色，特別是廚房、衛(wèi)生間的位置排布有待進(jìn)一步改進(jìn)；216。在戶型的設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)舒適性、人性化以及個(gè)性化，比如在主臥衛(wèi)生間設(shè)置下沉式浴缸，北面挑空觀景陽(yáng)臺(tái)向內(nèi)延伸 。216。色調(diào)以沉穩(wěn)、內(nèi)斂的中性色調(diào)為主?？照{(diào)： 日本大金或同檔次戶式中央空調(diào)。 社區(qū)配套會(huì)所 設(shè)置在產(chǎn)權(quán)式酒店的底層，將其打造成豪華生活會(huì)所，內(nèi)設(shè)可對(duì)外開(kāi)放的恒溫游泳池、中西餐廳、咖啡吧、健身房、以及精品超市等生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施。 從本項(xiàng)目的區(qū)位特征、客流量和未來(lái)可能吸引的核心客戶來(lái)看，本項(xiàng)目只具備 形成居住區(qū)配套商業(yè)的條件，不同的居住區(qū)配套商業(yè)由于其輻射人群較固定（ 步行 15分鐘及途徑消費(fèi)者），其商業(yè)規(guī)模通常占整體規(guī)模的 %左右，根據(jù)人 口密度約有不同。 攔截型商業(yè)： 距離是消費(fèi)者選擇該類業(yè)態(tài)消費(fèi)場(chǎng)所的第一考慮因素， 常見(jiàn)的業(yè)態(tài)是日常快速消費(fèi)品零售及服務(wù) ；216。當(dāng)新商業(yè)出現(xiàn)時(shí)，即使消費(fèi)者會(huì)將一部分消費(fèi)轉(zhuǎn)向，但不會(huì)放棄對(duì)原商業(yè)選擇特色商業(yè)和專業(yè)市場(chǎng) ，如特色餐飲、酒吧、美容 Spa 、娛樂(lè)場(chǎng)所等。