【正文】 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。業(yè)態(tài)類別 主要特征 具體業(yè)態(tài) 本項目適宜性攔截型（鄰里商業(yè)）距離是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的第一考慮因素。 人均零售開支取 （數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行報告） 平均每平米營業(yè)額取 1454元 /月 （數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行報告）特殊品選購品 便利品主要交易地帶次要交易地帶邊際交 易地帶商業(yè)規(guī)模研究商圈人（ 2023年年底預(yù)計人口）購物概率（按區(qū)域遠(yuǎn)近調(diào)整系數(shù)）購物人流銷售額（人均零售開支取 ）商業(yè)面積（每㎡營業(yè)額取 1454元 /月）主要交易地帶 本地區(qū) 6000 93% 5580 29463683 ㎡次要交易地帶 塘橋區(qū)域 27萬 2% 5400 28513242 ㎡邊際交易地帶 浦東新區(qū) 180萬 % 1800 9504414 ㎡總計 ﹍ ﹍ 12780 67481339 ㎡潛在交易區(qū)域根據(jù)赫夫商圈研究模型推知本項目商業(yè)規(guī)模為 3800㎡左右　注：公共服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo) (㎡ /千人 )　居住區(qū) 小區(qū) 組團(tuán)建筑面積 用地面積 建筑面積 用地面積 建筑面積 用地面積總指標(biāo) 1668～ 3293(2228～ 4213) 2172～ 5559(2762～ 6329) 968～ 2397(1338～ 2977) 1091～ 3835(1491～ 4585) 362～ 856(703～ 1356) 488～ 1058(868～ 1578)其中教育 600～ 1200 1000～ 2400 330～ 1200 708～ 2400 160～ 400 300～ 500醫(yī)療衛(wèi)生 (含醫(yī)院 ) 78～ 198(178～ 398) 138～ 378(298～ 548) 38～ 98 78～ 228 6～ 20 12～ 40文體 125～ 245 225～ 645 45～ 75 65～ 105 18～ 24 40～ 60商業(yè)服務(wù) 708～ 910 600～ 940 450～ 570 100～ 600 150～ 370 100～ 400社區(qū)服務(wù) 59～ 464 76～ 668 59～ 292 76～ 328 19～ 32 16～ 28金融郵電 (含銀行、郵電局 ) 20～ 30(60～ 80) 25～ 50 16～ 22 22～ 34 市政公用 (含居民存車處 ) 40～ 150(460～ 820) 70～ 360(500～ 960) 30～ 140(400～ 720) 50～ 140(450～ 760) 9～ 10(350～ 510) 20～ 30(400～ 550)行政管理其它 46～ 96 37～ 72 根據(jù)城市規(guī)劃指標(biāo)研究，本項目服務(wù)于社區(qū)內(nèi)居民的商業(yè)規(guī)模為 3500㎡左右商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)規(guī)模參照 ③ 根據(jù)城市規(guī)劃指標(biāo)研究模型 216。內(nèi)設(shè)中庭，將綠色植物引入室內(nèi)，力爭在每個層面設(shè)立公共休閑觀景空間。建議四：建議社區(qū)配備中央凈水處理系統(tǒng)以及三表合一的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)。陽臺： 建議地面采用花崗巖，玻璃金屬欄桿。電梯建議采用永大日立或同檔次高速電梯。同時在各戶型設(shè)計中強(qiáng)調(diào)舒適性、個性化，在主臥套內(nèi)衛(wèi)生間設(shè)置下沉式觀景浴缸以及在局部房間設(shè)置大挑窗以增大景觀視野和采光面等等。 方案 A： 在標(biāo)準(zhǔn)層面積分布不變的基礎(chǔ)上，對每層四種戶型分別進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。室外景觀游泳池示意圖 室外游泳池外圍活水景觀示意圖陽臺與水相臨景觀示意圖將項目現(xiàn)有房型圖存在的問題進(jìn)行總結(jié)，得出以下幾點共性：216。產(chǎn)品研究篇房型方案存在的問題經(jīng)過對項目房型方案初步研究，四種戶型普遍存在以下問題：國際高檔住宅發(fā)展趨勢建筑設(shè)計模塊化戶型設(shè)計人性化臥室設(shè)計套房化立面設(shè)計石材化室內(nèi)動線合理化住宅設(shè)計五大趨勢本案面臨的六大難題 如何解決這六大難題成為本項目建立高檔社區(qū)成敗的關(guān)鍵，在項目先天條件已經(jīng)確定的前提下，我司認(rèn)為可以從 產(chǎn)品定位 與 產(chǎn)品細(xì)部研究 入手，達(dá)到弱化甚至解決這些難題的目的，從而為成功操作本項目掃清障礙。 可根據(jù)市場銷售情況及資金壓力靈活決定是變現(xiàn)出售還是作為企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理；辦公部分 根據(jù)市場調(diào)研分析，本項目商業(yè)具有以下特點：216。 本區(qū)域的江景優(yōu)勢并不突出，也沒有深厚的人文歷史底蘊，周邊環(huán)境還有待于進(jìn)一步改善，也不是浦東的地標(biāo)位置，亦非傳統(tǒng)豪宅區(qū)域，所以認(rèn)同度和美譽度一般，不具備打造頂級豪宅的基礎(chǔ)；216?，F(xiàn)濱江客源對各項指標(biāo)的重視程度 江景占據(jù)首要位置理所當(dāng)然，但是上圖中關(guān)于小區(qū)景觀和對控制重價的要求如此高的重視度非常值得研究。關(guān)注一線江景房，在港臺等地曾經(jīng)有成功的投資經(jīng)驗，看好上海黃浦江沿線高檔江景樓盤。反思一：過多透支濱江概念；反思一：過多透支濱江概念； 反思二：各樓盤垂直與水平價差偏離過大的問題始終無法解決；反思二：各樓盤垂直與水平價差偏離過大的問題始終無法解決；反思三：樓盤普遍注重外部江景，弱化了內(nèi)部景觀設(shè)計；反思三：樓盤普遍注重外部江景，弱化了內(nèi)部景觀設(shè)計；反思四：注重室內(nèi)獨立空間，而忽視公共共享空間；反思四：注重室內(nèi)獨立空間，而忽視公共共享空間； 反思五：急功近利忽視建筑細(xì)節(jié)美化；反思五：急功近利忽視建筑細(xì)節(jié)美化；反思六：各樓盤內(nèi)部戶型大同小異，缺乏創(chuàng)新；反思六：各樓盤內(nèi)部戶型大同小異，缺乏創(chuàng)新；反思七：忽視裝修質(zhì)量控制，導(dǎo)致反思七：忽視裝修質(zhì)量控制，導(dǎo)致 ““ 精裝修精裝修 ”” 徒有虛名。區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施成熟、交通較為便利。各樓盤均比較注重大堂內(nèi)裝修的氣派與豪華；建材標(biāo)準(zhǔn)較高 ,注重品牌的使用；板塊內(nèi)中檔樓盤大多以毛坯交房，高檔樓盤均以全裝修為交房標(biāo)準(zhǔn) 。陸家嘴板塊 —— 與本區(qū)域最有關(guān)系性、互動性本項目所處板塊代表個案家化濱江園、香園區(qū)域均價16800元 /平方米家化濱江苑香園本板塊與其他板塊之間價值研究研究系數(shù) 其它板塊 本板塊 研究結(jié)果配套 配套較為齊全、生活便利 多為生活配套型商業(yè)、檔次較低交通 均有地鐵及交通線路分布其中，交通便利型特點突出 交通線路較為單一板塊所處區(qū)域地位 城市副中心、大型商圈所在地、CBD、板塊在區(qū)域內(nèi)可實現(xiàn)價值突出塘橋區(qū)域功能性單一、區(qū)域內(nèi)可實現(xiàn)價值有限景觀 景觀效果參差不齊、附加價值差距明顯 突出江景效果未來規(guī)劃 未來規(guī)劃、功能定位明顯 世博概念、區(qū)域功能明確升值空間 具有稀缺性資源特點條件 具備形成稀缺性資源條件可比度較高 具有一定差距 差距明顯、可比度低具有完全可復(fù)制條件甚至超越可比樓盤配比分析面積配比：主力面積段主力面積段主力面積段分布：主力面積段 所在比例 主力面積段合計比例150200 % %200240 %240280 %房型配比：主力房型段主力房型段主力房型段分布：主力面積段 所在比例 主力面積段合計比例三房 % %四房 %總結(jié)： 從宏觀上看，目前上海高檔住宅市場增勢已逐步加快，但由于身處不同區(qū)域的高檔住宅還是具有各自的區(qū)位概念和產(chǎn)品開發(fā)理念，因而競爭并不是同質(zhì)化的，再加上加入 WTO后高層次客源絕對數(shù)量的增多。日韓客商（聚集性特征比較明顯）濱江高檔公寓華裔外籍人士（以美籍和中南亞籍為主）港臺客商（以企業(yè)高管與商人為主）上海本地客源（以浦東本地私營企業(yè)主為主）國內(nèi)其他客源（以江浙投資客為主）其他外籍人士客戶來源分析A：華裔外籍人士 以美籍華裔和中南亞籍華裔為主，屬于各層次購買力最強(qiáng)的客源。對區(qū)域經(jīng)濟(jì)型的房型比較熱衷，對朝向及戶型也極為看中。v 強(qiáng)調(diào)公共部位的品質(zhì)感與豪華性，立面的石材化 、建材的高檔化都能給予業(yè)主真材實料、氣派過人的奢華體驗。 預(yù)計到 07年前后辦公樓供應(yīng)量將大幅增加，由目前供不應(yīng)求向買方市場轉(zhuǎn)變，而且塘橋地區(qū)又非傳統(tǒng)意義的辦公聚集區(qū)，單純定位為辦公樓，去化速度難以保證，抗風(fēng)險能力較差；216。結(jié)論一： 受周邊商業(yè)規(guī)劃情況和項目常住人口、途徑人流量限制，本項目商業(yè)難 以形成區(qū)域性集中商業(yè)規(guī)模；結(jié)論二： 滿足社區(qū)內(nèi)消費需求的商業(yè)是必須的；結(jié)論三： 本項目商業(yè)級別只適合定位為： 酒店及社區(qū)配套商業(yè) ，主要是面向小區(qū) 業(yè)主服務(wù)。 (右圖為錯位式布局示意圖）社區(qū)景觀研究景觀上建議以室外景觀游泳池為中心，以流水、跌水、噴泉、瀑布等活水為脈，以木質(zhì)平臺、橋、曲折連廊將 “ 景觀游泳池 ” 與 “ 活水系 ” 連為一體，同時結(jié)合坡地自然景觀，以四季不同全冠花木打造靜逸深幽、私密尊貴的生活氛圍。 各